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今日新聞摘要 13.11.18

公關部

2018-11-13


(東方)東涌大屋苑驚現蝕讓

二手樓價繼續下挫,蝕讓個案由豪宅蔓延至大型住宅屋苑,為今年罕見。東涌東堤灣畔一個頂層複式單位,先後累減逾510萬元後,以1,180萬元易手,呎價約10,250元,屬市區未補價居屋呎價水平。原業主持貨僅約三年,帳面損失逾10萬元,若連同交易使費及佣金計算,是次料損手共約80萬元。

美聯吳惠斌稱,該東堤灣畔蝕讓單位實用面積約1,159方呎,為雙平台特色三房間隔,連440方呎平台,數月前嗌1,700萬元。不過,受大市氣氛影響,約一個月前開價降至1,450萬元。

期間一個港島買家,計劃買樓退休後自用,故在東涌物色單位,睇樓約兩星期。該買家與單位業主經過約十口還價後,終於以上述價錢成功購得單位。

映灣園呎價失守萬元
據悉,原業主亦是用家,由於長時間不在香港,故沽貨套現。是次成交單位錄蝕讓,相信為同區昇薈一六年錄得帳面損失後,兩年多以來區內首宗買賣虧損個案,而多家大型銀行對上址估價普遍達1,600萬元。

資料顯示,今年東堤灣畔亦曾錄得兩宗複式戶買賣,於二月時同戶型單位以約1,988萬元轉售,緊接八月份一個頂層單位亦以1,868萬元沽出,以該兩宗成交計算,剛易手單位跌價約700萬至800萬元。現時市場只餘下一個同類放盤,叫價約1,700萬元。

整體樓市成交量萎縮,東涌亦不例外。交投稀少,業主亦只好低價吸客,區內映灣園及海堤灣畔近月成交呎價,都同樣跌穿1萬元。美聯蕭銳賢表示,全區本月暫只錄9宗買賣,而大橋通車後,原先觀望投資者亦主動減價出貨,令區內連錄平價成交。

事實上,政府差餉物業估價署自八月公布的住宅售價指數首見回落後,至今二手市場已錄至少逾10宗帳面蝕售成交,當中絕大部分為豪宅物業。包括有何文田皓畋低層單位,原業主持貨僅約兩年,帳面損失約30萬元。

樓市或現斷崖式下跌
洋房蝕讓幅度更大,元朗爾巒卓維雅大道雙號屋售3,000萬元,約四年帳面蒸發逾60萬元。相反,在樓價癲升幾年間,大型二手屋苑要損手,則極為罕見。

紀惠集團行政總裁湯文亮認為,不少打算沽貨的業主,放盤一段時間仍未獲承接,故自行劈價,減價逾10%後,終於有承接,現時可確認樓市已下跌。他估計至農曆新年前樓價會再跌逾一成,甚至斷崖式下跌。由於特色戶購入時樓價較高,升值力較低,適逢跌市沽貨,劈到蝕亦不出奇。

此外,美聯物業住宅部行政總裁布少明亦指,最新的住宅蝕讓個案只屬個別例子,特色單位一般較難找到買家,市場旺可以新高價成交,而市場淡靜時,就需要較大減價空間。現時細價樓跌價最高,如天水圍嘉湖山莊及沙田第一城,部分有10至15%的跌幅,因早前「升過龍」,加上部分買家擬沽貨換樓,寧願下調叫價亦不願支付辣稅。





(東方)尚悅‧嶺突停售 料加價重推

新界區新盤競爭激烈,但未有削弱發展商加價信心。恒基地產等元朗尚悅‧嶺,昨日突然停售五十一伙,發展商今將公布最新部署,料有機會加價及加推單位。

澐灃累售11伙 套七億
據一手銷售資訊網資料,該盤自本月初開售以來,累積沽出八十二伙,成為月內暫時銷量最多樓盤,套現逾三點四億元。至於永泰地產等合作的沙田九肚澐灃,過去一周以招標形式沽出五幢花園洋房,累積已售十一伙,套現逾七億元。當中日前售出的H一號洋房,成交價五千九百四十萬元,呎價二萬七千七百零五元。

事實上,多個新界區項目陸續登場,碧桂園等馬鞍山泓碧料日內發布樓書,周內開價及開放示範單位。荃灣西青龍頭逸璟‧龍灣亦料於周內開售,暫錄逾三百票。昨加推二十伙價單,售價四百九十二點七萬至一千八百三十六點一萬元,呎價一萬七千九百六十九至二萬零二百四十四元。

