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今日新聞摘要 11.04.19

公關部

2019-04-11


(明報)3月三大辣稅宗數金額升逾六成

近月樓市氣氛持續升溫,樓價反彈,連同辣稅成交亦趨升。稅務局公布,今年3月三大辣稅,即買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)、額外印花稅(SSD),涉三大辣稅的成交達2006宗,比今年2月錄得1234宗,上升772宗或63%。與此同時,3月的三大辣稅涉及總稅收為15.83億元,對比2月份的9.53億元,亦按月上升逾6億元或66%。

150宗涉BSD 成交升近六成

以稅種分類,3月涉境外買家入市的BSD成交宗數錄150宗,較2月份94宗上升近60%;涉BSD稅款3.73億元,按月升79.2%。至於3月涉雙倍印花稅DSD成交為1807宗,較2月1098宗升64.6%;涉DSD稅款11.73億元,較2月7.19億元升63%。惟值得留意是2月份DSD成交宗數為2014年8月有完整一個月紀錄以來的新低紀錄,另該月涉及稅款亦屬2016年1月後的37個月新低紀錄。

另外,SSD方面,3月SSD成交宗數49宗,較2月42宗升16.7%,而涉SSD稅款3605萬元,較2月2520萬元升43%,並屬去年6月份錄得4460萬元後、9個月以來新高。





(東方)66萬買到元朗樓

近期市況火速升溫,個別屋苑樓價更已突破去年高位,不過,市場仍然有機會找到不足「一球」住宅。元朗圍邨錫降圍單號物業一個單位,昨於拍賣場上僅以66萬元易手,買家有意購入作收租,料租金回報率高逾7厘,更勝大型屋苑。

該元朗錫降圍單位承銀主命,昨日透過忠誠拍賣推出,開價63萬元,有3組買家競投,承4口價後售出,以實用面積140方呎計,呎價4,714元。

據了解,買家為外區人士,預計月租約4,000元。而物業估值約80萬元,是次做價較之低約18%。

資深炒家:的確低水
同場亦推出區內祥降圍雙號物業一個單位,實用面積105方呎,附設天台,以60萬元開拍,惟未能售出。

忠誠拍賣部總經理鄭世傑指出,上述兩個物業中,成功售出的單位位置相對較近車站,而且較為新淨,加上售價比車位更低,故吸引買家購入。隨?市況轉旺推動買家入市,預期拍賣場上成交將會增加。

一向有吸納另類物業的資深投資者伍冠流認為,上述錫降圍物業附近沒有購物地方,不過由於呎價確實低水,而且附設基本裝修,可以即時入住。與此同時,單位屬中層,不用擔心漏水問題,對於需要解決住屋問題,而又財力又不足的人,不失為一個吸引的選擇。

旺角盤三成業權嗌78萬
事實上,同類筍盤未必經常有貨,加上客源層面較窄,所以很多時業主會選擇透過拍賣行放售。因此有興趣「執平貨」的買家,必須經常留意各該類公司的放盤資料。除此之外,業主亦會在部分物業網站上放盤,以及留下聯絡方法,供準買家直接查詢。

至於大型地產代理一般較少接觸該類物業,主因佣金及買賣流量不高。反而鄰近項目的小型代理行,由於較熟悉周邊市況,此類盤源較為充裕。

市場近期曾出現做價僅數十萬元的物業成交。離島長洲大新後街雙號物業一樓單位,建築面積524方呎,上月由銀主推出半份業權拍賣,開價20萬元,最終獲搶高兩倍至60萬元售出。

除偏遠地區外,市區雖然有低價物業選擇,但多屬另類物業。如旺角生輝大廈中層戶,實用面積287方呎,只售百分之三十業權,而且不提供樓契,銀主開價78萬元。

資料顯示,上址一二年購入價約219萬元,而對上樓層一個單位去年曾以約518萬元售出。

公屋翠林邨劈價16%翻拍
此外,資助房屋同樣有開價亦不足百萬元盤源。將軍澳公屋翠林邨秀林樓低層戶,屬法院令及無契單位,將於本月底推出拍賣,於未補價第二市場開價80萬元,以實用面積366方呎計,呎價僅2,186元。上址二月時一度開價95萬元,惟最終未能售出,是次減價約16%翻拍。

