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今日新聞摘要 17.12.18

公關部

2018-12-17


(東方)二手樓估價月瀉一成

臨近年底,市場繼續受不利消息困擾,銀行對未來樓市取態續有所保留。本報追蹤20個大型屋苑單位,十二月份估價跌勢加劇,有6個屋苑、即佔三成更已率先重返去年水平。當中,荃灣綠楊新邨K座實用面積582方呎高層戶,按月挫10.8%至879萬元,較去年十月時錄884萬元還要低。

美聯吳彤表示,綠楊新邨業主普遍只提供約3至5%議價空間,由於幅度不大,以致本月暫只錄約兩宗買賣,平均實用呎價約1.35萬元。而成功售出的單位則往往要大幅跌價,如屋苑S座高層2室兩房戶,單位實用面積451方呎,僅以600萬元售出,較同戶型八月高位約766萬元,回落21.7%。

海怡每呎跌至萬三元
至於鴨脷洲海怡半島表現同樣失色,一個2座高層實用面積526方呎單位,本月估價再跌4.9%至858萬元,返回去年八月價位。屋苑近期市況極為淡靜,繼十一月錄得1宗成交後,十二月至今亦只有1宗個案。該售出單位為20座低層H室,實用面積632方呎,作價830萬元,呎價約13,133元創今年低位。

而馬鞍山新港城J座高層戶,實用面積338方呎,估價按月則挫6%,跌至去年十一月584萬元水平。世紀21奇豐莊瑞生稱,物業本月錄3宗買賣,平均實用呎價約15,117元,包括P座中層2室以今年新低價498萬元售出。

12屋苑跌幅超過半成
目前個別業主已願大幅調整叫價,如該屋苑R座中層1室,實用面積369方呎,原意向630萬元,現已下調至570萬元,減幅約9.5%。

其餘3個估價重返去年底價位的屋苑,包括將軍澳蔚藍灣畔5座中層戶、沙田第一城16座高層戶及鰂魚涌南豐新邨2座高層戶,按月再跌1.4至6.4%。

值得留意的是,十二月份普遍屋苑估價跌幅明顯擴大,有12個下挫幅度超過半成,佔比例達60%。當中受旅客大增影響的東涌,區內兩大指標屋苑齊挫7.3%,映灣園3座中層戶,實用面積494方呎,由十一月份的727萬元,降至674萬元,呎價13,644元。

事實上,該盤近期兩房做價已連環失守600萬元關口,其中1座高層C室,上月底以585萬元售出,創今年新低。隨?樓價插水,最近交投回勇,本月暫錄8宗買賣,已追平上月全月水平。中原曹嘉華稱,映灣園6座高層F室兩房戶,減價95萬元,剛以605萬元售出,呎價1.1萬元。

另方面,東九龍有新盤以低市價開售,不單令二手交投冰封,樓價亦受壓。牛頭角得寶花園A座高層戶,估價一個月挫7.8%至555萬元。同區淘大花園C座高層單位亦跌5.9%至626萬元。

林一鳴:估價續下調
資深財經專家林一鳴指出,每次市況逆轉,在跌市初期銀行為保障自己,估價取態都會變得保守,下跌速度亦會較急。因為銀行為個別單位釐定價值後,直至確實成交,整個流程或需時兩至三個月,故當市況下滑要降低風險,調減幅度較大也不難理解。




(東方)凱?收票旺 超額認購近10倍

大型市區新盤以低價開售,吸引大量準買家入票。信和置業等旗下觀塘市中心重建計劃凱?第一期,截至昨日晚上七時半,已接獲逾4,200張入票,較明日第二輪銷售共383伙,超額認購近10倍。

該公司營業部聯席董事田兆源表示,項目收票情況理想,將於今日下午二時截票。他續稱,次輪銷售的單位全屬4號及5號價單,當中以兩房及三房戶型為主,分別佔52%及37%,而一房戶及四房戶則佔6%及5%。整批單位以價單定價計算,市值超過60億元。

