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今日新聞摘要 06.11.18

公關部

2018-11-06


(明報)陳德霖:樓市待觀察 鬆綁尚早 港家庭抗震力高 銀行風險有限

金管局過去針對樓市過熱,自2009年起推出八輪按揭逆周期措施。不過本港樓價自8月起開始回落,中原城市領先指數(CCL)和差估署樓價指數在第三季分別下跌2.6%和1.5%。金管局總裁陳德霖昨日在立法會財經事務委員會表示,如果確認樓市進入下行周期,可以適度放寬措施,不過現時只有數周數據,樓市是否下行言之尚早,需要更多時間觀察。

推出八輪逆周期措施後,700萬元以下物業的最高按揭成數降至六成,準業主同時要通過加息3厘的模擬壓力測試,有意見希望金管局可放寬逆周期措施,讓市民較易借得按揭置業。陳德霖表示,2015年10月起本港樓價下跌6個月,累計下跌11%至13%,市場認為樓市已開始下行,不過當局認為樓市尚未進入下行周期,結果樓價在2016年重拾升軌。局方對需要多長時間觀察走勢沒有固定看法,會視乎樓價、成交量、市場氣氛,以及本地和國際經濟基調而定。

指新批按揭成數較10年前低

香港在今年9月踏入加息周期,經濟亦受貿易戰影響開始放緩,市場關注高樓價下市民按揭供款能力,陳德霖表示,今年第二季新批出的平均按揭成數為47%,比2009年首次推出逆周期措施前的64%低(圖2),買家付出更多首期。此外,新批出按揭的供款與入息比率亦由2010年的41%,降至今年第二季的34%,即使經濟下行失業率上升和收入下跌,都仍有緩衝空間。

樓價跌一成 高成數按揭才變負資產

有議員關注樓價下跌會否出現負資產,陳德霖稱,當年在銀行和發展商合共借取九成按揭情?相當普遍,持有按揭的借貸人借取其他按揭亦毋須披露,現時情?不同,再出現當年「跳樓貨」的機會大減。近期有發展商提供八成半至九成按揭,陳德霖表示樓價下跌一成便會出現負資產,不過總量並不高,約為銀行按揭2%。

重申港元利率正常化 將追近美息

最近港元銀行同業拆息(HIBOR)回落,與銀行按揭利率相關的1個月拆息昨天再跌6點子(1厘等於100點子)至1.04321厘,見2018年6月以來新低。3個月期港元Hibor跌2個點子至2.08179厘,為9月19日以來最低。

陳德霖指出,當港元拆息低於美元利息存較大的差距,例如80點子至100點子,便會觸發弱方兌換保證。最近港元拆息回落,再度觸發弱方兌換保證的機會較前一段時間高,資金流走是港元利率正常化的必經過程,本港銀行已開始加息周期,利率會漸漸追近美元利率。





(明報)尚悅‧嶺首輪152伙沽五成 恒地林達民:加推料有3%加價空間

樓市氣氛欠佳,上月3個全新盤首輪銷售只錄得售出比率24%至40%後,本月首個全新推售樓盤,恒地和新世界合作,以折實平均1.58萬元推售的元朗大棠尚悅‧嶺,昨晚首輪發售152伙,市場消息指全晚售約75伙,佔可售單位總數五成。雖然未能清袋,但已屬近期首輪銷售比率最高新盤,恒地已預告項目稍後加推,將有3%加價空間。

尚悅‧嶺是次推出152伙,以實用面積195方呎開放式單位折實入場費約318萬元起作招徠,開售前接獲約460票,超額兩倍,據悉入票人士以80後、90後年輕一輩居多。

恒地昨日下午5時至晚上7時,接受準買家到場登記,據尖沙嘴美麗華商場售樓處現場消息指,總共有約90組準買家到場,據悉A組大手客(最多可買4伙)、B組散客(最多可買2伙),並未分流處理。市場預計,尚悅‧嶺全晚共售約75伙,佔全晚可推單位總數五成。據了解,實用面積254方呎的G室1房單位,是率先清袋的戶型,相信與樓盤買家以年輕分支家庭客和用家為主有關。

