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今日新聞摘要 01.12.18

公關部

2018-12-01


(明報)官方樓指跌足一季累挫近4% 10月急跌2.4% 3年最大單月跌幅

樓市遇冷鋒再獲確定,差餉物業估價署的私樓售價指數已連跌3個月,10月最新報380.3點,按月跌幅由9月1.3%拉闊至2.4%,為2015年11月錄約2.9%按月跌幅後,3年來最大按月跌幅,近3個月指數已累跌3.7%,令今年首10個月樓價指數升幅,由逾一成收窄至7.8%。學者估計,樓價短期仍將維持下行勢頭,但暫不會出現崩潰式跌市。

差估署數據顯示,私樓售價指數由2016年4月至今年7月連續28個月上升、累升約45%;當中2016年11月至今年7月更連續21個月破頂,到今年8月始「斷纜」調頭回落。若以今年7月錄得的高峰位394.8點,相對去年12月352.7點,累積升幅逾11%,雖然8至10月呈現3連跌,但此消彼長下,相對去年底仍然累升7.8%。

細單位10月跌2.5%最多

按單位類別計,10月全線售價指數按月挫1.8%至2.5%不等,當中A型單位(實用430方呎或以下),10月報420.4點,按月跌2.5%,跌幅稍高於大市;至於實用1722方呎以上豪宅單位,上月報323.2點,按月跌1.8%,跌幅相對最細。

另10月私樓租金指數報197.1點,屬連升9個月兼破頂,惟按月升幅由9月0.15%,略收窄至0.1%;總結今年首10個月,租金指數累升5.3%。

學者料租金快將下調

中大市場學系教授冼日明認為,樓市下滑情?短期不會逆轉,因市?受環球經濟不明朗因素打擊,其中中美貿易戰膠?,內地經濟增長放緩,均拖累樓市交投,買家亦由觀望轉悲觀;然而,冼認為樓價不會大跌,令香港經濟步向崩潰。

至於租務方面,冼日明認為,租金會因應樓價走勢而下調,預計樓價調整後,有部分業主轉賣為租,令租務盤源增加,拉低租金水平。

CCL追平3年前九連跌最長紀錄

另相對反映樓價最新走勢的中原城市領先指數CCL,八大指數齊跌3周,是自2008年11月金融海嘯後再現,其中CCL報177.39點,按周跌1%,連跌9周即約兩個月共4.94%,追平2015年11月至2016年1月連跌9周的近年最長紀錄;反映大型屋苑樓價的CCL Mass報179.34點,按周跌1.01%,同樣連跌9周。

八大指數齊跌 海嘯後再現

事實上,跌勢蔓延到市區,其中九龍CCL Mass報176.19點,按周跌1.22%;港島CCL Mass報182.10點,按周跌0.27%。另新界東CCL Mass報189.92點,按周跌0.28%,連跌13周即約3個多月共9.05%,創該區最長連跌紀錄;新界西CCL Mass報162.68點,按周跌2.07%。

此外,CCL(大型單位)報176.73點,按周跌0.73%;而CCL(中小型單位)最新報177.52點,按周跌1.05%,連跌13周共6.17%,創該指數最長連跌紀錄。





(東方)置熱話題:明年樓市四大預測

今年香港樓市盛極轉衰,臨近年尾跌勢加劇,加上中美貿易戰及未來息口走勢充滿變數,對一九年樓市有嚴峻的考驗。有見及此,本報就邀請了專家為樓市把脈,對明年市況作出四大預測,替打算置業的人士指點迷津。

預測1:按揭利率難大幅調升
息口是置業人士不容忽視的一環,尤其近日美國聯儲局對加息的取態有變,有外媒指最早明年春可能會暫停加息或放緩加息步伐,為未來息口增添不確定因素。究竟來年香港按息走勢何去何從?

