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今日新聞摘要 15.01.19

公關部

2019-01-15


(明報)逸瓏灣8均呎1.32萬 兩房607萬起 低白石角新盤去年首批開售呎價逾兩成

各大發展商趕於農曆新年前搶客,信置去年底推出的觀塘凱?開紅盤後,發展商緊接開售大埔白石角新盤逸瓏灣8,昨晚公布首張108伙價單,折實平均實呎13228元,呎價較區內對上兩個開價新盤嘉華嘉熙,及新地雲?二期首批平均實呎均低逾兩成,另較同區二手價普遍亦低一成,項目面積最細490方呎單位入場費607萬元起。


大埔白石角作為近年新盤戰場,逸瓏灣8是繼嘉熙及雲?二期後,白石角區內第三個開價新盤。是次首批108伙包括76伙兩房戶及32伙三房戶,定價由764萬元至1352.2萬元,實呎由15,205元至17,828元,發展商是次提供最高20.5%折扣,折實價由607.38萬元至1074.99萬元,折實實呎由12088元至14,173元,整批折實平均實呎13,228元。可留意是,上述平均呎價與中海外大埔山塘路天鑽最新加推單位折實平均實呎13,350元相若。

樓花期29個月 最細490呎兩房

逸瓏灣8樓花期約29個月,提供528伙,惟不設開放式至一房戶,面積最細單位為實用490方呎兩房戶。是次最低折實入場為3C座1樓D室,實用490方呎,定價764萬元,實呎15592元,折實價607.38萬元,折實實呎12396元。另最貴單位為3A座9樓A室,實用799方呎,屬三房一套連儲物室單位,定價1352.2萬元,折實價1074.99萬元,折實實呎13800元。

項目提供最高八成一按計劃,首兩年利率為P減2厘(P現為5.125厘),第三、四年為P,其後則為P加1.5厘,年期最長25年,發展商同時提供最高樓價25%二按,惟一、二按合共不高於樓價八成,首兩年利率為P減1厘,其後則為P,年期最長20年。發展商已對外開放逸瓏灣8的示範單位,信置營業部聯席董事田兆源稱,項目最快下周開售。另因早前開售觀塘凱?時曾引起代理佣金風波,發展商今次亦預先透露代理佣金,包括兩房單位佣金2%、三房戶佣金則為2.5%。

首批呎價與天鑽加推呎價相若

去年區內兩個開價新盤,嘉熙去年5月推出,首批折實平均實呎16498元;雲?二期去年7月推出,首批折實平均實呎17380元,是次逸瓏灣8首批呎價低逾兩成,不過則與一直招標發售、億京旗下海日灣平均成交實呎約1.4萬元相若。除逸瓏灣8外,已獲批預售、由億京發展的海日灣II、以及鷹君旗下正待批預售朗濤,兩盤擬今年推出,共涉2131伙新供應。





(東方)去年41代理遭釘牌增逾倍

樓市交投疏落,地產代理間競爭激烈,因違規而遭釘牌的個案急升。據地產代理監管局數字,去年首十一個月共有41人遭撤銷牌照,較一七年全年僅19人,大幅多出約1.16倍。

上述期間該局共向281名持牌代理或前持牌人採取行動,除了釘牌外,另有23人被暫時吊銷牌照,但較一七年全年的28人為少。

代理僧多粥少,促銷新盤時出現的打鬥事件有所增加,地監局為加強紀律,去年底修訂有關發牌政策,若干犯任何涉及暴力罪行而被撤銷牌照,不獲發牌年期,由三年延長至五年。

投訴個案銳減至276宗
不過,有關代理投訴個案,於一八年截至十一月底只有276宗,明顯較對上一年的427宗為少。至於已處理投訴個案共340宗,當中有117宗指稱成立,不成立的則佔140宗。

此外,該局亦就一手樓盤銷售點巡查1,356次,而地產代理商舖則有1,721次,網上物業廣告亦涉625次。期間發現並主動調查的個案共有149宗。





(東方)大摩估港樓價今年升2% 唱好地產股

繼花旗證券預期本港樓市將於今年首季見底後,摩根士丹利亦加入唱好行列,直言於加息步伐較預期慢下,估計今年本港樓價可升2%,一手住宅成交量可增加10%;於樓價復甦下,料可帶動地產股跑贏恒生指數,目前地產股估值依然便宜,故將其投資評級由中性上調至吸引。

三大原因造就反彈
大摩最新發表的報告指出,本港住宅樓價由去年八月至今已經累積下跌了9%,預期樓價有機會於今年首季見底,之後會反彈回升,主要是基於三大原因,包括香港政府更改了土地供應的公、私營比例,現時公營比例由原來的60%上調至70%,此將會進一步降低私人住宅供應。