1房單位率先沽清 料年輕用家為主

恒地營業(一)部總經理林達民表示,集團日內將加推尚悅‧嶺單位應市,料有3%提價空間。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,本月延續上月的金融市場波動,股市大起大落,加息後樓市進一步放緩,大手客明顯減少,故尚悅‧嶺以用家為主。美聯住宅部行政總裁布少明表示,尚悅‧嶺單位入場門檻較低,年輕買家比例高達八成。

其他新界西北新盤昨日亦錄零星成交,如華懋元朗朗屏朗城?,以1053.9萬元售出3座6樓實用面積690方呎H室,實呎1.52萬元。另新地元朗映御,以招標形式售出1座2樓實用面積398方呎M室,成交價598萬元、實呎1.5萬元。

朗城?連錄7宗撻訂

不過,繼續有買家撻訂離場,當中朗城?首度錄得7宗撻訂,有關單位成交價557.85萬(3座20樓D室)至1338.64萬元(3座21樓G室),以各遭沒收5%訂金計,即各買家遭殺訂27.9萬至66.9萬元不等,發展商合共沒收逾316萬元。以朗城?9月底至今累售約208伙計,撻訂比率約3%。

上源再錄撻訂 發展商殺訂29萬

另外,萬科(香港)的屯門掃管笏上源亦新增一宗撻訂,為3A座10樓實用面積468方呎B室,上月底以574.3萬元售出,買家料遭沒收5%訂金涉約29萬元。上源上月開售至今累錄約11宗撻訂,以累售約560伙計,撻訂比率1.9%。





(東方)金管:樓市爆煲難重現

近期香港樓市顯著降溫,市場關注金融管理局何時會放寬針對按揭貸款的逆周期措施,惟金管局總裁陳德霖表示,仍需觀察多個因素始能判斷樓市是否已進入下行周期。他又說,香港三分之二的物業已完成按揭供款,相信重演九十年代「拋售潮」的機會較低。

九十年代樓市「爆煲」後,大量物業淪為負資產,他說為不少業主帶來痛苦經歷,提醒現時香港的抗震能力即使較高,但當樓市下行時,高價購入物業的市民將首當其衝。

高成數按揭佔2.5%
金管局已推出八輪逆周期措施,他說當樓市延續上升周期,有需要時會逐步收緊,若確認樓市進入下行周期,則可適當地放鬆。惟目前只有數星期的下行數據,不足以判斷樓市是否已進入下行周期。

至於如何確定樓市轉勢,他說除考慮時間因素外,亦需視乎成交量、市場氣氛及宏觀經濟基調。

有發展商提供高達樓價八成半至九成的高成數按揭,他直言當樓價下調一成時,採用發展商提供的高成數按揭計劃的業主或會變為負資產。金管局副總裁阮國恒補充說,目前發展商提供高成數按揭規模,相當於銀行體系按揭總量的百分之二至二點五。

金管局數據顯示,截至一六年止,沒有按揭的住戶比率為百分之六十六,高於一一年。整體家庭存款為負債水平的逾三倍,陳德霖指這反映香港家庭應對周期逆轉的能力遠高於美國及英國等,又指未有迹象顯示銀行按揭貸款組合質素變差。

有外電指在香港銀行加息之後,樓市已經出現調整迹象,包括按揭申請大幅減少、二手樓價下跌及新盤銷情放緩等。

摩根大通亞太股票證券研究部董事總經理梁啟棠接受外電訪問時稱,中港經濟增長放緩,令香港樓市準買家卻步,目前樓市處於調整期,猶於一五至一六年。

大行估樓價跌多15%
交銀國際研究部聯席董事謝騏聰指,股市跌引致的負財富效應對樓市不利,估計到明年中樓價會下跌一成五。持續加息及政府決心增加公營房屋供應,相信會令預算不夠鬆動的私宅買家轉投公營房屋市場,短期內細價上車盤銷情會受到打擊。





