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今日新聞摘要 21.03.19

公關部

2019-03-21


(明報)雅濤閣逼千萬 膺港島居屋王 望山景兼裝修殘舊 實呎近1.7萬

房委會今年推售新居屋之際,二手資助房屋交投卻依然活躍,做價更相繼逼近千萬元大關。香港仔居屋雅濤閣一伙三房戶以980萬元易手,較對上紀錄推高12萬元,做價創港島區居屋新高。與此同時,鰂魚涌康山花園一伙兩房戶以綠表實呎逾1.32萬元創屋苑新高。

市場消息稱,雅濤閣2座中層H室,實用577方呎(建築691方呎),屬三房間隔,望山景,裝修殘舊,單位一個月前曾以綠表價698萬元放盤,終以980萬元(已補地價)易手,實呎16,984元(建呎14,182元),做價打破鰂魚涌康山花園一個實用面積592方呎三房戶去年11月成交的已補地價968萬元紀錄,成為港島區已補價居屋王。

僅低富榮1065萬全港紀錄8%

原業主2001年以144.76萬元(未補地價)買入,扣除補價後料仍獲利不俗。據悉,目前雅濤閣放賣盤約10個,惟當中未有自由市場放盤,上述同類三房戶綠表叫價由760萬至800萬元。

目前市場最貴居屋單位,仍由旺角富榮花園一伙實用592方呎三房戶、去年7月成交價1065萬元(已補地價)所保持,上述雅濤閣成交、是繼深水埗樂年花園及富榮花園後,約9個月以來第3個做價980萬元的居屋成交。

康山2房綠表實呎13285元破頂

另一居屋王「常客」的鰂魚涌康山花園,亦錄得綠表破頂成交,市場消息指,康山花園8座高層E室,實用484方呎(建築587方呎),屬兩房間隔,新近以643萬元(未補地價)易手,實呎13,285元(建呎10,954元),呎價創屋苑綠表市場新高。原業主1986年以34.46萬元(未補地價)買入,持貨約33年,帳面獲利608.54萬元或17.6倍。

康山放盤約10個 較高峰跌六成

康山花園本月暫錄約3宗成交,撇除上述成交外,其餘2宗屬於自由市場成交,包括9座中層E室,實用484方呎(建築587方呎),連地價以838萬元易手,實呎17,314元(建呎14,276元),原業主2014年以555萬元(已補地價)買入,持貨約5年,帳面獲利283萬元或51%。資料顯示,同面積單位去年11月樓市回調時、曾於自由市場以760萬元易手,上述新成交價較低位回升78萬元或一成,另對比同類高位價僅相差近3%。

區內代理指,現時康山花園自由市場放賣盤約10個,盤源較高峰期時下跌六成,兩房戶叫價由690萬元至880萬元,三房戶叫價由800萬元至1050萬元不等。





(東方)3新界盤料批建六千伙

近年樓市暢旺,地產商積極部署旗下項目發展。城市規劃委員會明日審議3項新界大型住宅規劃申請個案,合共提供近6,000個單位。由於規劃署表明不予反對,故有望悉數獲得批准。

新地錦田項目最大型
上述申請以新鴻基地產元朗錦田長春新邨地盤最具規模,佔地約167.99萬方呎,作分層樓宇、商店及學校等綜合發展。

該項目住宅部分將以地積比率1.2倍發展,擬建28幢11至17層高分層住宅,涉樓面約193.58萬方呎,提供3,891伙,另設約7.86萬方呎商業樓面。

規劃署指出,項目的西南面提供休憩空間作緩衝,而西北及東南方亦栽種植物為屏障。同時於消防供水、交通及噪音等評估亦要滿足相關部門要求。

另一個有機會獲通過的項目,為同珍集團葵涌昌榮路1至7號綜合發展,該發展提出放寬高限以興建4幢40層高分層住宅,合共有1,336個單位,涉及樓面約78.64萬方呎。同時,亦設1幢14層高商業樓宇,作寫字樓及零售用途。

資料顯示,上址在十多年前曾獲批作酒店及服務式住宅混合發展,最後因城規會在該地段設立高度限制而未能成事。

此外,同日審議的還有復星國際或有關人士的西貢清水灣電視城舊址,其住宅部分建37幢分層物業,樓面約106.5萬方呎,提供749伙。餘下兩部分為酒店及住宿機構用途。





(東方)工廈活化東九勢最旺

政府推出工廈活化政策2.0,料刺激該類物業市場交投。據高力國際資料,全港現時至少有約423幢單一業權的工廈,以東九龍區佔95幢最多,並指已有項目獲准有關申請。該行料,受惠新措施帶動,今年同類物業售價及租金將分別錄約8.4%及5.4%的升幅。

去年施政報告提出新一輪活化措施,讓合資格的工廈申請,可豁免補地價改建為過渡性房屋,以及放寬地積比率以增加項目樓面面積約兩成等。該行認為,新政策較上一輪更具吸引力,將激活市場,預計相關申請宗數將會輕微增加。