瑧蓺開放式835萬沽
凱?近日吸引不少演藝界人士前往參觀,包括節目主持人蘇頌輝。他表示,由於該區交通方便,有意購買該盤一個面積約500至600方呎的兩房戶作換樓之用,預計樓價約1,000萬元。對於樓市走勢,他認為,如果是用家,不需要太在意樓市升跌。

除九龍區新盤熱銷外,港島單位承接力亦不俗。新世界發展(00017)的西營盤瑧蓺剛沽出一伙頂層開放式戶,為33樓E室,實用面積221方呎,成交價835萬元,呎價37,783元。該盤累售248伙,套現近22億元,全盤尚餘兩伙待售。

一手成交兩日僅17宗
而綜合市場消息,過去兩天共錄得約17宗一手成交,按周跌約一成。當中,碧桂園等旗下馬鞍山泓碧昨日再沽兩個單位,包括第2座地下F室特色戶以982.1萬元售出,單位實用面積496方呎,設有493方呎花園,呎價19,800元。




(蘋果)中銀減居屋按息搶客 較私樓低0.1厘 增現金回贈

聯儲局本周加息機會高,一個月港元拆息亦衝上十年高,有銀行逆市減按息,吸一手居屋向隅客。市場消息指中銀香港未補價二手居屋按息上周減0.1厘,定價較私樓便宜,貸款額門檻100萬元。以貸款額300萬元及還款期25年計,全期利息少4.5萬元,等於最少3個月供款開支。

相關新聞:市佔率遭恒生爬頭

近月一手居屋攪珠結果出爐後,買家回流未補價二手居屋(俗稱白居二)市場。市場消息指,中銀原先白居二按揭為最優惠利率(P,5.125厘)減2.75厘,即2.375厘,現時其最筍價格為P-2.85厘,即等於2.275厘,減幅為0.1厘,與新居屋定價一致。不過由於這個減幅驚動同業,上周末中銀推出時非常低調及審慎,以免驚動監管機構。

貸款門檻100萬元
此外,中銀更調升居屋按揭現金回贈率至2.05%,為全城之冠,以300萬元貸款額計,高達6.15萬元,等於最少4個月供樓費用。不過上述貸款需於明年一月底前提取。

私樓按揭亦有減價情況出現。

市傳中銀旗下銀行拆息計劃(H按)曾叫價低至H+1.23厘,而近日清一色條款為H+1.24厘,鎖息上限為P-2.75厘(即2.375厘),現金回贈為2.05%,貸款門檻同為100萬元,條件同樣是一月底前提取。

中銀香港發言人未有評論消息,僅指該行會綜合考慮市場情況、客戶關係、貸款額等多項因素,提供合適的按揭產品,以保持業務的競爭力,滿足不同客戶需要。據財資市場公會網頁顯示,上周五一個月同業拆息為2.277%,創近10年新高,意味若銀行向同業借錢,其利息比起借給居屋客戶(2.275厘)還要高,淨息差為負數。

有不願具名的銀行主管表示,房委會為居屋買家提供擔保,信貸風險較私樓低,定價較私樓便宜屬合理,對中銀減居屋按息並不意外。他又指表面看是回饋居屋買家,實際上是想搶市佔率,「中銀香港、?豐互鬥,爭做樓按一哥,今年中銀明顯有壓力,上頭要求交數?話,唔好話居屋,邨屋都要做」。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,近期樓市交投淡靜,銀行為開始跑明年目標和增加市佔率,減按息及增加現金回贈率搶客並不稀奇。他認為有銀行選擇在居屋市場減息,相信是覷準一手居屋買家和白居二回流。




(蘋果)翠林邨呎價4,199元 年半低

資助房屋續現低價。代理表示,將軍澳公屋翠林邨剛跌穿200萬元,單位為5座高層24室,實用面積381方呎,今年7月於居二市場放盤,叫價220萬元,本月初減至170萬元仍然未見承接,最終累減27%至160萬元終易手,呎價4,199元為屋苑自去年7月後的近年半新低,亦是同面積單位2016年6月後的最低紀錄。

