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今日新聞摘要 23.01.19

公關部

2019-01-23


(明報)金獅疑似凶宅跌穿300萬 實呎9929元 屋苑3年最平


雖然華人最重視的新春佳節將臨,但部分買家為買平貨,入市「另類單位」亦不足為懼;大圍金獅花園一伙極低層、並屬疑似事故單位,做價跌穿300萬元,料屬屋苑3年來成交價最低單位。業界人士提醒,買家購入「另類單位」前,須充分諮詢相關代理,或要求業主披露單位資訊,入市前要做好估價工夫,否則或須一筆過付款。

市場消息指出,大圍金獅花園2期金富閣極低層單位,屬實用282方呎兩房戶,單位去年8月叫價380萬元放盤,其後曾反價至450萬元,惟近日將叫價降至300萬元後再減價,終以280萬元易手,實呎9929元,即累積減價170萬元或38%,相關做價亦低同類正常單位市價400萬元約三成。

賣方累減170萬 仍賺三成
代理稱上址過往曾發生自殺事故,原業主於2015年購入上址後,將單位以9000餘元放租,直至去年底才收回物業,是次新買家為本地客,估計購入自住。以原業主2015年1月213萬元買入價計,帳面獲利67萬元或31%。

雖然屬「另類單位」,但仍獲銀行提供網上估值,三大銀行對上址估值分別為390萬及391萬元,即現成交價較估值低28%。事實上,去年金獅花園凶宅單位成交呎價仍未跌穿1萬元,單位為2期金安閣極低層8室,屬實用321方呎兩房戶,去年8月成交價375萬元,實呎11,682元。

業界提醒留意按揭問題
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,若銀行視單位為凶宅,單位不會獲銀行提供網上估值,以及未能承做按揭,而上述單位能提供網上估值,預計單位可承做按揭,惟按揭成數會收窄,只限於五成之內。

上述金富閣單位以低於300萬元易手,相若成交價要追溯至2016年,當時屋苑1期金輝閣中層4室,屬實用270方呎兩房戶,以260萬元易手,實呎9630元,當時屬屋苑近一年做價最低單位。

Genova 3房售900萬 帳蝕24%
另元朗錦田PARK YOHO Genova錄得蝕讓,市場消息指出,PARK YOHO Genova第16A室中層A室,屬實用925方呎3房戶,以900萬元易手,實呎9730元,原業主2017年以約1188萬元買入單位,未計10%額外印花稅SSD及使費,帳面蝕約288萬元或24%。

美聯首席聯席區域經理梁仲維指出,荃灣爵悅庭西爵軒高層H室,實用464方呎兩房戶,以680萬元沽出,實呎14,655元,成交價比同類單位去年1月賣710萬元低4%;原業主2014年以530萬元購入單位,帳面賺約150萬元或28%。








(明報)去年豪宅買賣1926億 歷史新高


儘管樓市去年第四季遇冷鋒、樓價亦掉頭回落,惟全年貴價物業交投仍突出。中原報告指出,去年價值2000萬元以上豪宅(含一二手物業),整體買賣登記錄得4189宗,涉總值1926.7億元,較2017年3873宗涉1678.66億元,分別升8.2%及14.8%,宗數及成交金額齊創1996年有紀錄以來的23年新高。

2000萬以上物業成交4189宗
報告續指出,去年全年價值2000萬元以上的一手豪宅買賣登記錄得2329宗,涉總值1128.1億元,較2017年的2420宗及涉998.24億元,分別微降3.8%及升13%;一手宗數連續兩年維持逾2000宗,金額創歷史新高。

柏蔚山為豪宅成交之冠
去年錄得最多買賣登記豪宅屋苑,為新世界北角柏蔚山,錄380宗,涉總值95.9億元;其次為新世界同系西貢清水灣傲瀧,錄275宗排名第二位,涉總值90.87億元;長實荃灣海之戀.愛炫美錄150宗位列第三,總值35.89億元。

二手方面,去年價值2000萬元以上二手豪宅買賣登記錄1860宗,涉總值798.59億元,較2017年錄1453宗及680.42億元,分別升28%及17.4%;二手宗數是創1997年錄2028宗後的21年新高,金額屬歷史新高。








(星島) 逸瓏灣8截收1180票 超購四倍今開售


市場氣氛回暖,新盤群起出擊,發展商積極於農曆年前開售,大埔焦點盤逸瓏灣8,今日進行首輪開售,昨日截收逾1180票,超額登記逾4倍,當中以用家客源主導,料有機會首輪後提價加推,加價空間亦大,趁勢搶佔市場。

