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今日新聞摘要 04.09.18

公關部

2018-09-04


(東方)百幾萬公屋 上月重現

政府公布新居屋以五二折推出後,公屋及居屋未補價第二市場交投萎縮,做價亦失守。八月份該市場初步重現至少5宗樓價低於200萬元買賣,深水埗公屋李鄭屋邨低層戶成交價僅約130萬元,為一六年四月後新低,以實用面積231方呎計,呎價約5,628元。

市場連錄跌價買賣,但資深財經專家林一鳴認為,該類成交做價仍不算低,如上述李鄭屋邨單位面積細,加上屋苑樓齡極高,所以一點都不便宜。

另一市區熱門公屋黃大仙東頭邨,期內有一個中層單位,實用面積439方呎,於同類市場以180萬元售出,呎價僅約4,100元,亦為屋苑一六年四月後呎價新低。

富誠地產潘祖兒指出,上述同類單位市價一般可達280萬至290萬元,料是次做價低出近40%,而近日雖然市場交投淡靜,但未見有業主減價至低於200萬元以下放盤。據了解,對上一宗同面積低層戶成交,已追溯至去年五月,當時成交價亦達257萬元。

屯門山景邨嗌120萬
根據房委會資料,七月份未聞任何低於200萬元成交,六月份135宗個案中,則佔4宗,但全屬新界屋苑。而上月公、居屋第二市場暫錄51宗買賣,按月同期少10宗,創一五年十二月後同期新低。

個別二手業主減價後,平價盤源湧現。祥益透露,屯門公屋山景邨實用面積296方呎單位,於第二市場叫價低至僅約120萬元,呎價約4,054元。該行資料指,該區叫價400萬元或以下私樓及已補價自由市場放盤,最新共64個,較上月初多8個,反映整體放盤亦增加。

天盛苑減22萬獲承接
居屋亦有單位劈價後獲承接,中原馬斯力稱,天水圍天盛苑E座中高層3室,降價22萬元,即獲公屋租戶以518萬元未補價購入,實用面積650方呎,呎價7,969元。而早前粉嶺昌盛苑一個C座低層套三房單位,實用面積約650方呎,曾叫價500萬元放盤,短短四個月內,即降價85萬元或17%,僅以415萬元獲綠表客承接,呎價約6,385元。





(東方)代理人數連續六個月新高

樓市氣氛熾熱,地產代理人數再創新高,據最新數字顯示,截至八月底持牌代理錄39,591人,按月再多14人,並連續六個月破頂。

平均5.9人爭一張單
中原指出,上月整體物業買賣登記錄約6,673宗,按月挫21.2%,而成交金額則約558.7億元,亦減少約43.8%,兩數字同是五個月低位。若以登記宗數計,即平均5.9名代理促成一張單,比對七月份平均4.7人,競爭轉趨激烈。

地產代理監管局亦公布,上月代理分行數目有7,048間,較七月再增42間,創紀錄高位。

喜雅呎價撲萬九破頂
市場交投減少,但高價成交持續。中原雷澤麟稱,房協發展的港人港樓項目喜雅,一個1座高層F室,實用面積622方呎,原業主有換樓需求,以1,200萬元放盤,微減至1,180萬元售出,呎價約18,971元為屋苑新高。原業主二○一二年以675.2萬元一手購入,帳面賺逾500萬元。





(蘋果)東頭邨離奇賣平40% 綠表售180萬 呎價低見$4,100

政府五二折平賣居屋,瞬即打殘居二市場(未補地價居屋及公屋)。房委會公佈,上月全港只錄得51宗居二市場成交,按月再少近一半,並創下自1998年8月錄得47宗以來的廿年新低。黃大仙東頭(二)邨一個逾400呎單位僅售180萬元,呎價4,100元,竟回到兩年前水平,離奇賣平四成;同時長沙灣李鄭屋邨亦跌至130萬元。