(東方)屯門樓價快見「2字頭」

新界二手樓價跌勢加劇,屯門區400萬元以下住宅最新放盤量,較今年七月低位暴升約65%。區內物業做價下試「二字頭」,屯門單幢私樓、「置樂三寶」之一的萬寶大廈極低層單位,實用面積263方呎,短短一個多月狠劈逾20%,僅以300萬元沽,重返去年底水平。

近月業主叫價回落,屯門區平價盤源持續增加。據祥益資料,區內開價四球或以下私樓,以及已補價自由市場放盤量,最新達89個,較上月初升逾30%,已連漲四個月。

翠林396萬今年新低
中原李梅芬指,二手買家態度觀望,該區交投稀疏,只有減價盤才有承接。她稱,萬寶大廈成交單位,九月中開價380萬元,上月底已減至360萬元,因已交吉,加上位處較低層,原業主最後大幅減價沽貨,持貨六年帳面仍賺166萬元。

事實上,該廈連同利寶大廈麗寶大廈,合稱為「置樂三寶」,由於該批屋苑單位實用面積均約200餘方呎,兩年前入場費亦僅約200餘萬元,但隨?樓價癲升,樓價最高曾炒上至逾400萬元。據悉,現時三盤入場費330萬元起,料議價後隨時跌穿「三球」。

同區另一屋苑亦跌穿400萬元關口。中原曾俊賢稱,翠林花園A座一個低層8室單位,實用面積330方呎,兩房間隔,開價440萬元,減價至396萬元沽出,呎價約1.2萬元。該單位做價有機會是屋苑今年新低。

嘉湖呎價不足萬元
新界西北區的大型屋苑天水圍嘉湖山莊頻錄跌價,中原文家輝透露,該盤賞湖居6座中層H室三房戶,實用面積552方呎,於上月中以570萬元放盤,原業主見大部分睇樓客無還價,主動減價至548萬元,即獲由父母資助部分首期買樓的外區上車客購入,呎價不足1萬元。

銀禧跌穿600萬關
東鐵沿線的火炭銀禧花園亦錄今年最低價。美聯詹毅揚稱,單位為4座低層B室,實用面積498方呎,開價650萬元放售,兩周內已先後調低至610萬元,獲洽購後最後以595萬元沽,呎價11,948元,低市價逾10%,料為項目年內首宗樓價低於600萬元買賣。

該行翁凱傑亦指,沙田富豪花園文禧閣中層B室,實用面積465方呎,劈價約38萬元,售600萬元,呎價12,903元。據悉,同座同面積單位,今年成交呎價曾高逾1.39萬元。





(東方)港景?銀主盤劈280萬售

入市意欲疲弱,換樓需求亦同步減少,令中價屋苑頻現低價或減價個案。尖沙咀港景?3座低層B室,去年底銀主以1,880萬元放售,隨?市況轉靜,近期叫價減至1,720萬元,最終以1,600萬元售出,累減280萬元。

?豐銀行對上述單位網上初步估價為1,856萬元,反映是次做價低約14%。單位實用面積750方呎,屬三房包括套房及連儲物房間隔,現成交呎價約21,333元。

天璽三房傳賣3600萬
至於鄰區九龍站,上月交投開始冰封,臨近月底才有一個擎天半島6座中層B室成交,售約2,000萬元,以實用面積625方呎計,呎價約3.2萬元。

近日同區天璽日鑽璽高層D室三房戶,實用面積906方呎,市傳減價至約3,600萬元易手,呎價約3.9萬元。

君?港減兩成獲接貨
而奧運站屋苑亦有業主劈價套現。利嘉閣鄭運就稱,君?港2座高層C室,實用面積約887方呎,屬三房包括套房及連工人套房設計。單位業主原叫價2,300萬元放售,及後減價450萬或約20%,終獲買家以1,850萬元購入,呎價約20,857元,八年升值約56%。

該盤現時約有60個放盤,叫價由約930萬元起。





(蘋果)業主跪低 二手減價加劇 太古城8個月跌價21%

二手樓價由「日日升」變「日日跌」,而且減價潮由細價樓蔓延至中價樓,就連向來以樓價硬淨見稱的鰂魚涌太古城亦大跌價。11月首宗成交即驚見三房單位賣「兩房價」,劈價兩成至1,180萬元始沽出,短短8個月跌價足足「3球」或21%;同區南豐新邨有三房戶劈足百萬仍無人承接。

