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今日新聞摘要 20.08.18

公關部

2018-08-20


(東方)公居屋回報高私樓四成

資助房屋無論呎租及收租回報都跑贏私人住宅。本報調查全港11個公屋及居屋屋苑,其中8個或佔逾七成屋苑有單位租金回報達3厘或以上,以公屋佔最多。藍田公屋德田邨實用面積約165方呎開放式單位,市值租金回報約4.1厘最高,較個別私樓單位高出逾四成。

區公屋納米戶入場費低,但回報率理想。世紀21聯誠謝寶昭稱,上述開放式戶早前以每月約9,500元租出,呎租57.6元,同類單位現市價約280萬元。

得寶租金萬二 僅2.8厘
據了解,同樣坐落於東九龍的私人上車屋苑牛頭角得寶花園,實用面積254方呎物業,市值月租約1.2萬元,呎租約47.2元,以叫價520萬元計,回報率僅2.8厘。

鄰近的黃大仙公屋鳳德邨亦貼近4厘。富誠地產潘祖兒指,該屋邨紫鳳樓高層實用面積149方呎單位,現時放盤價295萬元,每方呎叫價近1.98萬元,但以市值月租9,000元計,呎租可達60元,回報率約3.7厘,加上入場樓價低於300萬元,對投資者具吸引力。

而同區黛鳳樓實用面積160方呎單位,買賣放盤叫價320萬元,每呎租金56.3元,若果以市值月租計,亦達3.5厘。

青衣長安邨呎租56.7元
新界部分資助房屋呎租逾50元,租金回報高企。青衣長安邨實用面積150方呎單位,日前以每月8,500元租出,呎租約56.7元。中原梁岳宏表示,同類型單位目前只有1個放盤,叫價298萬元放售,以成交價計算,回報至少3.4厘。事實上,同區兩個私樓上車盤青怡花園及翠怡花園,入場費近600萬元,市值月租1.4萬元,呎租約38至41元,收租回報僅約2.8厘。

而屯門區就至少有4個公屋及居屋穩收3厘。祥益稱,公屋良景邨實用面積100餘方呎單位,月租7,000元,呎租約45.8元,以單位市值240萬元計,回報達3.5厘,區內居屋悅湖山莊,實用面積較大的431方呎放盤,每月租金1.2萬元,呎租約27.8元,回報亦達3.2厘。
該行黃慶德解釋,同類租盤獲預算較低的租客追捧。同區私人屋苑屯門市廣場實用面積327方呎單位,開價約500萬元,租金1萬元,呎租30.6元,回報僅約2.6厘。

另外,馬鞍山近年樓價雖然明顯上升,但投資者回報仍不俗。世紀21奇豐莊瑞生指,公屋恆安邨實用面積443方呎單位,月租約12,000元,呎租27.1元,以放盤價450萬元計,回報可達3.2厘。相反,同區私樓新港城實用面積321方呎單位,月租就要1.4萬元,呎租雖達43.6元,但回報率只約2.7厘。

實用率高 成本低佔優
對此,資深投資者吳龍飛解釋,資助房屋實用率向來較私樓高,樓價亦平於私樓,加上管理費比較低,投資成本低,回報率就更高。他補充指,該類物業的月租水平較低,如果位處市區,亦較容易租出。




(東方)租金升幅跑輸樓價 大單位回報穿兩厘

近年二手樓價癲升,惟租金升幅追不上,所以投資回報持續滑落,尤其是私人住宅物業。根據差餉物業估價署資料,實用面積431方呎以下細單位,最新租金回率約2.6厘,創歷史新低,其餘面積類別物業,亦屬歷年最低。

然而,上述細單位投資回報已是各類別戶型中最高。資料顯示,自二○一六年八月該類物業回報率跌穿3厘後,至今從未返回該水平,並一直下跌。至於實用面積1,722方呎或以上最大單位,回報僅1.9厘,為所有類別中首見低於兩厘。

海翩?月租萬七開齋
事實上,二手屋苑租金持續向上,中原報告指,今年首七個月主要二手屋苑平均呎租累升約4.2%。沙田第一城呎租雖漲約4.1%,但實用呎價期內升近29%。

該屋苑41座中層單位近期以月租1.53萬元租出,呎租約53.9元創屋苑紀錄。若以近期相同面積單位最高成交價598萬元計,回報約3厘,反映私樓收租回報已大不如前。

不過,入伙新盤受租客追捧。華懋集團旗下料下月交樓的將軍澳海翩?,錄首宗租賃成交。中原李玉祥透露,該盤5座低層F室,成交月租金額1.78萬元,呎租約34元。




(東方)二手盤減價 瓏門II劈逾百萬沽

負面因素衝擊二手樓市,陸續有業主減價沽貨。屯門瓏門II第8座中層J室四房戶,實用面積815方呎,放盤兩個月,劈價112萬元,連車位以1,488萬元售出,成交呎價約18,258元。