港島物業續錄承接。中原蔡佩芳透露,黃泥涌壹鑾昨沽最後一伙一房戶,二十二樓B室成交價一千二百四十七萬元,呎價三萬五千一百二十六元。

雷霆:樓市春節後回好
有大發展商料交投回升。新鴻基地產副董事總經理雷霆認為,目前樓市不能說是回調,因去年整體一手住宅交易金額約二千三百億元,而今年料達二千億元,較三年前仍高出很多,坦言回氣好正常,料農曆新年後再現購買力。





(東方)中資會展3層淪銀主盤

核心區寫字樓市場罕有地出現巨額銀主盤個案。原由中資財團持有的灣仔會展廣場辦公大樓3層甲級寫字樓,將於本月底推出拍賣,市場估計該批單位市值共接近19億元,料是歷來涉額最大的單一私人拍賣項目。

仲量聯行表示,獲物業接管人委託,於本月二十六日拍賣上述大廈21樓、22樓及23樓,每層樓面面積約16,518方呎,即合共涉及面積約49,554方呎,部分樓層已交吉,部分則會以連租約形式出售。

擬全數出售 開價未定
是次放售由銀主推出,傾向一次過出售3層,並且需要於一個月內完成交易,惟拍賣開價暫時未定。而物業將設有底價,如果競投財團出價高於或相等於底價,拍賣物業將會出售。

據了解,二○一六年九月份分別由兩間公司,向印尼財團以超過9.25億元購入該廈21及22樓,以及逾4.62億元買入23樓,合共成交價超過13.87億元,單位成交呎價約2.8萬元。市場指出,該批商廈單位原業主為中國華信能源或有關公司。

根據土地註冊處紀錄,兩批單位於一六年底同向大型中資銀行申請按揭,隨後於今年二月份亦向私人投資公司申請二按。

年初低層戶呎售3.8萬
仲量聯行資本市場部資深董事李佩儀表示,由於會展廣場辦公大樓坐落核心商業區,享維港海景,向來受用家及投資者歡迎,市場上一向少有全層或相連樓層寫字樓推出發售。她補充,該廈今年初有低層戶以呎價約3.8萬元易手。若以此水平計算,估計是次拍賣物業市值近19億元。

市場人士指出,近年市場上甚少出現超過10億元的甲級商廈銀主盤,最多亦只有逾億元寫字樓放盤,如一六年三月份上環信德中心西翼有4個銀主單位以近1.13億元易手。

一籃子銀主盤多豪宅
至於近年出現的一籃子銀主盤,多數屬豪宅物業。當中以今年初一批合共31個物業,由銀主以一籃子形式全數推出市場招標規模較大,料整批物業估價達約12億元。物業包括有赤柱富豪海灣及大埔比華利山別墅等。

而中南區大潭道12至16號一幢銀主洋房,亦將於本月中以開價1.6億元推出拍賣,則為近月較大宗個案。





(蘋果)27萬人排公屋 輪候5.5年創新高

房委會最新的公屋輪候冊數字顯示,截至今年9月底,輪候冊上有26.77萬宗申請,當中一般申請約有15.02萬宗;輪候上樓時間一再延長,至最新5.5年,創18年新高,更遠超平均3年的上樓目標。公屋聯會指,輪候上樓時間隨時突破6年,令「三年上樓」目標淪為「六年上樓」,基層市民上樓變得遙不可及。
三年上樓目標恐變六年
房委會昨於網頁公佈最新公屋輪候冊數字,截至今年9月底,輪候冊上有26.77萬宗申請,較今年8月公佈的26.85萬宗申請輕微減少。當中一般申請包括家庭及長者一人申請者為15.02萬宗;配額及計分制下的非長者單身申請數字則有11.75萬宗。

申請宗數減少,但輪候冊時間卻越來越長,一般申請平均輪候時間由5.3年增至5.5年;長者一人申請者的平均輪候時間則維持在2.9年。房委會資助房屋小組成員兼公屋聯會總幹事招國偉稱,對輪候時間增至5.5年感到憂慮,又估計一般家庭輪候上樓時間隨時突破6年,令「三年上樓」目標淪為「六年上樓」。

此外,政府現時的「公務員房屋配額計劃」為初級公務員及退休初級公務員,每年提供500個綠表配額以購買綠置居或居屋單位。消息透露,政府建議在2019/20年度及2020/21年度,將有關計劃的綠表配額由現時500個,增至800個配額;隨後2021/22年度至2023/24年度,每年配額則為750個。

消息透露,政府在5年內可提供2.63萬個資助出售單位,即平均每年有5,260個資助單位,加上綠置居恒常化後,每年將有一個或多個公屋計劃轉為綠置居單位出售,認為增加綠表資格證明書配額,不會影響資助出售房屋的供求。