隨?樓價止跌回升,即使凶宅單位都要「五球」。九龍灣德福花園C座五屍命案單位,實用面積約500餘方呎,現時叫價550萬元,較相同面積單位市價約800萬元,低出超過30%。由於上址已經出租,預料業主出售意欲並不實在,有機會只是「掛盤」測試市況。但值得留意,該類凶宅單位未必能承做按揭。





(東方)Mayfair呎售7.4萬 創中半山分層新高

受惠樓市氣氛暢旺,部分豪宅錄破頂價個案。中半山The Mayfair中層A室以逾1.6億元售出,以實用面積2,155方呎計,呎價達74,654元創該區分層戶新高。

富?豪庭相連戶近2億沽
土地註冊處顯示,該單位買家為麻長煒(MA CHANGWEI),與淘寶網產品技術中心用戶體驗設計總監名字相同。至於毗鄰的B室,三月時亦以近1.48億元售出,買家同為內地人士,以實用面積2,131方呎計,呎價69,357元。

同區買賣交投活躍,中原黎劍茵表示,富?豪庭2座低層相連戶,實用面積共3,738方呎,以1.9億元售出,呎價50,829元。據了解,原業主持貨數年,帳面獲利逾5,000萬元。

隨?買家入市信心大增,市場近期頻現大額逾億元個案。如港島南貝沙灣一幢洋房透過轉讓公司股權方式售出,作價約1.8億元,呎價約4.9萬元。

至於九龍區豪宅承接力亦不俗。利嘉閣王馗維表示,九龍站漾日居3座高層G室,實用面積約1,136方呎,享部分海景,議價後減價約120萬元,以3,780萬元連租約沽出,呎價約33,275元。另外,市場指出,由資深投資者持有的尖沙咀名鑄高層B室,以2,030萬元沽出,以實用面積817方呎計,呎價24,847元,單位十年升值近15%。

一號銀海12年賺二千萬
美聯關穎賢亦稱,奧運站一號銀海5座低層連平台戶,實用面積910方呎,獲同區用家以約3,000萬元承接,呎價約32,967元。原業主持貨約十二年,帳面賺1,990萬元。





(蘋果)運房局:個別一手樓透明度不足 銷監查招標新盤違規

新盤招標價欠透明,引起大眾關注。運房局局長陳帆指出,當局正跟進有新盤招標情況,懷疑有發展商觸犯一手住宅銷售條例,亦要求發展商於成交紀錄冊上,列明支付條款的所有詳情。立法會議員尹兆堅直斥300方呎單位招標「不能接受」,建議1,600方呎以下單位禁止招標。學者則批評新盤招標有「托市」嫌疑,認為成交紀錄冊中該列出合約價及折實價。

新盤招標出售成趨勢,連300方呎的中小型戶亦招標,一改以往只有豪宅招標的慣例,當中,部份新盤招標設有回贈優惠,但折實價錢卻未有於土地註冊處公開,令人懷疑發展商趁機抬高樓價。

促成交冊列出支付詳情
運輸及房屋局局長陳帆昨出席立法會財務委員會時表示,留意到近期有個別新盤招標發售,透明度不足,而一手銷監局發現,部份新盤或違反《一手住宅物業銷售條例》,當局正調查。陳帆指,銷監局將發出「給業界的提醒」,要求賣方在成交紀錄冊內列出支付條款的所有詳情,使買家可掌握市場狀況。

同時,地產代理監管局正進行調查,亦會向地產代理發出信函提醒,確保業界在參與招標形式發售的項目時,嚴格遵守《地產代理條例》及該局的指引。政府會繼續密切留意以招標方式出售一手住宅物業的情況,並按需要採取任何可行措施,確保招標發售的透明度,與以價單形式公開發售的一手住宅物業看齊。

