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今日新聞摘要 03.01.19

公關部

2019-01-03


(明報)未補價第二市場1747宗 3年新低

2018年下半年二手交投減慢,加上「白居二」申請結果出爐前買家採觀望態度,拖低整體未補價成交量。據房委會顯示,2018年全年公屋、居屋第二市場合共錄得1747宗成交,較2017年全年2110宗下跌17%,為2015年全年錄得1667宗成交後的3年新低。

至於2018年12月錄得154宗成交,雖較11月份268宗下跌42.5%,不過則連續3個月突破100宗水平,反映新居屋及「白居二」客入市效應。

長發邨未補價273萬 3年勁賺5.5倍

另外,青衣錄得今年首宗公屋成交,市場消息稱,長發邨敬發樓中低層20室,實用443方呎,新近以273萬元(未補地價)易手,實呎6163元,做價重返2017年8月水平,原業主2015年12月以42.31萬元(未補地價)買入,持貨滿3年,帳面獲利230.69萬元或近5.5倍。





(東方)逾13人爭一單經紀搵食三年最難

整體樓市氣氛轉淡,交投量萎縮,惟現時地產代理持牌人數仍高企逾4萬人,令一單生意平均有逾13個代理爭,為一六年二月後最嚴峻。而由於近期市場以一手樓主導,面對搵食艱難,本港四大代理行抱怨個別新盤佣金較預期低。

地產代理監管局昨公布最新數字,截至去年十二月底,持牌代理人數終止連續九個月升勢,按月少19人,但仍維持高水平。

整體交投縮逾兩成
而代理分行數目亦連升八個月後斷纜,目前有7,084間,較去年十一月高位減7間。

至於近月整體物業成交亦出現罕見低位。根據代理研究部數據,連同住宅、車位及工商舖物業,上月只合共錄得3,030宗買賣登記,涉額312.2億元,按月分別大跌23.4%及27.9%,令代理促成交易難度更高。

由於二手業主叫價較為堅持,以致交投大幅減少。反觀發展商為求貨如輪轉,願意以低市價發售,刺激去年十二月的一手成交量超過1,700宗,較十一月不足400宗多出逾3倍,亦成為一眾地產代理的搵食戰場。

新樓佣1.7%遜預期
業界經營環境困難,多家地產代理昨日就觀塘凱?佣金遜預期表達不滿。中原地產指出,原先要求該盤銷售佣金比率為樓價的2.5%,但現只有1.7%,也較一般二手市場買賣合共樓價2%的佣金為低,所以要求調高有關比率。

該行解釋,市場上不少客戶購買一手物業時,會要求回贈,代理礙於同行競爭,不得不向買方作出回贈承諾。而美聯物業、香港置業及利嘉閣地產,亦就上述佣金事件表達訴求。

停請新人 自然流失
事實上,代理界對未來市況有所保留。美聯住宅部行政總裁布少明表示,目前整體樓市交投萎縮,預計首季代理人數將會繼續減少。他又認為,雖然去年第四季市況極為淡靜,但該行去年最終未有採用「Bottom榜放取無薪假期機制」,而是讓成績欠佳的員工自然流失,每個月大約有100人。

利嘉閣地產總裁廖偉強亦稱,集團去年全年佣金收入達16.5億元,雖創歷來新高,但主要來自去年上半年的旺市。惟現時市況淡靜,他指出,各大代理行不再聘請新人,未來考生人數亦將會回落。

至於該集團去年不達標的前線代理,廖氏表示暫未有準確數字,不過,初步估計全年營業額不足12萬元的代理,有約20至30人,部分已選擇離職。





(東方)六盤趕月內登場 涉三千單位

新一年股市繼續波動,但未有減弱發展商推盤信心。市場上多達6個新盤有機會本月登場,共提供逾3,000伙,以中國海外發展的大埔天鑽規模最大,提供1,620伙,料日內搶閘公布開價,並隨即開放示範單位吸客。

市場指,承接上月一手住宅交投反彈,發展商希望趁下月農曆新年來臨前開盤搶吸購買力。各區之中,以大埔戰況最為激烈,兩個部署推出市場的樓盤,合共提供2,148伙。信和置業的逸瓏灣8,正待批預售樓花同意書,料取得後立即啟動推盤攻勢。

馬頭角兩項目或對撼
至於東九龍推盤氣氛保持熱鬧,馬頭角更可能出現雙盤齊發對撼情況。新鴻基地產等區內Downtown 38,籌備開售已一段時間,估計短期有機會發布樓書及開放示範單位。物業提供228伙,一房佔156伙,實用面積300至309方呎,至於兩房則佔57伙,面積377至414方呎。同時設有15伙特色戶,面積介乎280至561方呎。發展商早前預告,不少單位售價將低於600萬元,買家可承做八成按揭。

