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今日新聞摘要 31.07.18

公關部

2018-07-31


(東方)新房策滿月公居屋12新高贈興

政府上月底公布新房策,未有嚇窒資助房屋二手市場,反而刺激其頻錄高價。過去一個月,全港至少有12個公屋及居屋錄得破頂成交。最新為沙田居屋愉翠苑三房單位,實用面積663方呎,剛以739萬元沽,呎價11,146元,成交價創新界區未補價第二市場歷來最高。

市場人士指出,上述愉翠苑向為新界居屋王,即使未來新居屋售價由七折降至市值的五二折,買家不太理會,照樣高價入市,反映市場供不應求情況非常嚴重。

鰂魚涌康山呎售1.85萬
世紀21奇豐周淑萍亦表示,該屋苑N座高層6室,同屬三房單位,實用面積663方呎,亦於第二市場以733萬元成交,為新界同類市場次高,呎價約11,056元。

港島居屋王鰂魚涌康山花園樓價更是有升無跌。區內代理表示,屋苑放盤向來不多,本月錄約3宗買賣,其中兩宗於已補價自由市場錄得,包括最新錄得的8座中層D室兩房戶,以800萬元易手,做價創同類新高,以實用面積431方呎計,呎價約18,561元,創屋苑最高呎價紀錄。同類單位月初售價約778萬元,樓價再升約2.8%。

千萬居屋樓王破盡紀錄
事實上,本月初以來已連錄多宗公、居屋高價成交,特別是受影響較小的自由市場,上周更出現香港史上首間千萬元的資助房屋。

旺角私人參建居屋富榮花園17座中層A室,實用面積592方呎,三房間隔,今個月以1,065萬元轉手,破盡全港資助房屋紀錄,呎價17,990元料屬屋苑新高。比較兩家大型銀行網上估值約831萬元及847萬元,高約28.2%及25.7%。

此外,公屋二手市場月內亦有多宗破頂個案,新界屋邨表現最理想。青衣公屋長發邨俊發樓低層18室,以415萬元放售,最後在零議價下沽出,創該屋邨新高紀錄,呎價約11,690元。

至於馬鞍山公屋恆安邨恆江樓低層43室一房戶,實用面積349方呎,放盤一星期即獲買家以400萬元承接,呎價11,461元料亦為屋邨新高。

學者預期居屋樓價續漲
對於資助房屋招後樓價再創新高,城市大學建築科技部高級講師潘永祥認為在居屋抽籤結果公布後,將釋放更多購買力,該類房屋樓價會再被推高。

資深物業投資者吳龍飛亦稱,由於新居屋設禁售期,故無阻整體樓價繼續上升,加上有消息指未來有機會活化補地價政策,故吸引購買力轉投該類市場。他補充,不少公、居屋買家都為同區分支家庭,為求搶盤,部分不介意高價入市。

至於紀惠集團行政總裁湯文亮表示,資助房屋的確有高價成交,但同樣有減價個案,而較明顯的是該類物業交投量已經減少,反映可以高價入市的買家開始對市場採取觀望態度。





(東方)十大屋苑呎價飆 半數創紀錄

政府出招後私人住宅二手樓價繼續升,綜合市場數據,十大藍籌屋苑七月份平均實用呎價,有半數創歷史新高,並有6個樓價向上,以將軍澳新都城升2.8%最勁,同區近日已連錄多宗破頂成交。

香港置業劉浩勤表示,新都城本月錄17宗買賣,平均呎價升至17,259元,屋苑再錄高價買賣,單位為2期8座中層D室,實用面積441方呎,六月才放盤,僅減價10萬元,即以750萬元售,創同類兩房戶新高,呎價約17,007元。

峻瀅II?三年升值31%
該區入伙盤數目冠絕全港,不少單位在辣招鬆綁後即獲高價承接。美聯林志堅稱,峻瀅II第1座高層C室三房單位,五月叫價950萬元放盤,日前終以960萬元沽,追平全屋苑最高做價,以實用面積765方呎計,呎價約12,549元,三年升值約31%。

事實上,九龍區樓價升勢亦顯著。茶果嶺麗港城本月平均呎價約14,900元,創屋苑新指標,按月升約1.4%。該行吳紹輝指出,該盤本月成交不多,由於成交以優質單位為主,即時拉高呎價。利嘉閣余美寶則稱,紅磡黃埔花園本月僅錄5宗買賣,平均呎價18,081元。呎價按月升0.5%再破紀錄。

