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今日新聞摘要 13.10.18

公關部

2018-10-13


(東方)股災打窒新盤銷情

政府銳意增加公營房屋供應,私樓細單位市場料首當其衝。九龍建業旗下油塘海傲灣昨率先開售,為施政報告後首個新樓盤,截至昨晚11時賣出約40伙,佔首輪130伙不足一半。業界估計,市況持續疲弱,發展商開價料更趨貼市,個別新盤有機會低市價15至20%出擊搶客。

海傲灣昨晚開售130伙價單單位,發展商於下午截止接受認購,市場料收票超過600張。九建市務及銷售部總經理楊聰永稱,受近日股市波動影響,料昨晚可沽五、六成單位,連同周末可望累售七至八成。

樓盤昨午以招標形式售出3伙,呎價約2.2萬至2.3萬元,其中1A座17樓C室海景一房戶,面積264方呎,成交價611.5萬元,呎價23,163元。市場指上述呎價創出油塘標準戶歷來新高。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑直言,受日前股災影響,昨晚該公司出席的投資客料已大減,預期推售單位可沽約一半。他坦言,樓價持續回落,相信已踏入熊市,但目前業主無意大幅減價出貨,明年樓價有機會下跌約5%,屬健康調整。

事實上,該物業首張價單推出單位,全屬開放式至兩房細戶,折實平均呎價19,913元,貴絕同區。其中,面積201方呎的開放式單位,折實售價393.5萬元起。項目同時亦以招標形式發售32伙,招標時間為昨日至十一月底的每日下午四時至五時。

此外,其他地區緊接有新盤推售,當中新界區供應最龐大。據一手銷售資訊網資料,莊士中國旗下屯門弦海的樓書昨已上網,項目提供371伙,實用面積162至954方呎,佔近60%為開放式單位。市場估計,將於短期公布開價及推售。

澐灃季內推 主打四房
至於元朗區下周亦將有大型樓盤推出,華懋集團的朗屏站新盤朗城?,日前已突擊發布樓書,發展商今將公布最新消息,首張價單下周二揭盅後,隨即開放示範單位及收票。

另外,豪宅樓盤亦紛紛出籠。永泰地產發展執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖透露,沙田九肚澐灃已取得滿意紙,預計本季內推出,將考慮以價單或招標形式推售,售價參考同系樓盤及市區豪宅,未來兩個月將開放現樓示範單位予傳媒參觀。

項目提供158伙,主打四房戶,當中90個為分層戶,實用面積544至2,306方呎。而68幢洋房面積則由1,635至5,129方呎。該盤樓書昨已上網,據悉,發展商已低調安排地產代理等預覽現樓。

瑧蓺開放式呎售4.6萬
樓市雖呈現跌勢,但市區迷你單位仍屢錄天價。新世界發展西營盤瑧蓺昨售32樓J室,實用面積221方呎,成交價1,025.2萬元,呎價46,389元料再創全港開放式新高紀錄。該盤於上周六售出的33樓J室,呎價41,018元,當時已創全港開放式戶新高。





(東方)加息倘超速恐損港銀行

香港正式跟隨美國踏入加息周期,國際評級機構惠譽報告指,按揭利率升勢若超出預期,加上中美貿易戰升溫,將成為香港銀行資產質素及增長面對的潛在風險。

供樓壓力推升風險
該報告又指出,香港過去十年的樓價急升,如果按息升勢快過預期,不僅影響銀行資產質素,亦會增加供款人的壓力。不過,香港金融管理局已實施按揭供款佔入息比率,要通過利息上升3厘的壓力測試,再加上香港按揭成數低於全球標準等,均有緩衝作用。

非金融機構加劇競爭
事實上,惠譽認為按揭在計入風險後的回報,仍優於其他貸款產品,亦有助銀行鞏固與客戶的關係,所以銀行在該業務競爭激烈。而且,在今年上半年的220億美元(約1,716億港元)新做按揭中,高達54%由發展商及其他非銀行金融機構承做,較去年高4個百分點,令大型銀行未來上調按息的空間有限。

