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今日新聞摘要 10.10.18

公關部

2018-10-10


(東方)二手樓劈價買家話事

香港二手樓交投量跌至近十三年新低,業主要賣樓惟有劈價,樓市已轉變為買家主導。鰂魚涌太古城一個三房單位,兩日再累減逾百萬元,呎價失守兩萬元;亦有租樓多年的買家成功購入上水新都廣場,在簽約時灑淚。

向來是藍籌屋苑樓價指標的太古城,減價個案趨增。中原趙鴻運表示,該屋苑翠榕閣極高層E室,實用面積922方呎,早於五月中以高達2,330萬元放售,直至上月底已調整至1,860萬元,見有實客誠意洽購,最終以1,758萬元沽貨,呎價約19,067元。他指,同座同室單位八月底售價達1,850萬元,即一個多月跌價約100萬元。

二手市場減價後,成交開始回升,上述屋苑本月已經錄得3宗買賣,超過上月全月水平。該行張光耀亦表示,海天閣一個實用面積759方呎高層戶,於本月初才放售,即劈價210萬元,剛售1,590萬元,實用呎價約20,949元。
同時,有業主趁勢放貨,由已故歌手張國榮好友唐鶴德持有的太古城恒星閣低層戶,市傳現以1,550萬元放售。

悅湖山莊減至585萬易手
事實上,早年沽貨業主亦在跌市中重新上車。美聯彭曉君透露,上水新都廣場3座中低層戶,實用面積467方呎,最初開價660萬元,在樓市趨靜下,已減價至630萬元。其後一對來自九龍區的中年夫婦租客,與業主議價後,成功以590萬元購入單位,呎價約12,634元。

該買家曾經歷逾10厘高息供樓時代,在落車後租用舊樓居住,心想為免再幫他人供樓,儲蓄多年夠兩成首期後,終於再入市。

此外,現時樓市由買家話事,可以用更多時間鋤價。祥益黃慶德表示,屯門居屋悅湖山莊11座高層B室,八月份於已補價自由市場放盤,叫價700萬元,直至九月中已累減至610萬元,才獲買家還價洽購。但買賣雙方傾足三個星期,業主肯再減價25萬元,以585萬元售出單位,呎價約9,882元,低市價約2.5%。

就算退休人士都可以入市換樓。中原曾顯業表示,該買家原居於青衣,鍾情東涌環境打算換樓,睇樓已兩個月,但樓價企穩700萬元以上,但近期陸續有業主擴闊議價空間求售。

50大屋苑上月成交縮半
他指出,區內藍天海岸2座中層F室,實用面積485方呎,本月初740萬元放盤,原業主對後市不敢樂觀,在施政報告公布前願減價41萬元,以699萬元沽出單位,呎價14,412元。

市場更有豪宅蝕住出貨。利嘉閣高偉鴻表示,大坑名門3座高層A室,為實用面積1,752方呎的五房單位,有用家洽購約半個月時間,最終成功以4,600萬元購入,較三個月前開價低600萬元,實用呎價約26,256元。原業主在二○○七年以約4,862.6萬元入市。

近月二手樓交投罕見淡靜,據利嘉閣報告,上月全港50個指標屋苑只錄約141宗成交,按月大跌約52%,同期加權平均呎價亦跌約1.4%,連跌兩個月。

投資者估明年更多平盤
對於現時是否入市良機。早於今年初已預期十月樓價開始下挫的資深投資者吳龍飛認為,本月為樓市小轉勢,除非中美貿易戰緩和,否則未來供應增加下,樓價將繼續下跌,今年跌幅料5至10%。他強調,用家不用心急入市,估計明年市場有更多平盤。

