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今日新聞摘要 09.02.19

公關部

2019-02-09


(明報)白石角優景里地皮收10標書 缺海景最高估值62億 料流標機會微

啟德跑道區首幅商業地於1月底流標收場,但無損發展商競投住宅地意欲。豬年首幅出售官地、大埔白石角優景里與博研路交界的住宅地昨日截標,共10家發展商或財團入標競投;不過,上述地皮由於未能享有開揚海景,最高估值近62億元,折合每方呎樓面地價約6500元。

是次入標發展商多屬本港財團,包括獨資入標的長實、新地、恒地、會德豐、嘉華、遠展和建灝地產,中資則有中信泰富入標,另有兩財團入標,分別為中海外伙信置,而麗展則伙拍利福、泛海和資策入標。

麗展:啟德地流標不影響入標意欲

麗展高級副總裁潘銳民表示,優景里地皮屬市場罕見大地皮,由於4家發展商同時有意競投,因而合組財團。被問及啟德跑道區商業地早前流標會否影響出價,潘指兩地皮屬不同類型,故沒影響集團入標意欲,會以貼市價入標。

嘉華營業及市場策劃總經理(香港地產)溫偉明表示,發展商「自己計自己數」,有信心才投地,長遠對本港地產發展有信心。

翻查資料,白石角對上一幅出售的官地要追溯至2016年7月,當時區內「大地主」信置以16.22億元投得科研路地皮,現已發展為逸瓏灣8,當時每方呎樓面地價僅3932元,相關項目已於上月推出市場發售。

至於白石角一眾已推售的住宅官地中,以白石角發展區第2期D2地盤、即現時逸瓏灣I所處地皮的地價最貴,信置和嘉華於2009年12月在公開拍賣場上以52.5億元投得地皮,每方呎樓面地價高見7284元。

料落成後呎價1.4萬元起

是次截標的優景里與博研路交界住宅地皮,地盤面積354,136方呎,最高可建樓面面積949,385方呎。業界估計,地皮估值介乎52.2億至61.7億元,預計每呎樓面地價約5500至6500元;中標發展商需負責興建地皮內的安老院舍。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,白石角一帶新單位供應量較多,發展商面對的競爭大,預計區內新樓盤售價不會太高,加上地皮與吐露港公路為鄰,受前面建築物阻擋,未來住宅落成未能享海景,但勝在地皮規模較大,設計及剪裁彈性相對較高,預計將建中型住宅單位,日後落成後每呎售價由1.4萬元起。





(東方)美經濟倘衰退 或負利率救市

歐洲到澳洲都在調低經濟增長預測,加深全球經濟放緩憂慮,更有分析認為美國下一次經濟衰退,聯儲局可能需要實施負利率救市。

資金流入債市避險,新西蘭十年期國債孳息周五曾跌6點子至2.08厘的紀錄新低,多國國債債息亦受壓。

多國債息受壓
澳洲十年期國債孳息周五跌8點子,同年期日本國債孳息跌至五周低位。與此同時,同年期的美債孳息則徘徊今年低位。

考慮到樓價下跌及消費轉弱的影響,澳洲央行將截至今年六月底止一年經濟增長預測,由3.25%下調至2.5%,之後十二個月增長預測由3.25%下調至2.75%。另外,交易員押注澳洲央行今年十一月或之前有近90%機會減息。

澳紐醞釀減息
而下周議息的新西蘭央行料維持利率不變,但市場關注該行的議息聲明會否轉向鴿派,隔夜指數掉期顯示該行最快六月減息,機會率為42%。

日本央行貨幣政策正常化的前景亦黯淡,摩根士丹利將該行下次加息行動的預測,由今年四月押後至明年十月。

澳元匯價周五曾跌0.56%,至70.61美仙的五周低位;紐元曾跌0.28%至67.3美仙。日圓反覆,兌每美元曾見109.9,跌0.07%。

全球經濟增長前景令市場憂慮之際,法興策略員愛德華茲發表報告指出,下次美國經濟衰退可能促使聯儲局實施「直升機撒錢」或負利率,雖然後者可能對銀行邊際利潤構成負面影響,但現時較以往更相信會看到負聯邦基金利率。

事實上,三藩市聯儲銀行日前發表的研究報告提到,負利率本來可以刺激美國經濟更強勁復甦。愛德華茲稱,三藩市聯儲銀行發表有關負利率的報告,不代表聯儲局下次衰退會採用,但考慮到當前經濟周期明顯已步入尾段,可想像聯儲局於下次經濟衰退時可能會採取一些實驗措施,負利率是其中之一。