加息周期對銀行業有利,惠譽解釋,通常存款利率重新定價的速度,會落後於貸款利率,銀行淨息差將受惠,配合香港銀行的內地相關貸款增長,將會成為盈利增長動力。此外,本地市場競爭激烈,小型銀行會轉向更高收益的資產,以支持其利潤。





(東方)置熱話題:新界迷你盤半數嗌低10%

受股市波動影響,二手樓市劈價潮愈演愈烈,連今年市況最癲的新界區迷你盤亦淪陷,樓價升得急,亦跌得快。本報追蹤該區10個供應「蚊型」單位的熱門上車物業,在施政報告公布後的最新入場叫價,發現無論公居屋及私樓均較七月高位錄得跌幅,其中一半物業的入場叫價回落逾一成,個別更冧價近兩成。

屯門利寶叫價回到去年
這些曾於年內屢錄天價成交的「蚊型」樓盤之中,以私樓為跌價重災區,其中屯門「置樂三寶」之一的單幢樓利寶大廈劈價劈得最狠。祥益林偉光指出,七月高位時物業最平放盤叫價375萬元,但隨?市況急轉直下,最近入場盤叫價已「裂口式」冧至308萬元,期內跌幅約18%,回到去年底水平。

林氏續表示,該放盤業主為投資客,已收租逾兩年,受近月多個負面因素影響而看淡後市,近期租約結束後隨即大幅劈價,即使將今年的賺幅全部蒸發也在所不惜,期望在低迷市況下盡早甩貨。

嵐山銀主盤開365萬平絕
今年被上車客搶爆的大埔半新屋苑嵐山納米盤跌勢驚人。區內地產代理指,屋苑最近驚現入伙以來首個銀主放盤,單位實用面積165方呎,開放式間隔,銀主開價365萬元,比市場做價低約4%,平絕屋苑。

據悉,該業主在七月高位時仍未被銀行沒收單位,叫價進取,最高曾癲嗌430萬元,比該類納米盤最高紀錄還要高出近30萬元,相比之下,目前該放盤叫價已從高位插水逾15%。代理坦言,「炒嵐山炒到變銀主盤都算經典」。

同樣屬近年入伙的新進屋苑洪水橋尚築,雖然偏離元朗市中心,但因提供實用面積200餘方呎的「袖珍」單位備受上車客瘋搶,但樓價一樣「頂唔住」。

中原吳景輝指,目前尚築這類單位最平放盤為一個實用面積244呎的單位,今年六月放盤時叫450萬元,及後市況逆轉,業主面對現實連劈三口價,累減50萬元,至400萬元求客。市場指,上月底已有同類「袖珍」單位業主按捺不住,削價至405萬元售出,較高位低約10%。

翠華花園三個月減逾6%
曾掀起破頂潮的上車熱點沙田,迷你盤亦排住隊冧價。利嘉閣郭建民指,沙田市中心入門盤希爾頓中心普遍叫價從高位插落8至9%,最平的一個實用面積274方呎放盤,目前叫價回落至510萬元,較三個月前高位下降逾一成。

至於屬沙田最「蚊型」上車盤的河畔區翠華花園,中原招錦昌指,目前最平放盤價叫440萬元,單位實用面積215方呎,比起三個月前同類入場叫價低6.4%。事實上,本月初已有業主急售這類單位,最終以395萬元售出,做價重返年初水平。

新界西方面,曾被視為「上車恩物」的荃灣樂悠居迷你戶,樓價亦回落。中原李卓衡指,七月高位這類實用面積300餘方呎的入門盤,最平650萬元,現時已跌價至六球,重現可借高成數按揭的放盤。

