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今日新聞摘要 26.06.18

公關部

2018-06-26

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(明報)市建局煥然壹居兩年半加價35% 涉122伙餘貨 樓換樓計劃客可買

港府或本周公布開徵一手空置稅之際,市建局首個自行發展、現餘逾120伙現樓貨尾的啟德煥然壹居,昨日突更新兩張價單,把為數122個貨尾定價調高,不足半年加幅約8%,個別單位更較2015年12月首次開價、兩年半來累積加價35%,反映公營機構單位的提價幅度媲美私宅。

已屆現樓的煥然壹居,提供484個實用332至675方呎單位,當中338伙、即七成屬資助出售房屋,另外146伙售予受市建局重建影響的合資格業主;樓盤自2015年12月首次開售以來累沽360伙,現餘約122伙待售。項目今批單位提價後,售價介乎603萬至1346萬餘元,未有提供直減折扣,市建局安排於11月27日發售,買家只限重建戶人士。

不足半年加價8% 603萬入場

樓市熾熱,多個私宅新盤均有加價行動之際,市建局亦不讓私人發展商專美,昨日將煥然壹居122伙貨尾推出,不足半年加價約8%;若以累積加幅計,以1號價單累加幅度較大,以昨日最新1E號價單的L1座4樓實用面積332方呎E室為例,新定價603.5萬元(實用呎價18,178元),較2015年12月首次開價446.9萬元(實用呎價13,461元)計,兩年半累積加幅達35%,此單位為今批122伙售價最便宜一伙。

另昨日最新3B號價單的H1座22樓實用面積667方呎A室,新定價1346.4萬元(實用呎價20,186元),相對去年7月首次開價1205.5萬元(實用呎價18,073元),近1年累積加幅12%,而此單位為今批122伙售價最貴一伙。

市建局並上載銷售安排,於11月27日發售今批122伙,惟買家須是其物業已被市建局收購的西營盤崇慶里、桂香街及德輔道西等重建項目的「樓換樓計劃」,以及同時簽署確認參加「樓換樓」計劃表格,表明欲選擇揀選及購買煥然壹居的人士。

浪澄灣特色戶年半累加四成

私樓方面,2007年開售的痗岫a產奧運站浪澄灣,項目全部1829伙有機會於本周清袋;發展商周五將發售7座51樓實用面積1464方呎、另連平台和天台A室特色戶,屬項目最後一伙餘貨;單位新定價7515.7萬元(實用呎價51,337元),加價4.6%;若相對2016年11月首次開價的5300萬元(實用呎價36,205元),逾1年半來累加42%。

另琣a經3輪銷售累沽逾380伙、套現逾24億元的大角嘴利奧坊•凱岸,上載新銷售安排,顯示3伙實用面積417方呎兩房戶暫停銷售,市場估計發展商或部署加價,稍後再推售有關單位。





(明報)嘉湖車位162萬 月內七度破頂

車位做價屢創新高,其中天水圍嘉湖山莊車位做價更於本月內七度破頂。中原副區域營業經理伍耀祖表示,美湖居一個單號車位,新近以162萬元易手,貴絕天水圍車位,較原最高紀錄多2萬元或1.3%。原業主2012年4月以39萬元買入,持貨6年,帳面獲利123萬元或3.1倍。伍指嘉湖山莊車位本月暫錄27宗成交,成交價共7次破頂,車位做價由本月初景湖居雙號車位以149.8萬元易手,至今屋苑車位做價已達162萬,月內升幅達8%。

百利保2680萬購黃竹坑工廈單位

另土地註冊處資料顯示,黃竹坑道44號盛德工業大廈2樓B室於上月底易手,單位面積4187方呎,成交價2680萬元,折合呎價6401元,新買家為豪華集團有限公司,其公司董事為百利保主席兼行政總裁羅旭瑞、執行董事羅寶文,以及執行董事兼首席營運官范統等人,料購入作投資。原業主於2012年10月以1357.92萬元購入,持貨6年,帳面獲利1322.08萬元或97%。





(東方)公居屋95%按揭近絕迹

未補價公屋及居屋第二市場買家,過往可以「超高」樓按入市,但隨茷峟b樓齡漸長,高成數按揭近絕迹,屯門區逾20多個該類市場屋苑,目前僅餘3個可承做最長九成半樓按上車,其餘普遍僅獲承按六成。

