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今日新聞摘要 17.04.19

公關部

2019-04-17


(東方)公屋王打孖上呎價撲萬

樓市熾熱,連帶公居屋亦受追捧,上月未補價市場成交急增,同時部分細價公屋樓價更連環破頂。鴨脷洲利東邨在約半個月內,有兩個單位成交呎價,先後創紀錄新高,當中本月以450萬元易手的實用面積490方呎單位,呎價高達9,184元,為全港未補價公屋最貴。樓市熾熱,連帶公居屋亦受追捧,上月未補價市場成交急增,同時部分細價公屋樓價更連環破頂。鴨脷洲利東邨在約半個月內,有兩個單位成交呎價,先後創紀錄新高,當中本月以450萬元易手的實用面積490方呎單位,呎價高達9,184元,為全港未補價公屋最貴。

市場消息透露,利東邨最先打破舊有呎價紀錄的單位,為東昌樓高層22室,上月底以345萬元獲買家承接,以單位實用面積381方呎計,呎價約9,055元。而緊接售出的同屋邨面積較大單位,成交呎價再高出逾百元,做價亦追平全港最高紀錄。

據了解,不足兩個月期間,該項目已錄至少10宗未補價成交,為近年最旺。

據資料顯示,再對上錄得呎價超過九千元的第二市場公屋成交,已經是二○一七年十一月賣出的長沙灣李鄭屋邨孝慈樓中層單位,實用面積375方呎,該單位當時以338萬元沽,呎價約9,013元。而是次紀錄保持約一年半終被打破。

上月433宗成交 六年最多
有區內地產代理表示,利東邨買家多為港島南區的公屋綠表客,尤其是富戶措施推出後,查詢明顯增多。而部分失落於新居屋抽籤的白居二客,近期亦回流二手市場,入場門檻較低的公屋即成搶手貨。但該屋邨放售單位數目向來不多,尤其是同類大面積單位,今年只錄4宗成交,如二月時高層戶成交價約410萬元。

該項目坐落於港鐵站旁,交通方便,而港島其他鐵路沿線私人屋苑,現時已沒有呎價低於1萬元物業。鄰近的指標二手樓海怡半島,本月平均實用呎價近1.8萬元,較同區公屋王高近1倍。
另方面,近月白居二加快入市,公營房屋交投顯增。房委會資料顯示,三月份第二市場成交錄433宗,按月急增約1.28倍,為近六年單月最多。

居屋愛蝶灣每呎1.29萬
期內筲箕灣居屋愛蝶灣一個中層實用面積484方呎單位,以628萬元沽,呎價12,975元創項目新高。

至於公屋黃大仙下邨中層戶,亦售368萬元,實用面積439方呎計,呎價8,383元同屬新紀錄。

本月有10屋苑錄新高價
而該市場本月份則暫錄44宗成交,當中至少10個屋苑錄得呎價或做價破頂。黃竹坑居屋雅濤閣,一個3座中層D室單位,實用面積576方呎,以775萬元售出,呎價13,455元,做價及呎價均創屋苑新指標。

對於未補價公屋呎價撲近萬元,紀惠集團行政總裁湯文亮認為這只屬個別個案,料該類買家多為同屋邨的分支家庭客,已習慣附近居住環境而購入同區物業。他指出,公屋樓價與私樓仍有距離,估計未來會繼續向上。

資深投資者吳龍飛亦指出,不少原居於公屋的買家,因為追不上私人住宅的樓價,只好購入未補價的物業,需求推動下遂扯高成交價。不過他相信,未來資助房屋供應增多,該類物業樓價再上升的空間有限。




(東方)龍門居兩房已補價賣550萬

私樓樓價狂升,不少買家轉買已補價居屋,令該類物業價、量齊升。屯門龍門居14座中層E室,剛以550萬元獲承接,創屋苑兩房最高,而以實用面積484方呎計,呎價11,364元亦新高。
祥益黃慶德稱,該單位新買家為區內首置客,覺得居屋實用率較高,故指定物色該類物業。

