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今日新聞摘要 16.03.19

公關部

2019-03-16


(東方)3港島藍籌盤旺 半月49刁

樓市小陽春強勢持續,港島區三大藍籌屋苑交投同時大爆發,半月成交交共49宗。

太古城19宗 康怡增兩倍
其中,鰂魚涌太古城本月首十五天已錄得19宗成交,創近兩年半的同期最多。

美聯吳肇基表示,近日該屋苑交投大增,相信是去年跌市後買賣沉寂,購買力積壓了數個月,現時市況好轉,增強買家信心回歸市場。

至於該物業最近一宗成交,為耀星閣中層D室,單位實用面積503方呎,一月份以1,000萬元放盤,其後略為減價至978萬元連租約易手,呎價19,443元。

同區康怡花園買賣交投亦不俗,中原楊文傑指出,該屋苑三月已錄約12宗成交,按月增加兩倍,為約半年同期最多,期內平均實用呎價約18,095元。

他指出,當中P座高層8室三房戶,實用面積616方呎,連租約成交價1,180萬元,呎價19,156元。原業主持貨接近三十年,帳面獲利1,047萬元,升值幅度近7.9倍。

海怡半島三房千萬易手
至於另一個港島指標物業鴨脷洲海怡半島市況亦暢旺,該行盧鏡豪表示,本月暫錄18宗成交,包括17座中層D室,三房連套房間隔,以1,088萬元易手。相比一一年購入價530萬元,單位升值超過一倍。





(東方)置HIT公居屋:山景邨配套齊 首期10萬上車

屯門遍布未補價公屋,其中坐落青山東麓的山景邨,屬區內入門之選。最煞食是第二市場買家獲房委會擔保下,可借高成數按揭,現時白居二客最少付10萬元首期便可做業主,上車容易。

設商場 近輕鐵站
山景邨規模龐大,提供8,644伙,9座大廈分別採雙工字形、舊長形及Y形設計。該屋邨近山而建,環境寧靜,缺點是離西鐵站較遠。惟該屋邨鄰近輕鐵站,住戶前往屯門市中心轉乘西鐵算方便。另外,山景邨設商場,滿足日常生活所需。

間隔方面,山景邨屬傳統公屋,住戶可按喜好自行分間單位,大致分為開放式、兩房及三房戶三類,實用面積介乎270餘至490方呎。補地價折扣率普遍60至82%。

祥益黃慶德指出,該屋邨落成超過33年,但由於屬○五年推出的「租者置其屋計劃」,現時仍然在房委會的擔保期之內,白表客最高可獲銀行批出最高九成按揭,首期一成可置業。

入門單位嗌百萬
他續說,目前入門盤為一個開放式單位,實用面積294方呎,未補價最平叫100萬元,屬一五年價,實用呎價叫3,401元。至於兩房及三房單位入門叫價分別為175萬元及250萬元。

據房委會資料,今年首兩個月該屋邨錄一宗第二市場買賣,單位實用面積381方呎,一月以163萬元售出。去年則錄10宗未補價買賣,最平為一月成交的兩房單位,第二市場售108萬元。





(東方)啟德舊跑道區料再誕百億地王

啟德再有住宅地供應,地政總署公布,區內第4C區2號地盤將於下周五招標,截標日期為五月三日。地皮估值最高約115.4億元,有機會成為舊機場跑道區最貴地皮。

每方呎樓面地價估萬八
該幅土地有力問鼎百億地王,位置前臨無遮擋維港海景,佔地約105,112方呎,可建總樓面約641,180方呎,是本財政年度推出的最後一幅住宅用地,市場估計每方呎樓面地價高達1.8萬元。

現時跑道區已批地皮當中,以新鴻基地產投得的第4C區3號地盤最貴重。該地面積約117,933方呎,可建樓面約648,629方呎,今年一月成交價錄112.6億元,呎價17,360元,不過該紀錄或將被剛推出的地皮打破。