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,明年影響息口走向的不確定因素頗多,明年美國經濟增長或美國聯儲局加息取態,均沒有原先估計般強,加上中美貿易戰變數大,對經濟增長及通脹走勢均有影響,明年美國加息步伐的確有機會較預期放緩。她估計,全年將會由原先加息四次,減到兩至三次,加幅約半厘。

視乎美國息口走勢
惟她認為,外圍不明朗因素比以往多,美國息口走勢仍需觀察,今年十二月議息後,相信明年三月是關鍵月份,屆時聯儲局的議息聲明,對全年息口走向有更明朗的啟示。

至於本港銀行未來會否上調最優惠利率(P),王氏指,近月拆息高位回落,十一月份的一個月拆息更一度在1厘並反覆上落,較九月加息期間回落約一半;若十二月美國加息,要視乎屆時拆息回升幅度,如仍處低水平,即使跟加亦未必跟足美息,加幅或同樣只有0.125厘。至於明年會否追加P,需視乎本地資金流出會否加快及美國息口走勢,預測明年P累計升約0.5厘。

對於來年息口走勢,祥益地產總裁汪敦敬認為,香港M3(貨幣供應量)比按揭多四倍,可見香港銀行體系有「水浸」情況,估計難有大幅追加按揭息率的條件,如九月底美國加息,香港銀行亦只是「應酬」式跟加。況且美國聯儲局加息取態可能有變,加息步伐或會暫緩,除非大量資金流出香港,明年低息環境很大機會持續出現。

預測2:樓價600萬內先行反彈
近期樓價跌到業主心慌,劈價潮持續出現,市場普遍預期明年二手樓市難逃繼續冧價命運。不過,有專家指,來年仍有部分住宅「板塊」能守得住,樓價有望率先見底反彈。

未補價公居屋受捧
祥益地產總裁汪敦敬認為,現時600萬元內的二手住宅物業,是沒有與未來三年7.5萬伙的未售新盤供應「撞貨」,加上新居屋「僧多粥少」,即使明年新一批居屋有機會推出,但需求遠多於供應下,故大量揀不到新居屋的上車購買力將會回流二手市場,料最快農曆新年後隨小陽春釋放市場,帶動該類別二手物業市況回暖。

他估計,一九年除了升得過急的納米盤仍會面臨沽壓之外,其餘600萬元內「板塊」的二手樓,樓價有望從谷底拗腰反彈,幅度料介乎5至10%。

至於未補地價的公居屋方面,由於市場放盤少,盤源較快被回流的購買力所消化,亦是樓價較容易見底的物業類型。

預測3:納米樓下跌空間25%
近年樓價愈來愈離地,出現「單位愈細、呎價愈貴」的畸形現象。無殼一族但求上車,紛紛天價瘋搶「一眼見晒」的納米單位。不過,隨?市況逆轉,業界預期明年這類物業最危,近年引發的泡沫隨時爆破。

新界偏遠地區衝擊大
資深測量師張翹楚認為,近年納米盤樓價升得快,樓價回落的時候,必然會跌得比一般住宅急,尤其是一些新界偏遠地區的納米樓。由於樓價已經遠遠超出市民的負擔能力,繼而出現「超賣」的情況,因此該類物業沽壓將會最重,樓價預料從高位回落15至25%。

他續指,不少近年以低首期、高樓按方式購入一手納米盤的業主,面對樓價「斷崖式」下跌,若「撞正」二按的優惠期完結,難免出現上會或轉按困難,故部分為求離場,「蝕入肉」甩貨在所不計,估計年內很有機會爆發蝕讓潮。

事實上,今年納米盤破頂成交不斷,其中大埔嵐山、元朗洪水橋尚築、沙田河畔花園及翠華花園等熱門迷你盤,先後實用呎價突破兩萬元創新高成交。

沙田翠華重返年初價
不過,近月已陸續出現冧價成交,其中地產代理指,翠華花園B座高層河景單位,實用面積271方呎,十月初以438萬元易手,實用呎價約16,162元,重返年初水平,呎價較今年高位冧約26%。