而同區的新世界發展瑧尚,則設有294伙,亦積極計劃取得預售文件後展開推廣,最快月內開盤。

皓畋沽兩伙套逾億三
另方面,各區樓盤踏入二○一九年陸續「開單」。嘉里建設何文田皓畋昨連沽兩伙,套現逾1.38億元。包括10座27樓A室連天台特色戶,實用面積1,487方呎,天台面積954方呎,連車位成交價6,988.9萬元,呎價4.7萬元。至於元朗大棠邨屋曉門昨亦連沽5伙,成交價介乎270萬至520萬元,售價最低為8座1樓單位,實用面積689方呎,呎價約3,919元。





(蘋果)減價盤湧現 太古城單日四成交

鰂魚涌太古城減價盤湧現,刺激成交,2019年首日連環4宗成交,兩房造價恐快見「八字頭」,呎價跌穿1.6萬元。

美聯吳肇基表示,太古城鄱陽閣高層H室兩房戶,實用583方呎,上年11月叫價1,100萬元,累減180萬以920萬元成交,呎價15,780元創屋苑去年7月後新低。比同座高層G室去年6月高?期造價1,188萬元、呎價21,798元,大幅回落28%。原業主1977年以15.9萬元入市,升值57倍。

中原謝秋儀稱,荃灣愉景新城9座頂層連天台特色戶,實用652方呎,三房間隔,剛售933萬元,呎價14,310元。愉景新城分層戶曾升破千萬元,5座中層A室去年10月以1,010萬元成交,呎價15,327元。如今連天台特色戶已平過分層戶6%。

沙田第一城連環凶宅同層成交。中原黎宗文稱,42座高層A室凶宅同層戶,實用284方呎,兩房間隔,議價後僅以418萬元沽出,呎價14,718元,平近期新低紀錄,代理直言是凶宅同層才這麼平。另外,屋苑現有凶宅放售,為2座低層H室,實用327方呎,開價400萬元求售,呎價12,232元,低市價約15%。據知,該單位於2016年被揭發男女燒炭愛犬陪葬慘劇。
豐寓新入伙 兩房租1.8萬
青衣盈翠半島錄2019年首宗成交,9座高層D室三房戶,實用675方呎,剛以1,228萬元售出,呎價18,193元。

另外,中原陳國豪稱,葵涌豐寓上月中陸續收樓入伙,暫錄得兩宗租務成交,包括高層G室,實用398方呎,兩房間隔,以月租1.8萬元租出,呎租45元。業主去年以727萬元入市,租金回報約3厘。





(星島)凱?迅收逾350票 天鑽乘勢今開價

焦點市區新盤於上月低價搶攻見效,銷情理想並帶動整體樓市氣氛,觀塘凱?加推單位,連日積極收票鎖客,市場消息指,已收逾350票,並將於明日截收登記;其他發展商乘勢提速推售搶佔市場,伺機出擊,其中大埔天鑽將於今日開價,成為今年頭炮新盤,料於短期內開售,掀起首輪新盤混戰。

  由信和、華置及市建局合作發展的觀塘凱?2期,至今數輪銷售均近沽清,發展商日前打鐵趁熱加推118伙應市,並續開放示範單位及收票,市場消息指,項目暫收約300票,已錄超額認購,情況不俗,據悉,入票人士以向隅客為主,亦有不少為九龍區用家。

  區內代理指,凱?連日收票多為向隅客源,並意向購入項目2房及1房細單位,以家庭客源佔多,購入2伙的大手客比例較少,惟相信項目招標推出的特色戶仍有望以高價成交。他指,項目於淡市中帶動整體樓市氣氛,令一手交投量有所回升,料其他新盤若能以較低價開售,亦可獲不俗銷售。

  項目日前上載的最新銷售安排,公開發售2期第5號價單的118伙,發售日期為本周六(5日),同樣每位買家最多可購2伙,並於明日截票。項目另推出77伙招標,部分為連平台或連天台特色戶,同樣於5日起開始招標,其中30伙於本月15日截標,另47伙於本月31日截標。

  該盤日前加推5號價單,涉及118伙,當中1房佔28伙,2房佔60伙,3房佔30伙,合共市值逾18億。據價單資料顯示,是次加推定價由900.1萬至2563.7萬,呎價由23990至29969元,照樣提供最高20.5%折扣優惠,折實價由715.57萬至2038.14萬,折實呎價由19072元至23826元。

  另外,項目昨續錄2宗成交,消息指,均為3座高層E室,面積同為764方呎,價單定價分別為2044.1萬、呎價26755元;另1伙定價2052.3萬,呎價26863元。

  市場上新盤推售不停了,過去一個多月凱?熱銷,為延續新盤銷售熱潮,由中國海外發展的大埔天鑽積極部署推售,將於今日公布價單,勢成為今年頭炮新盤。

  中國海外地產發言人日前曾表示,該盤為集團今年焦點項目,首批單位將不少於324伙。

  據樓書顯示,該盤由17座住宅大樓組成,涉及1620伙,面積介乎334至1388方呎,提供1房至4房間隔,另設特色戶。項目最細單位為8座地下F室連花園特色戶,屬1房戶,面積334方呎,另連面積235方呎花園;最大單位為3座20樓連天台特色戶,面積1388方呎,另連1206方呎天台,屬4房連雙套間隔。