不過,由於部分屋苑買賣交投放緩,業主亦主動減價出貨。中原伍耀祖稱,天水圍湖山莊景湖居4座中層H室,實用面積550方呎,減價35萬元,僅售600萬元,屬近兩個月以來低位,呎價10,910元。他指出,項目本月錄24宗買賣,較六月少40%,平均呎價漲約2%至11,800元。

太古城減200萬 低7%沽
此外,美聯吳肇基透露,鰂魚涌太古城春櫻閣中層B室,減價200萬元,以2,130萬元易手,實用面積1,015方呎計,呎價20,985元,低市價約7%。

至於中原蔡偉傑表示,屯門瓏門6座中層J室套三房戶,業主見股市波動,加上樓市交投回落,議價後減120萬元,以1,080萬元沽貨。





(明報)十大屋苑本月129宗 1年新低

政府新房策「出台」1個月,二手成交步伐放慢,並呈「價升量跌」現象,以十大屋苑為例,本月截至30日暫錄約129宗成交,按月跌近四成,不但為自今年3月後按月首見跌穿200宗水平,亦為一年來按月新低。不過,部分新界上車屋苑續現高價成交,如沙田第一城再有細戶以呎價逾2萬元易手。

第一城細戶呎價逾2萬易手

本月十大屋苑成交量為自2017年7月後一年新低,當時共錄118宗成交。本月買賣跌幅最多屋苑為藍田麗港城,按月跌逾六成,不過平均實呎卻錄1.52萬元,創屋苑新高,當中不乏千萬成交。中原分區營業經理洪金興表示,麗港城4座高層A室,實用748方呎(建築932方呎),3房套房間隔,以1080萬元易手,實呎14,439元(建呎11,588元)。原業主2010年7月以518萬元買入,持貨8年,帳面獲利562萬元或逾1倍。

價升量跌 麗港城3房再破千萬

至於新界上車屋苑,樓價續徘徊於八成按揭上限。中原分行市務經理關煜裕表示,沙田第一城40座中層B室,實用284方呎,屬兩房間隔,以580萬元獲承接,實呎20,423元。原業主2007年以120萬元購入,持貨11年,帳面獲利460萬元或3.8倍。另天水圍嘉湖山莊本月成交量亦跌四成,該屋苑5月時有分層3房戶成交價首破600萬元,中原副區域營業經理伍耀祖表示,屋苑近日重現樓價600萬元的3房戶成交,單位為景湖居4座中層H室,實用550方呎,望會所景,新近以600萬元成交,實呎10,909元,原業主2011年1月以218.8萬元購入,持貨逾7年,帳面獲利381.2萬元或1.7倍。

太古城逆市交投轉升

各個屋苑中只有鰂魚涌太古城成交量按月上升,升幅約36%,當中春櫻閣一伙中層戶獲原業主減價200萬元或9%易手。中原分區營業經理王秀芬稱,有關單位為太古城春櫻閣中層B室,實用1015方呎(建築面積1137方呎),3房套間隔,享海景,單位原叫價2330萬元,終以2130萬元易手,實呎20,985元(建呎18,734元)。原業主1982年5月以112萬元買入,持貨36年,帳面獲利2018萬元或18倍。





(明報)代理涉一手樓投訴 半年169宗跌8%

一手樓市銷售氣氛熱烈,地產代理監管局(下稱地監局)回顧今年上半年,雖然樓市成交活躍,一手住宅成交錄得7682宗,但接獲整體投訴個案為169宗,較去年同期下跌8%;當中有關一手住宅物業的投訴涉23宗,較去年同期減少38%,投訴性質包括誤導物業資料、誤導按揭資料、沒有與客戶訂立或解釋地產代理協議、未有履行回贈承諾及發出違規廣告。

另外,今年上半年地監局對162名持牌人採取行動或作出處分,並撤銷26個牌照及暫時吊銷13個牌照;上述個案包括嚴重違反紀律、未有嚴格遵守回贈承諾和公司董事未持有個人牌照。針對有關回贈的投訴上升,地監局將於下半年發出新的執業通告,規範回贈。

32發展商簽共識一手銷售約章

地監局主席梁永祥表示,今年內共發生3宗地產從業員打架事件,其中兩宗更於一周內接連發生,嚴重打擊行業形象。為抑止暴力事件再發生,當局早前與32家發展商達成共識,訂立一手住宅物業銷售約章,禁止無牌代理員工到銷售處宣傳和對任何不妥當行為採取零容忍態度,以確保銷售處秩序良好。同時,委員會正研究加重違規罰則,由現時3年內不獲發牌或撤銷牌照的年期增加,預料今年10月會公布結果。

地監局擬加深資格考試難度

與此同時,當局為提升入行人士的質素,將會加深資格考試的難度。今年報考地產代理資格考試及營業員資格考試的人數分別有2420人和3032人。梁永祥表示,由於今年考試費用增加,令考生人數減少。