原業主獲利143萬

原業主2007年以16.78萬元向房委會未補價買入上址,賬面獲利143萬元,升值逾8倍。房委會資料顯示,翠林邨今年錄得4宗居二成交,呎價4,274元至6,738元。對上一宗同呎成交於去年11月錄得,一個低層戶以170萬元易手。

美聯林志堅表示,同區私樓將軍澳中心呎價跌穿1.4萬元,為2座高層F室三房戶,實用684方呎,剛以950萬元售出,呎價13,889元。原業主2010年3月以585萬元二手買入自住至今,今年8月見樓市熾熱,以1,170萬元放售,最終累減220萬元始易手。同座樓下一個高層F室單位,今年6月售1,150萬元,呎價16,912元。最新成交相隔半年賣平18%,跌價200萬元。

粉嶺中心F座低層08室兩房戶,減價110萬以440萬元易手,呎價11,957元,低市價一成。同區粉嶺花園13座頂層A室,連車位售468萬元,呎價10,021元。

受觀塘新盤開售影響,二手交投續淡靜。中原及美聯統計的10大屋苑,過去周六日分別只錄得4及3宗成交,前者按周無變化,後者按周再減少1宗。

祥益謝利官稱,劈價貨被消化,天水圍嘉湖山莊美湖居5座中層D室三房戶剛以525萬元易手,呎價9,651元,較本月初同類貨低位472萬元反彈一成。




(星島)十年《長策》將公布 未來私樓供應驟減

運輸及房屋局預計最快本周公布《長遠房屋策略》的下一個十年房屋供應目標,料為了追趕落後,正式將公私營房屋供應比例由現時的六比四,調整為七比三,以回應社會增建公營房屋訴求;按照去年供應目標數字推算,本港未來每年私樓目標供應量,或會由現時一萬八千個,驟降至一萬四千個以下的水平。消息指,當局準備讓有資助成分的「首置盤」,歸類為「私營房屋」,或會進一步推低未來每年實際私樓的供應量。

特首早前發表《施政報告》提到,社會對《長遠房屋策略》之下十年房屋供應中的公私營房屋比例應否維持六比四,持有不同意見,有關比例可能需要作調整。據了解,運房屋極可能本周公布《長策》的周年進度報告;鑑於本港私樓供應近年一直「超標」,但公營房屋供應卻一直落後(見表),當局將公私營房屋供應比例從目前的六比四,調整至七比三,機會甚濃。

運房局去年公布《長策》的周年進度報告時,維持十年興建四十六萬個單位的總供應目標不變。倘若社會對房屋需求的因素未有大變,公私營房屋比例調整為七比三,本港未來每年私樓的目標供應量,將由現時一萬八千百個,驟降至一萬四千個以下的水平,減幅逾兩成。資料顯示,於過去三個年度,私營房屋推地的可建單位數目均「超標」,不但接近二萬個的水平,上年度更達二萬五千個;按此推算,新公私營房屋比例之下,日後每年的私樓落成數目,或較現時減少最少六千個。

不過,值得留意的是,《長策》機制實行以來,當局一直只將十年房屋供應目標分為私營房屋,及公營房屋中的「資助出售單位」和「公屋」,但隨著當局和房委會在過去三年陸續推出「綠置居」和「首置盤」等新房屋類別,以豐富房屋置業階梯,當局準備稍後在公布周年進度報告時,同時修改《長策》建屋目標的分類,把未來的房屋供應改為三個新類別,分別是「公屋和綠置居」、「私營房屋」,以及包括傳統居屋和房協等機構興建的「資助出售房屋」。