兆康苑反價10萬照接貨
同區兆康苑近日交投亦暢旺,並連錄兩宗買賣。該行李啟昌指,屋苑向為區內指標,買賣流通量較高,近期錄得D座低層1室,實用面積476方呎,業主反價10萬元後仍獲同區客以510萬元買入,呎價10,714元。

中原葉桂源亦稱,該盤另一個Q座高層2室,兩房設計,上車客即睇即洽購,議價後只獲微減2萬元,以498萬元購入單位。以實用面積431方呎計,呎價11,555元。

原業主於二○一二年八月以190萬元購入單位,當時已補地價,沽貨帳面獲利308萬元,期內升值1.6倍。

此外,自由市場公屋亦被高追。該行報告顯示,今年第一季錄得3宗樓價五百萬元或以上公屋買賣登記,當中觀塘翠屏北邨翠榕樓低層單位,成交價最高錄533萬元。而沙田顯徑邨顯富樓中層戶,以503萬元登記售出,為同期次高紀錄。

期間二手公屋買賣合約登記合共錄得224宗,總值6.19億元,按季分別上升36.6%及42.5%。該兩項數字均創近十九年按季歷史新高。




(東方)天晉II售1850萬 屋苑紀錄

樓市不斷升溫,有資深投資者以破頂價沽出單位。將軍澳天晉II第2A座高層A室,實用面積943方呎,放盤一個月以1,850萬元售出,創屋苑標準戶歷史新高價。

前補習天王6年賺逾八成
中原伍錦基透露,上述成交單位以四房包括一套設計,在零議價下沽出,折合實用呎價19,618元。前補習天王吳賢德證實,該天晉II單位由他售出,回報不俗,一三年一手買入時享有回贈優惠,實際買入價約為1,000萬元。以此計算,單位升值超過八成。

他又指出,現時樓市投資價值不高,入市還要綁三年,期間市況可以很大改變。而且資金流動性太低,目前手持物業,若遇上合適出價,會考慮善價而沽。

嘉湖賣615萬 升值64%
樓價近年升幅可觀,部分業主持貨滿三年即獲利沽貨。中原伍耀祖表示,嘉湖山莊麗湖居4座高層H室,實用面積547方呎,三房間隔,以615萬元售出,實用呎價11,243元。單位一六年二月買入價只約375萬元,現鬆綁售出,帳面獲利240萬元,升值約64%。

面對價高盤少,不少買家加快入市步伐。美聯鍾家豪稱,荃灣錦豐園2座低層A室,實用面積339方呎,上車客睇樓不足半小時,即「拍板」以482.8萬元承接,呎價14,242元。該行鄧涇渭指出,元朗原築2座中層D室,放盤僅數天,一名區內用家睇樓一次,即以588萬元購入,呎價13,067元。




(東方)聯儲官員估明秋前利率不變

美國總統特朗普再度炮轟聯儲局之際,芝加哥聯儲銀行行長埃文斯力撐當局的貨幣政策。他不認為去年十二月加息是個錯誤,同時指近周公布的經濟數據有所轉強,但通脹持續受控,樂見明年秋季前維持利率不變。

物價下跌 或需要減息
今年擁有貨幣政策投票權的埃文斯周一接受外媒訪問時指出,雖然預期通脹會重新升向當局的2%目標,但若核心通脹下跌,例如降至1.5%,不排除有需要減息。但這只是假設情況,並非預期會發生的事情。

他同日在發表演說時顯示對美國經濟前景的樂觀看法,稱預期今年經濟增長介乎1.75至2%,即使比不上去年非常強勁的表現,但美國經濟增長的基本因素維持良好,就業市場亦維持健康。他續指出,當局應容許通脹升至高於2%目標,以彌補通脹持續低於目標的影響。

