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今日新聞摘要 14.09.18

公關部

2018-09-14


(東方)調查:僅55%市民滿意房策

樓價高企,市民置業無望,政府六月底時宣布六項房屋新政策,包括居屋售價與市價脫鈎及今年底推出首個首置上車盤等。不過,一項調查發現,僅五成半受訪市民滿意政府過去一年的房屋政策;對於房策六招,亦只有五成七受訪市民表示支持,八成市民更擔心居屋售價脫鈎後,會導致更多人申請,降低中籤率。

提7建議 重燃置業希望
民建聯在七月十七至二十四日進行了一份電話問卷調查,訪問六百七十一名市民的意見。近六成市民接受政府在自己所住的社區興建「過渡性房屋」,但亦有四成八市民擔心會加重社區及交通的承載力。雖然近七成市民認為「首置盤」可以協助置業,但亦有兩成六認為「幫唔到」,原因是他們認為「首置盤」售價可能太高。

政黨提出七項建議,壓抑樓價及重燃市民置業的希望,包括轉撥更多私樓「熟地」興建公營房屋,填補公屋土地的缺口;整理政府閒置土地的資源,增加過渡性房屋;透過豁免業主補地價,釋放空置的居屋;制訂住宅限購政策,保障港人優先置業;並透過寬免稅務、保費及按揭限制,協助有供款能力的用家置業;研究設立居屋輪候冊及為「白居二」單位提供按揭擔保。




(東方)銀行憂打風 留資金拆息升

大型新股招股期間,適逢超強颱風「山竹」逼近香港,銀行提早部署資金,刺激周四港元拆息全線上揚,當中隔夜息按日漲0.9厘,創六月底來最大漲幅。

不過,財資市場人士認為,這屬於短暫流動性緊張,料相關因素消除之後,隔夜息將會重返一厘以下水平。

財資市場公會資料顯示,周四港元隔夜拆息報1.83厘,連續第四日上漲,累漲1.17厘。至於拆息按揭(H按)最常採用的一個月期港元拆息定價,昨日漲四點子至1.67厘。

市場預期,美國本月底加息機會高,屆時港元拆息跟隨抽高,一個月期拆息將漲至兩厘水平。港元匯價於昨日亞洲時段收報7.8488。

上海商業銀行研究部主管林俊泓表示,新股接受認購凍結資金,抽緊市場流動性,加上颱風「山竹」逼近香港,個別銀行為免期間出現「水緊」情況,提早於同業間進行拆借及資金部署,進一步扯高港元拆息。

富邦2.3厘息吸定存
多家銀行乘勢推出港元定期存款優惠去吸納存款,中小型銀行更積極。南洋商業銀行三個月期港元新資金定存年息為兩厘;富邦銀行新客戶?做三個月期存款,年利率為2.3厘,入場門檻為五萬元新資金。




(東方)撻訂潮燒到細價樓

樓市氣氛轉差,住宅撻訂潮由中價樓,蔓延至上車細價樓。屯門利寶大廈一個低層單位,實用面積269方呎,本月初以395萬元售出,但買家近日取消交易,訂金連佣金料損失近10萬元,業主以原價重新放售單位,並料有議價空間

利寶大廈坐落於青河坊,與麗寶大廈萬寶大廈,被稱為「置樂三寶」,三幢大廈主要提供面積約200餘方呎的細單位,早前最高成交價曾達410萬元。

中原李梅芬表示,隨?整體樓市轉靜,區內交投同時減少,業主劈價幅度更大,令上述平價盤重現。利寶大廈一個高層戶,實用面積234方呎,減價15萬元,現叫價僅約375萬元,呎價約16,026元。

翠林邨半年跌價20%
自今年八月起,市場開始出現撻訂個案,都集中在破頂價成交的中價物業。例如將軍澳都會駅6座高層兩房戶,八月初以同類新高價943萬元售出,呎價達約18,748元,但同月中已被買家撻訂,隨後以970萬元再放售,至近期已再減價20萬元。