深水埗兩幢舊樓申強拍
私人舊樓併購仍是土地供應重要來源之一。土地審裁處收到今年第5宗強制拍賣申請。項目為深水埗醫局街163至169號,現為兩幢5層及6層高商住物業,落成於一九五五及一九五七年。申請人已集合不少於80%業權,物業估值近1.56億元。

此外,恒基地產(00012)紅磡大型重建計劃內的黃埔街39及41號、寶其利街12A至20號舊樓,以及黃埔街23至29號及必嘉街79至81號地盤,獲頒令強拍,底價6.26億元與4.96億元。





(東方)專家樓評:樓價「龍市」升勢續強

樓市近日出現報復式反彈,為在○九年後第4次出現類似調整。○九年後,牛熊理論已不適用去評估香港樓市,筆者當時已開始發表「龍市」理論。

「假跌」聚積購買力
「龍市」是一個服務中國資金為主,與宏觀調控市場的走勢理論。以香港樓市為例,由當年高借貸進入低借貸時代;由九七年的資金不足,到現在資金氾濫;由高供應變為供應不足。加上息口低,每次調節都會將原本低泡沫的市場強化。

更加重要的是,每次樓價跌時,市場都會聚積更多購買力,這便是筆者認為的「假跌」。換言之,樓價不斷以「龍市一期」即釋放購買力,與「龍市二期」即樓價調節交替出現,形成了一浪比一浪高的樓價趨勢。

最近出現的「假跌」是去年八月開始,結果是聚積更強的購買力,趁氣氛好轉逐步釋放。

祥益地產總裁 汪敦敬





(蘋果)屯門細價樓激減兩成

樓市回升,可承造最高九成按揭的400萬元內上車盤不斷減少。據祥益地產資料,現時屯門叫價低於400萬元的放盤只有62個,較上月82個減少兩成。若連公屋及居屋在內,總數仍只得91個,較上月124個少27%。

毗鄰屯門「龍床盤」菁雋、樓齡35年的單幢盤好勝大廈,樓價首次升破400萬元。代理表示,單位為高層G室,實用311方呎,剛以401萬元沽出,呎價12,894元。另洪水橋泉薈2座高層A室,實用516方呎,以600萬元售出,呎價11,628元。

貝沙灣業主16年賺1.3億
樓市氣氛轉好,帶動入場費較低的迷你公屋亦獲承接。青衣長安邨剛連錄兩宗未補價成交,美聯黃淑賢表示,最近港鐵站的安泊樓低層17室,屬實用264方呎一房戶,望內園,單位去年7月放盤,居二市場叫價170萬元,放盤8個月,剛減至165萬元獲綠表客購入,呎價6,250元,屬市價。

代理表示,薄扶林貝沙灣1期5座高層A室連平台複式戶,實用2,789方呎,四房間隔,剛以約1.5億元沽出,呎價53,783元。原業主2003年7月入市,當時正值沙士,該複式戶買入價僅2,017萬元,呎價7,232元,單位16年後升值6倍,賬面勁賺約1.3億元。另鴨脷洲南灣3座高層連平台特色戶,剛以9,489萬元連雙車位沽出,呎價43,768元,樓價及呎價料創屋苑新高。





(蘋果)環海.東岸23伙 挑戰呎價3萬

恒地紅磡啟岸部署次輪開售之際,九建鄰近的「劏房之城」環海.東岸已入伙,推出23個貨尾單位招標,目標呎價3萬元,挑戰項目新高。

九建市務及銷售總經理楊聰永指出,環海.東岸共有1,008伙,累售985伙,餘下23伙待售,現時有九成單位已交樓。該23伙今日起開放參觀,昨日上銷售安排,下周三(20日)起招標,他期望目標呎價為3萬元,現時最貴成交呎價約2.35萬元。而集團旗下另一項目油塘海傲灣,料下月取得入伙紙,隨即安排開放現樓。

項目昨開放1A座35樓D室予傳媒參觀,實用375方呎,連298方呎天台,一房間隔,大廳連接露台,可望啟德至鯉魚門一帶海景,景色開揚。
管理費每方呎3.76元
單位雖連天台出售,但單位內不設樓梯上天台,要在走廊到公共樓梯前往,天台只有簡陋鐵門鎖上,以矮牆分隔。項目會所落成後首度開放,設施包括健身室、燒烤區及泳池,室內外面積7,800方呎,管理費每方呎3.76元。

