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今日新聞摘要 10.08.18

公關部

2018-08-10


(東方)新居屋管理費 最貴每月935元

今期三個新居屋包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑,將改用新定價機制,即以市價五二折發售,並於十月重啟申請。房屋委員會文件顯示,長沙灣凱樂苑單位每月管理費介乎五百六十五至九百三十五元。至於二○一六年推售的天水圍屏欣苑,每月管理費則為四百七十六至七百三十七元。

今期新居屋採用新定價機制,售價由市價七折降至五二折,料會吸引大批市民申請,其中長沙灣凱樂苑共五座,分兩期落成,上月完工的第一期只有一幢,提供八百二十四個單位,管理費為六百七十一至八百三十九元;第二期則有四幢,將於明年五月落成,提供一千六百九十八個單位,管理費為五百六十五至九百三十五元。

至於房委會在二○一六年推售的天水圍屏欣苑,屋苑有三座、提供二千四百零九個單位,房委會公布屏欣苑每月管理費由四百七十六至七百三十七元,樓宇上月落成,業主最快本月陸續收樓。




(東方)趕搭「低息尾班車」 按揭申請飆六成

三家發鈔行日前宣布調高按揭息率之後,周四有五家中小型銀行跟隨上調按息。按揭代理透露,不少置業人士冀在下周一新按息生效之前申請按揭貸款,趕上「低息尾班車」,昨日申請按揭宗數按周急增六成。

細銀行跟風 上調按息
大新銀行、信銀國際、富邦香港及工銀亞洲等相繼跟隨大型銀行,調高最優惠利率(P)按揭計劃利率至P減3厘,即實際按息增至2.25厘,加幅為0.1厘,拆息(H)按揭的鎖息上限,則調高0.2厘至P減2.9厘,實際息率為2.35厘,與市場水平看齊。

除富邦香港的新按息今日生效外,上述其餘銀行及早前宣布加息的大行均於下周一起實施。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓透露,昨日經該公司收到的申請宗數,較上周同日急增六成。中原按揭經紀亦表示,昨日無論新做按揭或轉按申請宗數,按周均增四成,透過電話查詢更較平日激增七成。

富邦香港高級副總裁兼消費金融部主管谷祖明承認,昨日客戶查詢顯著增加。值得留意是,今次香港銀行調高H按利率的幅度較P按高0.1厘,意味之後P按實際按息較低。他預期置業人士再沒有誘因採用H按,P按將成按揭市場的大方向。由於H按利率較波動,所以隨?P按比例增加,未來實際按息走勢將較平穩。

部署下月加最優惠利率
香港金融管理局六月份住宅按揭數據顯示,H按的新批按揭貸款所佔比例為89.7%,而P按只有2.6%。中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,香港銀行明顯「試水溫」,希望置業人士轉用P按,料年底P按採用比例增至兩成。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣更認為,銀行正為九月份調高最優惠利率鋪路,假若P按及H按息差持續,料今年第四季兩者市佔率將平分秋色。

金管局發言人表示,該局留意到有銀行調高按揭利率,但釐定貸款息率是銀行的商業決定,故不作評論,惟提醒市民小心管理利率與市場風險。

與市民供樓息息相關的一個月期港元拆息連跌十一日,昨日報1.33厘,惟以H按最低息H加1.3厘計,實際息率仍觸及封頂位。港元匯率昨曾低見7.8499。




(東方)私宅呎租三個月累漲4%

租金在暑期旺季刺激下,繼續穩步上揚。根據中原新簽租約統計,107個大型私人屋苑上月平均實用呎租約37.4元,已連續3個月創歷史新高,期內累漲共3.9%,料第三季升幅維持約2.5%。

綠楊新邨上月錄得約6宗租賃成交,平均實用呎租約36元。

海怡半島每呎見40元
該行又指,十大屋苑方面,七月份以鴨脷洲海怡半島呎租升幅最高,按月升2.8%至40.3元。其次為藍田?景花園及天水圍嘉湖山莊,同漲2.1%,呎租分別33.8元與24.3元。至於柴灣杏花邨及荔枝角美孚新邨升1.3%與1.2%,相對稍遜。

綠楊兩房月租逾萬七
二線屋苑租金升幅更見理想,該行陳忠燕表示,荃灣綠楊新邨期內錄得約6宗同類個案,平均實用呎租約36元,較六月約34元高出5.9%。新近S座高層03室兩房戶,實用面積451方呎,以1.72萬元租出,實用呎租38元。