另方面,近期細價資助房屋,亦頻現細單位跌價及減價沽貨個案。市場消息稱,同區公屋翠林邨3座高層單位,實用面積490方呎,剛於未補價第二市場售260萬元,呎價5,306元。與同面積中層戶二月成交價330萬元相比,期內樓價跌逾20%。

世紀21奇豐黎健?亦稱,馬鞍山居屋錦豐苑E座低層15室,減價22萬元,在第二市場售398萬元,以實用面積436方呎計,呎價9,128元。據了解,是次為四月後,屋苑樓價再度跌穿四球關口。

樓市轉弱有迹可尋。利嘉閣研究部指出,八月份全港50個指標二手屋苑的加權平均實用呎價15,259元,按月回落0.3%,為自一六年四月連升28個月後,首錄下跌。該行預料九月樓價維持偏軟,料按月再回落0.5至0.8%。而英國牛津經濟研究院報告亦表示,香港是全球四個風險最高的房地產市場。

明年上半年或瀉15%
市場人士普遍睇淡市況。私募房產基金基匯資本,其總裁兼執行合夥人吳繼泰料,香港樓價可能在明年上半年最多跌15%,主因是加息及「北水」流入消退。

而戴德梁行料,今年樓價只會平穩發展,或有機會見頂,若不明朗因素持續,明年住宅價格或出現多達10%的調整。該行六月曾預計全年樓價有兩成升幅,現時調整至只升一成半。




(東方)新界大屋苑十年貴4倍

香港樓價在○八年金融海嘯爆發後,僅曾短暫下跌,其後從低位反彈,雖然政府連番出辣招,但無阻樓價升上巔峰,至今差不多升足十年。期內二手樓價指數升逾2.3倍,新界大型屋苑嘉湖山莊呎價升幅更達4.1倍。

當年環球股市動盪,拖累樓市,投資者紛紛劈價,反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數,當年十二月曾一度跌至56.71點,之後火速重拾升軌,現最新已升至188.44點。

嘉湖呎價$2193變萬一
若以屋苑劃分,樓價較低的屋苑升幅跑贏大市,其中天水圍嘉湖山莊○八年底平均實用呎價僅報約2,193元,經十年升浪後,今年八月報約11,107元。

同期沙田第一城平均實用呎價升約3.4倍至18,173元,而鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨等中價藍籌,則升約2.5倍及2.2倍。
金融海嘯後,樓市重拾升軌,各地資金湧入,樓市掀起炒風,不少細價樓更在一個月內連「摸幾轉」。祥益謝利官稱,嘉湖山莊同一個單位,一個月隨時可以在市場放盤兩至三次,當時屋苑放盤量多達1,000個,而實用面積約440方呎兩房單位,樓價約180萬元。

他亦稱,直至政府出招後,市場沒有炒家貨源,該屋苑放盤不繼萎縮,跌至現時僅餘200個,雖然一○年底兩房戶樓價曾跌到150萬至160萬元,但自用需求推動,用家出價更進取,加上放盤沒選擇,今年同類樓價升至586萬元歷史高位。

短期料見頂 有望回調
不過,理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,香港樓價會在短期內、甚至已經見頂,未來兩年樓市氣氛將「掉番轉」。

他又指,美國加息周期開始,並將持續數年,加上中美貿易戰未解決,影響環球經濟,香港樓市跌勢將展開,並會由一手市開始。




(蘋果)天璽呎租逾$110

高鐵通車前夕,毗鄰九龍站物業租金屢創新高。消息指天璽天鑽璽高層A室,實用1,443方呎,向海四房間隔,原叫租20萬元,獲租客議價後,剛成功減價兩成以16萬元全包租出,但呎租仍驚見111元,除了有機會是九龍站住宅呎租首次升破100元,亦料貴絕九龍。租客從事金融業。

