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今日新聞摘要 16.04.19

公關部

2019-04-16


(明報)首季補地價80億 按季跌一半

雖然政府近年加快補地價,不過,據地政總署最新公布,今年首季共註冊9宗契約修訂及兩宗換地個案,期內補地價金額錄約80.59億元,相比對上一季逾168億元,按季減少約52%。另地政總署資料顯示,曾由陳振聰持有的中半山寶雲道16號「楠樺居」,2月完成補地價,金額超過3.04億元,每方呎樓面補地價約20,466元;嘉里喇沙利道10號及12A號、界限街168至168C,以近2.6億元完成補地價,每方呎樓面補地價約5753元。

傲南廣場再沽3層涉4.5億

另方面,由資深投資者林子峰拆售的黃竹坑道14號傲南廣場活化工廈項目再錄大額成交,市場消息指出,項目最後3層單位,包括26、27及28樓共15個單位,連同大廈廣告位及大廈命名權,獲一名買家全數購入,物業每層8562方呎,合共25686方呎,以呎價1.77萬元計,預料成交價約4.5億元,成該廈最大手買賣。

春秧街地盤5.8億易手

市場消息指北角春秧街62至68號地盤,最新以約5.8億元售出,項目佔地約4340方呎,根據北角分區計劃大綱圖劃作「商業/住宅」用途,可重建成商住、商廈或酒店發展,若重建成商廈,最高地積比15倍,可重建樓面約6.51萬方呎,每方呎樓面地價約8909元。





(蘋果)億京停招標 公開發售呎價1.38萬 白石角海日灣II入場費359萬

新盤大規模招標引起政府連日關注,地產建設商會早前與業界達成共識,包括非豪宅盤首批須以價單形式推出兩成單位。是次招標風波主角之一的億京,旗下大埔白石角海日灣招標逾五個月後,終發出首張價單,涉295伙,開放式折實價低見359萬元,料平絕同區。

海日灣共分2期,其中於去年11月開售的I期一直沒有價單,全程採用透明度極低的招標賣樓方式,曾有傳II期會繼續大玩招標。不過,新盤招標連日受到政府高度關注,有立法會議員更炮轟招標賣樓形同托市,銷售手法惹人反感,地產商知衰終作出讓步,除將招標文件上載於網頁外,並承諾非豪宅盤會有價單。

呎價貴同區新盤4%
海日灣II期昨日突上載價單,涉295伙,剛好佔單位總數1,408伙的兩成,平均呎價14,891元,扣除最高7.5%折扣後,折實平均呎價13,774元,較信置同區逸瓏灣8今年1月推出的首批單位折實平均呎價13,228元高4.1%。

億京指是次以「非常吸引價」推出,該批單位間隔由開放式至四房戶,243至1,866方呎。最平為6座1樓C室、6座1樓B室及7座1樓C室,243方呎,折實價同為359.8萬元,成為白石角入場費最低新盤。呎價最平為1座2樓A室,1,517方呎,折實價1,919.6萬元,呎價12,654元。

海日灣首次以價單形式公開發售,價錢與招標差不多。如2期11座3樓F室,585方呎,向西,兩房加士多房間隔,折實價812.79萬元,呎價13,894元。與以招標售出的1期Count C 1座5樓G室比較,座向相同,508方呎,兩房間隔,去年11月以700.6萬元售出,呎價13,791元,是次略高不足1%。

發展商為樓價1,000萬元以下單位提供最高80%一按,還款期最長25年,全期利率為最優惠利率(現為5.375厘)減2.7厘。

中原:有望一Q清?
對於海日灣II期以價單形式發售,是否臨時變陣。曾推銷屯門「龍床盤」菁雋爆出「皇帝都係瞓喺張床」的金句、現已過檔億京負責銷售海日灣的潘志才回應指,各種合法的銷售模式均是集團的考慮之列,沒有一個既定模式。海日灣II期首批貨源以價單形式發售是集團的周詳策略,期望以優惠定價及折扣吸引買家。

中原陳永傑表示,海日灣II期定價克制,首批佔約90多伙屬折實價600萬元內單位,料極受市場追捧,開售時有望一Q清?,若發展商加推時將加價幅度維持於3至5%,相信市場亦可接受。

配合復活節,恒地旗下五盤包括粉嶺高爾夫.御苑、西營盤藝里坊.1號、何文多加多利軒、鴨脷洲倚南及大角嘴利奧坊.凱岸,本月19日至5月2日提供現金回贈6萬至30萬元,優惠佔樓價0.85%至1%。