由信和發展的大埔白石角逸瓏灣8,屬近期焦點新盤,該公司營業部聯席董事田兆源表示,項目連日收票情況理想,並於昨午3時截票,收逾1180票,以首輪228伙計算,超額認購逾4倍,可見買家對樓市仍有信心。

他指,今日首輪開售228伙,相信是項目折讓最大的一批單位,折實平均呎價13704元,價單計市值約23.4億。當中2房間隔佔130伙、3房戶佔96伙,另有2伙為特色單位,加推將待首輪銷售完畢後再安排,料將位處較高樓層及享海景,並有加價空間。

他補充,同系觀塘凱?本月共售約65伙,昨日就沽出3伙,包括3座中層E室,面積764方呎,成交呎價20789元;另5座中層F室,面積807方呎,成交呎價20255元,項目至今累售約1449伙,佔推出單位約9成半,套現逾176億。

項目昨續開放示範單位參觀,就現場所見,參觀人流理想,睇樓人士在截票前作最後衝刺,當中以夫婦客為主,亦有部分老人家特意到場參觀,氣氛不俗,發展商安排工作人員維持秩序,現場井然有序。

地鐵站出口至展銷廳鄰近一帶亦有不少代理駐足撈客,積極向路人推銷樓盤,介紹樓盤細節及優勢,表現專業。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,該行暫錄約1至2組客有意購入2伙,整體入票以用家佔多,約七成,當中上車客與換樓客比例相若,另涉三成為投資者。

他認為,白石角素來以豪宅區定位,不少買家均看中科學園優勢,該盤具高增值潛力。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,該盤客源廣泛,當中涉約三成為投資者,預計租金回報逾3厘,另有七成為用家客,當中約六成為年輕上車客,四成為換樓客,認為該區近年發展成熟,能吸納不同客源,料今天將以2房戶型最受買家追捧。

據銷售安排顯示,首輪銷售的單位將不設大手客揀樓時段,每名買家最多可購2伙,並於今早9時於尖沙嘴商廈內作銷售。

首輪開售228伙,入場為3C座1樓D室,面積490方呎,扣除20.5%最高折扣優惠後,折實價607.38萬,折實呎價12395元。

其中60伙來自第3張價單,折實價由643.79萬至1240.67萬,折實呎價由13006至18685元,折實平均呎價14481元,價單包括2伙連平台花園單位,為項目首度推出的特色戶,其中3C座G樓B室,面積664方呎,連361方呎平台,折實價1240.67萬,呎價18685元。

項目位於白石角科研路1號,由3座住宅大廈姐成,涉及528伙,戶型涵蓋2至4房戶,另有少量特色戶,面積由490至1840方呎;預計關鍵日期為2021年6月30日,即約30個月樓花期。







(星島) THE CARMEL分段加推應市


近期新盤氣氛由淡轉盛,發展商亦加快推盤步伐,屯門THE CARMEL昨盡推24伙以每日招標截標形式出售,並由本周六(26日)起開始;馬頭角Downtown 38亦推66伙於周六發售。

永泰發展的屯門青山公路THE CARMEL,昨上載第3份銷售安排,涉及24伙,以每日招標截標形式出售,包括12座洋房及12伙分層單位,招標日期為本周六起,每日招標時間為1小時,並於本月底截止。

該盤涉及178伙,此次銷售安排為盡推餘下單位24伙,項目第1份銷售安排涉36座洋房,同以每日招標截標形式發售;第2份銷售安排則涉118伙分層單位,屬已推出價單單位,並於上周日開售,即日沽出108伙,佔約九成,連日亦續錄成交,其中昨日沽出約2伙,均為1座低層E室,其中1伙面積270方呎,價單定價445.2萬,呎價13074元。

此外,新地及市建局發展的馬頭角Downtown 38,亦於本周六進行次輪銷售,涉66伙,並於周四(24日)截票,銷售安排顯示,仍不設大手優先安排,每組客最多可購2伙。

次輪66伙折實平均呎價19780元,價單定價621.3萬至872.3萬,價單呎價20573至23036元,提供最高9%折扣優惠,折實價由565.38萬至793.79萬,折實呎價由18721元至20963元,面積由300至385方呎,涉20伙為2房戶,並包括1伙連平台特色戶,另有46伙為1房單位,價單計市值近4億。








(東方)一周4場拍賣 全食白果


樓市經歷一輪跌浪後,樓價暫已喘定,惟業主取態回勇窒礙交投,令市場乍暖還寒。過去一周,市場舉行了四場物業拍賣會,在業主不願讓步下,罕有地全數「食白果」。相反,個別出貨意欲強的業主不惜大手劈價,元朗PARK YOHO Genova單位勁減600萬元售出。