公居屋冧價天麗苑跌一成三
除了私樓外,今年同樣「爭崩頭」的公居屋迷你盤亦開始冧價,其中新近錄得超低價成交的居屋天麗苑的迷你盤跌價幅度較大。據祥益地產指,現時這類天水圍最細的開放式單位,入場盤實用面積二百一十一方呎,自由市場叫價三百四十五萬元,相比七月高位時最平放盤叫四百萬元的天價,大幅插水逾一成三。

華明邨開放式260萬放售
至於呎價曾稱霸全港公屋的粉嶺華明邨開放式單位,世紀二十一奇豐陳偉康指,現時最平放盤為一個實用面積一百四十七方呎的同類放盤,自由市場價叫二百六十萬元,較高位叫價回落五萬元。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指,五二折新居屋正接受申請,吸引大批買家入表碰碰運氣,故鎖住了不少購買力,預期十一月份有抽籤結果前,公居屋交投將極之淡靜;而一些心急甩貨的業主見放盤乏人問津,唯有大幅劈價吸引買家入市,相信公居屋的低價成交將陸續有來。

他續指,剛出爐的施政報告提及未來公營房屋市場比例將由六成增至七成,令市場憧憬未來有更多資助房屋的供應,加上息口趨升、貿易戰未解決及環球股市動盪等不明朗因素困擾樓市,令買家對後市更觀望,因而減慢入市步伐。

近年瘋搶 呎價曾超港島豪宅
細價盤樓價愈來愈離地,無殼一族但求上車,納米單位成為近年瘋搶對象,令樓市出現「單位愈細、呎價愈貴」的畸形現象。回顧近月樓市高位,即使位置偏遠的迷你盤樓價一樣被搶高,呎價貴過不少港島豪宅。

尚築219呎癲賣452萬
今年迷你盤掀起破頂潮,在眾多的高價成交之中,最誇要數元朗尚築一個地下連花園單位,單位實用面積219方呎,六月底以452萬元購入,呎價首見20,639元,創屋苑同類新高紀錄。

另外,七月底大埔嵐山8座中層一個實用面積181方呎開放式單位,以401萬元易手,實用呎價高見22,155元,呎價創屋苑同類新指標,該單位在短短三年間勁升逾1倍。據中原地產數據,嵐山年內實用呎價逾兩萬元的納米單位成交至少十宗。

河畔兩萬蚊呎成常態
至於沙田上車屋苑更掀破頂潮,迷你盤紀錄呎價突破兩萬元已成常態。當中主攻迷你盤的河畔花園,呎價屢破兩萬元,F座高層戶早前以540萬元售出,單位實用面積242方呎計,呎價22,314元,呎價除了創屋苑新高外,料更貴絕當時新界東上車盤。原業主持貨五年升值約70%。

公屋方面,粉嶺華明邨信明樓高層戶,實用面積147方呎,早月以自由市場價265萬元售出,實用呎價約18,027元,呎價登上北區納米盤王。





(東方)淘大跌穿6球業主拒平賣轉租

買賣交投冰封,相反租賃市況則保持平穩。牛頭角淘大花園業主拒絕平賣單位,寧願改變策略,將持有的K座中層6室以每月1.45萬元租出,以實用面積390方呎計,呎租約37.2元。

利嘉閣鮑允中稱,該單位業主已購入新盤單位,故四月時叫價660萬元放售上址,惟買家出價未達心目中價錢,於上月暫緩放售,靜觀後市變化。不過,近日見同類一房戶叫價已跌穿「6球」,因而決定轉租。該盤本月買賣仍未開齋,但已錄至少3宗租務成交。

利奧坊‧曉岸呎租74元
事實上,市區細單位租盤承接力仍強,對租金有支持。香港置業胡耀才透露,大角咀利奧坊‧曉岸1座低層H室一房戶,實用面積約230方呎,放盤一日即獲外籍銀行家以1.72萬元承租,呎租約74.8元。該行張國峰亦表示,同區奧朗‧御?中層開放式單位,只放租兩日,獲租客以1.55萬元承租,以實用面積256方呎計,呎租約60.5元。