在房屋委員會擔保下,過往綠表公屋客及白表居屋第二市場計劃(白居二),分別可以最高九成半及九成按揭入市購買第二市場住宅,還款期更長達二十五年,以協助市民置業。

長供款期只可借六成
市場消息透露,銀行向來會縮減高樓齡物業的按揭成數,以減低借貸風險,若第二市場單位的首次契約轉讓日期或樓齡,達二十年或以上,除非買家肯大幅縮短供款期至約十餘年,否則一般不會獲批最高九成樓按。不過,銀行仍會視乎不同個案而作決定。

由於香港按揭證券公司不會為該類市場物業提供按揭保險計劃,故買家欲以長供款期入市,只能跟隨私樓市場,承按最多六成。

事實上,全港目前仍可繼續以高樓按入市的第二市場屋苑不多。祥益胡志偉稱,屯門區居屋兆麟苑樓齡已超過規定,買家計劃承做最高九成半,還款期就要縮短至十五年,否則就需付四成首期,供款期則可長達二十五年。

他指出,以現時該屋苑實用面積401方呎單位,入場叫價290萬元計算,首期高達116萬元。而該區居屋翠寧花園新圍苑亦未達要求。現時區內僅餘富健花園龍門居兩個居屋,以及公屋山景邨,仍可以最高按揭承數及最長還款期入市,但放盤不多。

此外,美聯梁榮貴指出,新界東的馬鞍山錦英苑及富寶花園亦未能符合最高成數按揭上車要求。該區現只有錦泰苑及錦豐苑其中3座物業,仍然可承做高樓按入市。

買家資金緊 焗轉目標
按揭成數亦成為第二市場買家入市障礙。中原梁岳宏表示,買家原先參觀青衣公屋長安邨多個單位,但因屋邨的政府按揭擔保期陸續於今年屆滿,最高按揭成數大減,由於資金有限,遂以綠表價323萬元,購入同區長發邨敬發樓中層21室,單位實用面積485方呎計,呎價約6,660元。

九龍區方面,富誠地產潘祖兒表示,黃大仙居屋瓊山苑、瓊麗苑及鳳鑽苑等,由於屋苑的樓齡較高,現時可以承做按揭成數不高,買家需要付出較多首期。

至於慈雲山慈愛苑第1、2期,由於早年分批出售,因此未必所有單位可做足最高樓按,該屋苑目前約20個放盤,實用面積401方呎單位,入場費由400萬元起。





(東方)內地新招壓樓泡 學者直指落錯藥

北京大學擢蚾蚞ヶ|副教授Christopher Balding於外媒撰文警告,儘管中國近年不斷出招壓抑樓價升勢,但由一五年六月至一七年底止,中國100大城市樓價指數累升31%。他認為,政府招數未能對症下藥。

隨蚍蚖糷峖a產商債務不斷增加,內地政府推出「新招」,就是透過提供優惠政策鼓勵發展商將準備出售的樓宇改為租盤。但Balding警告,這是「落錯藥」!

放租回報難冚債
首先,內地放租回報極低,例如北京上海等一線大城市,租金回報僅約1.5%,遠低於美國的3%及加拿大的4%。更不堪的是,發展商已債台高築,發債利息動輒7至8厘,債務佔股本比例更達380%,以1.5%回報根本不能償還7至8%的利息。若迫發展商參與,情況只會更艱難。

再者,內地實行租樓措施,就預示蚍蚖龤u許升不許跌」,更加大樓市泡沫的惡化。

他認為,要對付泡沫的最直接方法是減慢放貸,例如加大買家首期額度、銀行加強壓力測試,或者簡單地以高息放貸。不過,如果流入房地產的信貸增長沒有顯著放緩,監管機構的任何修正措施都不會有太大作用。