(蘋果)娥六招滿月 二手交投削半 汪敦敬:新盤明年劈價

特首林鄭月娥上月29日連出六招,試圖為樓市降火。本報統計全港10大主要屋苑,在「娥六招」滿月期間,二手截至7月29日僅錄106宗成交,較6月全月的209宗跌近五成。向有樓市大好友稱號的祥益地產總裁汪敦敬罕見唱淡,指「娥六招」的效應將由量伸延至價,或引發新盤明年劈價潮,其中過去熱賣的納米樓最高危。

娥六招公佈後二手交投轉吹淡風。十大屋苑中,除了鰂魚涌太古城不跌反升外,其餘九個屋苑本月成交量全面下跌,跌幅最多近八成,當中四個屋苑的成交量更是單位數,以鰂魚涌康怡花園及觀塘麗港城最慘情,各僅4宗成交。
樓價乾升 嘉湖升6%最多
中原楊文傑表示,屋苑本月對上一宗成交已是20號的事,即已連續九日零成交。荔枝角美孚新邨同病相憐,6月曾多達30宗成交,但7月至今僅7宗,大跌76%。香港置業余柏稱,美孚新邨本月市道之淡靜,「可能係歷史成交量新低」。新界兩大上車樂園天水圍嘉湖山莊及沙田第一城,成交量跌37%及60%。不過,十大屋苑中,七個屋苑的樓價本月仍然上升,天水圍嘉湖山莊升幅6.1%最大,紅磡黃埔花園升幅亦逾5%。
祥益地產總裁汪敦敬認為,辣招初步成功勒停瘋癲樓市,成交量普遍下跌三至五成,屯門及天水圍的減價盤更急增兩倍。汪又指,娥六招其中兩招是針對發展商,近期一手升勢已平靜下來,空置稅雖仍待立法會通過,但發展商仍面對龐大銷售壓力。目前未售樓花及現樓單位合共多達7.6萬伙,要三年內賣晒,恐怕現在的吸納量難以應付。空置稅料暑假後通過,發展商尚有14至15個月時間清貨,最快明年9至10月便會出現由空置稅引起的新盤劈價潮,理論上到時樓市會見頂。

林一鳴:後市仍很難下跌
向來是樓市大好友的汪強調,自己並非轉軚,樓市仍處上升趨勢,因四大條件無變,包括「資金多、欠債少、需求大及供應無改善」。但就這兩至三年而言,汪認為,「我會覺得現時差唔多,除咗超豪宅仲有好多上升空間,你話賣兩萬元一呎的納米樓、中上價樓,相信會面對一定程度衝擊」,因未來一手樓好多都是這類供應。他又以一架汽車形容樓市,「架車仍然喺上升道路,上緊斜路,(辣招)只不過將超速(升勢過急)?搞掂咗,超速?要畀人炒牌同埋減速,令市道更加健康。」樓市調整完可再升,並非完全見頂,除非基礎性改變,例如供應急增,但未見到。
資深分析員林一鳴表示,樓市下跌主要看三個因素,包括新增供應、大幅加息2至3厘及經濟急速轉差,但暫時看不見任何一個因素會發生,後市仍是很難下跌,一直要等到香港銀行開始加息,才有機會開始調整。





(蘋果)太古城罕見劈價沽 低估值兩成

二手樓連環出現低價成交,港島東龍頭屋苑鰂魚涌太古城,一個三房海景單位,突減200萬至2,130萬元易手,低市價7%之餘,亦較銀行估值低最多「5球」或逾兩成,屬屋苑近年罕見劈價成交。
美聯吳肇基表示,太古城春櫻閣中層B室,實用1,015方呎,享全海景,今年4月已放盤,當時業主較心雄,開價2,450萬元,直至本月減至2,300萬元,近日突急減200萬元去貨,剛以2,130萬元成交,呎價20,985元。本月初綠楊閣低層B室同類貨,成交價都要2,170萬元﹔另金楓閣低層G室,亦是同類貨,今年5月更以2,263萬元成交,呎價22,296元。如以市價2,300萬元計算,春櫻閣賣平7.4%。
今次易手春櫻閣單位,獲匯豐估值2,529萬元,中銀估值2,687萬元,是次造價較估值低最多557萬元或21%。吳肇基解釋,銀行估值偏高,以近期同類破頂貨作參考。賣方1982年僅以112萬元買入單位,雖以低價出貨,賬面仍賺2,018萬元。
瓏門減價120萬成交
中原伍耀祖表示,天水圍嘉湖山莊近日業主議價空間有微增迹象,由出招前最多的1%,稍增至2%,並重現600萬元可做高成數按揭的三房戶成交,為景湖居4座中層H室,叫價635萬元,減至600萬元成交,呎價10,910元。
屯門瓏門亦見減價成交。中原蔡偉傑表示,瓏門6座中層J室,實用663方呎,三房間隔,原叫價1,200萬元,業主見中美貿易戰陰霾未除,股市波動,加上樓市交投回落,對後市信心動搖,近日叫價態度軟化,見準買家攜票誠意洽購,最終劈價120萬以1,080萬元沽貨,呎價16,290元。
大圍居屋雲?花園4座高層H室,實用591方呎,三房間隔,業主因移民理由以低市價758萬元放盤,同日減至726萬元承接,呎價12,284元。