不過,紀惠集團行政總裁湯文亮則指出,用家可以在現時入市,但一定要鋤價,因為現時賣樓的業主都是有迫切需要沽貨。




(東方)業主欲抗加息 專家教轉按

香港銀行上調最優惠利率(P)後,將以郵寄或電郵,通知業主加息對按揭每月供款影響。按揭代理指,若銀行加P程度較高,令實際按息高於市場,可向銀行商討調整或轉按。

香港加息意味?大部分供樓客的每月供款都會隨之增加。中原按揭經紀董事總經理王美鳳提醒,銀行將通知客戶上調息率幅度及加息原因等,供市民作參考。

貨比三家 留意罰息期
各大銀行上調P的幅度介乎零點一二五厘至零點二五厘,市場出現三個P的局面,分別為五點一二五厘、五點三七五厘及五點五厘,市民應注意採用的銀行,其P屬哪水平。

華僑永亨及富邦香港的加息零點二五厘,新最優惠利率為五點五厘,高於同業,意味在該行?做按息為P減三厘的業主,最新實際按息亦會隨之較高。業主可比較其他銀行的按息,考慮是否轉按。

王美鳳建議,若供樓客度過「罰息期」,即借款人於提取貸款的指定期內提早償還全部或部分貸款時,需向銀行繳付之罰款,這類供樓客可向所屬銀行「議價」,銀行或考慮到供款息高於市場,而就個別客戶作調整。




(東方)兩盤650伙周內搶客

二手樓市交投回軟,但一手樓市場氣氛依然熾熱。本周內將有兩個新盤推售共逾650個單位,當中原先暫定星期日發售的九龍建業旗下油塘海傲灣,加快於本周五展開首輪銷售,除推售130伙價單單位,亦以招標形式發售32伙。

該集團市務及銷售部總經理楊聰永透露,該盤暫已收近500張入票,對反應表示滿意,銷售當日下午二時截票,之後晚上以即場抽籤形式決定揀樓次序,大手時段買家最少可購兩伙,認購單位數量不設上限,但每組買家最多可購買1伙開放式戶及1伙兩房戶。

LP6沽千四戶 套百億
海傲灣首張價單提供開放式至兩房戶,折實平均呎價19,913元,入場單位為面積201方呎的開放式戶,折實售價393.5萬元起。他又表示,首日銷售亦標售海景標準戶,包括一房及兩房戶,不設指引價,截標日期為十一月底。
此外,經絡按揭轉介劉圓圓表示,透過美聯購入該盤單位,可獲該公司提供特高成數按揭計劃,最高為樓價九成。

大型住宅項目亦作新一輪銷售。南豐發展高級經理(市務及銷售)陳彥群指出,將軍澳日出康城LP6將於周六發售491伙,當日不設大手組別,每名買家可認購1至3伙,該盤將於周四晚截止接受認購登記。據悉,現時已累積收票約850張。

該批單位包括4號價單內提供的242伙,以及上一輪銷售餘下的未售出單位。整批單位中,一房及兩房戶分佔145伙及210伙,三房戶佔121伙,至於四房戶則有15伙。當中售價最低為5座3樓G室一房戶,實用面積305方呎,折實售價446.3萬元。

該公司董事及地產總經理麥一擎補充,項目累售1,433伙,套現逾100億元。至於餘下400多伙未公布價單單位,需待修改圖則後才推出。

朗城?獲批預售樓花
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,為LP6買家提供全期低至最優惠利率(5.375厘)減3厘計劃,買家可享2%現金回贈。

緊接推售的全新一手盤,集中在元朗兩大新盤。華懋集團積極部署開售的區內朗城?,已獲批出預售樓花同意書,料短期啟動推盤攻勢,最快月內登場。樓盤涉720伙,間隔一房至三房,當中超過一半為兩房戶,示範單位設於荃灣如心廣場。

至於恒基地產的區內尚悅‧嶺早前已獲准預售,料快將加入推售行列。項目涉504伙,實用面積由174至381方呎,單位間隔由開放式至兩房,當中佔逾一半為一房戶。




(東方)受累新盤同區屋苑平百萬出貨

將軍澳及油塘有新盤正面交鋒,對該主戰區一帶的二手市況構成衝擊。市場消息稱,藍田?景花園七座低層相連戶,市傳以一千八百萬元售出,較網上估價約一千九百零九萬元,大幅低逾百萬元。