會德豐地產常務董事黃光耀表示,屯門Napa累售385伙,包括371伙分層單位及14幢洋房,套現逾29.7億元。項目昨加推6幢洋房招標,招標期由下星期開始至6月30日。

黃光耀指,集團旗下9個樓盤貨尾約200多伙,在過去兩個半月共售出18幢洋房,每幢造價均逾5,000萬元,其中將軍澳Monterey昨再售3幢洋房。他透露,將軍澳日出康城第7期正待批預售樓花同意書,計劃今年上半年銷售。對於正招收意向的港鐵日出康城第11期項目,以及啟德區地皮,集團都會留意並考慮投標。





(星島)三大焦點盤連環起動 掀新一輪搶客戰

焦點新盤輪流起動,新一輪大搶客戰正式上演,各盤以貼市價推出互搶客源,其中馬頭角瑧尚及紅磡啟岸,正積極收票,並錄超額認購,兩盤入票人士以用家及年輕客源為主,油塘曦臺昨首度開放示位,並頻現人流,同時今起加入收,市場上將掀起推盤混戰。

  市區焦點盤連環出擊,互搶客源,新世界與市建局合作的馬頭角瑧尚,日前以貼市價姿態推出首批單位搶客,短短兩日即收逾300票,超額認購近3倍,成績理想。

  新世界發展營業及市務總監黃浩賢表示,自首批單位推出以來市場反應熱烈,錄不少客人查詢及參觀,收票方面昨較首日升近倍,認為周末兩日將會是高峰期,若市場反應持續,集團將於日內提價加推,並計畫最快下周展開首輪銷售。消息指,該盤截至昨晚8時,累收逾300票,超額認購約近3倍。

  客源方面,黃浩賢認為,該盤屬「世界盤」,現時入票人士除本區外,亦不乏沙田、港島及屯門等客源,惟整體以用家為主導,佔約八成,另有兩成為投資者;當中仍以年輕人士為主,不少成八九十後,佔約七成。

  對於鄰區仍有新盤推售在即,會否出現競爭。黃浩賢指,兩盤位置不同,加上交通、校網、生活配套等均有所分別,認為客源不相同,買家會作出選擇,集團對銷情有信心。同時指,受按揭政策影響,料市場對細價樓需求強勁,因該類單位容易承造高成數按揭,首期方面亦相對較少,因而吸引不少人士追捧,尤其面積約300方呎的單位,料未來5至10年間,該類單位仍有價有市。

  項目昨開放示範單位參觀及收票吸客,位於荃灣的示範單位現場,不時出現參觀人龍,展銷廳內外均現人潮,據悉,參觀人士以年輕為主,亦有家長與小朋友齊出席,同時亦見有家庭客。

  該盤日前以貼市價推出首批80伙搶攻,折實平均呎價18301元。據價單顯示,定價由556.1萬至947.8萬,呎價約18734至24554元,發展商提供最高17%折扣優惠,折實售價約461.5萬至786.6萬,折實呎價約15549至20378元。

  至於恒基發展的紅磡馬頭圍道新盤啟岸,亦積極收票鎖客,並於下周二(19日)次輪開售148伙。市場消息指,該盤截至昨晚8時,暫收360票,不少為向隅客源,相對開售的148伙,超額認購約1.4倍。

  項目昨績開放示位參觀,亦見人流,當中以用家為主,次輪銷售的單位,面積由192至425方呎,折實呎價約19861至26323元,售價約429.5萬至1118.7萬。

  當中入場單位為3樓B8室,面積196方呎,屬開放式間隔,折實售價約429.5萬,呎價約21916元;至於最貴的單位為30樓B8室,面積425方呎,屬2房戶,折實售價1118.72萬,呎價約26323元。該盤日前已推出次輪銷售安排,將於下周二(19日)銷售148伙,並於下周一截票。