市區未補價公屋連環跌穿200萬元,並出現400呎單位平過200呎單位。房委會成交紀錄顯示,東頭(二)邨一個實用面積439方呎中層單位,上月以未補價售出,成交價180萬元,呎價僅4,100元,料低市價四成,呎價屬屋苑逾兩年新低,並較屋苑對上一宗成交呎價低近五成,連區內代理也形容「平到難以置信」。市傳東頭(二)邨曾有一個相同面積放盤,叫價220萬元,未知是否屬同一單位。

李鄭屋邨僅售130萬
東頭(二)邨今年共錄得8宗居二成交,成交價180萬至408萬元,呎價4,100元至7,880元。對上一宗成交為一個實用241方呎中層戶,今年5月以190萬元售出,呎價7,884元。相隔3個月後,四百呎單位竟較二百呎平多10萬元,呎價低48%,亦較凶宅平兩成。消息指,同屋苑貴東樓一個曾發生墮樓事故的凶宅戶,實用407方呎,上月未補價以210萬元成交,呎價5,160元。東頭(二)邨為目前九龍最貴公屋王,自由市場造價高達600萬元。
長沙灣公屋王李鄭屋邨,綠表價亦大插水。資料顯示,一伙低層戶,實用231方呎,綠表成交價僅130萬元,為2016年4月錄得100萬元後逾兩年新低,呎價低見5,628元。李鄭屋邨是目前全港呎價最貴未補價公屋,一伙實用375方呎單位,去年11月以338萬元沽出,呎價高達9,013元,最新造價較高位大幅回落38%。
耀安邨龍欣苑高價沽
樓市陰晴不定,馬鞍山耀安邨剛誕下新界公屋王。成交紀錄顯示,耀安邨一個實用面積407方呎,未補價以322萬元沽出,呎價7,912元破盡新界最貴未補價公屋紀錄。另赤柱居屋龍欣苑亦創新高,一個低層戶,實用面積530方呎,以446萬元成交,呎價8,415元創屋苑綠表新高。
業界表示,近年未補價公屋升勢瘋狂,由於公屋業主買入價極便宜,平則10萬元內,貴則數十萬元,轉手賺幾倍,即使樓市回氣,等錢使的公屋業主亦不介意大幅劈價賣樓,導致公屋市場較容易出現大上大落情況。如東頭邨一個放盤,業主買入價僅23萬元,原叫價350萬元放盤,即使減價一半至180萬元賣出,仍大賺百萬元。
新一批白居二中籤者最快下月以免補地價的形式購買二手公屋及居屋,部份累積購買力釋放,居二市場交投料回升。





(蘋果)市民購工廈劏房墮騙局 涉資千萬

不少工廈被劏成劏房出售,有市民疑被地產經紀訛騙銀行可為單位做按揭,支付59萬定金和首期後,到律師樓簽署臨時買賣合約後才發現無法按揭,經紀便游說準買家借高利貸,按契高達12厘,令事主陷入兩難,交易過程中又疑隱瞞違規建築。有議員指,至今已接獲4宗同類型求助,當中3宗位於同一座工廈的同一層,涉資逾千萬元,質疑涉及詐騙,或報警求助。
經紀游說借高利貸
有地產經紀今年2月向市民楊先生(化名)推銷荃灣一個工廈的小型單位,指是「工作與生活新派自主空間」,又稱以銀行可做40%按揭,餘款由利率3厘的財務公司按揭,只需月供1萬元。楊不虞有詐,遂購入一個256萬元的292呎單位。
楊隨後支付共59萬元定金及首期,及到律師樓簽署買賣合約。惟他後來發現多間銀行都未能承造按揭,經紀就游說他到一家財務公司做按揭,但年息高達12厘,「一係借,一係撻定,搞到我好困擾,59萬係我全部身家」。
協助楊的民主黨立法會議員鄺俊宇指出,涉事樓層單位被劏成36個小型「單位」,並以24小時自主空間作招徠,標榜安全、合法等。但翻查資料發現,該單位在6月已收到屋宇署清拆令,包括清拆違規的間隔牆、加厚地台不合圖則等,質疑經紀疑一直隱瞞有關改建是違例以求促成成交。
記者昨到涉事單位視察,單位裝潢新穎,兩旁的玻璃門設有密碼鎖。有在該處購入一個300呎小型單位的陳小姐說,7月收樓時已收到屋宇署的「滿意紙」,不擔心單位被釘契。涉事單位大業主是一間私人公司,《蘋果》昨到該公司報稱的辦公室地址查詢,應門職員否認是涉事公司。
地產代理監管局指,今年1至8月,共收到4宗未能就工廈分間單位承造按揭投訴,為確保調查公正,該局亦不宜評論個別個案。但地產代理應提醒客戶,未經建築事務監督批准,變更單位的許可用途的風險和後果。