10億以下項目值博
高力國際資本市場及投資服務董事陳彪預期,除了東九龍將成為工廈交投較旺的地區,葵青及荃灣區,與粉嶺及上水區,亦將成為目標。兩地區現時分別有約84幢及82幢業權統一的工廈,預計有意參加新政策的投資者,將會在上述區域尋找合適物業。

他又指出,近年不少房地產基金及機構投資者,傾向尋找售價約10億元或以下、樓面面積介乎約5萬至10萬方呎的全幢工廈。部分新業主購入項目後,向當局申請活化,以提高物業價值及回報。

不過陳氏認為,新政策下仍需顧慮不少因素,如相關申請或需要把一成樓面用作政府指定用途,而且改裝費用高昂,估計市場上的投資者取態,暫會趨向觀望。

政府上一輪活化政策成功帶動市況。該行估價及諮詢服務主管鄭亥延表示,政府首次推出措施時,即二○一○年第二季至二○一六年首季期間,全港相關申請宗數達226宗,主要分布於九龍區,佔125宗。而港島區及新界區則佔21及80宗,而截至去年底,有121宗獲批。

前車可鑑 回報吸引
她續稱,首輪政策實施期間,全港分層工廈的售價及租金分別上升約1.52倍及約64%。當時活化為商廈的項目,平均潛在回報率高達13.6%,至於同期從政府官地競投而來的商業及工業項目,其潛在回報率則分別10.7%及11.4%,反映活化項目「跑贏大市」。

隨?不少物業改裝為商廈等用途,市場工廈供應量明顯有所回落。據該行資料,截至去年第四季,全港整體分層工業樓的空置量約93.8萬方呎,即空置率接近6%,較一○年的110萬方呎有所回落。





(蘋果)呂志和撐明日大嶼計劃

政府公佈 「明日大嶼願景」初步發展成本約6,240億元,嘉華主席呂志和稱,香港缺乏土地及商廈,所以個人贊成計劃,而數千億元攤分十多年繳付,以香港政府的財務情況足以應付。對於市場憂慮計劃超支,他覺得政府「計過數」,「身為市民梗係相信政府」,況且以明日大嶼的填海造地規模,仍不足以滿足社會需要,「希望香港市民擁護政府搵多啲地」。





(蘋果)屯門交投旺 凶宅連環賣

樓市開始缺盤及樓價急升,不少買家流向質素較次物業,帶動凶宅成交回升,屯門剛連錄兩宗凶宅成交。
錦華凶宅332萬易手
消息指,其中錦華花園中層戶,實用348方呎,兩房間隔,業主2014年以318萬元買入收租,豈料翌年有租客於屋內吊頸身亡。單位淪為凶宅,同年業主將單位平價出租,月租5,800元(目前市值租金約1.1萬元)。該凶宅於去年6月已放盤,原叫價370萬元,低市價兩成放盤仍乏人問津。

直至近日,因市場缺盤,樓市升溫,終以332萬元易手,呎價9,540元,低市價近三成,賬面僅賺14萬元。

另一單凶宅成交,為居屋澤豐花園1座高層戶,實用577方呎,三房間隔,連地價僅售420萬元,呎價7,279元,低市價逾兩成。

區內代理指,該單位於2012年發生墮樓命案。新買家是基督徒,對凶宅百無禁忌。該凶宅早於2017年3月已放盤,原叫價430萬元,放盤兩年終易手。

屯門二手交投旺,本月暫錄得逾140宗成交,單幢樓亦錄多宗成交。其中麗寶大廈高層E室,實用238方呎,成交價315萬元,呎價13,235元。





(星島)群盤夥銀行推低息樓按 全期最低二厘三七

樓市近期氣氛好轉,多個新盤蓄勢待發,發展商紛夥銀行推出樓按優惠,務求搶吸各路客源,甚至推出全港最低息按揭,以全期用拆息為基準,封頂息口僅約2.375厘,業內人士認為,由於今年仍有機會加息下,選用低息按揭優惠,有助對沖按息上調的影響。

  新盤戰況激烈,發展商為爭奪客源,均盡出法寶,近期就頻推低息樓按吸客,早前宏安等油塘曦臺便夥拍按揭中介推出低息樓按,買家可享全期按息低至HIBOR加1.23%,上限為全期P減3%(P為5.375%),實際封頂息率2.375%,另享現金回贈2.1%,屬目前全港最低息H按計畫。

  事實上,發展商推盤素來會配合銀行及按揭中介推出的低息按揭計畫,如碧桂園及宏安等發展的馬鞍山泓碧,早前便以H按全期加1.24%、封頂息率P減3%(P為5.375%)作招徠,另外,會德豐將軍澳MONTEREY,亦於本月上旬與中介合作推出樓按計畫,全期按息同為H加1.24%,封頂息率亦為P減3%(P為5.375%)。