對於新盤招標賣樓成風,立法會房屋事務委員會副主席尹兆堅表示,新盤招標成交價牽涉很多回贈及其他優惠,真正價格未能反映,問題包括消費者沒足夠資訊下買樓不公道;「更嚴重是可能牽涉托價行為,此舉若發生於股市,已等如造市,但現時樓市無法例限制。」他批評,中小型自住物業不應招標,應明碼實價以價單方式銷售,建議禁止1,600方呎以下單位招標出售。

學者:招標有托市嫌疑
理大應用社會科學系社會政策研究中心主任鍾劍華認為,陳帆早前警告過地產商界需於新盤銷售問題上「自律」,惟早前商界開會後未有即時對策,可見商界認為問題不嚴重。鍾劍華直斥,新盤招標成風,回贈問題令單位合約價及折實價差距甚大,發展商明顯是「出術」,違反一手銷售條例訂立的原意,令買家及公眾資訊不足。

對於陳帆提到新盤成交紀錄冊上需列出銷售詳情,鍾劍華認為:「若以招標賣樓,發展商應該於成交紀錄冊上列出單位成交合約價及折實價。」

另外,亦應該列明該單位有多少份標書以及標書價錢,以避免發展商於招標過程中,利用有關人士去「托市」的嫌疑。





(蘋果)高力料沙田屯門成樞紐區

大灣區規劃出台後,預視中港交通網絡未來更趨完善,高力國際藉此推算2030年後房地產市場發展,料屆時將重新「洗牌」,並選出未來9大樞紐地區,包括:金鐘和添馬、灣仔、中西區、東區、西九龍、九龍城及CBD 2(核心商業區),連新界區的沙田、北大嶼山、屯門和洪水橋都榜上有名。

高力國際(香港)常務董事施禮賢(圖)表示,隨?商業、文化或基建項目陸續落成,香港與廣東的連繫越趨緊密。坊間有指香港需要第3個CBD,他就認為可以不一定是提供予香港企業,但的確見到內地企業的需求,相信此為巨大機遇。

他又指去中心化現象持續,待會展站落成,以及入境事務大樓、稅務大樓和灣仔政府大樓的政府辦公室遷出後,將鞏固灣仔作為酒店、會議及展覽中心的地位,更預計2025年寫字樓租金將會開始追平中環。
周梁放售皇九單位
另外,自由黨前主席周梁淑怡放售持貨逾廿年的中環皇后大道中九號16樓04室,單位面積約1,320方呎,意向呎價約5.5萬元,叫價約7,260萬元,連租約出售,現收月租約9.8萬元,6月屆滿。





(星島)代理濫收「兄弟費」停牌兩個月

地監局近日公布14宗代理及地產公司違規個案,其中涉案代理陳志敏,因在處理買賣交易時,向買方表示必須向賣方的兄弟繳付「兄弟費」才能購入該物業,因而違規,被地監局違反操守守則,暫時吊銷牌照(停牌)2個月、罰款3000元。

  據地監局資顯示,案件於上月11日進行裁決,涉案代理陳志敏因涉及兩項違規,陳氏當日在缺席聆訊下,被地監局裁定違反操守守則,停牌2個月、罰款3000元及譴責;並需取得監管局的持續專業進修計畫下的12學分。

  其中指控一為未有遵守《操守守則》第3.7.2段,在處理有關住宅物業的買賣交易中,向該物業的買方表示他必須向賣方兄弟繳付「兄弟費」才能購入該物業,惟事實上賣方並沒有提出這樣的要求。而指控二則為違反《操守守則》第3.2.1段,未有在緊接臨時買賣協議訂立前,就該物業安排在土地註冊處進行查冊,並向買方解釋土地查冊的內容。





(星島)市建觀塘項目收18標 大小財團群起競逐

發展商吸納土儲步伐積極,市建局觀塘恒安街重建項目於昨日截標,共收18份標書,參與競投的財團類型亦甚為廣泛,除藍籌發展商外,不少本地中小型財團亦欲分一杯羹。另外,亦罕有吸引英資財團高富諾集團競投;項目位於市區核心地段,有個別財團直言出價進取,業內人士預料,項目市場估值逾6.5億,樓面呎價逾9000元。