中原伍庭輝稱,上述單位原業主見樓市低迷,加上近日金融市場劇震,擔心拖累樓市才減價,若扣除車位市值約200萬元計,單位呎價僅約15,804元,低市價約7%。

昇薈連車位售1590萬

同區居屋減得更急。祥益黃文樂表示,兆畦苑B座低層18室,上周初才於已補價自由市場叫價480萬元放售,約六日連減四口價共約42萬元,終獲區內客以438萬元購入上車,實用面積443方呎,呎價9,887元。

另方面,中原陳旭明指,過去周末東涌區只錄1宗二手買賣,為昇薈9座高層戶,實用面積1,196方呎,三月時連車位叫價1,900萬元放售,由於市況淡靜,終減至1,590萬元售,呎價13,294元。據了解,對上一宗同類單位未連車位售價已達1,525萬元,是次成交低市價3至5%。

此外,有投資者把握減價機會入市。該公司敖國偉表示,沙田好運中心B1座低層G室,實用面積326方呎,減價20萬元,獲收租客以520萬元交吉承接,呎價15,951元,低市價5%。

維景灣畔一個月平5%
即使市區屋苑亦出現減價個案。將軍澳維景灣畔海景兩房戶,上月售價達998萬元,該行伍錦基透露,同類2座高層F室實用面積504方呎單位,剛僅以950萬元易手,成交呎價18,849元。約一個月樓價跌近5%。




(蘋果)十大屋苑淡靜 本月租多過買

貿易戰持續及息魔拖累,買家觀望南豐日出康城新盤開價水位,放緩入市步伐,二手市場淡靜。傳統十大屋苑本月租多過買,當中鰂魚涌太古城僅錄5宗買賣,相反,租務市場極度暢旺,錄32宗租務;藍田麗港城只錄3宗買賣,蟬聯最少成交屋苑。

太古城32宗租賃 5宗買賣
外圍不利因素帶動,樓市觀望氣氛濃,傳統十大屋苑本月租賃多過買賣。中原地產數據指出,本月至今十大屋苑僅鴨脷洲海怡半島、天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園錄得雙位數成交,其餘7個屋苑均不超過雙位數,當中麗港城最慘淡,本月暫錄得3宗成數,太古城以5宗成交緊隨其後。

另一方面,租務市場繼續活躍,十大屋苑本月暫錄得192宗租務個案,當中以太古城的32宗為首,黃埔花園及映灣園以26宗及25宗排行第二及第三位。太古城的租買比例為十大屋苑之首,租務個案為買賣個案的6倍。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,多項不明朗因素困擾下,樓市觀望氣氛進一步轉濃,即使二手業主態度軟化,議價空間增加,但後市走向未明,加上一手新盤定價亦趨克制,料二手成交繼續低位橫行。

另中原伍庭輝表示,屯門瓏門2期8座中層J室,實用面積815方呎,屬4房連套房大單位,連車位一併放盤,業主原叫價1,600萬元,放盤2個月,最終劈價112萬元,以1,488萬元沽貨,實用呎價18,258元。扣除市值約200萬車位,單位成交價僅約1,200萬元,實用呎價僅約15,804元,低市價約7%。

匯豐網上對該單位估值1,413萬元,扣起車位,造價1,200萬元計算,低估值15%成交。

原業主於2014年10月以987.4萬元買入單位及車位,持貨約4年,賬面獲利500.6萬元,升值51%。




(星島)新盤兩日僅沽約35伙 上車用家客主導

大型全新盤尚未推出,一手市況轉趨淡靜,過去周末兩日新盤市場沽出約35伙,較上周末約150伙下跌76%,大部分新盤只錄得單位數字成交,並以上車用家客主導;另一方面,南昌站匯璽II目前正積極收票,市場消息指,累收2400票,超額認購約19倍,而麗新等發展的筲箕灣逸瑆,目前亦正收票。

過去周末兩日市場缺乏焦點,成交按周跌76%,當中新地發展的元朗現樓項目PARK YOHO Milano兩日累沽約15伙,單計昨日已沽出12伙,據成交記錄冊顯示,包括第35B座10樓B室,面積632方呎,昨日以924萬元售出,成交呎價14620元;而項目第33A座10樓A室,面積578方呎,昨日以854.14萬元成交,呎價14778元。