據了解,儘管當局認為「首置盤」是一種涉及資助的出售單位,但如果將「首置盤」算入「資助房屋」類別,將會減少供應予白表和綠表人士的單位量,加上未來「首置盤」土地來源,會是興建私人住宅的土地,因此計畫將「首置盤」單位歸入「私營房屋」類別;換言之,未來每年實際私樓供應量或會被進一步推低。

土地供應專責小組主席黃遠輝表示,在過去一段時間就土地供應收集意見時,都留意到不少意見認為政府應將公私營房屋比例調整至七比三,相信政府亦會聽到有關意見。至於會否影響樓價,他就同意政府應小心處理有關問題,如清楚向社會強調會在未來幾年有足夠土地供應後,才調整有關比例。

就首置盤被列為「私營房屋」類型,身兼市建局的非執董的黃遠輝認為「無所謂」,因目前符合購買首置盤資格的市民,本身已超出申請居屋的範圍,故如沒有首置盤,他們亦只會在私營市場置業。在首置盤推出後,他們對私人市場構成的需求被首置盤吸納,不會影響私人市場供應。




(星島)凱?累收約4200票 力吸年輕家庭客

焦點新盤推售攻勢浪接浪,信和觀塘凱?繼首輪大開「紅盤」,發展商乘勢加推共383伙,連日積極收票鎖客,昨日示範單位頻現人流,並以年輕家庭客主導。消息指,該盤暫收約4200票,超購逾10倍,項目將於今天截票,明天作次輪銷售。

信和、華置及市建局合作發展的觀塘凱?1期,首輪488伙在淡市中錄即日沽清,發展商旋即加推應市,信和營業部聯席董事田兆源表示,項目連日收票情況理想,截至昨日下午5時半已累收約4000票,並以用家為主,當中年輕準買家入票情況有上升趨勢。

田氏續指,今批涵蓋各類戶型,當中主打2房戶,佔約52%,3房戶佔37%、1房佔6%及4房戶佔5%,而若以定價計算,該383伙市值逾60億。至於項目2期及1期餘下單位,他指現時將集中於明天(18日)銷售,將稍後再作部署推售。

市場消息指,該盤收票量穩增,截至昨晚7時30分,該盤暫收約4200票,相對開售單位,超額認購逾10倍,並定於今日下午截票。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,該行入票人士以向隅客為主,佔約7成,新入票人士佔3成,當中多為家庭客,認為該盤銀碼較大,偏向吸引30餘歲的社會人士。登記人士中佔約7成為用家,投資者入市比例佔3成,

項目昨續開放位處尖沙嘴商廈的售樓處,現場所見,屢現參觀人龍,當中不乏一家四口到場的睇樓客,以參觀樓盤作親子活動,亦有不少年輕準買家結伴前來,氣氛熱鬧溫馨。由於聖誕佳節將至,發展商亦特意安排聖誕老人於現場派發糖果,吸引一眾小朋友及大細路,充滿節日感覺。

展銷廳鄰近一帶亦有大量代理駐足撈客,把握每個向路人推銷的機會,並積極介紹項目最新資訊、樓盤優點及特色等,秩序良好。

項目日前加推103伙,折實平均呎價約19688元,面積介乎452至1092方呎,戶型多元,涵蓋1至4房單位。據價單顯示,定價由1144.5萬至2759.2萬,價單呎價由22110至25961元,並維持所有優惠及折扣不變,提供最高20.5%折扣,折實售價約909.9萬至2193.6萬,折實呎價約17577至20639元。

今批較上張價單的折實平均呎價18488元,高約6.4%,以最新一批單位中的2座40樓G室為例,面積595方呎,屬2房單位,折實售價約1210.9萬,折實呎價約20351元,較上一張價單的樓下39樓G室,折實售價約1151.1萬,高約5%。發展商表示,價格差異反映樓層及景觀的不同。