業主2015年向新地以1.03064億元一手買入單位,以今次成交價計算,未計每月管理費近8,000元,租金回報率僅1.9厘。據知,該業主為九龍站大業主之一,區內手持最少8個豪宅物業,市值逾5億元。

美聯林志堅稱,將軍澳海翩?首錄三房租務,5座中層H室,實用773方呎,月租2.78萬元,呎租近36元。業主2016年以975.5萬元買入單位,租金回報率3.4厘。

二手買賣持續淡靜,以劈價為主。將軍澳公屋翠林邨雅林閣高層20室,實用490方呎,現為三房間隔,剛以綠表價260萬元成交,呎價5,306元。對上成交為欣林樓中層12室,2月未補價以330萬元沽出,面積相同,呎價6,735元,是次雅林閣成交7個月後賣平70萬元或21%。




(星島)油塘地首三標「爭崩頭」 首標每呎較次標高32元

政府首個公開全數標價的住宅地皮,為油塘高超道住宅地,上月公布由內房保利以約33億投得,每方呎地價9257元,餘下發展商出價亦於昨日公布,出價介乎32.88多億至11.8億,呎價約9225至3310元,當中首三標可謂「爭崩頭」,以次標為例,每方呎僅低中標呎價32元,反映多家財團出價甚為激烈。同時,亦有個別財團抱「執雞」心態出價。

上月中資財團保利置業力壓其餘9家財團,以33億投得的九龍油塘高超道地皮,每方呎地價約9257元。地政總署昨日以不具名方式公開其餘9份標書的出價,介乎32.88多億至11.8億,相當於每方呎地價約9225至3310元。

首3標競爭激烈,當中第2標的出價高達32.88多億,每方呎地價9225元;若以中標呎價9257元計算,價錢較第2標僅高出32元,僅輕微贏0.3%;另外,頭標與第3標出價亦相當接近,第3標的出價約32.82億,呎價約9206元。可見中標價亦只高出約0.5%。

另外,今幅地皮繼續有財團以低價競投,以求「執雞價」奪標,有個別財團出價僅11.8億,即每方呎地價3310元,出價僅為入標價的36%。

項目佔地約3.86萬方呎,指定作非工業(不包括倉庫、酒店及加油站)用途,總樓面約35.6萬方呎。按賣地章程,中標發展商須負責一幅佔地40萬方呎斜坡的保養維修,面積為整個地皮的10倍。

天俊測量師行執行董事張楚然表示,有多家財團以相當接近的價錢入標,反映該標價貼近市場價。對於地皮未有以超高價批出,他估計,由於中標財團須處理斜坡問題,而且高層單位需要盡量避免墳景,限制項目開則設計,因此財團未有以高價競投。

張楚然指,在項目截標時,雖受到中美貿易戰等因素影響,但當時的市況仍較現時理想,因此相信若地皮於現時才截標,標價將會更低。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,一般住宅地的出價會比較接近,非住宅地及超豪地皮及「蚊型地皮」的出價可能有比較大的分野。他指,香港是自由市場,發展商一直是各自計數,每家公司都會考慮不同因素如融資成本及發展限制等去出價。香港每幅地皮都有其獨特性。

林浩文表示,公布中標數據可增加市場透明度,亦可減少公眾疑慮及提升政府形象,對發展商而言,長遠來看可參考相關數據,有助日後出價




(星島)PARK YOHO下周開售

新地旗下元朗PARK YOHO Napoli,預計周六(15日)起收票、最快下周末開售。

新地代理總經理陳漢麟表示,將考慮以招標形式推售項目特色戶或將與新價單接連推出,並會符合每次推售不少於20%單位的規定,相信售價及呎價有機會再創新高。他續指,項目將維持撥出100伙作出租的計畫,但強調長遠仍會作銷售。另項目截止昨午,料已錄逾3000參觀人數,而整個PARK YOHO系列至今累售約2000伙,成績理想。

至於同系南昌站匯璽II,陳氏指,項目周日發售33伙,惟若當日懸掛8號風球,將盡快通知,再訂合適時間發售。


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