(蘋果)Milano四日大收4,000票

政府推出空置稅後,新地元朗錦田北新盤PARK YOHO Milano(峻巒第2C期),以首批最平427.89萬元及已屆現樓作招徠,項目過去四天速收票達4,000張,超額36倍。
海璇首現撻定
PARK YOHO Milano首批108伙,開放式折實427.89萬元,過去四天累積收票約4,000張,發展商考慮設認購上限。同系九龍站天璽狂加價40%後,其中20座1區72樓C室,實用面積1,377方呎,單位加價44%,以9,466.27萬元售出,呎價68,746元。另20座1區82樓B室,實用面積693方呎,以4,583.85萬元成交,呎價66,145元。
另外,新地北角海璇首現撻定。一手成交冊顯示,5A座6樓E室,實用面積369方呎,一房間隔,本月22日簽定臨時買賣合約,作價1,247.4萬元,呎價33,805元,惟買家最終撻定離場,料被發展商沒收5%定金,損失62萬元。
英皇集團的屯門掃管芴珀居,接連錄洋房成交,13號屋,實用面積2,784方呎,連有1,988方呎花園及928方呎天台,以7,516萬元售出,實用呎價26,997元。
新世界西營盤瑧蓺沽出最後一伙一房戶,為33樓H室,實用面積339方呎,成交價1,304萬元,呎價38,466元創項目新高。





(星島)白居二攪珠結果出爐 中籤者最快10月揀樓

供市民選購未補地價二手居屋的新一期「白居二」計畫,昨日早上進行攪珠,決定申請人資格的先後次序。根據配額比例推算,首八個攪珠號碼的家庭申請中籤者,料已「穩操勝券」,但單人申請者則限於首個號碼。由於政府上月將新居屋下調至五二折出售,並延至十一月才攪珠,房委會資助房屋小組主席黃遠輝預料,今次「白居二」中籤者或視乎新居屋攪珠結果才入市,但相信中籤申請者放棄機會不高。他亦表示,房委會日後會留意有無空間提升單身申請的配額。

  房委會資助房屋小組去年通過「白居二」恒常化後首次攪珠,並首次採用電子系統隨機抽籤,棄用傳統的攪珠機,共抽出一百組分組號碼,首十組號碼分別為三十六、七十、七十一、十三、五十三、五十四、九、七十五、七十九及四十九。根據程序,房委會最快在十月發出「批准信」,中籤者需於兩周內申領「購買資格證明書」,可於今年十月至明年十月,購買房委會或房協未補價的二手居屋單位。

  今期「白居二」設有二千五百個配額,包括二千二百五十個家庭配額及二百五十個一人申請者配額。根據配額推算,二人或以上家庭申請者申請編號最後兩個數字是頭八組號碼,若通過房委會入息資產等審查,較大機會成功申請;至於單人申請者配額較少,成功的機會只限於頭一組號碼。

  房委會資助房屋小組主席黃遠輝指,今期「白居二」原與新居屋同日攪珠,惟在政策變動下,新居屋延至十一月才攪珠。他認為,有同時申請新居屋的「白居二」中籤者等待新居屋攪珠後的結果,才決定是否入市,實屬正常之事,但由於是次申請人數多達六萬,相信未必會影響二手居屋的成交,亦相信中籤申請者放棄機會不高。

  他估計,有逼切住屋需求的人士,如果在稍後十一月的新一期居屋攪珠時,知道自己買到新居屋的機會不大,就會在市場物色適合的二手居屋單位。

  黃遠輝不認為新定價機制下,對早前買入居屋的市民不公平,因為即使購買折扣率較大的新一期居屋,將來出售時亦要補較多的地價。

  今期「白居二」超額申請逾二十三倍,家庭及單身申請者分別有二萬六千多份及三萬四千多份,但家庭及一人申請的配額比例仍為九比一。黃遠輝指,房委會日後將會研究是否有調整空間,提升單身申請的配額。