波士頓聯儲銀行行長羅森格倫則表示,當局的2%通脹目標似乎更多地被視為通脹上限,轉為採用通脹目標區間可能是更佳做法。

美國前財長薩默斯支持聯儲局當前的貨幣政策立場,同時暗示下次利率行動可能是減息。他批評特朗普的減稅政策加劇收入不均,同時對經濟的幫助微乎其微。

薩默斯又警告,經濟較市場普遍預期脆弱得多,下次衰退有演變成深度衰退的風險,聯儲局與財政部現應制訂計劃,為一旦利率被迫重新下降至零水平時應如何合作做準備。

與此同時,日本央行行長黑田東彥警告,全球貿易保護主義升溫,是全球經濟增長最大威脅,並提到該行或有空間放鬆貨幣政策,但現時未有此需要。美元兌日圓匯價周二回落至111.85,跌0.17%,每百日圓兌港元重返7算,高見7.0111。

澳洲央行:放水欠理據
此外,澳洲央行本月較早前的會議紀錄顯示該行曾討論過減息,指雖然家庭債務高企及樓價下跌,放鬆政策的作用較過往低,但減息仍為經濟提供支持。不過,該行的結論是短期內看不到調整貨幣政策的理據。澳元周二受壓,曾跌0.46%至71.4美仙。




(蘋果)內地樓價升一成 近兩年最勁

內地樓價持續向上,國家統計局昨日公佈,內地3月份70個城市樓價按年升幅,升0.2個百分點至10.6%,連升42個月,升幅為2017年5月以來最高;按月亦連升47個月,升幅增加0.1個百分點至0.6%。

北京上海增幅回軟
一手樓方面,四個一線城市按年升4.2%,其中廣州3月份樓價錄得明顯增幅,按年升11.9%,按月增幅擴大0.6個百分點。北京及上海樓價增幅則回軟,北京按年漲3.2%,較2月錄得增幅2.9%跌0.3個百分點;上海按年揚1.2%,較2月錄得升幅4.2%降3個百分點;深圳按年則升0.3%。二、三線城市分別升12.2%及11.4%。

二手樓方面,四個一線城市按年升0.5%。其中,北京及上海樓價跌幅均收窄,上月北京樓價按年跌0.1%,較2月收窄0.6個百分點;上海樓價按年挫1.6%,按月減少0.9個百分點;廣州按年升0.9%,較2月回落0.7個百分點,按月則跌0.5%;深圳按年漲2.9%,按月升0.7%,較2月增加0.2個百分點。二、三線城市分別上揚8.2%及8.4%。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,3月份各地繼續堅持因城施策、一城一策,保持政策連續性,因此樓市總體平穩。




(星島)陳德霖︰置業能力差 風險未減

香港樓市經歷一段短暫下跌後,近月已見回升。金管局總裁兼金融管理專員陳德霖昨日公布,香港適用的逆周期緩衝資本(CCyB)比率仍然為2.5%,認為本地信貸過度增長所帶來的系統性風險並未減退,置業負擔能力依然較差,亦有迹象顯示住宅物業價格正回升。

CCyB由巴塞爾委員會制訂,以在信貸增長過度時期提升銀行體系抗震能力,讓銀行體系能夠在受壓期間抵禦甚至吸收衝擊,而不是將風險擴大,對經濟造成更廣泛的影響。

陳德霖表示,香港信貸過度增長所帶來的系統性風險並未減退。置業負擔能力依然較差,亦有迹象顯示住宅物業價格正回升。因此,現階段CCyB比率應維持於2.5%。如這些風險一旦實現,CCyB可提高銀行體系承受衝擊的能力。

根據2018年第4季數據計算的最新的緩衝資本參考指引,CCyB比率應定於0.75%的較低水平,主要是因為近期物業價格與租金差距,由超過10%縮小至略為低於3%,反映2018年中以後住宅物業價格有所調整。然而,信貸與GDP的差距仍維持在高於12%的偏高水平。除了緩衝資本參考指引外,金融管理專員亦考慮了其他參考指標,包括銀行、企業及家庭的負債水平、償債能力、銀行體系的盈利及資金狀況、以及宏觀經濟失衡狀況。