(蘋果)港一個月拆息直逼2厘

復活前長假期將至,加上有新股集資,市場流動性稍為抽緊,本港拆息又再全面回升,隔夜港元拆息升至1.81厘,與樓按相關的一個月拆息更再次直逼2厘。

華僑永亨銀行經濟師李若凡表示,上周五申萬宏源首日接受新股認購,集資逾90億港元,或凍結市場一定的流動性,為港元?價和拆息帶來短暫支持。

李若凡續指,由於銀行總結餘仍然多於500億港元,以及短期內港股市場未必再有大型新股集資活動,而且資金流出風險較低,港元拆息上升空間有限,換言之港美拆息或保持一定差距,套利交易或會轉趨活躍,料未來幾個月內未能排除金管局再度出手干預。
內地外?佔款連跌8個月
另外,人行公佈內地外?佔款連跌8個月,3月份外?佔款按月減4.59億元人民幣,至21.3萬億元人民幣。人民幣近日?價穩定,處於每美元兌6.7水平。

人行貨幣政策委員會例會提到,內地經濟增長保持韌性,增長動力加快轉換。人民幣?率總體穩定,金融市場預期改善,應對外部衝擊能力加強,但仍存在一些深層次問題和矛盾,國際經濟金融形勢錯綜複雜,不確定性仍然較多,人行會堅持逆周期調節,進一步加強貨幣、財政與其他政策之間的協調,適時預調、微調,在穩增長的基礎上防風險。





(東方)兩大新盤短期搶客

地產建設商會及政府相繼向發展商發出新售樓指引,價單形式重新成為新盤主流賣樓方法。億京發展的大埔海日灣II,昨以貼市價首推295伙的價單,成新指引後首個開價全新盤,入場費逾359.82萬元。消息亦透露,港鐵公司限制旗下樓盤,只准特色戶及四房或以上大宅才可標售。

事實上,近期大批新盤蜂擁轉用招標形式賣樓,同屬億京的大埔海日灣,一直以來只以該方式售樓,從未發出價單。

直至本月初地建會向會員發出新指引,所有新推非豪宅項目,最少首批兩成單位必須以價單形式推出,同系區內海日灣II昨日終公布開價,示範單位今日起開放予公眾參觀。

海日灣II平均呎價13774
價單顯示,推出單位均為標準戶,由開放式至四房不等,實用面積243至1,866方呎,扣除最高7.5%優惠後,折實平均呎價13,774元。

入場單位之一為第6座1樓B室,實用面積243方呎,折實呎價14,808元,為同區公布價單形式發售單位中最平。

至於最低呎價單位為第1座2樓A室,實用面積1,517方呎,折實呎價約12,655元,項目銷售安排將於短期內公布。該公司項目及銷售策劃總監潘志才指出,是次以「非常吸引價」推售。

中原陳永傑認為,該盤開價克制,具一定吸引力,當中有54伙開放式戶,折實售價低於400萬元,將受上車客歡迎,預期開售時有望「一Q清?」。資料顯示,同區逸瓏灣8於今年初首推108伙,折實平均呎價13,228元。

MONTARA最快本月開售
除了大埔區開盤氣氛熱鬧外,會德豐地產常務董事黃光耀稱,旗下將軍澳日出康城第7A期,屬O'EAST系列第2個項目,正式命名為MONTARA。物業目前仍待批出預售樓花同意書,樓書準備工作已屆最後階段,最快本月內開售。

他指出,該盤提供616伙,一房佔約18%,主打的兩房則佔62%,三房只有約17%,實用面積約300至800方呎不等。樓盤約3%為設平台或頂層連天台特色戶。

該公司市務助理總經理陳惠慈稱,項目位處面積約48萬方呎大型商場之上,同時設有面積約4萬方呎會所,提供50米長泳池等設施。





(東方)內房售樓首季失色

據本報統計,內地27家已公布全年銷售目標及首季數據的主流房企,首三個月銷售額達標率平均為18.61%,較去年首季的20.33%減少近2個百分點,當中超過66%的內房首季達標率低於兩成。惟有分析指,房企首季銷售放緩,主要由於農曆新年效應及因前景不明而減少推盤,預料未來三季銷售步伐將加快。

中海達標率22.7%暫居首
最高達標率暫時是中國海外(00688)的22.72%。縱然市場質疑中海今年目標3,500億元甚為保守,僅較去年全年銷售額提升16%,惟主席顏建國曾在業績會上稱,是基於集團對今年市場轉向平穩發展的考慮。他認為,再有高速增長的想法不太現實,預料今年上半年市場銷售增幅會較下半年低,但同時強調,中海或可能超額完成目標。該公司昨日股價收報29.95元,跌0.17%。

佳源國際達標率最低,僅為13.08%,但該公司今年目標增幅卻為同業中最進取,目標定為280億元(人民幣‧下同),較去年合約銷售額201.8億元調升38.75%。副主席兼總裁張翼解釋,今年可銷售貨值最多逾500億元,有信心達標。佳源收跌2.3%,報3.76港元。

事實上,市場普遍認為內房轉趨保守,銷售目標增長預測已由往年的逾三成,降至今年的平均20%。平安證券分析師楊侃稱,今年銷售目標制訂得相對謹慎,該行重點監測房企平均目標增速為15%,明顯低於去年的29.9%,相信行業步入平穩發展階段,但主流房企可售資源充足,銷售率仍保持在50至60%,銷售穩中有進。