(星島)謝偉銓:提高新界地皮地積比 短期釋出土地供應

就增加土地供應,立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓接受訪問時表示,可研究增加短期供應方案,善用現有土地資源,包括增加新界區地皮地積比率以及採公私營合作發展,並按每幅地皮條件定下公營及私樓比率,相較十年八載才完成的填海造地,可更快釋出供應。

  謝偉銓稱,相比填海需時8年、10年才可完成造地,但要建好物業供人入住,可能需要多2至3年的時間,故此除製造熟地外,現有土地假如好好利用,亦能增加供應,其中可考慮增加新界土地的密度,目前新界地區的交通及道路網,已較早年大幅提升,但只有部分市鎮地區的土地,例如元朗市中心一帶,地積比可達5至6倍,但一旦稍離開市鎮地帶,部分地皮的地積比卻降到0.4倍。

  故此,認為可以把該些土地的地積比增加,令興建單位數量就可直接增加,例如一幅0.4倍的土地,可以增加至2.4倍,即增加約5倍。

  此外,新界區有不少閒置農地可供利用,認為可採公私營合作形式發展,雖然公私營合作,容易引起外界對官商勾結的顧慮,但可以設置委會員監督項目發展,而委員會內的人員,無論專家或學者,均要在陽光底下作出申報,增加透明度。

  而公私營單位比例,要按土地的實際情況再作劃分,不用硬性規劃作六比四的比例,可以按情況修改比例,做到七比三,甚至五比五的情況。

  當然,也有部分市民憂慮,發展商在銷售時承諾的部分設施如出入交通,在樓盤往後入伙時會逐步取消,謝氏指出,為避免出現有關情況,在發展時必須要涉及的財團,簽好相關條款,不能夠完成銷售後就一走了之。

  至於棕地發展,因有部分行業正在使用,一旦要落實發展,涉及賠償及搬遷的問題,所須的發展時間則更多。

  此外,郊野公園邊陲建屋,亦屬於另一個短期增加供應的方案,他認為,過去多年來,郊野公園的範圍愈來愈大,是否可考慮稍作減少,尤其是在鄰近基建、生態價值較低的邊陲土地建屋,在非常時期,可以彈性少少,若以改善市民居住環境。

  市場熱議的粉嶺高球場建屋問題,謝氏指,對於是否收回建屋持開放態度,假如收回興建公營房屋,亦要考量交通、民生配套設施能否配合,避免待興建後,市民遷入的意願不高,相反若維持現狀,高球會本身亦要研究,如何令更多市民能夠享用,甚至乎把其中一個18洞的球場,撥出由政府經營,在收費上更為相宜。





(星島)LP6收約6500票 最快周內開售

市場焦點新盤連日收票鎖客,南豐等發展的將軍澳日出康城LP6,市場消息指,暫收約6500票,超購約12倍,預計最快在周六推售。

  LP6首批涉487伙,戶型涵蓋1至3房,提供最高19.5%折扣優惠,折實平均呎價15304元,折實價由449.2萬至1324.1萬,折實呎價約12903至18782元。區內代理指,入票客源中,佔70%為自住用家,亦吸引部分投資者入市,比例佔30%,另有少量內地人士,佔不足5%。