(蘋果)投資者劈500萬 東涌樓見血 東堤灣畔樓王呎價1萬 3個月跌30%

樓市大跌,東涌樓劈到出血。過去有價有市的東涌特色戶,淪為跌市重災區。東堤灣畔複式戶劈價逾500萬元平賣,呎價僅10,250元,短短三個月跌價三成。該單位由一名投資老手於2015年買入,3年後賣樓連使費竟蝕80萬元。永倫集團旗下收租物業亦罕見減價出貨,減幅最多17%。

港珠澳大橋上月通車後,東涌連環劈價,繼海堤灣畔呎價跌破1萬元後,東堤灣畔複式樓王亦要大劈價。美聯吳惠斌稱,東堤灣畔2座頂層特色戶,實用1,159方呎,另連一個440方呎平台,乃區內罕有的附帶雙平台特色戶。今年4月,業主委託一間細行作為獨家代理,叫價1,700萬元。

到10月,獨家期屆滿,單位於市場公開放售,叫價已調低至1,450萬元,仍乏人問津,其後一劈再劈,於本周日僅以1,188萬元「見血」沽貨,呎價僅10,250元。

「東涌多人到冇眼睇」
多間銀行包括?豐銀行及中銀香港,對上址估價分別1,650萬元及1,600萬元,渣打銀行估價1,600萬元,是次成交價,足足低估價25%,以「七五折」出售。

原業主2015年1月以1,200萬元買入,除了賬面已蝕12萬元,連同釐印費及佣金,損手見血達80萬元,屬近年東涌首宗蝕讓個案。

今年2月,屋苑5座頂層複式戶,以1,988萬元成交,呎價14,190元。今年8月,8座頂層H室以1,868萬元成交,呎價14,837元。

是次剛成交的複式戶,呎價卻跌至1萬元邊緣,相距8月成交,3個月跌價30%。

代理透露,狠心沽貨是一名女投資老手,曾透露投資物業「未試過損手」。該代理亦指,「佢曾話過鍾意東涌以前?環境,現在?東涌卻人多到冇眼睇」。本報翻查資料,該投資老手過去炒樓的確未嘗敗仗,2004年至2007年期間買入三個物業,全部賺錢,賬面共賺逾500萬元。
永倫減價放售多個物業
已故收租王倫志炎旗下永倫集團,旗下部份物業亦減價放售。其中觀塘麗港城及?景花園共5單位,減價最多17%。

其中麗港城33座高層E室三房戶,今年7月叫價1,120萬元,近期已減價至980萬元仍無人問津,市傳剛僅售935萬元,呎價13,610元,低市價6%。

另消息指,永倫持有的紅磡黃埔花園10期2座低層F室,原叫價1,768萬元,現減價8%至1,620萬元求售,另10期5座低層E室,之前只放租,叫租3.3萬元,現同時放售,叫價1,300萬元。

九龍灣德福花園再錄大劈價,L座高層4室兩房戶,售價僅675萬元,呎價12,075元,較估值低最多25%。區內代理指,「因為裝修係比較殘少少,接近30年裝修,加上德福如果過7字,無論呎價或者總價都貼近新樓,部份上車客情願會諗新樓」。





(蘋果)屯門樓撻定 首置客輸20萬

二手樓日日劈價,近期低位入市的上車客,眼見樓價一日平過一日,嚇到撻定離場。

屯門雅都花園A座低層B室,實用426方呎,本月初原以460萬元易手,呎價10,798元。買家為一對中年夫婦,今次是首次置業,已落定10萬元。據知兩夫婦買樓後受到身邊親友言論影響,認為半年後再買,樓價會比現在平,於是撻定。兩夫婦是次撻定,計及向代理賠償雙倍佣金,損失近20萬元,睇多半年才決定是否再入市。業主已將單位重新放盤,叫價調高20萬至480萬元。
區內3球盤成交湧現
屯門「三字頭」成交湧現,本月至今區內錄得約16宗成交,其中7宗樓價低於400萬元,6宗屬私樓。其中麗寶大廈高層G室,實用248方呎,今年9月放盤,叫價398萬元,兩日前減至350萬元仍無人問津,直至近日由高位計累減21%至315萬元終沽出,呎價12,702元,樓價創屋苑今年新低。賣方2015年8月以280萬元買入,3年升值僅13%。