該行陳誠業亦稱,上水中心2座中層B室,實用面積330方呎,屬兩房間隔,成交月租12,800元,呎租38.8元。

此外,荃灣柏傲灣入伙至今錄3宗租賃個案,消息指,屋苑1B座高層E室開放式戶,實用面積318方呎,以1.55萬元租出,每方呎48.7元創該盤新高。相比高層同室單位日前成交租金1.38萬元,是次高約12.3%。




(蘋果)天富苑三房跌穿400萬

銀行加按息後,部份業主心態軟化,尤其是近期受新房策影響的資助房屋,其中天水圍居屋天富苑三房戶,半年來首度跌穿400萬元。祥益黃肇雯稱,天富苑C座中層5室,實用650方呎,三房間隔,居二市場放盤逾半年,原叫價450萬元,業主叫價一直企得很硬,最近已降價至405萬元,仍乏人問津,加上銀行連環加按息,態度進一步軟化,昨狠心減至395萬元沽出,呎價6,077元,為自今年2月以來,屋苑三房戶首度重現「3」字頭。

房委會資料顯示,天富苑同類單位今年造價大部份都要「4字頭」,今年6月最高曾造470萬元,兩個月賣平75萬元或15%。

同區私樓嘉湖山莊亦錄減價。祥益林家倫稱,景湖居2座高層G室,實用547方呎,原叫價650萬元,受加息影響,昨減至636萬元易手,呎價11,627元。

代理:業主態度軟化
世紀21康聯康向斌表示,麗港城剛連錄兩宗減價成交,其中14座高層E室三房戶,實用687方呎,剛售965萬元,呎價14,047元,低市價2至3%。他說,如果現在是6月,這單位一定要超過1,000萬元,因為8座一個層數接近及面積相同的高層E室,只是座向不同,6月以1,100萬元售出,呎價16,012元。14座單位不但較之前賣平135萬元,亦較估值低最多142萬元。中銀及?豐銀行網上估值1,055萬及1,107萬元。

康向斌坦言,「撞正呢幾日個氣氛,業主係易傾咗,軟化咗,客就期望股市大跌業主大幅減價,但業主持貨能力仲係強,不會減得太多」。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出,加按息對樓市短期影響不大,但相信下半年樓價升幅收窄。




(蘋果)長實中標黃竹坑項目 兩年首奪地

近兩年未有奪得地皮的長實,昨日「爆冷」投得港鐵黃竹坑站第3期上蓋物業發展項目。市場預期項目估值介乎225.88億元至361.41億元,已補地價後每方呎樓面地價由1.5萬元至2.4萬元,是「小超」李澤鉅擔任長和系主席後首塊投得的地皮。

港鐵公佈,黃竹坑站第3期物業發展項目合約由長實附屬公司建鋒投資有限公司成功投得,長實對上一次投到地皮已追溯至2016年9月,當時以19.53億元奪得沙田九肚山麗坪路地皮,今次為兩年來首次奪地。

李澤鉅掌舵後首投得地皮
長實執行董事吳佳慶表示,對集團投得項目合約感到欣喜,公司一直積極參與土地競投,按照每個項目本身之條件及潛質審慎出價,從不抱有志在必得的心態,是次成功投標的價錢十分理想,利潤合理。

港鐵消息指,商場部份冀於2023年取得入伙紙,住宅部份則是2024年,而由於南區缺乏大型商場,故港鐵決定100%持有該商場。至於招標期間反應一般,只取得5張標書,消息表示,該項是大型項目,不易入手,加上中美貿易戰、空置稅等影響,發展商傾向「睇一睇,消化一?先再決定」;未來該站仍有三期待推出。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,對長實中標不意外,基於本輪沒有中資出高價入標,令集團中標機會增加。他估計,住宅部份料將是綜合式豪宅發展,除中小型單位外,亦會有大單位及特色戶,料落成後每呎售價3萬元起。




(星島)銀行加按息輕微 樓市仍平穩

多家銀行近日連環加息,無論H按(拆息按揭)及P按(最優惠利率按揭)的新做樓宇息口,均已上調,而下月更有機會提高P的息口,進入加息周期,屆時連現時供樓的人士亦受影響,每月供款額直接上升,有業界認為,預期下半年料再加息兩至三次,但預期每次加幅輕微,實際影響有限,相信今年樓價將維持平穩。