柏傲灣月內租賃錄十宗
至於部分入伙新盤,最近租務表現亦不俗。美聯鍾家豪指出,荃灣柏傲灣十月錄至少約10宗租賃成交,當中1A座中層實用面積421方呎單位,成交月租1.98萬元,呎租47元。該盤現時有約130個租盤,月租叫價由1.35萬元起,該單位為1B座中層單位,實用面積306方呎,意向呎租44元。





(蘋果)山頂地王收5標書

相隔8年,山頂再推地皮。山頂文輝道豪宅官地昨日截標,地政總署公佈,該地皮累收5份標書,其中由九龍倉、新世界、中國海外等6個發展商組成的財團中標呼聲最高。市場最高估值逾485億元,有望成為本港地王。
除了上述財團外,入標的發展商還包括表明獨資的嘉華及長實;還有恒地、新地亦有入標。嘉華香港地產發展及租務總監尹紫薇表示,因為看好豪宅市道,所以入標競投,又指「好少有咁大幅山頂地,景觀優美、環境好」。她續說,因應市場情況而出價,會建大單位為主。
上述地皮面積約18.94萬方呎,可建樓面面積約40.43萬方呎,料可發展為超級豪宅。市場預計,樓面地價估值最高達12萬元,估計地價約485億元。





(星島)弦海上樓書快開價

由莊士中國發展的屯門弦海,莊士中國投資董事總經理莊家彬(圖右,旁為陳慶光)表示,樓盤已獲批預售,昨日上載樓書,並公布樓盤的戶型伙數、實用面積等,提供多元化的戶型,將於短期內上載價單及開放示範單位予公眾參觀。

  屯門弦海已上載樓書,提供371伙,據樓書顯示,單位面積由162方呎起,最大954方呎,開放式至3房戶,另設特色戶,樓盤為單幢式設計,標準戶樓層採1層19伙設計,預期關鍵日期為2020年7月底。樓盤主打細單位,其中以開放式單位供應最多,佔整體總數約60%。市場指,項目最快月內發售。





(星島)二手屋苑預約睇樓跌5%

近日股票市場急劇波動,市場觀望氣氛進一步蔓延,造成本周預約睇樓量下跌約5%。

  市場人士指,施政報告著墨長遠土地供應,短期對樓市實際影響有限,惟受貿易戰持續發酵,及股市波動等因素影響,二手觀望氣氛濃厚,儘管多區陸續出現減價放售,買賣雙方呈拉鋸狀態,隨?發展商積極推盤,預期短期二手持續受壓。





(星島)「大嶼」增填海700公頃 可提升人均休憩空間

《施政報告》提出「明日大嶼」計畫,填海一千七百公頃建造多個人工島。發展局局長黃偉綸昨日表示,過去進行規劃研究時,尚未觸及改善人均面積,以及樓宇及人口老化等問題,但經最新評估,單是降低市區密度和提升人均休憩空間分別需要三百和四百公頃土地,故有必要在中部水域額外填海七百公頃。他承認,透過填海所得到的土地是「遠水」,但所提出的時間表進取,希望盡量將「遠水」拉近,並強調工程涉及十五至二十年,即使平均每年需要動用數百億元,政府都有能力應付。

  發展局局長黃偉綸昨日在《施政報告》政策範疇記者會表示,各項短中長期土地供應措施,可提供超過六十一萬個單位;其中,特首林鄭月娥最新提出的「明日大嶼」計畫,於生態敏感度相對較低的中部水域填海,黃說以交椅洲附近興建一千公頃人工島的第一期計畫比較確切,期望二○二五年展開填海工作,預料明年第一、二季向立法會爭取第一期工程的前期撥款,屆時會盡量吸納土地供應小組在今年年底提出的建議。