預測4:元朗將軍澳二手堪憂
除了納米盤之外,有專家亦認為,未來新盤供應多的新市鎮二手樓市,抗跌力將較弱,尤其是600萬元以上的物業,明年樓價將最受衝擊。

新盤供應佔90%
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,未來新盤供應之中,元朗、將軍澳及屯門區的供應量佔整體高達九成以上,相信發展商會以貨如輪轉為銷售策略,難免對區內二手樓價造成壓力。

林氏續說,明年另一較危的「板塊」為二手公屋及居屋,因之前私樓供應不足,令部分合資格買家轉搶公居屋,因而帶動樓價升至極不合理水平,故此樓市轉勢之下,抗跌力不及私樓,沽壓自然最嚴重。他認為,樓市調整期相信維持一至兩年,預計一九年一般住宅及豪宅會向下調約10%,重返去年初水平,但相信明年整體樓市不會出現類似九七金融風暴爆發時的「斷崖式」下跌。

另祥益地產總裁汪敦敬指,這些新盤重鎮的二手物業中,以樓價逾600萬元的單位最受影響,因購買力與新盤重疊,加上受制樓市辣招及超過600萬元高成數按揭門檻下,較難與新盤競爭,料明年這類二手物業樓價跌5至15%。

貿戰股市夾擊 大行紛唱淡樓價
樓市下半年正式轉勢,據差估署的樓價指數顯示,史上最長的28個月樓價升浪在八月份斷纜,及後受中美貿易戰升溫、香港經濟景氣困擾,樓價指數更持續下跌,而愈來愈多大行唱淡明年的住宅樓市前景。

最熊估來年挫兩成半
近期預測來年樓市的外資大行之中,以仲量聯行最為睇淡,該行指,香港住宅市場已進入調整期,預計明年住宅樓價將跌15%;若中美貿易戰升級及股市持續下挫,住宅樓價下跌空間或會高達25%。

大摩:下半年或復甦
另一大行高盛亦指,受美國加息周期持續影響,未來數年香港住宅供應持續上升,預期未來一兩年樓市有下行壓力,估計約下調15至20%。

此外,中信里昂八月預測,香港樓市正面對十五年來最大的挑戰,樓價已去到難以負擔地步,市場氣氛隨時轉壞,故預期未來十二個月住宅樓價會下跌15%。摩根士丹利發表報告指,受中美貿易戰及內地經濟放緩等因素影響,明年香港經濟增長或會放緩,估計明年上半年香港樓價料跌逾一成,下半年有望復甦。





(東方)大嶼山地收12標 呎價料萬元

離島區住宅地獲發展商追捧。昨日截標的大嶼山長沙嶼南道住宅地,共接獲十二份標書,數量較對上一幅同區地多一倍。同時,該地皮市場最新估值,亦上升至每方呎樓面地價約一萬元。

現場所見,地皮吸引不少本地發展商入標,包括在區內持大量土地儲備、並表明獨資競投的香港興業國際(00480)。其他財團有信和置業(00083)、嘉華國際(00173)、其士國際(00025)及the development studio等。

中原測量師行執行董事張競達指,該地位置較同區上一幅地皮更優質,享開揚海景,料可作低密度發展。因規模不大,涉及金額與投資風險有限,預計中小型及私人發展商會競投,料估值約一點一六億元,屬市場上限。

啟德跑道地估值百二億
資料顯示,該項目地段為丈量約份第三百三十二約地段第七百六十五號,可建總樓面約一萬一千五百八十二方呎,樓面呎價下限八千元,最低估值約九千二百六十六萬元。

地政總署昨亦公布標售啟德舊機場跑道區地,一幅面向維港的第四C區三號地盤,佔地約十一點七九萬方呎,最高可建樓面約六十四點八九萬方呎,於十二月七日招標,明年一月十八日截標。市場估值逾一百二十三億元。