嘉悅劈價百三萬易手
據了解,上述特色單位實用面積一千二百二十六方呎,成交呎價一萬四千六百八十二元。若與去年四月七座一個同類單位作價一千六百六十六萬元比較,一年半樓價僅升值百分之八,反映鐵路上蓋屋苑亦難敵跌市。

至於直接受新盤影響的將軍澳屋苑,更連錄減價個案。香港置業劉浩勤表示,近日區內出現至少五宗劈價成交,包括嘉悅二座低層F室,實用面積八百一十九方呎,六月叫價一千五百萬元,終勁減一百三十二萬元或約百分之八點八,獲買家以一千三百六十八萬元購入,呎價一萬六千七百零三元。

據了解,其餘減價成交分布於新都城二期、峻瀅及天晉IIIB等,售價介乎六百六十五萬至八百六十五萬元,較開價減幅由百分之三點八至七點四。

都會駅呎價不足萬八
美聯林志堅亦指出,該區都會駅一座高層A室,實用面積四百九十二方呎,四月以九百一十萬元放盤,八月時一度加價至九百三十五萬元,意向呎價逾一點九萬元,當時業主表明不接受呎價低於一點八萬元的出價。但隨?同區新盤搶客,最終劈五十萬元,以八百八十五萬元售出,呎價一萬七千九百八十八元。




(蘋果)綠表居屋成交陷冰河期

樓市轉勢,二手交投淡靜,加上五二折新居屋及「白居二」夾擊,公、居屋陷冰河時期。房委會早前公佈,9月份全港只錄得38宗居屋第二市場(未補價居屋及公屋)成交,為2002年有紀錄以來新低,並較8月份錄得的77宗再少一半。

房委會數據顯示,屯門區連續3個月只錄1宗成交。祥益黃慶德指,屯門龍門居12座高層D室,實用592方呎,三房間隔,獲區內客以430萬元(居二市場價)購入,呎價7,264元。同類單位1座中層B室,6月高位時以505萬元售出,呎價8,530元,3個月大跌近15%。黃指,屯門區睇樓客減少兩至三成,叫價普遍調低5%至7%。

天水圍9月錄5宗居二成交,但成交價進一步下跌。祥益黃肇雯指,天水圍天富苑D座低層1室,實用650方呎,三房套房間隔,原開價375萬元(居二市場價),累減17萬元,首置客以358萬元承接,減幅4.5%,呎價5,508元。對比4月時同類低層戶以425萬元沽,呎價6,537元,大跌近16%。

興田邨居二叫298萬
本報直擊藍田公屋興田邨居二放盤,彩田樓低層8室,實用485方呎,兩房間隔,居二市場叫價298萬元,呎價6,144元。代理指,單位去年10月放盤居二叫價398萬元,呎價8,206元,年內仍未售出,近期調低至298萬元,累減100萬元,減幅高達25%。屬屋邨叫價第二低的放盤。

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指,市傳新施政報告將會公佈填海造地及調整公私營房屋比例。他支持填海造地,因為可大增土地,不過要留意填海對環境的影響。若調整公私營房屋比例,他指,由於私樓數量減少,相信樓價不會「跌得太勁」。他預料樓價今年內或會下調3至5%。




(星島)【施政報告前瞻】《施政報告》擴填海 推「明日大嶼」計畫

特首林鄭月娥今日發表任內第二份《施政報告》,將提出近二百五十項新措施,其中房屋、土地問題成為重中之重。據悉,政府將提出「明日大嶼」計畫,在東大嶼發展千多公頃的人工島,並配合跨海鐵路,填海規模比政府原先提出的一千公頃更大,以作為長遠土地供應來源。短期措施方面,《施政報告》將提出以公私營合作發展新界農地,提升農地地積比,額外地積比將主力發展公營房屋。多項民生、教育措施亦會出台,包括取消強積金對沖、中小學教師學位化等。