太古城上月樓價仍未見大跌,10月錄得7宗成交,平均呎價2.11萬元,兩宗屬市價,其餘5宗低市價約3%至6%。但甫踏入11月,樓市跌勢明顯加劇,劈價兩成已成常態。太古城11宗首宗成交,劈價幅度即由上月最多6%增至逾兩成。

太古城一成業主減價
美聯吳肇基稱,太古城本月首宗成交即「流血」,三房變兩房價出售。單位為高安閣中層B室,實用面積701方呎,三房間隔,今年8月放盤叫價1,550萬元,累減270萬至近期1,280萬元仍未有買家承接,直至剛剛減多100萬元,至1,180萬元低市價兩成終易手,呎價僅16,833元。

代理表示,同座低層C室,也是701方呎,今年8月以1,380萬元成交,未計樓層因素已賣平200萬元。如以3月成交的高安閣高層C室造價1,500萬元比較,更平足320萬元或21%。太古城兩房造價高?期曾升至逾1,300萬元。新買家遲八個月入市即慳320萬元,可買多嘉湖山莊兩個車位有餘,亦夠買109手騰訊股份。

今次劈價賣出的高安閣單位,原來大約10日前獲另一名買家洽購,並出價1,250萬元,惟受股市及近期樓市氣氛影響,臨陣縮沙,而單位最終再賣平70萬元。賣方2009年11月以582萬元買入單位,現由韓國人承租,持貨9年賬面獲利598萬元。

中原趙鴻運表示,太古城放盤量增至約330個,較數月前旺市時驟增約一成,特別是之前升市時業主不肯賣的優質戶亦見放售。他續稱,約一成業主肯減價,如高安閣現有兩個兩房則王放售,原叫價約1,300萬元,現表明有票1,100萬元會考慮出售。有代理表示,同區南豐新邨570方呎三房單位,4個月前高位造價960萬元,但8座中層H室一個同類放盤,劈價百萬至860萬元放售,仍然無人吼。
屯門私樓劈至3球沽
屯門私樓跌至300萬元。消息指萬寶大廈低層F室,263方呎,市場放盤約兩個月,叫價390萬元,剛大幅減價90萬至300萬元易手,呎價11,407元,樓價創屋苑今年新低。同區翠林花園亦跌穿400萬元,為A座低層8室兩房戶,僅售396萬元。

將軍澳日出康城領凱9座中高層RC室四房戶,累減200萬至1,100萬元成交,呎價10,978元。





(蘋果)殺定316萬 朗城?7連撻

新盤銷售承接力受考驗,買家入市信心亦見疲弱,部份買家購入一手樓後,選擇撻定。華懋元朗朗城?10月底開售以來售出約208伙,據成交冊顯示,首度登記有7伙撻定,撻定比例約3%。這批撻定貨成交價774.18萬至1,338.64萬元,涉及總樓價6,328.35萬元,以買家落定樓價5%計算,發展商殺定316萬元。
上源再錄撻定
朗城?撻定個案包括千萬元成交單位,其中3座21樓G室,實用736方呎,三房間隔,原以1,338.64萬元成交,呎價18,188元,買家撻定損失66.9萬元。
萬科(香港)發展的屯門掃管笏上源,繼早前連環錄撻定後,再新增一宗撻定個案。單位3A座10樓B室,實用面積468方呎,上月27日簽訂買賣合約,成交價574.3萬元,惟簽臨時買賣合約後未有新進展,料沒收定金5%,即29萬元。

不過,近期最轟動撻定個案,乃盈信控股旗下薄扶林Pokfulam Peak,92B號屋,今年1月底以2.71億元招標成交,呎價62,014元,但買家最終撻定,料期間已支付樓價20%定金,即高達5,420萬元,成為今年內最大宗一手樓撻定個案。