另方面,該署亦透露,十月底以一點六億元批予盛裕興業的大嶼山長沙住宅地,次高標為一點二九億元,較中標價低百分之十九點四。而最低標價是二千八百萬元,較批地價大幅低出百分之八十二點五,為自政府公布地皮所有入標價後的最大差幅,即樓面呎價僅約一千一百八十二元。





(蘋果)美12月加息幾無懸念

美國聯儲局11月議息會議紀錄顯示,美國12月加息毫無懸念,但明年能否維持加息步伐則有保留。美國貿易代表萊特希澤昨晚表示,預期習近平與特朗普會面將取得成功。惟美股昨日低開,道指曾跌60點,美?指數報96.983,升0.2%。

南韓意外加息四分一厘
據會議紀錄顯示,聯邦公開市場委員會幾乎一致同意短期內再加息,主因近日美國勞工市場和通脹數據表現遠勝預期,他們又討論改變議息聲明字眼,如儲局未來加息將取決於最新經濟數據表現。值得留意本次議息紀錄提到,儲局將調整超額準備金利率(IOER),藉以控制政策利率。目前超額準備金利率為2.2厘,較聯邦基金利率區間上限只差5點子。

南韓央行昨日宣佈加息四分一厘,指標利率由1.5厘增至1.75厘,為去年10月以來首次,令市場意外。南韓央行行長李柱烈關注南韓和美國息差逐漸擴闊,加速資金外流。

《華爾街日報》前日引述中美官員消息指,中美尋求貿易戰暫時停火,中方冀美國對華2,670億美元貨品額外加徵關稅措施押後至明年春季,美方則期望中方解決知識產權保護及強制技術轉移等問題。





(蘋果)啟德地快招標 估值104億

樓市下滑無礙政府推地步伐。地政總署昨日公佈啟德第4C區3號住宅地於12月7日開始招標,截標日期為明年1月18日。地皮面積約為11.79萬方呎,可建樓面達64.86萬方呎。市場料每呎樓面地價最高約1.6萬元,估值高達103.8億元。

?賢一號.雋峰累沽64伙
同日,大嶼山長沙嶼南道用地截標共收12份標書,入標者財團包括信置、香港興業、嘉華國際等。該地地盤面積約2.9萬方呎,可建樓面1.16萬方呎,市場料每呎樓價地價高達萬元,估值約1.16億元。

另外,發展商積極拓展商廈市場。陞域集團與佳源國際合作發展的屯門活化寫字樓?賢一號.雋峰目前已推75伙單位,累沽64伙單位,套現3.4億元。其中17樓6室單位,面積692方呎,成交價785.4萬元,呎價11,350元,創項目新高。

至於?賢一號.雋朗將計劃全幢出售,惟未有透露意向價。項目樓高10層(不設4樓),面積約8萬方呎。





(星島)市場轉買為租增 租金連升九月

樓價指數連跌三個月,買家普遍持觀望態度,市場上不少轉買為租個案增加,帶動租金指數持續上升。最新十月租金指數按月微升百分之零點一,並連升九個月,再創新高紀錄。各戶型中,以細戶及大型單位租金升幅最顯著。

  據差估署最新數據顯示,十月份租金指數最新報一百九十七點一,較九月的一百九十七點八,按月微升百分之一,同時連升九個月,再創歷史新高紀錄。若以今年首十個月計算,累積升幅約百分之五點一。

  事實上,除了單位面積一千七百二十二方呎或以上的大型豪宅單位未有升跌外,其餘單位均錄升幅,當中以面積四百三十一方呎或以下細單位及面積一千零七十六至一千七百二十一方呎的大型單位升幅最顯著,按月均升百分之零點一八,最新分別報二百一十八點五,以及一百六十三點八。