林鄭月娥昨日出席行政會議前表示,今年《施政報告》提出接近二百五十項新措施,範圍涵蓋土地房屋、醫療、福利、民生等。報告沿用去年的天藍色做封面,林鄭月娥在立法會不會逐字宣讀《施政報告》,只會簡短發表講話,重點介紹一些社會特別關心的措施,料能在一小時內完成,但今年報告的字數將比去年長百分之二十,即超過五萬字。

據悉,增加土地供應是整份《施政報告》的重點,最受關注的是政府提出「明日大嶼」計畫,建議在大嶼山東面填出人工島,並構思以大型跨海鐵路接駁港島配合,面積比政府於「2030+」提出發展東大嶼、填海造地約一千公頃更大,長遠可提供數十萬個住宅單位。

不過,遠水不能救近火,政府將多管齊下增加短期房屋供應,包括提出以公私營合作模式發展新界農地,提升農地地積比,而額外地積帶來的新增樓面面積,將主力發展公營房屋,例如居屋或首置上車盤。《施政報告》亦會調整公私營房屋「六四」比的比例,增加公營房屋供應。面對公屋輪候時間愈來愈長,《施政報告》同時交代增加過渡性房屋,包括改建單幢式工廈,讓正輪候公屋的合資格人士入住。

《施政報告》同時會在創新科技作出百億計的投資,鼓勵院校的科技研發;連同其他福利、醫療、教育等措施,預料投入的公帑有數百億。教育方面,其中一項重點措施是二一九年新學年起,落實中小學教師全面學位化,學校可以視乎校本情況,最遲二二至二二一學年實施。《施政報告》亦將落實中小學推行「一校一行政主任」,以處理校內採購、招標等行政職務,並擔任法團校董會秘書,學校可按編制開設常額的行政主任,或領取津貼外購相關服務,推算每年新增逾四億元的經常性開支。

林鄭月娥昨天表示,港府今年收到的市民意見書達一萬二千八百份,比往年多出數倍。她從這些意見裏,梳理出市民最關心的三大議題,第一,是房屋和土地供應,差不多佔了三分之一的意見書是關於香港的房屋及土地供應;接?是醫療,亦有百分之十七是關注香港醫療系統;第三就教育和福利,各佔百分之八在意見書裏反映這方面的意見。她希望今日發表的《施政報告》能夠有效回應社會的關注。




(星島)未來五年公營房屋 建屋量料斷崖式下跌

房委會更新未來五年的公營房屋落成數據,顯示在二二至二三年度建成的公屋及綠置居單位數量,進一步減少四百個單位,跌至只有一萬二千九百個;該年度落成的居屋單位,亦維持一千五百個的極低水平,合計僅達《長遠房屋策略》目標每年二萬八千單位的一半。而未來四年,每年皆不足二萬個單位,有房委會委員形容是斷崖式下跌,促請特首今天發表《施政報告》,必須交代如何增加公營土地供應,並增加過渡性房屋,以解燃眉之急。

面對公屋輪候時間不斷延長,二十七萬輪候市民,平均需輪候五點三年的困局,房委會更新公營房屋建設計畫,顯示未來五年情況將會更差。房委會指出,二二至二三年度的總公營房屋供應,將再減少四百個,跌至只有一萬四千四百個,其中公屋及綠置居單位只有一萬二千九百萬,較三個月前的估計,進一步減少四百個。而該年度仍然只有一千五百個居屋單位落成,仍處於極低水平,反映政府無法改善公營房屋供應。另一方面,六百個原定於二至二一年度落成的單位,將延後至二一至二二年度結完成。

未來五年度合計的公營房屋總落成量,亦只有九萬七千五百個單位。根據《長遠房屋策略》目標,本港每年應有二萬八千個公營房屋單位落成,其中包括二萬個公屋及八千個居屋單位,但除了本年度將有二萬五百個公屋及綠置居單位落成,而有望達標外,其餘四年都會全部落空。