青衣公屋青衣邨宜業樓中層14室,實用381方呎,剛以未補價220萬元沽出,呎價5,774元,樓價及呎價創屋苑今年新低。





(蘋果)上月三辣稅收29億 不跌反升

樓市回調,二手樓劈價個案浪接浪,惟牽連最深的印花稅總稅款項不跌反升,稅局統計資料顯示,「三辣稅」連升兩個月,10月份共逾28.6億元,較上月27.2億元升約5%。

10月本港銀行跟隨美國加息,並加上中美貿易戰升溫,本港樓市進入調整期,但稅局統計資料顯示,俗稱「三辣稅」的買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD) 及額外印花稅(SSD),10月份共錄逾28.6億元稅收,較9月27.2億元多出1.4億元,上升約5%,為8月以來,總稅收連續上升兩個月。
BSD個案增63%
此外,SSD成交個案亦回升,10月份錄40宗個案,較9月份的33宗,上升7宗或21%,當中達37宗為買家取得物業後,於超過12個月、但在36個月或以內沽出,即須付約樓價的10%稅款,其餘3宗為買家取得物業後,於超過6個月、但在12個月或以內易手,須付約15%稅款,涉及稅款達2,770萬元,較9月稅款2,190萬元多出580萬元或26%。

其次,非本地買家入市的BSD個案同樣上升,10月錄得371宗,較9月多228宗或63%,涉及稅款8.7億元,較9月多2.6億元或42%。

至於DSD,10月錄得19.6億元稅款,較9月份少約6.1%或1.3億元,涉及物業成交共1,964宗,較9月份少149宗,跌幅約7%,當中住宅佔568宗、非住宅則佔1,396宗。





(星島)大屋苑估價級級跌 幅度介乎5%至10%

近期市場觀望氣氛揮之不去,低價成交此起彼落,帶動銀行估值亦緊隨市況同步回落,更出現按月「級級跌」現象。大屋苑最新估價中,約半數均錄估價連續3個月下調,累積跌幅普遍在5%至10%。業內人士指,樓市正步入調整期,惟銀行下調估值幅度往往大於樓價整體跌幅,同時料對承做按揭態度轉趨審慎。

  據本報統計20大屋苑最新估價,透過3大銀行進行估值統計,發現當中10大屋苑的銀行估值,在9月至今均錄按月持續下滑,普遍跌幅在5%至10%。

  其中馬鞍山新港城跌幅最為明顯,該屋苑A座低層5室,面積579方呎,屬3房單位,於9月銀行估價為864萬,踏入10月估價已下跌至795萬,惟跌勢未止,該單位於11月最新估值再度下挫至783萬,累積跌幅約9.4%;同時,該屋苑細單位估價亦連環下挫,D座中層2室,最近估值為533萬,較9月估值577萬,下跌約7.6%。

  另一方面,為本港樓市風向標的鰂魚涌太古城,該屋苑單位亦按月連環下調,其中漢宮閣中層C室,面積871方呎,於9月估價高達1863萬,踏入10月估價已下跌至1803萬,而據最新估價資料顯示,該單位於11月的估值為1736萬,累積跌幅約6.8%。

  事實上,該屋苑近期受觀望氣氛拖累,已頻錄低市價成交,其中高安閣中層B室,於本月初以1180萬成交,低市價約14%。

  至於九龍區的中小型單位估值亦被調低,以九龍灣德福花園為例,該屋苑A座低層1室,面積557方呎,據?豐最新估值為809萬,呎價約14524元,較上月的830萬下調約2.5%,而該單位於9月估價更高達841萬,3個月以來,累積跌幅達3.8%。

  冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出,銀行估值級級下調反映現時市況,事實上,二手市場自8月以來已出現減價成交,整體樓價現時自高位回落約3%,銀行因應市況走勢調整物業估價,惟個別跌幅高逾5%,反映銀行睇淡後市,對承造按揭態度漸趨審慎。

  他續指,現時樓市受大量不明朗因素拖累,料至年底前樓市走勢將持續放緩,惟現時二手業主持貨能力甚高,料樓市不會出現「插水式」下調。

  美聯住宅部總裁布少明表示,估價下跌的不少為細價屋苑,如跌幅較大的馬鞍山新港城、天水圍嘉湖山莊等,此類屋苑在樓市高位時價格急升,故相對回落亦會較快,當中落差會較豪宅或其他大屋苑明顯。

  他續指,加上此類細屋苑多業主換樓,他們為趕及辣稅換樓期限,在樓市轉勢時寧願減價放售,幅度亦略為大,所以導致銀行估價持續下降。惟他補充,此類屋苑因較多減價放盤,故交投量反而有所回升,易吸引部分觀望的自住用家。












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