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今日新聞摘要 07.12.18

公關部

2018-12-07


(東方)凱?萬人睇樓二手市冰封

近期樓市出現調整,無礙發展商推盤步伐。上月共有5個新盤獲批預售樓花,涉多達4,757伙,按月大增逾2.2倍,創○二年十一月後的十六年新高。信和置業等觀塘凱?第一期日前開價後,昨隨即首度開放示範單位,單日錄逾1萬人次參觀,令東九龍二手市場冰封,個別心態較弱業主亦減價求售。

該盤兩期合共提供1,999伙,昨天首日參觀反應踴躍,信置副主席黃永光表示,是次開價希望大家開心,知道不少香港市民正等待入市,之後加推單位具加價空間。

他亦強調,一直很欣賞九龍站上蓋的綜合發展項目,毗鄰港鐵站及大型商場與酒店等,具備5分鐘生活圈優勢,很興奮項目亦可以打造出同等的元素。

他指出,香港是福地,對樓市有信心。項目單是引入的雙層玻璃窗已耗資4.8億元,屬集團歷來投資金額最高的玻璃幕牆,具備環保因素之餘,並享更強防風作用。

天晉千二呎大宅劈價10%
該公司營業部聯席董事田兆源透露,凱?預料日內將會正式收票,最快下星期開盤,開售之前有機會加推單位。

東九龍大型新盤開價吸引,進一步打擊周邊二手市況。區內代理透露,茶果嶺麗港城不少睇樓客已將目標轉投新盤,導致預約睇樓量即時縮半,而短期內成交會接近停頓。該代理相信,業主叫價要多減10%或以上,至呎價約1.2萬元水平,才有機會吸引買家回流二手市場。

另方面,香港置業劉浩勤亦稱,將軍澳昨有約8個私人住宅放盤調減叫價,其中減幅較大為天晉II第2A座高層B室,實用面積1,200方呎,原以2,000萬元放售,最新減價10%至1,800萬元,呎價1.5萬元。

而同區峻瀅II第2座高層B室叫價亦由950萬元,下調約9.5%至860萬元。其餘減價盤還包括維景灣畔、海翩?以及都會駅等,減幅介乎約2.1至7.9%不等。

此外,地政總署公布最新取得預售文件的項目,除凱?外,還包括新鴻基地產西南九龍匯璽最新期數,提供1,172伙,以及設有1,408伙的億京集團大埔海日灣II。至於永泰地產坐落屯門的The Carmel,則有178伙。

4項目申賣樓 啟德涉千伙
同時,上月亦有4個新盤入紙申請賣樓,當中有提供1,006伙的嘉華國際啟德第1K區2號地盤、會德豐地產將軍澳日出康城第7B期有504伙,以及高銀金融主席潘蘇通持有的何文田常盛街17號,涉401伙。而截至上月底,待批預售單位總數亦減至11,407伙,創一年最少。

(東方)細單位租金回報2.7厘
樓價回落帶動租金回報率升。差餉物業估價署最新數據顯示,實用面積431方呎以下細單位,十月租金回報率2.7厘,按月增0.1個百分點,回升至今年一月水平。
該類面積的入伙新盤租金回報有穩定表現。香港置業胡耀才稱,西南九龍匯璽本月暫錄約4宗租賃成交,包括2B座中高層D室,實用面積351方呎,放租僅十天,即以1.7萬元租出,呎租48.4元。原業主去年四月以約731萬元入市,租金回報率約2.8厘。

回報率一度跌穿2厘的最大戶型亦走出谷底,該署資料顯示,實用面積1,076至1,721方呎大單位,年初前回報率錄1.9厘史上低位,其後四月稍為回升至2厘,十月份按月再增0.1個百分點至2.1厘,為去年五月後最高。

私樓落成量月挫62%
私宅落成量減少,料對租金有穩定作用。十月私樓落成約409伙,按月跌62.9%,創今年一月後新低。首十個月累積落成13,070伙,按年少約7.5%。據政府預測全年供應18,130伙計,現達標72.1%。