因此,陳德霖認為,從這些來源得到的資訊表明,2.5%的CCyB比率在當前情況下更為合適。如上述風險一旦實現,CCyB可提高銀行體系承受衝擊的能力。

在去年的樓市調整期,市場不斷有聲音要求金管局放寬一些樓市逆周期措施,金管局多番表明樓市下行周期未能確立,故一直未有放鬆。自中美貿易談判露出曙光,及美國聯儲局議息後放鴿,表明停止加息及結束縮減資產負債表後,樓市近月已逐漸反彈。




(星島)招標「隱藏回贈」曝光 折實價較面價低逾20%

新盤招標往往暗藏多項「詭異」回贈及折扣,部分更沒有披露內容,而且折實價欠奉,市場資訊混亂,受外界非議,隨著銷監局上周推出新指引,發展商須羅列各項優惠細節,令招標單位「隱藏回贈」曝光,包括以往沒有透露實際金額的印花稅回贈,扣除各項優惠後,有單位的折實價較面價低逾20%。

本報早前率先披露,新盤招標時暗藏不同折扣及回贈,而且有關條款詳情,往往只在標書內公布,買家難以計算單位扣除回贈後的實際價,形成市場資訊混亂。隨著銷監局上周五發出新盤標售新指引,提醒發展商在銷售新盤時提供的折扣、優惠等,應列出支付條款細節,而載登在成交冊內的資料應完整齊全,即令到過往新樓標售時所隱藏的回贈曝光,讓買家可「按圖索驥」,計算扣除回贈後的「實價」。

其中新地大埔白石角雲?1期,於指引公布後售出的約37伙,於成交記錄冊中除羅列各項優惠外,更列出每伙可獲得的實際印花稅回贈金額,單位扣除優惠後的折實價亦正式曝光。以雲?新近售出約37伙計算,折實價普遍較面價低約20%及25%,其中以該盤3座12樓A6室為例,面積732方呎,據成交記錄冊顯示,成交價為1515.728萬,呎價20707元。

發展商為買家提供多項回贈及折扣,包括樓價10%的印花稅現金回贈、付清樓價8%折扣、特選人士優惠1%折扣、家庭回贈1%,以及one to one現金回贈5%,合共折扣及回贈額約樓價25%,折實價為1136.796萬,呎價則降至15530元。

新地副董事總經理雷霆表示,集團一向非常重視賣樓資訊清晰及透明度高,亦希望每個買家及準買家獲得最佳的知情權,今後招標售出的單位,將盡量同時刊登所有相關支付條款及優惠細節。

而在銷監局推出新指引前,項目僅列出買家可獲得的印花稅回贈幅度,介乎樓價2.65%至24%,但買家實際可獲的金額,卻沒有披露,使人難以計算折實價。

此外,其他發展商亦跟隨有關指引內容,包括以招標形式發售的項目,需要在樓盤網頁內公布標書,其中永泰等發展的九肚澐灃、南豐等南區深水灣徑8號,以及嘉里旗下九龍塘緹山等,均有把整份標書上載,有別於過往標書只在售樓處派發的做法。

另外,非豪宅項目,須推出項目兩成的單位,並以價單形式公開發售,億京發展的大埔白石角海日灣II,過往其同系的海日灣,全盤均作招標,從未公布價單,目前亦跟隨新指引,推出首批295伙價單。此外,香港興業愉景灣意堤,突公布暫停標售。

另一方面,早前運房局局長陳帆指出,近期有個別以招標形式發售的新盤透明度不足,做法不理想,不排除會作出檢控。此外,銷監局發言人稱,由於個案正作調查,現階段不便透露詳情。




(星島)公布辣稅回贈 揭單位實價「底牌」

發展商早前透過招標形式推盤,有欠透明度,惹起市場爭議,地產建設商會隨即推出新指引,自有關指引實施後,一批以招標形式推售的新盤,項目標書列明各成交條款,均在截標前上載至項目網站等,最關鍵的是,項目出售後,公布買家選擇的具體交易條款,令市場人士可「還原」實際成交價,揭露每個單位的成交價「底牌」,有助增加一手銷售透明度。