  該盤會所連園林面積約24萬方呎,提供361個住客車位,以及17個電單車車位,預計關鍵日期為2021年1月底,樓花期約2年。

  利嘉閣總裁廖偉強表示,環球經濟前景未明,樓市受外因素影響出現回落,料該盤將以吸引價推出,預計首批單位定價或會稍低於市價,以吸引市場及各路買家的焦點。認為在下行中的樓市推盤,以低開出擊,銷情有保證,指不少發展商採「先求量、再求價」的策略推盤。市況方面,料本月有多個大型新盤推出,將帶動銷情,料月內一手成交可達1500宗。





(星島)上月註冊量約三千宗跌逾23%

隨?樓市氣氛轉差,加上受多項利淡因素夾擊,直接打擊樓市成交量;去年12月不論新盤及二手註冊量按月均線下跌,整體錄逾3000宗,按月下跌逾23%。

  樓市氣氛轉趨審慎,加上受多項利淡因素衝擊,樓市整體交投放緩,銷情慢熱。回顧去年12月註冊量,據代理綜合資料顯示,整體物業註冊量錄約3024宗,較11月的3953宗,按月下跌約23.5%,創34個月以來的新低紀錄。

  事實上,按月比較各類物業成交宗數均全線下跌。新盤方面,去年12月份一手私樓註冊量錄397宗,較11月729宗按月跌約45.5%,月內一手私樓註冊量最多的項目為大埔海日灣,其次包括元朗尚悅.嶺、油塘海傲灣及何文田天鑄等。而全年則錄15730宗註冊,按年下跌約15.7%;涉及註冊金額約2207億,按年同樣下跌約8.8%。惟近期觀塘凱?熱賣,相信有助刺激整體市場,料本月份登記數字將會回升。

  至於二手住宅,12月二手住宅註冊量錄1909宗,較11月2058宗,按月回落約7.2%;全年方面,去年錄得43288宗註冊,按年比較下跌約4%;涉及註冊金額約3415億,較17年約3129億則升約9.1%。

  港置行政總裁李志成表示,去年整體物業買賣錄得79179宗註冊,按年比較下跌約5.5%;反觀,涉及註冊金額約7294.26億,較2017年約7264.15億增加約0.4%,兼創近21年新高紀錄。

  業內人士指,近月市況主要受外圍因素波動影響,如中美貿易戰前景未明,環球經濟轉差,令買家持觀望態度,不單止新盤成交量,連帶二手交投量亦下跌,而近日業主叫價態度普遍軟化,願提供議價空間,約有5%至10%不等,惟買家態度觀望,期望樓價仍有下跌空間,形成買賣雙方拉鋸局面。





(星島)「煥然懿居」今起接受申請

作為首個港人首次置業先導項目的市建局「煥然懿居」四百五十個單位今起接受申請。市建局行政總監韋志成昨表示,六二折的售價是在去年十月初計算。由於近期市況向下,他指今年五月底開始揀樓前,會再計算折扣率,局方仍有機會通過之後公開以市價發售的三房單位及車位以平衡項目成本。另外,按揭證券公司旗下的按證保險公司表示,將向項目所有單位提供最高達九成按揭保險。

  首個港人首次置業先導項目的市建局土瓜灣重建項目「煥然懿居」,四百五十個一房及兩房單位今起接受合資格市民申請。局方上周公布,將以市價的六二折發售,售價介乎三百一十四萬二千元至六百六十萬五千元,平均呎價為一萬一千六百九十二元至一萬三千九百六十九元。

  韋志成昨在電台表示,有關折扣率是於去年十月初定出,但如同當年的「煥然壹居」一樣,同樣面對在定價後樓價向下的情況,因此他指市建局將在五月底至六月初揀樓前,再由專業測量師檢視市價,及重新計算折扣率,將來業主補地價時或可補更少,但折扣率不設下限,又重申不想評估反應。

  此外,是次將項目列為首置盤,市建局會少收十一至十二億元。他又指,由於尚有部分三房單位及車位未發售,料如樓市沒有大幅下跌,可以市價出售有關單位及車位,以達至收支平衡;但如樓市大跌,則較有風險虧損。

  另外,按揭證券公司全資擁有的香港按證保險有限公司公布,由於「煥然懿居」只有少量單位的價格超過六百萬元,三分一單位亦低於四百萬元,數目亦不多,按證保險公司認為能在風險可控的情況下適度調整按揭保險計畫的準則,為項目的所有單位提供最高至九成的按揭保險,讓有關買家可申請?造最高至九成按揭貸款。





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