(東方)嘉湖車位91萬元成交

隨?住宅樓價下挫,早前價格升勢凌厲的車位亦要插水。天水圍嘉湖山莊美湖居B層雙號車位僅以91萬元售出,為今年首次跌穿「一球」,比較七月高峰期做價167.5萬元,大幅低約45.8%。

較八月跌價57萬
市場消息指出,上述車位曾在八月以148萬元售出,其後交易取消並重新放售,日前成功再易手,成交價較四個月前平了57萬元。原業主於九九年以36萬元買入,現轉售帳面仍獲利約55萬元,升值約1.5倍。

事實上,該屋苑車位做價急跌,已嚇窒部分投資者,上月底更出現損手個案。當時景湖居B層雙號車位以110萬元易手,原業主於八月才以149.8萬元購入作投資用途,惟持貨短短三個月就決定出貨,最終帳面虧蝕39.8萬元離場。





(蘋果)嘉湖車位91萬成交 五個月跌價一半

樓市全面調整,車位「投降輸一半」的畫面已出現。天水圍嘉湖山莊樓價未止跌,車位造價更今年來首次跌穿100萬元,與今年高位近170萬元比較,五個月暴跌近一半。代理形容屬斷崖式暴跌,短期跌幅之大,近十年從未曾見過。

早前熱炒的車位市場出現災難性跌價。嘉湖山莊車位上月尾出現今年首宗蝕讓後,車位價格急劇大跌,有買家幸及時撻定跳船。美湖居一個雙號車位,今年8月原以148萬元成交,最終取消交易。買家撻定後,業主重新放盤,消息指該車位撻定貨剛僅以91萬元售出,較四個月前造價大跌39%,為屋苑車位今年首次跌穿100萬元。

嘉湖山莊今年以來共錄得逾110宗車位成交,造價全逾110萬元。其中約34宗成交價逾150萬元。最癲是美湖居雙號車位,7月以167.5萬元沽出,成為屋苑歷來最貴車位王。最新造價低見91萬元,與最高位比較跌幅46%。

嘉湖山莊現有約130個車位放盤,約四個叫價低見100萬元左右。有代理又指,近年嘉湖山莊多了外區客,他們本身有錢,買完樓,本身有車,再買多個車位,他們覺得天水圍百多萬元一個車位,相比市區逾200萬元而言不算貴,造成車位價格被外區用家炒高。

金獅車位連環跌穿百萬
大圍金獅花園車位連環跌穿100萬元。消息指L4雙號車位剛以85萬元沽出,同層一車位今年7月曾以152萬元成交,短短五個月大跌44%。代理指,「當時啲樓全部海鮮價超貴,啲人走去炒車位」,所以車位急升。另沙田富豪花園B2雙號車位僅售67.5萬元,低市價35%。

九龍站車位價格及租金亦大幅回落。以天璽為例,今年車位月租曾高見8,500元,但最新放盤已低見5,000元,較高位劈足四成。消息指,天璽現有多達11個車位租盤,其中兩個叫租低於6,000元,最平一個單號車位,叫租僅5,000元。此外,擎天半島車位租金亦跌兩成,2樓車位最方便向來搶手,過往平均月租介乎4,200元至4,500元,但最新一個放盤,開價3,600元仍無人問津。而該車位同時以230萬元低價放售,較市價約270萬元低15%。




(星島)瑞銀料明年樓市跌15%

瑞銀財富管理將全球經濟增長,由今年的3.8%調降至明年3.6%,企業盈利增長將放緩,但不太可能出現經濟衰退,又預料明年樓市最多跌15%。

該行投資總監辦公室董事林世康表示,本港樓市受到加息及宏觀因素影響,預計未來6至12個月樓價會下跌10至15%,即回到2017年第四季的水平。他又指出,受到政府辣招打壓及市場不再預期樓價升,地產股估值未有上升,因此並不看好板塊。

瑞銀財富管理發表年度展望報告,仍然看好明年中港股市,因市場已消化貿易戰、經濟增長放緩等因素,提高港股的抗跌能力,惟沒有給出明年恒指目標。

林世康稱,很多負面消息已反映在資產價格中,現時MSCI中國市盈率現低於10倍水平,估值較低,風險回報率相對吸引,預料明年會有單位數增長。他又預計明年A股及H股都有上升空間,而未來內地或有更多政策出台,由於A股對政策敏感度較高,投資價值較H股吸引。