(星島)上月樓宇註冊6673宗跌20%

二手物業成交量持續下跌,據土地註冊處顯示,上月錄得6673宗樓宇買賣登記,按月下跌約20%,交投量為今年內最低,料有關情況出現,主要由於早前連錄大型新盤推售,搶去市場焦點,加上中美貿易戰陰霾影響下,導致二手交投持續疏落,市場預期,本月樓宇註冊量繼續偏低。

  中原研究部高級聯席董事黃良昇稱,綜合土地註冊處數據,上月份全港共錄6673宗樓宇買賣登記,較七月份大減21%,連跌兩月兼為今年三月後五個月新低。

  上月整體物業登記總值更急跌近半,僅錄558.7億,主因前月有涉資近二百億元的商廈內部轉讓登記抽高基數使然。

  據土地註冊處資料顯示,美聯首席分析師劉嘉輝指出,8月二手住宅註冊量錄3437宗,按月跌約23.4%,並創11個月新低。至於9月份二手住宅註冊量估計將進一步跌至2700宗,屆時將自去年8月份首度失守此水平。

  另外,綜合美聯資料,上周35屋苑二手交投持續低迷,僅錄28宗買賣,雖然較前一周20宗回升4成,但實際仍屬偏低水平,並創自去年8月初後的第二低位。





(星島)居二成交量跌50% 上月僅51宗

政府新房策大幅加大居屋認購折扣率至五二折發售,並快將於下月進行抽籤,加上中美貿易戰持續發酵,市場受多項利淡因素夾擊下,令居二市場交投急挫。據房委會最新數據顯示,上月居二市場僅錄五十一宗成交,較七月份急挫一半,更創約二十年來新低水平。

  受多項利淡因素夾擊,居二市場交投量萎縮嚴峻,據房委會資料顯示,八月份僅錄五十一宗成交,並連跌三個月,較七月的一百零一宗,按月下跌百分之五十。回顧有關數據,是次為九八年八月錄得的四十八宗交投後,過去二十年來的新低紀錄。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,市場預期本月將加息,而中美貿易戰未見休止,整體市場交投氣氛轉趨濃厚;此外,政府推出一系列新房策當中,新一輪居屋提供更高折扣率發售,並於下月抽籤,令不少居二市場的準買家均放慢入市步代,居二市場馬上進入「急凍」狀態。

  另一方面,布氏亦指,近年樓價已累積大量升幅,不少準買家擔心以「摸頂價」入市,進一步令交投受壓。

  祥益地產總裁汪敦敬表示,現時市場受到多項負面消息困擾,交投量急速下挫,實屬過去二十年來其中一個低潮,惟他認為是次只屬市場周期性,並料樓市交投將再度彈升。

  汪氏續指,新一輪居屋抽籤在即,加上市場預期加息臨近,新興市場亦浮現連串金融危機,令市場氣氛轉趨觀望,影響準買家入市信心,惟本港住屋需求殷切,市場購買力依然龐大,只因市場上的放盤甚為稀少,令交投量受壓,並預料新一輪居屋於下月抽籤後,居二市場交投量將迅速反彈。

  居二市場交投創二十年來新低水平之際,成交價卻漸走「兩極」,紛現高低價成交。據房委會資料顯示,上月黃大仙東頭(二)邨一個中層單位,以一百八十萬元沽出,面積四百三十九方呎,呎價約四千一百元,低市價約四成。

  另一方面,市場亦不乏新高成交,房委會資料亦顯示,馬鞍山耀安邨一個低層單位,於八月以三百二十二萬元成交,面積四百零七方呎,呎價約七千九百一十四元,創新界區未補地價公屋呎價新高;此外,赤柱居屋龍欣苑亦錄新高成交,該屋苑一個低層戶,面積五百三十方呎,以四百四十六萬元易手,呎價約八千四百一十五元,創屋苑呎價新高水平。





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