事實上,自《長策》公布以來,公營房屋供應量一直未能達標。

身兼房委會委員的民建聯立會議員柯創盛指,是次公布的數字不但令人失望,「 簡直就係離譜, 僅僅到《長遠房屋策略》目標的一半。」他認為,新落成數字出現斷崖式下跌的原因,是早年作為公營房屋用地不足,故希望今天公布的《施政報告》,必須交代如何增加公營土地供應。而短期就應撥出更多私樓地,以及鐵路上蓋土地應急,同時柯亦建議增加過渡性房屋,以解燃眉之急。

另一亦身兼房委會委員的民主黨立會議會尹兆堅就認為,房委會在作出有關估計時,或為了增加供應數字而將未必趕及落成的單位亦算進數據內,但在更新時才發現單位實在不能趕及落成,唯有將單位數量減少。

他又表示,即使他認為應將公私營比例提升至七比三,但如土地供應未能滿足,與目標的落差恐怕會更大,故此最重要還是需要落實土地供應,否則即使將比例增至九比一,亦只是空談。




(星島)海傲灣「開細則」 力吸年輕用家客

由九建發展的油塘海傲灣,該公司市務及銷售部總經理楊聰永接受訪問時稱,項目位於市區,擁有維港海景,同時「開細則」,整批約九成可承做高成數按揭,同類市場供應較少,目標力吸年輕中產用家客群,並指不會急於推售,計畫保留部分單位日後以現樓發售。

近期有多個新盤先後應市,當中包括油塘海傲灣,楊聰永就認為,近年開細則的新盤,普遍均望市景為主,惟海傲灣坐擁海景,具同樣優勢的新盤,市場供應罕有,因此對項目銷情有信心。

楊聰永表示,該盤入票人士當中,逾40%來自包括觀塘及啟德在內的九龍東區份,港島東區佔逾20%,其餘來自其他地區。他指,發展商並不急於推售項目,料將「分階段慢慢賣」,料長遠該盤具5%至10%加價空間。

他指,項目落成後,將有助反映樓盤的臨海優勢,因此料將保留部分優質單位於現樓時才開售,造價亦有提升空間。對於保留單位的數量,暫時未有定案。

因應地契要求,該盤除了提供61個車位,基座亦有237個公眾車位,楊聰永稱,有關條例需增加發展商建築成本,惟卻可增加樓盤優勢,日後合計將可有約300個車位落成,減少用家對車位的壓力。

楊聰永稱,由於項目具車位優勢,因此發展商在起初為項目定位時,已確定把項目定位為主打中產客群,事業有成,平日埋頭苦幹工作,惟周末或夜晚放工後懂得享受人生,因此一般以私家車代步。

另外,楊聰永指,發展商亦睇準現時開細則的新盤,普遍位於市區但沒有海景景觀,至於個別可擁有海景的細單位,樓價可高達逾3萬至7萬,因此,發展商特以在開則及定價上配合,首批折實平均呎價1.99萬應市。
他指,就現時售價,首批約八成低於600萬,當中低於400萬約10伙,整批單位約九成可承做高成數按揭。楊氏認為,首批售價低,市面上不少銀行已可承做高成數按揭,加上近期有不少大型新盤亦未有提供,銷情仍然理想,故是次亦未有提供相關高成數按揭。

楊聰永稱,項目最大的優勢,在於為臨海盤,但因應項目位於維港沿岸,加上另一面有魔鬼山遮擋,因此當颱風吹襲時可減少強風帶來的影響。

楊聰永稱,油塘一帶現時正不斷發展,由以往的工業邨,轉型為中產住宅社群,升值空間比其他地區高,看好區內發展。他續指,要了解後市,可由政府的政策入手,以啟德區為例,屬政府近年積極把造的發展區,樓價由最初呎價1萬多,升至近年部分單位呎價逾3萬,升幅較大市為高;將軍澳亦有同樣情況,由最初呎價不足1萬,升至近年呎價1萬多才能入市。



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