  另一邊廂,宏安及旭輝集團合作發展的油塘曦臺,昨首日開示位即現人流,並於今日起加入收票戰。該盤日前以低市價推出首批單位66伙搶客,為市場上提供較大面積的單位供應,料將吸引區內外的用家及換樓客源。

  宏安地產行政總裁黃耀雄表示,項目昨首度開放示範單位參觀,情況理想。將於今日起進行首日收票,集團將會視乎收票情況而決定加推安排。強調項目首批單位價錢較低,較同區新盤有折讓空間,認為加推單位具提價空間。

  該盤昨首開示位參觀即錄人流,並於今日起收票鎖客。就昨設於九龍灣商廈的示範單位現場所見,錄參觀人流,當中以家庭客為主;而展銷廳鄰近一帶有大量代理駐足撈客,把握機會推銷。

  據價單顯示,首批66伙,面積介乎494至716方呎,當中2房及3房單位各佔33伙。該批單位定價平均呎價約20205元,定價由883.7萬至1645.8萬,發展商提供最高13%折扣優惠。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,三盤同步推售,難免會重疊客源,當中影響最大為投資者,因三盤戶型相近,而且同樣位於九龍,投資者要在盤之間作出選擇。不過,布氏指,多盤齊推未必會影響各盤用家數量。

  中原亞太區副總裁及住宅部總裁陳永傑表示,近日多盤齊推,除上述3個新盤外,另有市建局煥然懿居項目,帶旺整體氣氛,相信客源將會重疊,惟3盤整體涉及伙數不多,總數共涉約千伙,市場仍具承接力,足以消化該批單位。





(星島)天頌苑錄買家「Full Pay」購

近期市況向好,部分單位銷售速度增快,部分買家更「一筆過」入市,祥益區域董事蕭嘉偉表示,昨日天水圍居屋天頌苑錄得1宗區內退休人士「即睇即買」成交,為J座高層7室,面積506方呎,屬兩房間,買家以480萬(自由市場價)付款購入自住,呎價9486元,屬市價成交。買家鍾情單位位於高層,客廳及房間均座擁開揚流浮山景觀。原業主於12年以約182萬購入單位,是次轉手帳面獲利約298萬。





(星島)二手樓市又升溫 私樓公屋錄高價成交

近期樓市升溫,不論公屋或私樓均錄破頂價成交,用家亦紛紛出動,帶動今明兩天睇樓量錄微升。

  消息指,鰂魚涌南豐新邨12座高層A室,面積585方呎,以950萬易手,呎價16239元,造價及呎價創屋苑同類型新高。另太古城耀星閣中低層D室,面積503方呎,連約以978萬沽,高市價3%。荔枝角曼頓山3座高層B室,實用1135方呎,以2900萬沽,呎價25551元為同類單位新高。

  還有,藍田公屋德田邨德樂樓高層15室,面積407方呎,未補地價以298萬元易手,呎價約7322元,創屋苑同類單位造價新高。

  屯門建生邨裕生樓高層7室,面積544方呎,以288萬易手,呎價約5294元,造價創同類戶型新高。同區居屋兆畦苑A座高層17室,面積381方呎,自由市場430萬易手,每呎11286元,創屋苑新紀錄。葵涌夾屋芊紅居新錄成交,單位為2座高層F室,面積595方呎,3房間隔,以860萬元成交,呎價14454元,造價創新高。





(星島)將軍澳綠化地建屋 三選址率先「上馬」

政府兩年前提出改劃五幅將軍澳綠化地,以提供超過一萬一千個單位,可容納三萬人口,但計畫激起地區強烈反對。繼城規會去年決定將最具爭議的將軍澳邨以北用地剔除,區議會轄下委員會再於今年初亦表明反對昭信路以南「蚊型地」的建屋計畫,政府最新決定只讓餘下三幅用地先行「上馬」,開展土地平整及道路工程,料可在二六年起提供七千個單位,可建單位數目足足減少四成。不過,仍有多達四千七百棵樹木會需要被砍伐或移植。