選股方面,他看好基建股及內銀股,因為內地正加大基建投資,基建股也較不受貿戰影響;而內銀股估值低及股息率吸引,壞帳風險亦未必像市場預期悲觀。

另外,該行首席經濟學家胡一帆指出,人民幣受中美貿易戰影響走弱,即使休戰90日仍會溫和貶值,預料未來美元兌人民幣在未來6個月見7.2,明年底前會達到7.3水平。他稱,中美貿易戰會持久進行,因為要在限期內達成協議並不容易,而兩國衝突涉及市場規則及開放等議題難以短期解決,在知識產權競爭、美國對中國技術轉讓限制亦沒有停止,將會令產業鏈分化。




(星島)五新盤涉4757伙獲批售 創16年新高

一手供應接踵而來,上月就有多達5個項目獲批售樓紙,共涉4757伙,創16年以來單月新高,當中不乏大型項目及焦點盤,當中以南昌站匯璽3期、屯門THE CARMEL,以及觀塘凱?最受注目。

地政總署資料顯示,11月共有5個住宅項目獲批預售,涉及4757伙,較10月的1481伙,按月上升約2.2倍,同時為02年11月,錄得5215伙後,過去16年的單月高位。

至於獲批售樓紙的項目,包括新地旗下南昌站匯璽3期,涉及1172伙,新地副董事總經理雷霆表示,匯璽3期會於明年農曆新年後推出,而集團未來兩個月,會集中推售土瓜灣北帝街新盤等。

永泰旗下屯門THE CARMEL,涉及178伙,發展商早前曾指,項目將於明年發售。此外,信和旗下觀塘凱?第1期及2期項目,亦於上月同步獲批預售,共涉及1999伙。信和營業部聯席董事田兆源表示,暫時會先推售1期項目,至於2期則稍後再推出。

此外,億京發展的大埔新盤海日灣II,涉及1408伙,同樣在上月獲批售樓紙。另一方面,上月亦有4個項目新申請預售,打破10月「零申請」的悶局,合共涉及2376伙,更不乏市區大型項目,包括嘉華旗下啟德第1K區2號項目,涉及1006伙,以及高銀主席潘蘇通持有的何文田常盛街17號項目,涉及401伙。

而另外兩個新申請項目,包括會德豐旗下將軍澳日出康城VIIB期,以及永泰旗下屯門掃管笏路108號。




(星島)嘉悅連平台戶每呎1.9萬沽

市場交投氣氛淡靜,二手頻錄減價成交,其中,將軍澳嘉悅連平台戶,減價至1500萬沽出,呎價19430元。

利嘉閣助理市務分區經理蔡再興表示,將軍澳嘉悅2座低層連平台戶,面積約772方呎,3房1套另設工人房,平台面積約281方呎,早前以1700萬放售,近日減至1500萬沽,呎價約19430元。

美聯助理區域經理林振聲稱,將軍澳居屋安寧花園4座高層J室,面積465方呎,2房間隔,獲同區上車客以自由市場價545萬承接,呎價約11720元。

世紀21奇豐分行經理林成豐指出,馬鞍山海典灣1座中層B室,面積783方呎,早前以1550萬放售,最終減至1350萬易手,呎價17241元。

祥益高級區域經理黃肇雯表示,天水圍嘉湖山莊賞湖居2期3座高層G室,面積548方呎,以472萬沽出,呎價8613元,屬市價水平。

成交資料檔
成交日期 2018-12-02 成交性質 臨時買賣合約
地區 天水圍 成交價 約 HK$4,500,000
層數 中層 入伙日期
單位 F 物業用途 住宅
間格 - 實用面積(呎) 約 442 呎 ,實用率: 77% 本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算,雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂,本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積,包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。原裝間隔資料請向營業員查詢。資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf
裝修 企理 建築面積(呎) 576
備註 窗台面積(呎) 約 26 呎 本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算,雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂,本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積,包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。原裝間隔資料請向營業員查詢。資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf

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