  對於大角嘴富榮花園一個三房單位,日前以一千六十五萬元易手,創下全港居屋售價新高,黃遠輝指有關單位已補地價,業主曾經居住二十年,現時按市價出售,情況不屬短期炒賣。他說,現時未補價居屋單位達二十五萬個,大多由一手業主繼續持有及居住,而一般業主住在居屋的平均年期為十五年,反映居屋始終是給社會長遠安居樂業的資助房屋。

  中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為,即使新居屋的售價下調至五二折,但所在地區較為偏遠,而可供選擇的「白居二」單位則散落於全港各區,有部分更在市區,料仍有一定吸引力。他估計,新居屋認購將反應熱烈,申請者抽中機會亦相對渺茫,料「白居二」的中籤者都會選擇購買二手居屋。

  身兼資助房屋小組成員的公屋聯會總幹事招國偉認為,不少市民目前是同時申請新居屋及「白居二」,以增加中籤機會,料他們將觀望兩個攪珠結果,才再作決定。他建議日後居屋家庭及一人申請的配額比例改為八比二,幫助更多未能購買私人樓宇的年輕人「上車」。





(星島)新房策「滿月」 新盤二手交投俱下跌

新房策出台後,發展商密密推盤,市場供應增,惟買家對後樓抱觀望態度,表現謹慎,加上踏入暑假檔期,令一二手交投按月下跌。有業界人士認為,中美貿易戰及股市波動等不利因素影響,買家入市心態意欲受阻,但樓市剛性需求強勁,預期未來月份相關成交維持平穩。

  據美聯統計資料顯示,截至7月27日,7月份一手成交約1660宗,較6月份全月約2100宗成交少約20%,顯示一手交投按月下跌;二手方面,本月成交約4159宗,較6月全月約4823宗成交少約14%,跌幅雖然不及一手,但仍反映政府新房策推出後,二手成交有明顯下降的迹象。業內人士相信,除暑假淡季的因素影響,亦與政府出招的成效有關。

  中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,7月份為傳統淡季,暑期不少人外遊,暫緩買樓計畫;政府出招後,有一批準買家尤其上車客有見居屋低價出售,期待抽居屋機會,客源從私樓市場流失。相信未來月份住宅交投進一步下跌。

  普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,「娥六招」後,市場需要消化其影響,例如發展商部署推盤策略,小業主抱觀望態度等。

  美聯住宅部行政總裁布少明指出,新房策出台至今,發展商推盤步伐未見受影響,市場大批購買力湧現,料本月一手交投將突破2000宗水平。二手盤源緊絀且業主叫價進取,預期本月約有4000宗二手成交。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,近期發展商明顯加快推盤步伐,部分一手貨尾較多區域,具減價壓力,有發展商增加優惠以求加快去貨,料9000伙貨尾於短時間被吸納,料7月份一手宗數較上月減少約50%。





(星島)杜絕「街霸」兜售 考代理牌人數持續升

在地監局加強一手監管下,無牌代理將不可參與一手樓任何銷售及推廣,趕盡街霸「撈客」,引致投考代理牌照的人數增加,尤其是作為「入場版」的營業員牌照(S牌),市場預料未來有關考試人數亦會持續上升。

  近年錄得多次無牌代理於一手樓推售樓盤以及打架的個案,地監局亦多次表明會強執法以杜絕街霸「撈客」的情況。而代理考牌人數則按月上升,據地監局數字顯示,今年最近兩次(6月及4月)投考S牌的人數均錄逾千人,較年初2月的940人為高。而在過去1個月接連出現街霸於售樓處打架的情況後,消息指,投考S牌的人數急增,今月已暫錄約千多個考試個案。

  香港專業地產顧問商會榮譽會長汪敦敬表示,近年地監局大力打擊無牌代理「撈客」,更與多家發展商簽定約章,多個代理行的主管均不再聘用街霸,有關情況導致多名無牌代理隨即考牌,業界一般相信於短時間內,地監局的考牌人數亦會持續上升。

  汪敦敬指,有關情況可讓代理的水準更專業,商會亦贊同地監局有關行動,改善前線代理的形式。

  數據顯示,參與地產代理資格考試(大牌)的考生人數亦有所上升。港置行政總裁李志成表示,過去半年一手銷售主導大市,多個代理行均加大發展規模,同時亦有增加分行數量,因此投考大牌盼能晉升經理級的同事增加,因此投考人數上升。他預料,隨?多個新發展區陸續落成,投考代理牌照的人數亦會平穩上升。




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