  緊隨其後的是面積介乎七百五十三至一千零七十五方呎的中大型單位,十月指數為一百七十點九,按月微升百分之一點二。

  第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,有關指數反映息口上升、中美貿易戰持續及長遠房屋供應增加等多方因素所帶來的影響,加上過去數月相關指數下調幅度加大,導致市民入市信心下跌,隨?近期樓市觀望氣氛濃郁,部分買家繼而轉買為租,帶動市場需求,租金亦穩步上升。

  陳超國認為,現時市場上的租盤供應有限,因政府過去多年的辣招亦不斷打擊投資者買樓收租,令情況趨嚴重,他預期有關趨勢持續,當中以中小型單位升幅最高。





(星島)樓價按月跌2.36% 幅度急速擴大)

樓市自年中轉勢,在多項負面因素打壓下,樓價進一步偏軟;差估署最新數據顯示,十月份住宅樓價指數,按月下跌約百分之二點三六,不但連跌三個月,且跌幅有急促加劇之勢,當中以細單位跌幅最大;總計今年以來,樓市累升已收窄至約百分之七。業內人士預料,樓價正處於調整期,惟相信不會出現懸崖式下滑,一旦市況回穩,購買力將重新釋放。

  樓市回調,成交量下挫,樓價亦出現回落,差估署昨日公布十月份住宅樓價數據,當中樓價指數報三百八十點三,較九月份的三百八十九點五,下跌百分之二點四,跌幅亦較九月份的百分之一點三,以及八月的零點零三、呈急促擴大,同時亦連跌三個月。而總計今年首十個月,樓價指數仍累升約百分之七。

  十月份各類型住宅單位的售價指數更全線下跌,當中以中小型戶成跌市元兇,以四百三十一方呎以下(A類)單位跌幅最大,由今年九月份的四百三十一點,跌至十月份的四百二十點四,按月下跌二點五。

  若比較各區四百三十一方呎以下細單位的平均呎價,以九龍區跌勢最勁,十月平均呎價約一萬三千二百一十五元,按月跌約百分之四點一;至於新界區同類單位,平均呎價約一萬二千八百七十一元,按月挫約百分之二點二。

  值得留意的是,代表全港逾百個指標屋苑的較受歡迎屋苑售價指數,最新報三百二十五點八,按月亦跌百分之一點五,同時亦連跌三個月,反映即使抗跌力較強的藍籌屋苑,面對整體樓價踏入下跌周期時,亦難以獨善其身。

  嘉里發展執行董事朱葉培表示,最近中美貿易戰持續,銀行調高按揭息口,以及股票市場波動,在多方面負面因素夾擊下,買家抱觀望態度,導致樓市氣氛轉差,因應樓價多年來持續上升,近月高位回落亦屬合理。

  朱葉培指,由於本港市民整體借貸比例低,香港聚積了很多財富,過往因為樓價過高,年輕客上車難,地價高亦導致發展商難以投地,現時樓價調整,情況就如地盤「打一打莊」,有助日後健康發展。朱氏預期,由於豪宅單位未來供應較少,而且買家亦有足夠購買力,該類物業未來將睇高一線。

  萊坊估價及諮詢部主管林浩文估計,未來一年至年半,樓市仍處於調整期,預計一九年全年樓價將下調一成,未來一手新盤表現會比較好,但二手私樓及居屋的市場將比較淡靜,下行壓力較大,買家議價空間亦會較大,但認為樓價不會有像九七年的「懸崖式下滑」。

  他預料,明年新年前樓市會比較淡靜,農曆年後有機面出現小陽春,但情況或僅成交量上升,但成交價卻未見升幅。

  林浩文指,估計發展商仍會推盤去貨,市場仍由一手樓主導,但相信發展商賣樓策略,將會在新界及多供應地區,採貨如輪轉型式賣樓,定價亦會較貼地;在傳統豪宅區如港島區,因未來供應少,發展商會相對惜售。