有業界指,由於標售單位不設底價,對買家提供的資訊,仍難以與一般出價單銷售方式比擬,但現時招標單位可計算出實際成交價,確實有助其他買家,在出價競投前有「貼地」的參考。

產業測量師彭兆基表示,現時發展商普遍依從地建會指引,將非豪宅項目以價單形式推售,有關情況有助樓盤信息更透明,市民可獲得更全面的信息。他稱,一手例的原意是保障買家在選購新盤時,可獲得較完整及透明的資訊,但若發展商在招標條款中,暗藏回贈條款又不公開,明顯有違銷監局原意。

彭氏稱,在過去數月時,由於樓市氣氛相當差,因此發展商招標賣樓,並暗藏回贈,以避免令銷情淡靜影響推盤,因此採用有關造法,惟現時市況轉好,而且經地監局呼籲後發展商已自律,因此料非豪宅項目將續公開價單賣樓。

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,就現時發展商跟隨地建會指引,所有資訊均可供買家參考,有助買家了解各單位優劣,作一個更完整分析。他續指,現場部分買家,可能只有1至2次買樓經驗,因此若資訊缺乏,買家難以將各單位比較,若資訊透明,對買家選購心儀單位將大有幫助。

地建會公布的新指引,包括規定發售非豪宅項目時,首批必須以公開價單形式發售,以及招標單位成交價及買家最終選擇的優惠,須及時在成交記錄冊更新,而發展商亦在新指引壓力下,改變過往沿用的推盤方式。




(星島)海日灣II現參觀人龍 首日收250票

白石角海日灣II日前開價後,昨首日開放示範單位參觀,旋即吸引大批睇樓客到場,場內外均人頭湧湧,並大打蛇餅。市場消息指,截至昨晚8時,該盤暫收約250票。

億京發展的白石角海日灣II,以折實平均呎價13774元推售首批295伙。昨首度開放示範單位予外界參觀,發展商指,不足5小時已錄得超過400?客參觀,現場氣氛熱鬧。

就昨午現場所見,展銷廳外不時出現長長人龍,高峰期近百人排隊睇樓,當中以年輕人士為主,亦有部分家庭客與小朋友一同出席,睇樓客普遍須等候數分鐘,才可在工作人員安排下進入場展銷廳參觀示範單位,氣氛熱鬧。而展銷廳鄰近一帶有大量代理駐足撈客,把握機會推銷。市場消息指,截至昨晚8時,該盤暫收約250票。

項目首批提供開放式至4房戶,面積243至1866方呎,發展商提供最高7.5%折扣優惠,折實樓價359.8萬至2661.6萬,折實呎價12655至15420元,折實平均呎價約13774元。

另外,恒基旗下西營盤藝里坊.1號昨輕微加價約1%至2%,加推25伙應市,包括12伙1房及13伙開放式戶,並維持提供3%折扣優惠,折實售價約666.875萬至941.094萬,折實呎價約28486至33698元。同時推出新銷售安排,於本周六(20日)發售12伙。此外,系內元朗尚悅.嶺昨連沽約30伙。

一手成交仍以餘貨為主,其中華懋、信和等合作發展的大潭紅山半島,昨以招標方式沽洋房,據成交記錄冊顯示,為棕櫚徑131號屋,面積2788方呎,另連1097方呎庭院、及578方呎天台,屬4房雙套間隔,以逾9590.5萬標售,呎價約34399元。

香港興業及南豐合作發展的九肚尚珩,昨以招標方式沽售1號洋房,面積3591方呎、另連1768方呎花園及泳池、826方呎天台,屬5房4套間隔,以1.4698億成交,呎價約40930元。成交價及呎價均創項目新高。

新地旗下北角海璇,以招標形式沽出1座16樓A室,1585方呎,以逾1.035億成交,呎價約65330元。

由寶聲、其士集團及市建局合作的津匯,昨更新價單,當中14伙單位減價,最高直減約17%,如19樓J室,面積368方呎,最新定價774萬,較原定價的933.8萬,減價約159.8萬,最新呎價21033元。


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