(蘋果)沙田中心樓價首破千萬

新界東樓價升幅驚人,上車屋苑之一沙田中心,繼日前呎價升破2萬元後,樓價亦首度升破1,000萬元。
美聯梁兆堅表示,沙田中心安寧大廈高層D及F室,實用面積659方呎,屬「細相連」,享有史諾比開心世界公園景觀,市場放盤約兩至三個月,原叫價1,280萬元,剛減至1,250萬元獲區內換樓客承接,樓價破盡屋苑入伙約37年最貴紀錄,呎價則為18,968元。屋苑對上一宗相連成交為同座高層A室「大相連」,實用面積747方呎,2012年以620萬元沽出,呎價8,300元。原業主2000年以232萬元買入單位,18年勁賺1,018萬元。
第一城呎價逼2.1萬
同區沙田第一城呎價逼2.1萬元。消息指51座高層A室,實用面積284方呎,剛以588萬元沽出,呎價20,704元,創屋苑歷史新高。中原文家輝表示,各區新盤銷售理想,增強買家入市信心,天水圍嘉湖山莊樂湖居8座頂層連天台特色戶,實用面積551方呎,獲買家即睇即買,成交價698萬元,樓價創出屋苑同類三房單位新高,呎價12,668元。原業主2014年以465萬元買入單位,持貨四年賺233萬元或50%。
中原溫明葳﹛A馬灣珀麗灣17座低層I室一房戶,實用面積360方呎,以582萬元成交,呎價16,167元創屋苑標準戶新高。
蟹貨罕見獲利,上水天巒日內瓦大道東單號屋剛以2,700萬元售出,賣方2010年以2,553.41萬元買入,八年升值5.8%。大埔比華利山別墅翠樺道雙號屋,去年7月原以1,980萬元售出,但買賣雙方已取消交易,業主現加價320萬至2,300萬元重新放售。業主為內地客,2012年以2,755萬元買入單位。





(星島)仲量聯行:新盤空置率 佔整體增至21%

政府即將公布空置稅,仲量聯行於昨日發表報告指,該行引述政府數據顯示,截至去年底,空置的4.2萬伙中,約21%為新建單位,較2013年錄得的8%顯著上升,原因是部分發展商採取善價而沽的銷售策略;但數字仍遠低於2006年錄得的3成,當時就達1.9萬伙。

  該行估計,即使政府推出有關政策、整體樓價短期內下跌機會不大,但相信將促使發展商投地價將不會如以往般進取。

  仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑表示,空置稅將令發展商添上要把存貨於短期內出售的壓力,為達到收入最大化及減低空置稅成本,發展商新盤開價策略將因而有改變,日後投地時,因預計持貨成本增加,為確保最低利潤,出價不會如以往進取。惟他估計,長遠而言地價將有所調整,不過影響仍要視乎稅率的高低。

  該行研究部副董事車永筠表示,據政府向出租物業徵收的稅率作估計,按物業的應課差餉租值徵收5%空置稅尚不屬懲罰性稅率。此稅率相等於在現時普遍的租金回報率扣減0.1%。儘管如此,發展商會因而放棄住宅物業的潛在升值空間,自1990年起住宅樓價平均每年的增長率為7.2%。與此同時,發展商或會趁市場對住宅需求大時,把額外的成本轉嫁買家。





(星島)第一城每呎2.07萬破頂沽

中美貿易戰持續發酵,惟樓市表現未受拖累,頻錄新高成交,其中沙田第一城2房中層戶成交呎價達20704元,創屋苑呎價新高;此外,上環帝后華庭中層2房單位亦以呎價23232元沽出,刷新屋苑新高。

  美聯首席聯席區域經理黃錦瀚透露,沙田第一城51座中層A室,面積284方呎,2房間隔,以588萬元成交,呎價20704元,創屋苑呎價新高,較舊紀錄20599元再推高約0.5%。新買家為上車客,現時同類放盤約80伙。

  中原分行經理林世華表示,上環帝后華庭2座中層E室,面積393方呎,2房間隔,業主起初叫價908萬元,最終追價以913萬元易手,呎價23232元,創屋苑呎價新高,新買家為換樓客。

  美聯高級分區營業經理梁兆堅指出,沙田中心安寧大廈高層相連戶易手,面積659方呎,以1250萬元沽出,呎價約18968元,創屋苑成交價新高,新買家為用家。

  中原副區域營業經理伍耀祖表示,天水圍嘉湖山莊樂湖居8座連天台戶,面積551方呎,3房間隔,作價698萬元成交,呎價約12668元,創同類造價新高。

  美聯分行營業經理林志堅稱,將軍澳天晉I期1座高層E室,面積617方呎,3房間隔,作價1400萬元,呎價約22690元,創屋苑同類成交價新高;此外,同區屋苑新都城2期8座高層H室,面積441方呎,2房間隔,作價795萬元,呎價18027元,創屋苑同類成交價新高。

  美聯高級分區營業經理林振聲表示,將軍澳新寶城3座低層連平台戶,面積643方呎,屬3房1套間隔,連172方呎平台,獲同區換樓客斥約890萬元承接,呎價約13841元。