環亞物業拍賣昨推18項物業,包括7項銀主盤,最終「有承價、無成交」,成為該行近半年首場零成交的拍賣會。該公司總經理兼拍賣師曾傑俊解釋,由於是次推出物業多為翻拍單位,加上銀主不願調低底價,故未錄成交。

他認為,買賣雙方均持觀望態度,新盤以低價搶客,故形成小陽春局面,但該現象未有於二手市場出現,拍賣場上的業主不想再減價,影響交投表現。

最近拍賣「食白果」及二手減價實況
昨日個別單位雖有買家出價競投,卻未達業主要求而收回,如上水歌賦嶺雙號洋房銀主盤,實用面積1,315方呎,開價1,300萬元,曾一度獲買家搶高至1,390萬元,呎價10,570元。

Genova劈600萬蝕住走
事實上,忠誠拍賣上周三推出的10項物業,都全數未能售出,如將軍澳公屋翠林邨秀林樓低層45室無契單位,開價95萬元,一度獲搶高逾三成至125萬元,但仍未到價而收回。

至於部分持貨心態較弱的業主,需要大幅降價才能順利出貨。市場消息稱,上述PARK YOHO Genova一個中層單位,實用面積925方呎,最高叫價曾達約1,500萬元。由於乏人承接,市傳剛減至約900萬元才轉手,呎價僅約9,730元,跌穿1萬元關。而未計需付10%額外印花稅及其他使費,單計前年購入價,已貶值約280萬元或逾20%。

金獅低市價三成易手
而向來有折讓的另類單位,要出貨更要不斷降低底線,大圍金獅花園疑似事故單位做價跌穿「三球」。消息指,該單位為金富閣極低層戶,實用面積282方呎,於去年跌市前以380萬元放售,其後市況下滑,叫價減至330萬元仍未能售出。業主遂於兩個月前進一步將叫價降至300萬元,並一減再減,最後以280萬元易主,呎價9,929元,較市價大幅低約三成。

此外,藍籌屋苑也要減價,太陽物業宏惠強稱,紅磡黃埔花園3期8座中層單位,去年十一月才以1,275萬元叫價放售,本月中已降至1,130萬元,終減至1,090萬元易手,前後累減14.5%,呎價約14,456元,約十五年升值約757萬元。








(東方)荃灣中心樓價月內彈14%


上車需求推動下,細價樓交投回升,個別樓價亦由低位反彈。荃灣中心有高層戶僅減價約20萬元,以480萬元售出,較月初成交的同則單位高約14.6%。

美聯鍾家豪表示,購買力逐步釋放,荃灣荃景圍一帶上車盤交投加快,過去三日連錄至少5至6宗買賣。上述易手的荃灣中心14座高層C室,原開價500萬元,輕微議價後售出,以實用面積377方呎計,呎價12,732元。同類中層戶本月初成交價約419萬元。

同區荃威花園亦錄買賣,市場指,R座高層2室,實用面積約468方呎,曾叫價達590萬元,終減至485萬元沽出,呎價10,363元。該屋苑本月初個別同面積低層單位,做價一度低至429萬元。

屯門市廣場低位升7%
屯門區隨?平價盤被吸納,部分屋苑樓價略見攀升。祥益袁思賢指,屯門市廣場1座高層A室,去年九月曾開價530萬元,期後叫價不斷調整,近日減至450萬元轉手,以實用面積325方呎計,呎價約13,846元。相比去年十一月同類做價低位約420萬元,已升7.1%。








(東方)白居二客582萬買綠悠雅苑


隨?九成按揭保險擴至房屋協會旗下未補價第二市場二手物業,有買家因而成功入市。青衣綠悠雅苑本月暫錄兩宗成交,當中3座中層B室減價16萬元後,獲白居二買家以582萬元承接。

中原蔡偉明表示,該單位實用面積543方呎,以兩房設計,景致開揚,實用呎價10,718元。而原業主於一五年八月以330萬元買入上址,持貨三年半,帳面獲利252萬元,升幅達76%。

慈安苑兩房385萬新高
據了解,綠悠雅苑原先最多只可承按六成,但受惠於新措施,是次買家因而成功透過較高按揭入市。

事實上,受惠白居二購買力湧現,多個居屋連錄同類個案。富誠地產梁健堂稱,慈雲山慈安苑安康閣低層10室,實用面積421方呎,以兩房間隔,獲買家以385萬元同類新高價購入,呎價約9,145元。