克而瑞地產研究中心數據顯示,今年首季行業百強累計銷售額達2.2萬億元,按年增長8.7%,銷售面積1.6億平方米,較去年增長4.5%;其中三月銷售情況顯著回升,銷售額達9,042億元,按月增長57.4%,面積也按月升47.8%至6,597萬平方米。

核心城市料續緩慢復甦
楊侃指,期內銷售額增長幅度高於面積增幅,意味?高均價的核心城市成交量佔比有所提升。展望全年,一、二線城市經歷兩年調整期,加上政策微調及貨幣寬鬆,預計將延續緩慢復甦趨勢;而供應增加、需求透支的三、四線城市調整壓力依舊較大。但他提醒,由於考慮短期調控政策並未有明顯放鬆迹象,要關注樓市回暖的可持續性。





(星島)銷監局六年來僅五宗新盤檢控

為求加強新盤銷售的資訊,政府於2013年成立銷監局,至今已有約6個年頭,但局方作檢控的案件僅有5宗,有業界認為,若單純以檢控案件數量而言,確實較少;此外,新盤招標往往暗藏「詭異」折扣及回贈,缺乏透明度,備受外界關注,有業內人士指,該局在跟進及監管上有欠積極,認為「不能只留在寫字樓辦公」,應該作主動出擊。

  《一手住宅物業銷售條例》於2013年4月實施,同時間政府亦成立負責監管發展商發售新樓情況的銷監局,而自該局成立至今,約有6年時間,作出檢控的案件僅有5宗,而項目的發展商,全被判罰款,款額介乎16.8萬至42萬,而涉及的違規個案內容,包括沒有向銷監局提供價單、樓書、上載有虛假或具誤導性資料的印製廣告,以及在售樓書內沒有列出單位部分用料的資料等。

  對於檢控案件的數量,理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,局方成立至今,僅進行5宗檢控案件,確實絕非大數目,但亦要視乎發展商,是否經常出現違規情況而定,同時亦要留意局方是否有做好跟進工作。

  中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,檢控案件於6年間只有5宗,只因向銷監局舉報的人為數不多,因此局方沒有特意調查。

  另一方面,也有業界人士指出,局方於跟進上新盤招標透明度上有欠積極,本報早前披露,有新盤以招標形式出售,更暗藏多項「詭異」折扣及回贈。珠海學院商學院院長何灤生認為,招標欠透明度一事,需要傳媒揭發才跟進,局方在跟進上確實有欠理想,不算太積極,認為作為監管機構,應該更為主動,透過更多渠道,了解市場最新資訊,絕認為「不能只留在寫字樓辦公」,應作主動出擊。

  立法會議員謝偉銓指出,過往市場較為留意新盤以價單形式銷售的問題,而招標出售的情況不算太多,但近期卻出現濫用,政府應該定下細節,藉以堵塞招標發售時所出動的漏動。

  對於有業界認為,銷監局於檢控案件數量較少,以及於監管新盤招標上欠積極,銷監局發言人稱,調查是否有新樓發展商於銷售過程中、涉嫌違一手新例的條文,屬銷監局的職能及工作,但考慮是否有足夠證據證明以及是否作出檢控,屬律政司刑事檢控科的權力,也認為提高公眾對一手新例的認知,以及改善業界對有關條例的遵從情況亦十分重要,不能單憑檢控數字而判斷局方的工作成效。





(星島)公開價單增透明度 業界:助穩定樓價

現時非豪宅項目需以公開價單形式發售,以增加推盤時的透明度,業界預料,惟現時以價單形式推售,價錢更透明,將可減少樓價對二手樓市的影響,有助穩定樓價。

  新世界營業及市務總經理黃浩賢表示,現時非豪宅新盤採公開價單形式推售,成為了大市趨勢,方便了解市場市況,增加透明度。他解釋,因應該類物業主打大眾化市場,發展商及買家均大概了解附近成交的售價,因此沒有必要採用招標賣樓。由於豪宅項目另一市場,同類單位較少成交,不同買家對於項目的價值,亦有不同看法,因此招標較為合適。

  泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,過往發展商在非豪宅項目選擇招標賣樓,由於在優惠條款中或包含回贈及優惠等細節但未有公布,因此公開的售價或與實際成交價不同,惟現時以價單形式推售,價錢更透明,將可減少樓價對二手樓市的影響,有助穩定樓價。

  他解釋,若招標後公布的價錢過高,同區二手業主或會將放盤加價,搶高二手樓價,但若果以價單推出,所有價錢均可參考,減少對樓市影響。他指,發展規模較大的項目,對市場影響更大,因為即推首批推2成單位,但若該盤有1000伙,涉及亦達200個單位,而該新指出推出後,該類單位普遍亦以價單發售。





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