同系將軍澳晉海II兩日亦沽出7伙,據成交記錄冊顯示,包括第5B座58樓C室,面積578方呎,昨日以1064.2萬元售出,成交呎價18412元。

恒基發展的何文田加多利軒昨日續錄成交,為高層F室,面積390方呎,定價1105.9萬元,呎價28356元。

另外,發展商推盤攻勢開展,多個新盤積極收票,其中新地旗下南昌站匯璽II,市場消息指,截至昨晚9時,收約2400票,以早前開價的119伙計算,超額認購約19倍。項目昨日繼續開放位於九龍站商廈的示範單位,適逢昨日天朗氣清,睇樓客中不乏家庭客前往參觀,部分更攜同老幼到場,亦不乏年輕情侶睇樓。就排隊處所見,亦連錄準買家前往排隊參觀,高峰期目測有逾百人同時輪後,氣氛不俗。

匯璽II今次推出的單位,由開放式至4房,以定價計平均呎價約29866元,扣除最高20%即供優惠後,折實平均呎價約23893元,入場單位為5B座6樓F室,折實價約627.92萬元,折實呎價約23342元。

另外,由麗新等發展的逸瑆,目前正積極收票,該盤於昨日假期繼續開放位於油塘的展銷廳及收票,示範單位獲準買家前往參觀,睇樓情況不俗,現場所見,代理亦把握每個推銷機會,積極撈客,亦有不少睇樓客冒?炎夏前往參觀現樓示範單位。

發展商指參觀人士以用家為主,投資者相對較少,料該盤將於短期內開售,不排除於未來數天公布首批銷售安排,至於會否加推新一批單位,則視乎往後參觀情況而定。

該盤日前突擊開價,首批50伙,提供最高8%折扣優惠,折實平均呎價23386元,貼市價出擊,而首張價單包括32伙開放式單位及18伙1房戶,定價661.05萬至1081.3萬元,並提供最高8%折扣優惠,折實售價由608.1萬至994.8萬元,折實呎價介乎21265至25772元,當中開放式單位折實入場價約608.17萬元。




(星島)二手擴議幅 紛錄減價成交

受貿易戰及加息等利淡因素夾擊,二手市場觀望氣氛瀰漫,交投量持續萎縮,議幅同步逐漸擴闊,紛錄減價成交,其中屯門瓏門中層單位減價112萬元,以1488萬元易主;此外,屯門居屋兆畦苑低層戶減價42萬元,以438萬元成交。

中原區域營業經理伍庭輝表示,屯門瓏門2期8座中層J室,面積815方呎,起初叫價1600萬元,及後減價112萬元,以1488萬元連車位成交,呎價18258元,低市價約7%,買家為換樓客。

中原分區營業經理陳旭明表示,東涌昇薈9座高層A室,面積1196方呎,連車位以1590萬元售,呎價13294元。

據了解,同類未連車位的造價約1525萬元,扣除車位,是次低市價約3%至5%。

祥益分行經理黃文樂透露,屯門居屋兆畦苑B座低層18室,面積443方呎,2房間隔,業主起初開價480萬元,及後減價42萬元,以自由市場價438萬元易主,呎價約9887元,買家為上車客。

世紀21富山聯席董事林偉雄稱,牛池灣威豪花園2座高層A室,面積400方呎,2房間隔,開價700萬元,及後減價10萬元,以690萬元沽,呎價約17250元,創屋苑同類呎價及造價新高。

港置助理分區董事劉浩勤透露,將軍澳居屋唐明苑C座中層14室,433方呎2房戶,以自由市場價628萬元成交,呎價約14503元,創屋苑呎價新高,買家為上車客。

美聯分行營業經理林志堅稱,將軍澳中心10座高層E室,面積384方呎,2房間隔,以757萬元成交,呎價約19714元,屬屋苑2房呎價新高。




(星島)中價單位具承接 佔成交比率穩升

新房策下,間接促使發展商加快推售新盤,部分貨尾項目銷情取得不俗表現。然而二手市場表現仍平穩,回顧今年頭7個月,若以樓價劃分,其中500萬至800萬元的中價住宅,佔成交比率級級上升,成為買家追購對象;當中大部分為換樓人士為主,預期中價樓仍有一定承接力。業內人士預期,市場剛性需求仍烈,料中價樓交投比例仍會在高位徘徊。

近年樓價屢升不下,單單今年上半年樓價已累升逾一成,而市場上一手私人住宅或二手市場,近期亦錄升幅,整體樓價仍在高位徘徊。

綜合市場資料顯示,今年首7個月不論一手或二手住宅登記成交保持平穩,一手私人住宅方面,受新房策影響下,各大發展商均提速推售旗下新盤餘貨項目,致整體註冊量亦級級上升,上月錄1740登記,較今年1月的814宗,急升46.7%。至於二手市場方面,上月共錄4048宗登記,與1月的4144宗相若,而二手佔整體的成交比率約66.5%,主導大市。