  祥益高級營運經理黃文樂透露,屯門居屋兆畦苑B座低層16室,面積374呎,獲區內首置客以420萬自由市場價 承接,呎價為11230元。

  中原副區域營業經理溫明萿磳隉A馬灣珀麗灣17座低層I室,面積360方呎,1房間隔,成交價582萬元,呎價16167元,創屋苑分層戶呎價新高。

  港置首席聯席董事曾家輝表示,長沙灣泓景臺1座中層H室,面積約506方呎,以約915.5萬元成交,呎價約18093元,據悉,新買家為上車客,並獲父母資助下入市。





(星島)私樓地改建公營房屋 料特首周四公布

本港樓價近期節節上升,房屋問題成為巿民一大困擾。據悉,政府周四將會召開特別行政會議,預計會討論多項新房屋政策措施,除了早前預告即將推出的一手樓「空置稅」外,當局亦準備增加公營房屋比例,將部分原本用作發展私樓的用地,改為興建公營房屋;同時又會提出新的資助房屋定價方式,將資助房屋售價跟市價「脫鈎」。

  特首林鄭月娥原打算在今天行政會議上,討論一手樓空置稅等新的房屋政策,但由於臨時要前往北京,會晤國務院副總理韓正,討論大灣區規劃問題,港府已通知行會成員,在周四早上召開一小時的特別會議,預料屆時會討論多項新的房屋政策措施,包括近期備受市場關注的一手樓「空置稅」。據悉,港府打算「一刀切」向空置超過一年的一手樓,徵收百分之二百的應課差餉租值,即兩年租金,以現時百分之二至三的租金回報計算,約相等於百分之四至五的樓價;但若發展商將樓宇出租超過半年,則可獲得豁免。

  根據差餉物業估價署數據,空置私樓單位○六年最高峰時有近兩萬個,今年首季就有九千個,但地產建設商會指,空置超過一年的單位,僅六千個。財政司司長陳茂波日前則指,空置稅不僅針對現有空置單位,亦可令未來私樓供應更有序推出。

  除了一手樓空置稅外,針對公營房屋出現較大的供應缺口,港府亦打算增加現時公營房屋的比例,將部分原來用作興建私樓的土地,改為興建居屋、「綠置居」或「港人首置上車盤」等用途,提升公營房屋的比率。多名立法會議員上周在立法會,就曾促請政府把公營房屋佔整體房屋供應的目標比例,由現時的「六比四」,提升至「七比三」,回應社會需求;而多個半公營機構亦已計畫作出配合,除了政府要求港鐵研究利用車站上蓋發展公營房屋,包括港鐵小蠔灣車廠及鄰近屯門市中心的一幅用地,市建局亦考慮將油旺區剩餘地積比部分用作建資助房屋。

  港府打算提出的另一項新房屋政策措施,是將居屋等資助房屋定價與巿價脫鈎。在樓價高企下,早前房委會推出的居屋,定價接近萬元,惹來爭議,立法會多個政黨亦要求政府,將資助房屋與巿價脫鈎。據悉,港府正研究一套新的資助房屋定價方程式,令新的資助房屋定價,更符合巿民的負擔能力。

  接近港府消息人士表示,特首林鄭月娥希望在她上任一周年之前,在房屋政策上能有所作為,估計行政會議周四開會後,她將會親自公布新的房屋政策。





(星島)組合屋料明年入伙 羅致光:續覓空置地

社聯早前獲發展商捐出地皮興建組合屋,關愛基金則撥款逾三千五百萬元資助興建有關項目,運房局副局長蘇偉文昨表示,組合屋料在今年底開展計畫,於明年入伙,發展局、勞福局及運房局在政策上給予支持。勞福局局長羅致光則表示,由於貨櫃料可使用三十至五十年,因此將擁有權交予社聯作日後發展。被問及勞福局會否尋找其他土地興建組合屋,羅則強調,有關尋找空置土地層面,發展局及運房局責無旁貸。

  關愛基金成立至今,共推出四十七個項目,總承擔額超過八十五億元,其中社聯早前獲發展商痚穧a產捐出一幅位於深水埗的地皮,興建組合屋,單面積約由一百四十至二百九十平方呎不等,料提供約九十個單位。

  民建聯立法會議員鄭泳舜指,「局方會否可提供其他土地,我知道其他局都有地方空置,可否協調一下,再取一些出來?」羅致光解釋,涉及尋找空置土地方面,發展局及運房局責無旁貸。

  另外有議員關注,身兼關愛基金專責小組主席的羅致光會否繼續留任小組主席一職。羅致光回應稱,有關扶委會的日後運作須由政務司司長公布,但認為現屆政府不同部門有多方面的合作,表示身兼兩職問題不大。



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