繼包括所有大行在內的八家銀行上調新做按揭息率後,昨日再有五家銀行—工銀亞洲、大新、信銀國際、華僑永亨及富邦相繼將新造H按鎖息上限加十至二十點子至P減二點九厘,即實際按息二點三五厘。新造P按方面,除華僑永亨的P按息本為P減三厘不變外,其餘四行均把P按息加十點子至P減三厘,即實際按息二點二五厘。工銀亞洲、大新及信銀國際的按息調整生效日為下周一,另外兩行則於今日起上調按息。

面對「息魔」來襲,經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為,下月調高P(最優惠利率)息口的機會甚高,料今年下半年將再加息兩至三次,相信幅度不算太高,估計直到今年底息口將增至二厘半以上水平,而且就算加息後,實際按息依舊屬偏低水平,加上目前銀行借貸將會為供款人作壓力測試,而且加息因素屬預期之內,除非息口突然急升,按息增加達一厘以上,才會對樓市帶來影響,以現時情況,不少屋苑依舊出現供平過租的情況,預料年內樓價將平穩發展。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,下月若P按息口上升,將對供樓人士帶來影響,但預料加息幅度輕微,相信影響有限,以現時的情況而言,增加十點子後,每一百萬元的樓按,每月供款額僅增加約五十元,不算太大負擔。

以目前情況而言,現時各主要銀行加息後,出現P按的息口較H按低的情況,在過去幾年均未曾發生,估計將會有更多的買家,改為選擇P按計畫,促使銀行多推出P按計畫吸客。

此外,中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,預期年內P按加幅不多於零點五厘,由於現時差不多主要銀行均已先後上調新造按息,相信可免卻再調整新做按揭息率。




(星島)匯璽II月內提價重推

市場氣氛持續向好,發展商亦加快推盤步伐。其中,新地旗下南昌站匯璽II,料本月內提價重售。

新地副董事總經理雷霆表示,匯璽II將緊貼同系元朗PARK YOHO Milano於本月內推售,極大機會在下周開價。對於項目定價,他強調集團多以貼市價推盤,惟近年樓價升勢急速,相信是次重推相較於上輪,將有一定提價空間。

新地代理總經理陳漢麟補充,匯璽I及II累售約1500伙,套現逾200億元,其中匯璽II佔約500伙,平均成交呎價達24500元,其中第3座已售出大部分單位,故是次會集中推售第5座單位,將包括各類戶型,照顧不同買家需要。同系將軍澳晉海II沽約14伙、屯門御半山昨連沽12伙。




(明報)第一城3房1328萬 一個月兩破頂

多家銀行先後加息下,新界上車屋苑仍錄新高價成交。沙田第一城本月僅約3宗成交,惟成交價一個月內兩度破頂。

美聯首席聯席區域經理黃錦瀚表示,沙田第一城13座中高層A室,實用面積819方呎,3房間隔,享城門河景,最新以1328萬元售出,實呎16,215元,創屋苑成交價新高,較7月初錄得的舊紀錄1300萬元,再高出28萬元或2%。原業主於2010年以578萬元購入,帳面獲利750萬元或近1.3倍。

萬景?分層實呎首破2萬元

另外,荃灣萬景?分層戶呎價升穿2萬元,市場消息稱,萬景?2座高層B室,實用面積670方呎,屬3房間隔,成交價1380萬元,實呎20,597元,呎價創屋苑分層標準戶新高,原業主2012年以890萬元買入,帳面獲利490萬元或55%。

資助房屋方面,屯門建生邨以420萬元膺區內公屋王。美聯區域經理陳智生表示,建生邨康生樓高層14室,實用面積443方呎,原則兩房改為一房設計,單位放盤約3個月,原業主開價430萬元,終獲首置客以420萬元(已補地價)承接,成交價創區內已補價公屋新高,實呎9481元,原業主2013年1月以180萬元(已補地價)購入,帳面獲利240萬元或1.33倍。

建生邨420萬 膺屯門公屋王

天水圍居屋天盛苑呎價首破1.2萬元,中原副區域營業經理伍耀祖表示,天盛苑D座高層15室,實用面積426方呎,屬1房間隔,以520萬元(已補地價)沽出,實呎12,207元,呎價創屋苑新高,原業主2012年8月以207萬元(已補地價)買入,帳面獲利313萬元或1.5倍。

天盛苑實呎首破1.2萬

不過於加息潮下,部分單位亦以低市價易手。市場消息指,大圍文禮閣4座低層A室,實用面積622方呎,3房套間隔,零議價以890萬元沽出,較市價1050萬元低15%,實呎14,309元。原業主1993年264萬元買入,持貨25年,帳面獲利626萬元或2.4倍。


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