過去一段時間,一手市場力推中價單位,帶動住宅登記比例持續在高位徘徊,以金額劃分,當中買賣量較旺的500萬至800萬元以內組別的買賣登記佔比,按月維持在32.8%水平,即錄570宗登記;較今年1月的171宗,急升逾3倍。

而500萬元或以下的買賣登記僅佔5%。介乎800萬至1200萬元以內的的高價組別,則按月下跌31%。

在新盤連環推售帶動下,同樣使二手市場亦聚焦中價物業,交投量仍然主導市場,當中500萬至800萬元的單位備追棒,最新報1560宗,按月佔比仍維持38.5%;而500萬元或以下的細價樓登記亦佔27.8%;至於800萬至1200萬元的單位買賣佔比亦見平穩。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,過去數年發展商積極推出入場門檻低的中小型單位,吸引首置客及80、90後年青人士入市,惟大部分單位仍以500萬800萬為主,縱然呎價普遍相對大單位較貴,但配合按揭優惠,亦吸引「將價就貨」的用家或年輕上車客入場。

至於二手市場方面,布少明認為,近年細價樓已被市場所吸納,盤源縮減,惟期內樓價已有一定程度的升幅,尤其備受追捧的中小型單位最明顯,當中中價樓特別搶手,認為市場上車剛性需求強烈,料未來中價樓仍會主導大市。

利嘉閣研究部主管陳海潮表示,近年市場氣氛暢旺,樓價級級上升,同時消化不少細價盤源,令該類物業買賣登記按月普遍下跌,同時旺市氣氛蔓延至中價樓市場,帶動其交投相對增加,認為主要是受近期樓價不斷飆升,令細價樓盤源持續萎縮,買家轉投中價物業,刺激成交量穩步上升。




(明報)周末一手34宗成交 3個月最靜 匯璽II 3天收2300票 超額18倍

多個新盤即將推出,加上受加息、貿易戰及股市動盪多項因素影響下,市場觀望氣氛濃厚,剛過去周末一手市場僅錄約34宗成交,按周跌逾76%,以宗數計更成3個月以來新低。此外,新地以現樓形式重推的南昌站上蓋匯璽II,市場消息指過去3日累收約2300票,較首批119伙超額逾18倍。

對上一手市場淡靜的周末,要數到5月份首個周末,當時一手市場有兩個月未有全新盤開售,並以銷售餘貨為主,當時一手成交量僅錄約35宗,按周跌逾六成,不過受新地旗下屯門御半山首批即日沽清帶動,其後周末已錄約235宗成交,按周升逾5.7倍。

南豐旗下將軍澳日出康城全新盤LP6,料於本周上載樓書及開放示範單位,亦令買家觀望後市發展。

周末一手按周大跌76%

剛過去周末一手成交主要受惠於新地元朗錦田PARK YOHO Milano,項目昨日新一輪銷售30伙,市場消息指,該批單位中沽出12伙,而項目周末兩日合共沽出15伙,成交價由475.35萬至929.38萬元。成交價最高一伙為35B座5樓B室,屬實用面積632方呎3房戶,成交價929.38萬元,實呎14,705元。事實上,該盤早前有5伙單位撻訂,發展商將有關單位提價2%至6%,如33A座10樓實用面積578方呎A室,為提價幅度最高單位,據一手成交紀錄冊顯示,單位昨日以854.14萬元沽出,實呎14,778元。

新地推售PARK YOHO Milano之際,同系Park YOHO 2B期於上月已申請預售樓花,料提供712伙,發展商將於今日公布該期數最新部署。

賢文禮士5900萬沽一伙

一手豪宅方面,繼上周六香港興業等合作發展的沙田九肚尚珩售出一伙複式戶後,華懋旗下九龍塘賢文禮士昨日錄得一宗招標成交,據成交紀錄冊顯示,單位為第5座地下A室,實用面積1650方呎,以5900萬元售出,實呎35,758元。

至於新地南昌站匯璽II,市場消息指過去3日累收約2300票,較首批119伙超額逾18倍。值得留意是,同系PARK YOHO Milano 7月底時以折實平均實呎1.37萬元公布首批108伙,該盤3日累收約4000票,成為今年至今首3日收票最多新盤之一。

逸瑆首3日收票未獲足額認購

此外,上周五以折實平均實呎2.33萬元首推50伙、麗展與市建局合作的西灣河單幢盤逸瑆,首3日收票暫未獲足額認購。

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