(東方)地產界報喜 小陽春彈5%

狗年收爐前二手樓價指數復跌,但踏入豬年,市場買賣交投轉活,地產界預期農曆新年後樓市將爆發小陽春,樓價可望較低位反彈約5%。新春期間,二手屋苑繼續發市,紅磡黃埔花園兩房戶連約售980萬元,較上月同面積單位貴約7.7%。

樓價指數乍暖還寒
反映主要屋苑二手樓價走勢的中原城市領先指數,截至本月三日,最新報169.95點,按周下跌約0.54%,蒸發之前連續兩周的升幅,重返去年二月上旬時水平。

該指數分區方面,新界東樓價指數按周回升0.73%至177.54點,其餘3區均見回落。當中,新界西跌最多達1.51%,港島及九龍則分別下挫0.33%及0.74%。

不過,豬年首三天假期二手交投回穩,市場錄至少約20宗買賣,而中原則指,十大屋苑期內錄4宗成交,相比起去年四天新年假期則只錄4宗。

黃埔花園開齋售980萬
不少屋苑樓價從低位反彈。太陽物業宏惠強透露,黃埔花園12座6座中層B室,開價1,050萬元,業主略為減價6.7%至980萬元沽出,以實用面積607方呎計,呎價約16,145元。據了解,上月同期同面積單位連全屋裝修,售價亦僅約910萬元。

馬鞍山屋苑亦已「開市」。市場消息稱,海濤居4座一個高層單位,實用面積404方呎,新年期間以688萬元轉售,呎價約17,030元。資料顯示,該屋苑交投向來罕有,去年中至今成交呎價維持約1.7萬元以上水平。

錦綉花園1308萬易手
新界洋房屋苑都錄成交,美聯鄔銘洛指,元朗錦綉花園錄豬年首宗買賣成交,單位為河北10街單號屋,實用面積1,035方呎,以1,308萬元獲買家承接,呎價約12,638元。原業主持貨近七年帳賺588萬元。

對於農曆新年期間成交轉活,投資者料樓市有機會反彈。資深投資者吳龍飛認為,自上月開始,業主叫價回穩,議價空間亦已收窄,加上中美貿易戰緩和消息帶動,農曆新年後將現樓市小陽春,樓價可由低位升約5%。

至於美聯物業住宅部行政總裁布少明亦同意,新年後二手樓交投量有機會回升到達三千至四千宗水平。他續稱,早前跌「過龍」的屋苑,樓價將反彈2至3%,但全年樓價走勢仍要視乎中美貿易戰情況。

不過,有學者認為樓價會向下。理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,近期市場成交較之前活躍,反映樓市已開始穩固,但並不算強勁。他相信,受到歐洲及內地經濟不穩,以及香港新盤開價克制影響,預期今年樓價仍有5至10%跌幅。





(東方)置熱話題:新界東平租盤回到2017

租金跟隨樓價回落,加上眾多新盤入伙,部分業主為求在豬年伊始租出單位,不惜平租求客。本報追查發現,即使是近年內地學生搶貴的新界東租盤,現時租金入場門檻低見7,000元,停留一七年價,平過屯門租樓;另有私樓迷你盤高位劈租近兩成求客。

地產代理指,新界東的細單位近年有學生租客撐場,租金抗跌力強,去年暑假旺季租樓不但「萬萬聲」成常態,而且不少呎租更貴過豪宅。儘管下半年樓市逆轉而推冧租金,在去年底的租賃淡季重現月租一萬元以下租盤,但在盤源短缺下,最平叫租亦處於9,000元關口。

公屋祥華邨嗌七千元
踏入豬年,仍屬傳統租務淡季,新界東多個地區的入場呎租均較高位顯著回落。其中,以現時最多月租一萬元或以下租盤供應的粉嶺區最相宜。世紀21奇豐黎樹森指,雖然區內私樓租金大多企硬在一萬元以上,但新近已補價的公屋及居屋卻重現至少一年未見過的迷你戶租盤,令租樓門檻大大降低。

黎氏續說,現時區內入門租盤首推鄰近港鐵站的公屋祥華邨,一個實用面積277方呎的單位,叫租7,000元,較一七年五月租出時的舊租金6,800元相若,實用呎租25.3元。另一平價租盤為離港鐵站較遠的居屋雍盛苑,一個實用面積206方呎的單位,每月叫租7,800元。

入伙盤囍逸盤源40個
另外,坐落聯和墟的囍逸近期入伙,由於主攻開放式及一房,為租客提供大量平價盤選擇,令租盤競爭加劇。美聯葉容生指,現時囍逸約40個單位放租,最平為實用面積235方呎的開放式戶,叫租9,000元,而實用面積近300方呎的一房單位,最平叫租9,800元。