(星島)35%受訪者:樓價連跌兩月 料更趨觀望

樓價持續回落,據差估署最新數據顯示,9月份住宅樓價指數按月再跌1.4%,無論大、中、小各類戶型樓價均全線下挫,並連跌2個月,業界均爭相討論該數據會否令市場上的觀望氣氛更濃。星島地產網以「差估署數據顯示樓價連續下挫,會否令市場上的觀望氣氛進一步蔓延?」為題進行民意調查。

  是次民意調查當中,共涉及242名受訪者,當中有84人、即約佔35%的受訪者認為,近期市場觀望氣氛揮之不去,二手市場亦頻現減價成交,加上是次差估署數據顯示樓價持續下挫,將令市場的觀望氣氛進一步蔓延。

  另一方面,有21%的受訪者、即約52人持相反觀點,雖然市場近期被多項利淡因素夾擊,致交投受壓,惟本港住屋需求殷切,即使差估署數據顯示樓價連續下挫,市場上仍存在一定剛性需求,故預期市場交投氣氛有望於短期內復甦。

  同時亦有51名人士、即約佔21%的受訪者指出,影響樓市的因素錯綜複雜,一時之間難以作出定論,所以樓市交投氣氛及樓價是否持續回軟,需視乎外圍經濟因素會否有進一步惡化,對該問題抱持觀望態度。





(星島)太古每呎1.68萬低14%沽

股票市場急劇波動,觀望氣氛進一步蔓延,令大型屋苑造價亦趨下調,其中鰂魚涌太古城3房單位以1180萬成交,呎價16833元,較市價低約14%;此外,尖沙嘴港景?1伙銀主盤以1600萬沽出,低市價逾10%。

  市場觀望氣氛濃罩,令大型藍籌屋苑造價亦宣布失守,美聯首席高級營業經理吳肇基稱,鰂魚涌太古城高安閣中層B室,面積701方呎,3房間隔,早前以1550萬放售,至近期減價至1180萬成交,呎價約16833元。吳氏續指出,上址同類單位於8月造價為1380萬,而網上銀行估值亦高達1354萬,故是次成交價低市價約14%。

  中原分區經理胡鴻洲表示,尖沙嘴港景?3座低層B室,據悉屬?豐收回的銀主盤,面積750方呎,3房間隔,以1600萬沽出,呎價約21333元,低市價逾10%。  

  據該行網上估價資料顯示,單位現市值1840萬,故是次成交較估值低約13%;此外,胡氏續指,上址尚餘數伙同類放盤,叫價約2000萬起。

  美聯分行營業經理林志堅指出,將軍澳日出康城2C期領凱9座高層RC室,面積1002方呎,屬4房1套另設儲物室間隔,作價1100萬成交,呎價約10978元,較市價低約1成,新買家為上車客。

  世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,大角嘴居屋富榮花園11座中層K室,面積431方呎,2房間隔,附設裝修,以居二價512萬沽出,呎價11879元。黎氏續指,上址同類盤僅餘3伙,叫價由540萬起。

  代理指出,馬鞍山居屋錦英苑A座中層4室,面積645方呎,採3房間隔,以自由市場價600萬沽出,呎價約9302元。翻查資料顯示,同類單位於4月時造價達670萬,故是次成交價從高位回落約1成。

  祥益分行經理謝利官表示,天水圍嘉湖山莊3期4座中層B室,面積633方呎,屬3房間隔,獲外區客以600萬承接,呎價約9479元。

  世紀21分行經理魏仕良指出,將軍澳居屋廣明苑廣新閣中層07室,面積433方呎,屬2房間隔,早前居二價438萬放售,及後減價至378萬獲承接,呎價約8730元,低市價約3%。

  市場消息指出,火炭銀禧花園4座低層B室,面積498方呎,早前以650萬放售,近期減價至595萬沽出,呎價約11948元,低市價約1成。





(星島)金九銀十失效 內房銷情欠佳

金九銀十檔期,內房銷情欠佳,恒大上月表現有所下滑,合約銷售額按年下跌5.8%至約530.4億元(人民幣,下同),合約銷售面積約498.1萬平方米,按年亦跌11.1%。累計首十個月,實現合約銷售額約5011.4億元,對應合約銷售面積約4761.8萬平方米,分別升18.6%及12.1%。不過,以恒大今年全年銷售目標為5500億元,目前已完成91.12%。