(星島)發展商推盤「窒步」 新盤銷售390伙跌65%

樓市觀望情緒濃厚揮之不去,二手減價盤充斥,新盤市場交投則級級下挫,在發展商推盤紛紛「窒步」下,上月一手成交量僅約390伙,較10月急挫65%,只有一個項目,成交量突破雙位數字,為元朗尚悅.嶺,錄103伙成交,令恒基在期間新盤銷售居冠。

  本報綜合一手住宅物業銷售資訊網最新數據,顯示上月一手成交量約390伙,較10月的1120伙,按月下跌約65%,同時亦創下自2016年2月錄得約200宗交投後、33個月以來最低水平。

  受市場氣氛影響,新盤銷售速度明顯減慢,如數月前首批推售單位,即日可全數沽出的情況,經已不復見,普遍新盤首日成交量,僅佔可發售單位數量約一成。

  上月多個大型發展商均沒有全新盤應市,主要由內房發展商包括碧桂園及中冶置業推售旗下新盤支撐一手樓市,令新盤表現平平;在各發展商中,以恒基於11月銷售新盤量最多,涉及約110伙,售出單位主要來自尚悅.嶺,佔約103伙;至於億京售出約60伙,主要來自海日灣,而新地在期間並沒有全新盤推售,售出以貨尾為主,共錄40宗成交。

  此外,由華懋發展的西貢銀景?剛錄成交,為C號屋,華懋集團銷售部總監吳崇武表示,該洋房面積2692方呎,4房4套間隔,花園達5124方呎,並設有無邊際游泳池,以1.88億招標售出,呎價69837元,料創新界區洋房呎價新高。

  至於10月成交表現,售出最多一手單位的發展商為萬科,沽出約560伙,主要來自屯門上源,惟上月只沽約14伙;其次為華懋,沽出約200伙,主要來自元朗朗城?,上月則沽15伙。

  至於11月一手成交量急跌,美聯住宅部行政總裁布少明表示,近期樓市受外圍不利因素影響,如中美貿易戰、股票市場波動等,氣氛持續委靡不振,影響買家入市意欲,即使月內有多個新盤推售,加上發展商以貼市價推售,但大市觀望氣氛仍未消散,打擊買家入市信心,以致11月新盤銷情未如理想,遠較10月去貨速度慢。

  利嘉閣行政總裁廖偉強表示,近月市況主要受外圍因素波動影響,加上11月沒有大型新盤推出,加上有部分準買家認為,新盤開價未夠吸引,而且同時間二手頻現減價,搶去部分客源,因而影響11月新盤成交量。

  廖偉強續指,若中美貿易戰有所緩和,在利好因素下,相信樓市亦會有所改善。然而隨著新個月,有大型焦點新盤推售在即,料將以吸引價推出,預計12月新盤成交可以復甦。





(星島)西鐵屋苑按月交投升30%

二手市場出現平盤,亦帶動西鐵沿線屋苑成交量上升,祥益地產執行董事謝澤銘表示,11月份西鐵沿線十大屋苑暫錄62宗成交,預期可達約64宗,相較10月錄得約49宗成交,按月升約30%,可以看見最壞的時候已經過去。

  至於呎價方面,11月份錄得平均呎價11637元,對比6月份的高峰期平均呎價12900元,下跌約9.8%,目前已經有承接力出現。

  其中天水圍嘉湖山莊,10月錄得成交量約18宗,但11月已上升至33宗,按月升83%。

  而呎價方面,屋苑7月份平均呎價為11212元,11月已下跌至9989元,跌幅近11%,他認為,現時屋苑的呎價,經已吸引買家較積極入市,預期12月屋苑交投量將持續上升。

  他續指,在新居屋抽籤之後,凍結了的27萬多購買力將會回流二手市場,以新居屋的入息限制,其實他們的購買力也可以選擇600萬或以下的樓盤為目標,西鐵沿線有七成屋苑是在600萬或以下可供選擇,可以預計到整體未來成交量會有明顯增加。


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