大埔翠屏高位跌租18%
大埔方面,主攻迷你戶的翠屏花園租價出名硬淨,即使去年暑假旺季後,入場租金仍企硬旺季價1.1萬元以上。該屋苑近月租金跌勢加劇,繼去年底B座一個實用面積262方呎迷你戶,以每月8,900元租出後,中原方翰達指,新近同類單位以月租8,500元獲承接,創一年新低,較高位回落逾18%。目前該屋苑最平租盤叫價9,000元。

至於另一平價租樓熱點上水居屋彩蒲苑,去年十一月入場租盤叫價企硬1萬元,惟十二月曾有單位以9,000元獲承租。利嘉閣黃靜顏指,該屋苑目前最平放盤叫價9,500元。

內地生暑假破頂價搶貨
東鐵沿線有多家大學,由於宿位未能滿足全部學生需求,每逢暑假新界東沿線的迷你戶例必成內地學生搶租對象,去年旺季高價成交不斷。其中,大圍金獅花園一期一個低層單位,更獲內地學生夾租,豪擲18萬元預繳一年租金,最終以每月1.5萬元承租,實用呎租約57.7元,不但創屋苑新指標,呎租更比九龍站豪宅貴。

金獅遲租半年 月慳五千
區內代理指,雖然現時金獅花園月租跌至1萬元關口已見支持,但較去年高位仍平一大截。目前入門租盤同為一期,實用面積270方呎,月租叫1.05萬元。相比起來,上述以破頂價租入單位的金獅花園租客,即使能「早租早享受」,但若遲租半年的話,每月可節省近5,000元租樓支出。

沙田市中心七成學生客
沙田市中心一帶細單位,去年暑假租務旺季更曾掀內地學生搶租潮,區內代理估計,當時錄得租賃成交中,估計學生客佔七成。由於租盤難求,部分內地生不惜採用銀彈策略打動業主,帶動期內租金急升。其中,沙田區內的租樓熱點如好運中心、河畔花園及沙田第一城等,去年實用呎租曾先後突破50元關口,輪流創屋苑新指標。

轉攻屯門公屋 入場費七千五
除了新界東之外,屯門亦是平價租盤的主要來源,究竟目前租個獨立單位,最平租金要多少呢?

祥益地產數據顯示,區內最平租盤在公屋山景邨,入門盤為一個已補價單位,實用面積二百九十六方呎,每月叫租七千五百元。私樓方面,中原李梅芬指,「置樂三寶」之一的利寶大廈,最平租盤叫租七千六百元。

事實上,去年樓價飆升,帶動租金上揚。地產代理指,去年中屯門區月租一萬元以下的放盤僅餘二十個,主要集中單幢樓,其中除了入門盤萬寶大廈單位叫租八千五百元外,其餘不少放盤價直逼「五位數」。至於屋苑式租盤如屯門市廣場及屯門時代廣場,入場租金已高逾一萬元關口。

山景邨半年冧價25%
另外,屯門公屋山景邨四座一個高層單位,實用面積二百九十四方呎,去年暑假租務旺季曾獲區內客以短租形式承租,月租高見一萬元,呎租約三十四元,相比現時該公屋的入場租價,半年間急跌兩成半。

天水圍方面,最平租盤首推居屋天麗苑開放式單位,中原伍耀祖指,這類迷你戶暫時缺盤,估計月租約八千五百元。





(蘋果)豬年新盤轉推大單位吸客

踏入豬年,發展商紛紛公佈來年推盤大計,由於納米單位過去一年銷情落後,不少發展商今年轉陣推豪宅及大單位新盤,迎合換樓客需求。
信置擬推三豪宅盤
信置營業部聯席董事田兆源表示,集團下半年推三個豪宅盤,頭炮為加多利山項目,主打三、四房戶,設175伙,實用面積1,800至2,000方呎,將以樓花推出,已申預售;西貢對面海康健路項目,設7伙洋房,實用面積2,500至3,300方呎,另設26伙分層戶,戶型為三、四房,實用面積1,100至1,300方呎;烏溪沙海星灣項目,提供90伙,設三、四房戶,實用面積由1,000至1,600方呎。

華懋集團銷售及市場部高級經理陳慕蘭指,集團今年主力推兩個豪宅項目,分別為薄扶林碧荔道項目及清水灣玥廬。碧荔道項目設21伙,有16個複式戶及5幢洋房,複式戶面積由1,500至2,700方呎,洋房面積則由4,200至5,700方呎,料月內上樓書及開放現樓,最快本月以現樓形式招標。另已上樓書的玥廬,提供10幢洋房,面積由3,265至3,987方呎,正在招標。