其次,該行料美國聯儲局今年只於上半年加息兩次,下半年不加息,香港銀行調高最優惠利率的步伐料更慢。而發展商以合理價開盤,之後才逐步上調售價,亦利好市場氣氛。

零售上半年恐跌10%
不過,該行看好住宅樓價多於寫字樓及零售商場租金,尤其於股市、匯市波動及樓價回軟下,加上去年上半年的高基數效應,香港零售銷售於今年上半年或出現負增長,零售銷售貨值料按年下跌5至10%,倘人民幣匯價維持於現水平,零售銷售下半年料續疲弱。至於寫字樓租金今年料只放緩至平穩,回顧去年及前年香港寫字樓租金分別上升了5%及3%。

大摩今次轉軚看好地產發展股多於收租股,預期地產發展股今年可跑贏多六至九個月,維持新鴻基地產增持評級,目標價144元,九倉亦由中性上調至增持,目標價27元,恒基地產投資評級則由減持調高至中性,惟信和置業卻由中性降至減持。

此外,大和近日亦發表報告指出,本港樓市自去年中開始下跌,但認為只是多年上升後的整固,並非長線的下跌趨勢,預期未來數月市場對美國加息的憂慮會逐漸消退,該行將今年樓價預測由原來下跌3%,上調至平穩,預料地產股今年有好的「開局」,可能繼一六年第二季之後,出現新一輪升浪。

不過,地產股經過上周連日做好後,周一見獲利盤,長實集團下挫2.81%,信置、恒隆地產及新地則分別下跌1.93%、1.53%及1.15%。





(東方)天鑄每呎7.5萬冠何文田分層

豪宅新盤銷情保持理想,高價個案續現。新鴻基地產旗下何文田天鑄昨透過招標形式售出兩個分層戶,套現逾2.88億元,當中第5座25及26樓A單位,呎價75,694元,
創區內分層戶新高。

上述複式戶連有私人泳池及按摩池,實用面積2,826方呎,成交金額逾2.13億元,創項目新高。至於第3座20樓A單位,實用面積1,708方呎,以7,471.8萬元售出,呎價43,746元。

同區中信泰富的KADOORIA剛錄本年首宗成交,該盤嘉道理道129號的2樓單位,實用面積1,571方呎,以6,163萬元售出,呎價39,230元,是次買家享現金回贈等優惠。

?景臺六年升值467萬
至於嘉里建設(00683)旗下何文田皓畋,昨日再錄得3宗成交,作價介乎2,900萬至4,050萬元,該盤一月份暫沽約15伙。

反觀,二手豪宅交投仍淡靜,做價續尋底。世紀21北山嚴智贇稱,天后?景臺1座低層F室,實用面積949方呎,獲區外換樓人士以1,947.5萬元購入,呎價20,522元,創屋苑同類單位近一年新低。原業主於一三年以1,480萬元購入作投資,帳面賺467.5萬元。

市場亦指,中半山曉峰閣2座中層D室,售約1,690萬元,以實用面積646方呎計,呎價僅約26,161元屬吸引水平。





(星島)地監局11個月釘牌41宗

代理操守秩序近年受外界關注,地監局公布去年首11個月數據,共涉及41宗撤銷牌照個案(即釘牌),較17年同期上升達1.16倍,有業界人士認為,雖然釘牌個案上升,但難以代表地產代理的操守轉差。

  據地監局資料顯示,去年首11個月向281名持牌代理或前持牌代理採取行動,其中錄得41宗釘牌個案,較17年同期的19宗,上升達1.16倍,至於去年首11個月,也錄得23宗暫時吊銷牌照(停牌),與17同期持平。至於去年同期亦錄得115宗罰款個案,訓誡及譴責涉165宗。

  至於去年首11個月處理的投訴個案,涉及340宗,較17年同期的408宗,下跌16.7%,另外,巡查次數亦所上升,去年截至11月,一手樓盤巡查次數為1356次,較17年同期的1342次,稍增1%。

  對於代理釘牌個急增,地監局發言人稱,去年該41宗撤銷牌照個案中,均由牌照委員會裁定,並非與執業上的違規有關,當中的原因不同,包括並非持有牌照的適當人選、不符合有關學歷的規定,以及持牌代理公司沒有董事持有代理(個人)牌照。

  至於持牌人是否「適當人選」,須考慮多項因素,例如他是否未獲解除破產的破產人士;又例如有關人士曾否因欺詐、舞弊或不誠實的行為而被定罪。

  香港專業地產顧問商會榮譽會長汪敦敬稱,釘牌個案上升不代表代理的紀律轉差,反而是地監局近年更深入處理違規個案,除了前線代理受處罰,連帶其代理行的管理層亦受處分,令有關的處分個案數量上升。

  香港地產代理商總會主席謝順禮稱,雖然釘牌個案上升,但難以一概而論,是否代表地產代理的操守轉差,導致釘牌個案急增,此外,或有部分個案屬早年處理,但延至去年才進行釘牌。





(星島)42%受訪者:新盤頻推帶動氣氛

踏入2019年,多個大盤部署推售成市場焦點,引起市場關注;星島地產網以「多個新盤連環搶攻,會否有助帶動樓市氣氛?」為題進行民意調查。  

  是次民調共涉234名受訪者,當中有99人、即約42%的受訪者認為,近期多個大型新盤矚目登場,有效帶動市場氣氛升溫,除了用家積極入市外,另亦有部分投資者出動睇樓,帶動樓市氣氛趨穩定。