  問到何時決定將填海範圍增至一千七百公頃,林鄭月娥昨日再指,沒有受政治因素影響,自己也沒有參與其中,是由相關政府工程人員多年研究的結果。

  黃偉綸則透露,政府六月起制定《施政報告》時,當時特首正構思以大嶼山為遠景,規劃署等部門同事檢視相關技術問題後,確定填海一千七百公頃是可行,最後由特首「拍板」。

  黃偉綸指,政府向土地供應專責小組提供資料,建議東大嶼都會填海一千公頃,是基於「香港2030+」規劃研究,但當時尚未觸及改善人均面積,以及人口和樓宇老化等問題。他特別提到,油尖旺及深水埗地區現時每平方公里居住五萬人,倘若希望減至四萬人,變成相當於沙田的居住密度,便需要安置十五萬人口、逾三百公頃的土地;倘若社會希望人均休憩空間由現時的兩平方米,增加至二點五平方米,則需要增加四百公頃土地,故有必要額外填海,始能盛載社會所需的設施和公共空間。

  對於「明日大嶼」計畫的造價,他說目前填海每平方呎成本是一千三百至一千五百元,以交椅洲第一階段填海一千公頃計算,單是填海開支便需要一千多億元,由於需要另外鋪設基建及走線等,有待研究再得出估算。他強調,該項計畫是長期建設,假設總工程成本約五、六千億元,攤分十年計,每年工程費用大約五百至六百億元,相比現時政府每年工務工程支出約一千億元,預料政府有能力作合理付出。

  今日展開退休前休假的發展局常任秘書長(工務)韓志強坦言,雖然填海成本可以計算出來,但基建成本須視乎實際工程及設計,現階段太早談論,也沒有足夠相關資料計算,如現時提出一個沒有基礎的數字,是不負責任。他又直言,坊間有指成本高達一萬億元,是「無科學根據」。

  商務及經濟發展局長邱騰華昨日在出席一個電台節目時承認,政府若花四、五千億填海造地,可能減少儲備,令港元可能受狙擊,但強調本港支持港元的儲備量是全球最穩固之一,銀行體系亦足夠穩健應對金融衝擊。他又表示,基建投資金額雖然龐大,但政府需要有決心投資未來,造地建屋解決社會問題。





(星島)郭基煇︰有興趣參與土地共享計畫

《施政報告》提出「土地共享先導計畫」,以公私營合作釋放新界農地建屋,並建議由土地及建設諮詢委員會,負責考慮發展商提交的方案。黃偉綸昨日強調,日後若有個別申請,與土建會任何成員有利益衝突,有關人士必須申報,不可能參與決策。

  新鴻基地產執行董事郭基煇昨出席活動後指,集團正研究新一份《施政報告》提出的「土地共享先導計畫」,若計畫可為市民及集團帶來雙贏局面,亦可解決本港現時房屋短缺的問題,集團將有興趣參與,並正研究當中計畫的細節。

  被問到公私營合作發展的土地,有不少於六至七成須用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋,會否減少發展商參與計畫的意欲,郭基煇直言「魔鬼在細節裏面」,但他又提到,現時有不少新界農地的地積比率過分偏低,十分浪費,急切需要增加地積比率,以解決土地不足的問題。

  民主黨立法會議員胡志偉昨日表示,「土地共享先導計畫」之下,發展私人農地的申請,將交由土地及建設諮詢委員會考慮,但委員會有不少成員和發展商有關,令土地發展的主導權仍然在於發展商,將令人懷疑有利益輸送。他認為,政府應該引用《收回土地條例》,收回發展商的農地發展房屋。

  不過,黃偉綸在記者會反駁,土建會成員除了來自業界,亦有很多專家,包括社工、學者、社企營運者,由對行業有相當認識的人擔任土建會成員,是合適安排。他強調,當先導計畫有個別申請與土建會任何成員有利益衝突時,有關人士必須申報,不可能參與決策。被問到申報機制是否足以杜絕利益輸送,他稱距離發展局向特首提交先導計畫尚有一段時間,局方會聆聽不同界別意見,研究改善。


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