恒地營業(二)部總經理韓家輝指,部門今年料推五新盤,包括旺角利奧坊3期、西營盤藝里坊2期、北角維?.浚匯、尖沙嘴德成街項目及西半山羅便臣道項目,而今年亦會有三個新盤入伙,包括高爾夫.御苑、藝里坊.1號及利奧坊.凱岸,全新盤連同餘貨,合共涉逾1,800伙。





(星島)發展商新春造勢 大盤細盤齊應市

豬年伊始,各大發展商均積極部署推盤大計,其中信和下半年連推3個豪宅新盤,當中何文田加多利山項目將為頭炮盤;嘉華將於第2季推啟德大型項目,料涉約1000伙;華懋部署月內推售薄扶林碧荔道現樓豪宅;至於恒基(二)部則預計推售5個全新項目,涉約1200伙。

  信和營業部聯席董事田兆源表示,集團今年將有3個豪宅新盤、計畫下半年推售。當出最快推出為何文田加多利山項目,主打3、4房,提供約175伙,4房面積約1800至2000方呎為主,現已申請預售。

  另西貢對面海項目,包括7座洋房,面積約2500至3300方呎,同時提供26伙分層戶,面積約1100至1300方呎。此外,烏溪沙項目提供約90伙,主打3、4房戶,料多個單位擁海景,面積約1000至1600方呎。

  回顧去年,田氏指,集團自去年12月至今已售出逾1700伙,套現逾200億,其中觀塘凱?2期佔逾1483伙,套現181億,正準備加推應市,其中部分特色戶料招標發售。至於大埔白石角逸瓏灣8則累售232伙,套現18億,現時推出的2房單位全沽清,並考慮將特色單位招標。

  此外,嘉華國際營業及市場策劃總經理(香港地產)溫偉明表示,今年主力推售啟德1K區2號項目,料第2至3季推出,涉約1000伙,主打中小型單位,涵蓋開放式至4房。而第4季則推售九龍城嘉林邊道項目,共涉5伙,每伙約4000方呎。

  他指,該集團去年售樓成績理想,累售逾760伙,套現約77億。對於未來樓市發展,本港樓市提早出現小陽春,料未來市區盤會有支持位,指樓市穩中求突破。

  至於華懋銷售部高級銷售及市場經理陳慕蘭表示,集團今年有多個項目推出,其中薄扶林碧荔道現樓項目提供21伙,包括16個複式單位及5幢洋房,複式戶面積約1500至2700方呎,洋房約4200至5700方呎。料最快本月底上載樓書,隨即開放現樓示範單位參觀,將以招標方式推售。

  另一新盤為清水灣玥廬,涉及10座洋房,目前正作招標。該盤早前已上載樓書。至於去年集團銷售額,連同車位在內,套現逾54億,涉及住宅單位約250伙。此外,觀塘安達臣道項目,將會在明年第1季至第2季發售,戶型多元化。

  而恒基營業(二)部總經理韓家輝表示,部門今年預計推售5個全新項目,包括旺角利奧坊3期、西營盤藝里坊2期、北角維?.浚匯、尖沙嘴德成街項目及西半山羅便臣道項目,涉及1200伙,連同餘貨合共涉逾1800伙。而今年亦會有3個新盤入伙,包括高爾夫.御苑、藝里坊.1號及利奧坊.凱岸。





(星島)投資客563萬購栢慧豪廷

祥益分行經理謝利官表示,天水圍栢慧豪廷錄投資客入市個案,為8座中層E室,504方呎,3房2廳,買家未有視察物業便以563.8萬購入,呎價11187元,屬市價。





(星島)陳茂波:外圍不穩 發展須不忘穩健

豬年首個交易日紅盤低開,收市亦未能扭轉跌勢。港交所主席史美倫出席開市儀式時表示2019伊始,市場已非常波動,外圍有中美貿易摩擦和英國脫歐等不確定因素,她說:「我們沒有水晶球(意指沒有預測未來的能力),能夠做到的就是將自己的體制、制度完善。」而行政總裁李小加表示,本月底港交所將公布2019至2021三年戰略計畫,對未來發展有清晰的路線圖。

  財政司司長陳茂波亦有出席儀式並參與敲鑼。他指出過去一年環球經濟的增長動力逐步下降,環球金融市場也出現了比較大幅波動;但香港股票市場在去年4月革新上市機制後,全年取得IPO集資額全球第一。

  展望新一年,陳茂波直言外圍不穩定變數仍然很多,外圍經濟下行壓力很大,提醒大家發展業務時,要進取不忘穩健;他又強調,政府對金融體系有信心,相信在港交所、證監會及市場各界的共同努力下,可為香港金融市場找到新的增長點,注入新動力。





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