  另外,有約22%的受訪者、即51人持相反觀點,近期市場被多個不利因素影響,導致交投減少,雖然有多個大盤強勢登陸,惟料市場觀望氣氛不會馬上消散;同時亦有47名人士、即約20%的受訪者指出,影響樓市的因素錯綜複雜,一時之間難作定論,所以樓市交投會否轉趨穩定,需視乎外圍經濟因素會否進一步惡化,對該問題先抱持觀望態度。有13%的受訪者、即共30人認為,近期多個焦點新盤接力登場,相當矚目,惟後市去向如何,尚需時間觀察。





(星島)THE CARMEL加推每呎1.15萬

新盤氣氛轉盛,多盤接連應市,發展商亦加緊推售腳步,永泰發展的屯門THE CARMEL昨首度加推,涉及22伙分層單位,該公司執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示,該批單位平均呎價為11564元,扣除單位樓層因素,屬原價加推,加推單位面積由279至805方呎,開放式至2房,當中包括面積達802方呎的大2房單位。

  價單資料顯示,今批售價由368.4萬至927.5萬,呎價由10981至13272元,入場為2座6樓E室,面積279方呎,定價368.4萬、呎價13204元。項目2張價單共72伙,平均呎價11100元,當中涉約68伙售價在600萬以下,總市值約3.55億。市場料項目將於短期內開售。首批50伙平均呎價10901元,是次加推高約6%。

  市場消息指,項目截至昨晚9時,累收約400票。

  同區新盤亦變陣應對,華懋旗下屯門青山公路豪宅琨崙,昨新增「首20個月免息按揭」付款計畫,成交期達180天,發展商指定貸款公司並提供最高八成一按,其中10%樓價可作20個月免息供款,每月償還樓價0.5%;其後第21至56個月,利率為P減2.5厘(P為5.125厘),其後以P計算,還款期最長30年。

  另外,銷售安排顯示,該盤6伙洋房將於本周五(18日)起,以每日招標截標形式銷售。





(星島)財爺澄清無意「減辣」 樂見樓市有序調整

對於政府會否撤銷樓市「辣招」,掀起近期議論的源頭—財政司司長陳茂波,昨天接受外電訪問時,重申對「辣招」的立場,強調政府樂於見到地產市場有秩序地調整,沒有計畫「減辣」。至於協助有能力供款的買家「上車」,亦沒有具體時間表。陳茂波作出澄清,相信可平息外界對「撤辣」的揣測。

  陳茂波上周在網誌表示,留意到有些市民雖然有足夠收入供樓,但卻付不起首期。對於是否要放寬按揭成數,他當時表示,要留意一籃子因素,包括樓價下跌幅度以及速度,一、二手樓的價格差距、樓市成交量、經濟情況以及未來供應等。政府一直有留意市場情況,若有適當機會可以做一些調整。

  這番言論,惹來外界不少揣測,認為政府有意放寬樓按成數來穩定樓市,甚至可能會「撤辣」等。不過,特首林鄭月娥隨即發聲,指出政府無意「撤辣」或「減辣」,亦沒有計畫放寬按揭成數限制,以免增加市民的供樓負擔,而政府的私人房屋政策並沒有計畫改變。陳茂波與林鄭月娥對樓市的口風有別,一時令市場無所適從。

  不過,陳茂波昨天出席亞洲金融論壇之後接受外電訪問時,澄清了對樓市的立場。他指出,政府樂見樓市有秩序調整,並無需要採取任何行動為市場提供支持,現階段亦無計畫放鬆針對樓市措施。至於早前提及,政府可以研究為有能力供款的上車客尋求解決方案,他解釋這只是聽到社會有這樣的訴求,但現時並無推行這類措施的時間表。

  另一方面,昨天亦有出席亞洲金融論壇的財經事務及庫務局局長劉怡翔表示,由於現時樓價調整幅度有限,討論「減辣」或放寬按揭成數可說是言之尚早。

  劉怡翔又指,政府及金管局推出的逆周期措施,對樓市有一定穩定作用,亦有助應付樓價上升。近日二手樓價自高位只下調約百分之八,討論「減辣」及調整按揭成數是太早,但政府會留意樓價走勢及房屋供應等因素。被問及本港的整體經濟情況,劉怡翔表示,港府估計去年全年本港錄得約百分之三點二的經濟增長,雖然去年下半年的增長速度較上半年放緩,但預期香港仍可受惠於大灣區的發展機遇。

  出席同一場合的特首林鄭月娥表示,中美貿易戰影響全球多個經濟體,本港無可避免受到影響,但香港有穩健的財政體系及積極的政策,相信可將挑戰轉為機遇。她又說,最新失業率為過去二十年最低,但政府仍會做好準備,應付經貿或政治情況的轉變。


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