  融創公布,10月合同銷售額522.4億元,按年增19%,涉及銷售面積359.2萬平方米。截至今年10月底,實現合約銷售額3745.4億元,按年增49%。

  中國奧園上月合同銷售金額約64.9億元,按年增長近五成;若累計前十個月,未經審核合同銷售額累計約675.3億元,按年大增約1.25倍。截至目前,該公司已完成2018年銷售目標730億元的92.51%。合景泰富首十月預售約531.28億元,完成全年銷售目標650億元的81.7%;單計10月,預售額為45.3億元,微增3.9%。花樣年表示,首10個月銷售面積達190萬平方米,合約銷售金額213.6億元人民幣,增幅達93.25%,完成全年300億人民幣銷售目標的71.2%。





(星島)樓市未確認下行周期 陳德霖:減辣言之過早

本港樓市近期錄得多宗減價成交,樓價指數亦下跌,摩根大通亦唱淡本港樓市,指有五大迹象顯示樓價正在向下,市場關注金管局的樓市辣招會否減辣。金管局總裁陳德霖表示,若確認樓市進入下行周期,可為樓市辣招減辣,但他強調仍然需要時間觀察本港樓市上升周期是否已逆轉,重申目前是否減辣仍言之尚早。

  陳德霖昨日到立法會出席財委會會議後表示,金管局因應本港樓市上升周期,過去推出了八輪的樓市逆周期措施,若確認樓市進入下行周期,部分辣招可適當陸續地放鬆。不過,目前樓價只是在近數個星期出現回落,仍然需要時間觀察本港樓市是否已進入下行周期。

  他指出,目前樓市氣氛好受中美貿易戰發展所影響,並稱「即使講交投量,在(今年)六、七月下跌,九月跌至三千五百宗,但十月又彈上四千二百宗,但整體交投仍淡靜。」他強調需要多少少時間去觀察本港樓市變化。

  陳德霖又以二一五年,本港樓市出現短暫下跌為例,指當時本港樓價於該年年尾開始出現下調,輾轉經歷六個月的調整,樓價下跌了約百分之十三。當時市場認為樓市已進入下行周期,但金管局當時判斷仍然未明朗,結果到二一六年樓市再重返上升周期。

  金管局昨日在財委會上報告,截至今年第二季,銀行新批出按揭的平均按揭成數為百分之四十七,低於二九年的百分之六十四,意味市民置業時支付的首期增加,按揭貸款負擔相對減少。

  另外,新批出按揭的供款與入息比率,由二一年的百分之四十一,降至今年第二季的百分之三十四,即市民的收入當中平均有三成四用作償還欠債。陳德霖認為,數字反映本港市民能抵受樓價逆轉衝擊的承受能力提升不少。他又指,本港現時出現如九七年般,大規模「跳樓貨」的機會低很多。

  雖然陳德霖重申,需時去確認本港樓價是否出現轉勢,但摩通亞太(日本除外)研究部聯席董事、香港股票及亞洲地產研究主管梁啟棠接受外電訪問時指,隨著本港十二年來首度上調最優惠利率(P),以及在中美貿易戰的背景下,本港樓市出現五大迹象,表明正步向下行周期。

  梁啟棠指出,本港九月新申請按揭貸款宗數大減,按月大跌百分之五十六至七千九百七十七宗,為本港二十年來最大按月跌幅;其次,本港豪宅銷售急速下滑,上月有買家撻訂五千四百多萬,棄買位於薄扶林道的豪宅洋房;第三是,本港代理龍頭之一的美聯物業,業績墊底的十名員工需要離職、五十五人被逼放三個月無薪假、其餘三十五人被列入觀察名單;第四是,二手樓市場開始劈價求售,如九龍灣有兩房單位減價百分之二十八出售;最後是新樓銷售出現下跌。種種迹象都反映樓市正在步向下行周期。



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