  爭議近兩年之後,將軍澳公營房屋發展工程在啟動時只餘下三幅用地「上馬」。土木工程拓展署近日向西貢區議會提交文件,提及將軍澳公營房屋發展之工地平整及基礎設施工程建議,可以率先「起動」的三幅用地分別位於魷魚灣邨以西、影業路以西北及小赤沙的香港電影城以東,分別佔地二點九五、一點五九及二點二六公頃,可提供二千五百、一千六百及二千九百個單位,合共容納近二萬人口,料首批居民可於二六年起入伙。當局表示,前期工程將包括平整有關工程用地及提供配套基礎設施,如道路、排水管、污水管及食水管等。

  引起將軍澳區強烈反對的五幅綠化地改劃計畫源於一七年,當年政府為增加公營房屋供應,提出改劃五幅位於將軍澳區內的綠化地,並建議以最高地積比六點五倍發展公營房屋,提供約一萬一千二百六十個單位,容納約三萬一千五百三十人。不過,建議引起區內居民強烈反對,擔心進一步加劇交通負荷,同時計畫亦涉及要破壞一段受歡迎的行山徑「小夏威夷徑」及砍伐近一萬六千棵樹木。

  城規會去年接獲近千份申述書中,只有七十份贊成,最後決定將當中佔地最大,亦涉及「小夏威夷徑」爭議的一幅位於將軍澳邨以北的地段剔除,保留作為綠化地帶,令可供應單位減少三千七百個。署方最新透露,根據顧問去年底進行的詳細樹木調查,有四千七百棵樹木需要被砍伐或移植,意味在削減兩幅用地興建公營房屋後,受影響的樹木數目已減少約一萬一千三百棵。

  此外,政府今年一月曾向區議會會簡介佔地最少、只有零點四公頃的昭信路「蚊型」用地,擬計畫興建一座四十層高的大廈供應六百個單位,或作為資助房屋用途,但委員會在會議上表明反對計畫,並通過不接納報告的動議,為暫時「剔出」該幅公營房屋用地留下伏筆。據了解,當日出席會員的官員表明需要地盡其用,區員會亦希望當局優化原來計畫,故暫不清楚該幅用地未來仍會否用作建屋。





(星島)黃遠輝指樓價跌 新居屋折扣下調

房委會資助房屋小組昨日通過,以市值五九折,出售新一期居屋的四千八百七十一個單位,售價介乎一百五十六萬元至五百二十九萬元。小組委員會主席黃遠輝表示,今期居屋折扣率較上期低,是由於整體樓價普遍下跌,又指去年出售居屋時發現綠表申請比以往多,認為維持綠白表比例各佔一半是適當做法。

  新一期居屋有六個項目,分別位於何文田的冠德苑、長沙灣的凱德苑、葵涌的尚文苑、將軍澳的雍明苑、馬鞍山的錦暉苑,以及沙田的旭禾苑。

  房委會預計在五月開始接受申請,八月攪珠,十一月開始選樓。房委會資助房屋小組主席黃遠輝昨日會後表示,今期居屋折扣率較上期低,是由於整體樓價普遍下跌。他說,有理由相信新一期居屋申請數目會與上期相若,但仍要視乎居屋選址的吸引力,以及公眾對未來樓價的看法。

  儘管公屋聯會昨日在會前表示,去年居屋接獲約二十三萬宗白表申請,建議在資源緊絀下作適當平衡,將綠白表比例調整至四比六,但房委會仍維持綠白表比例各半。黃遠輝解釋,去年出售居屋時發現綠表申請比以往多,由往年的一萬五千份,升至去年的三萬六千份,可見公屋家庭的置業意欲上升,因此維持綠白表比例各佔一半是適當做法。

  對於特首提出將九幅私樓用地轉作公營房屋用途,他說所涉及可能作出售用途的資助房屋數目,並未計算入時間表中,加上當局日後亦可能有類似做法,以確保有持續供應,認為未來未必會出現資助出售房屋供應斷層的情況。

  另外,小組昨日通過下年度公屋入息及資產限額檢討建議,其中二人家庭每月入息限額提高至一萬八千六百九十元,資產限額則增至三十四萬八千元。會議亦通過由下月起,在職家庭津貼不計入公屋申請人入息。





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