  雖然上述三個新盤的封頂按息,同樣為2.375厘,但拆息可升亦可跌,以曦臺的按揭計畫為例,由於本身可獲得的HIBOR折扣較多,一旦往後拆息回落,供樓按息可更低。

  中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,自年初市況轉好,銀行積極性亦有所加強,故有部分銀行調低按息以吸客,目前H加1.23%已屬低位,惟因目前息口處於低水平,相信銀行調整幅度有限,雖有機會再度輕微調整,惟不會於短期內發生。

  此外,她指出,買家轉按情況亦有所增加,雖不完全與低息樓按有關,惟因H按現時封頂息率與P按相若,加上轉按亦獲現金回贈,吸引不少買家選擇,反映銀行為吸納客源出盡方法,即使轉按客亦為努力爭取。

  經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,現時市道比預期暢旺,樓市正歷小陽春,因此銀行提供息口優惠,積極爭取生意,若發展商與中介推出按揭,可有助對沖按息上調的影響。

  然而,目前各大銀行現時資金充裕,息口亦屬低水平,料銀行再減息空間輕微。

  惟銀行會增加其他優惠,如現時現金回贈創歷史高位,達2.1%,相信與銀行正爭取更大市場佔有率有關。





(星島)拍賣場錄「零」成交

忠誠拍賣行推拍10項物業,包括部分銀主盤及無契樓,雖然物業獲買家出價,惟未達底標,故全數物業未能成功售出。忠誠拍賣行拍賣部總經理鄭世傑表示,近日拍賣氣氛好轉,惟業主態度亦趨硬淨,故雖部分物業獲買家競投,亦因未到底價而收回,買家亦未願意追價。他指,近期銀主盤屢見成交,令市場少了銀主盤源,亦減低部分買家「尋寶」意欲。





(星島)黃偉綸撐明日大嶼 填海賣地較通脹高

在提出明日大嶼計畫的初步粗略估算後,發展局局長黃偉綸昨致電電台節目,指如因應通脹令實際付款當日價格上升,相信屆時賣地收入亦會相應增加,亦會較通脹升得更快。他又指距離填海動工尚有時間,可與內地商討機砂供應。

  政府前日提出初步的粗略估算,以去年價格計算,明日大嶼計畫涉及六千二百四十億元成本,但有意見指如按實際的付款當日價格計算,在計及通脹後,成本會增至九千五百億。黃偉綸昨早致電電台節目,承認如通脹令價格上升,成本會增加,但他亦指出相信政府的賣地收入亦會增加,因土地價格上升較通脹高,會令政府支出及項目收益同樣增加,有如「水漲船高」,強調不會掏空庫房。

  而同時他亦強調土工程造價同樣有上有落,如七至一五年上升了一倍,但一五至一七年卻下跌四入一。而填料方面,有一半會來自本港的隋性建築廢料,每年可填六十公頃,另外亦有時間在二五年動工前與內地商討機砂供應。黃亦再次強調過去十年只有十分一政府甲級工程項目超支,有信心控制好明日大嶼工程。





(星島)聯儲局「放鴿」 料今年不加息

美國聯儲局結束一連兩日議息會議後,維持利率不變,並預料今年內不加息。美股昨晚初段呈觀望,消息公布後中段杜指下跌二十四點至二五八六二點,納指升二十一點報七七四五點。至於歐洲的英、法、德股市尾段都微跌。

  有經濟師也認為美國今明兩年都會保持利率不變。對於香港今年的加息機會,市場看法不一,有料加息八分一厘,也有料無望加息。

  恒生銀行首席經濟師薜俊昇表示,由於美國經濟數據欠佳,尤其首季GDP(國內生產總值)增長低於百分之一,故美聯儲是次維持利率不變,但指市場更聚焦於美聯儲最新對今年加息次數的預測。他估計美國今年加息一次或零次的機會各半,主要視乎下半年的經濟數據表現及通脹情況。據去年十二月美聯儲的利率意向點陣圖顯示,預測今年將或加息兩次,並於下半年發生。不過,目前市場大多估計美國年內加息無望,甚至可能減息。

  華僑永亨銀行經濟師李若凡指美聯儲今次按兵不動,她認為美聯儲最新點陣圖或顯示加息次數由兩次變為一次,明年則利率不變,惟該行則料美國今明兩年都不加息,原因是當地經濟表現欠理想、通脹溫和,以及外圍太多不確定性。若美國利率不變,相信香港也沒機會加息。

  上商財資業務處研究部主管林俊泓認為美國上半年加息機會微,指現時市場主要關注美聯儲的點陣圖變化及停縮表的意向和時間表。他估計美國年內將加息一次或維持利率不變。如美國加息一次,按目前形勢,九月時香港銀行體系結餘有機會下降至三百億元以下,故香港有機會跟隨美國加息,料加八分一厘。

  對於美國何時停縮表,薛俊昇預期,美聯儲或於下半年停止縮表,因隨著近十年美國經濟規模擴大,銀行在新的監管要求亦需更多儲備作緩衝,所以美國需要有較大的資產負債表來支持經濟。

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