彩峰苑九七貨賺三倍
至於牛池灣居屋彩峰苑亦有業主趁機沽貨。世紀21富山劉倩彤表示,該盤低層13室兩房戶,實用面積539方呎,外望開揚景觀,原開價520萬元,減價90萬元後,以430萬元第二市場價沽出,呎價7,978元。

據了解,原業主早於九七年以100萬元購入單位,期內升值約3.3倍。

此外,天水圍居屋市場交投同樣加快。中原地產文家輝透露,天富苑H座低層2室,實用面積650方呎,屬三房間隔,有外區買家睇樓兩個月,有感該區樓價較低水,因此參觀上址數次之後,即以400萬元承接,呎價約6,154元。








(蘋果) 峻巒再見血 蝕340萬斬纜 呎價不足萬元 平絕元朗半新樓


近年高價開售的新界鄉郊新盤血流成河。新地元朗峻巒Park Yoho Genova再錄二手蝕讓,一個三房戶僅售900萬元,較業主一年多前近1,200萬元買入價低24%,連開支慘蝕340萬元,呎價不足萬元,重返2015年第一期水平,較Park Yoho發售中的一手貨賣平逾三成。

消息指Park Yoho Genova 16A座中層A室,實用925方呎,三房連主人套房及士多房間隔,去年7月放盤,叫價1,400萬元包10%額外印花稅(SSD),直至近日累減500萬至900萬元終成交,但由買家支付SSD,呎價低見9,730元,料平絕元朗半新樓。

翻查土地註冊處資料,賣方2017年7月向新地以一手價1,188.43萬元入市,沒有向銀行承造按揭,即以現金買樓。是次沽貨一年多貶值24%或288.43萬元,若計及佣金及釐印費等開支,料損手逾340萬元,屬近年最大宗入伙盤蝕讓個案,亦是屋苑第二宗流血個案。

Genova開放式叫510萬
Genova去年錄得首宗蝕讓,為29座低層B室,實用936方呎,去年11月以920萬元沽出,呎價9,829元。賣方2017年11月以1,198萬元一手買入,賬面勁蝕278萬元或23%。據知該單位同月原以950萬元包SSD稅易手,但業主賠定,最後920萬元成交價不包SSD稅。

整個峻巒發展項目已開售的六期合共提供2,960伙,第1期2015年11月開售,首批平均呎價10,851元,之後推出的期數越賣越貴。

去年9月開售的Park Yoho Napoli,首批平均呎價15,211元,不足三年加價四成。Genova二手呎價低見9,730元,比新地一手貨賣平36%。新地昨再沽Napoli一伙,為27B座10樓A室,實用826方呎,成交價1,226.53萬元,呎價14,849元。區內代理表示,Genova現有約10個二手放盤,開放式入場費約510萬元。

同由新地發展元朗市中心Grand Yoho,本月以約1,770萬元沽出5座31樓D室,呎價逾2.2萬元。同區Yoho Town再跌穿600萬元,消息指為8座低層A室,實用422方呎,剛售590萬元,呎價13,981元。與同座低層A室去年5月造價668萬元比較賣平逾一成。美聯張啟文稱,Yoho Town本月暫錄三宗成交,包括8座高層E室,實用422方呎,成交價646萬元,呎價15,308元。

青衣盈翠半島12座低層D室三房戶,實用653方呎,座向東南兼單邊,望中環全海景,剛售1,080萬元,呎價16,539元,較高位劈足「兩球」,跌幅16%。








(蘋果)銀行估價高礙成交


本港樓市於去年第四季開始回落,由於近期二手成交疏落,部份屋苑的銀行估價仍然維持於去年中的樓市高位水平,大幅落後於現時實際市況,部份銀主貨估價更高過市價約兩成,影響業主定價策略,窒礙成交。

影響業主定價
環亞拍賣會昨推18項物業拍賣,包括銀主貨,最終全部物業均未到價錢收回。其中上水歌賦嶺白楊徑雙號屋,實用面積1,315方呎,連381方呎天台及777方呎花園,現時交吉。銀主開價1,300萬元,每口叫價20萬元,昨有兩組客出價競投,錄得6口叫價至1,390萬元,仍未到價將單位收回。


環亞董事總經理及拍賣師曾傑俊表示,屋苑同類單位近期成交價約1,400萬元,出價已貼近市價,但銀行估價因市場成交疏落引致未能追貼市況,該單位的銀主估價高達1,700萬元,他認為會影響業主定價及買家入市決定。另一個銀主貨藍田康華苑C座極低層7室,實用面積423方呎,開價408萬元,每口叫價10萬元,錄得5口叫價至448萬元,仍未到價收回,?豐銀行網上估價則為472萬元,高叫價5%。

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