(星島)新盤兩日共錄19宗成交

過去周末兩日未有大型新盤銷售,加上現時樓市觀望氣氛濃厚,新盤周末兩日共錄19宗成交,與上周相若。其中會德豐地產旗下將軍澳現樓MONTEREY周末兩日共沽3伙,其中1座高層A室,面積931方呎,定價2967.9萬,呎價31879元;而8座高層C室,面積448方呎,定價1323.4萬,呎價29540元。

由碧桂園及宏安等合作發展的馬鞍山泓碧,以招標方式連沽4伙,據成交記錄冊顯示,當中2座地下F室,面積496方呎,另連493方呎花園,以982.1萬成交,呎價約19800元;而1座6樓G室,面積315方呎,則以569.5萬易手,呎價約18079元。

新世界旗下西營盤瑧蓺連錄成交,為33樓E室,面積221方呎,屬開放式單位,以835萬成交,呎價約37783元。該盤至今累售248伙,套現近22億元。另外系內馬頭角瑧尚,現待批預售樓花同意書,若取得預售,將於短期內展開軟銷。

恒基發展的元朗尚悅.嶺亦連沽4伙,分別為1座低層C室,面積370方呎,定價571.5萬,呎價約15446元;而中層F室,面積270方呎,定價433.2萬,呎價16044元。

莊士中國發展的屯門弦海新錄成交,為中高層M室,面積187方呎,定價414.41萬,呎價22161元。




(星島)待批樓花達1.14萬伙 大埔屯門成供應庫

雖然近期樓市充斥利淡因素,但發展商推售步伐持續下,多個新盤積極申請預售樓花同意書,目前待批伙數達1.14萬伙,仍屬高位,當中以大埔及屯門為主要供應重鎮,兩區共涉逾5500伙,佔總數近一半,而涉及的戶型以中型單位為主,可望短期內接連推出。

地政總署資料顯示,截至上月底,待批售樓紙的單位數量達1.14萬伙,雖較10月的1.38萬伙下跌17%,但仍然位於高位。若以地區劃分,各預售樓花繼續以新界區為主,其中屯門及大埔區,更可謂新盤供應重鎮,目前該兩區待批售樓紙的單位數量,合共5581伙,佔總數近一半,其中大埔區約有2871伙待批,包括早前申請預售,備有1620伙,由中國海外發展的天鑽,將於2021年1月底落成。另外,信和旗下逸瓏灣8,以及鷹君朗濤,亦排隊登場。

屯門亦有2710伙待批,其中以恒大發展的管翠路項目規模最大,共分2期發展,合共提供1982伙,另外,由永泰發展的掃管笏路項目,則提供465伙。

至於屬近年市場焦點的將軍澳日出康城,暫時僅有一個項目申請售樓紙,為會德豐地產發展的日出康城七期,目前分開A、B兩期申請預申合共提供1120伙。

至於九龍區,亦有不少大型項目待批出,包括嘉華旗下啟德第1K區2號項目,涉及1006伙,以及高銀金融主席潘蘇通持有的何文田常盛街17號項目,涉401伙。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,因應近年政府賣地時間表,相信新界區將持續成為新盤供應重鎮,明年更會是供應高峰期。然而,受制於市況回落,加上空置稅,相信發展商會希望做到貨如輪轉,故料來年推盤時,新界區新盤定價將會較親民,亦會提供更多的優惠。

他解釋,因新界區地皮供應多,故發展商投地價亦相對低,在定價上能有一定調整空間,惟相信市區盤仍會採惜售策略。另外,因新界區客源多為家庭客,相信發展商將提供中小型單位為主。

資深測量師張翹楚表示,未來供應均集中在新界區,惟相信在淡市下,發展商定價有一定隱憂,加上近日觀塘盤亦以貼市價搶攻,令來年非市區新盤定價有壓力,故他相信,日後發展商將為新界盤提供更多付款優惠,如長成交期及按揭計畫,增加吸引力。

他續指,未來供應將以300至500方呎的中小型戶為主,因批則申請難在短期內改變,料計之後仍有一定納米盤會推出市場,預測該類單位銷情將較慢熱。



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