  市建局觀塘恒安街項目於昨日截標,吸引一眾財團角逐,大型發展商包括長實、新地、會德豐、信和及華懋等。中小型發展商包括嘉華、香港興業、英皇、宏安、遠展、建灝地產、莊士機構及麗新等。另外,項目罕有吸引外資財團入標,昨日現場看見英資高富諾集團派代表到場入標。

  英皇國際助理物業經理張思薇表示,項目位處觀塘區,交通及生活配套充足,旺中帶靜,加上受惠政府起動九龍東,令住宅需求增加。建灝地產行政經理林綺華表明,項目位於市區,同類用地供應不夠,以進取價入標。

  遠展地產發展總監方文昌表示,項目區內發展成熟,是次以市價入標。麗新地產代理助理副總裁黃綺雯認為,項目位置相當好,因此決定入標,今次出價考慮項目須興建安老院設施等因素。

  普縉企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,屬市區範圍,發展規模適中,項目估值逾6.5億,呎價逾9000元。他指,每個單位為460至470方呎,這類型的單位最受市場歡迎,今次反應因應項目發展規模及位置優越,因此受發展商歡迎。

  泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,標樓反映項目受發展商歡迎,因應區內近期推出的新盤銷情理想,最新一張價單,樓面呎價可達2.4萬,各發展商心中有數,了解區內潛力有多好,市場有承接力,因此決定入標,預計今次招標的項目,日後開售時樓面呎價可達2.2萬至2.5萬水平。

  消息指,項目佔地約8500方呎,屬第三輪「需求主導」重建項目之一,日後可建樓面7.16萬方呎,包括7976方呎非住宅樓面,提供約138伙。在非住宅樓面中,須興建一個老人日間護理中心,樓面約3260方呎,待項目落成後,局方會以1492萬回購。招標條款列明,項目日後賣樓收益達13.8億就需要向市建局分紅,以住宅樓面約7.16萬方呎計算,即每方呎賣價19250元以上便要分紅。達標後首3000萬,隨即需要分紅兩成,其後按比例增加至最多五成。招標條款亦列明,項目內一半單位面積須為300至480方呎,而整個項目當中,單位面積不可小過300方呎。





(星島)當局指「空置稅」例應盡早呈立會

立法會特別財委會昨日討論涉及運房局的範疇,在回應有議員質疑一手樓是否有「囤積居奇」而要開徵空置稅時,運房局局長陳帆指,雖然過去一年單位有流轉,不過「水池的水愈來愈高」,空置單位數量實際上由數年前的四千多個上升至九千多個,有需要將「空置稅」條例盡快交上立法會。陳帆又指,雖然市面湧現「納米樓」,但屬於「相對自然的現象」,預料未來在土地供應增加後,市場會有調節,認為在自由市場中,不適宜立法規管。

  近日政府計畫向空置超過一年的一手私人住宅開徵「空置稅」,引起部分地產業界不滿意見。昨日在立法會特別財委會上,經民聯議員盧偉國引用數據指,去年初本港有九千個空置單位,但年底亦有九千個,由於當中亦有流轉,質疑一手單位「囤積居奇」的情況,是否如政府描述段嚴重。

  運房局局長陳帆回應稱,雖然過去一年間一手空置單位有流轉,可是政府留意到「水池的水愈來愈高」,空置的一手單位數量數年前只有四千多個,但現時已有九千個,接近未來幾年每年私樓供應量的一半。

  他重申,政府並非想與發展商站在對方面,亦不是逼他們賣樓,只要發展商在取得入伙紙後一年內將單位出租,就不用繳交額外差餉,他們也可選擇以樓花形式出售。他亦強調,政府立場只是希望將建成的房屋推出市場讓市民住用,當局正研究議員和社會意見,草擬一手樓空置稅的立法建議,盡快提交草案。

  不宜立法規定單位面積

  另一方面,「納米樓」近年大量湧現,面積少於四十平方米的單位,於一四至一八年間,由約二千個增至六千六百多個。陳帆在會上表示,香港是自由市場,出現有關情況是「相對自然的現象」。他承認有關情況不理想,但暫不適宜通過立法,規定樓宇單位的面積不能小於某個下限。他認為,倘若未來土地供應增加,市場會作出調節。

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