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今日新聞摘要 21.06.18

公關部

2018-06-21


(明報)Grand YOHO 2現樓招標推5伙 共550伙餘貨 新地稱試水溫與空置稅無關

港府開徵一手空置稅來勢洶洶,惟待售現樓餘貨約千伙的新地,暫未見大規模散貨。繼上周突擊推出大埔白石角雲匯4伙招標後,同系已屆現樓的元朗Grand YOHO 2期,仍沿用限量發售模式,先推5伙單位招標測試水溫。新地副董事總經理雷霆強調,是次重推與當局擬開徵空置稅關係不大,樓盤稍後將以出價單形式發售。

雷霆早前透露,集團持有已批滿意紙(Certificate of Compliance,俗稱CC)的待售餘貨約1000伙;其中去年初獲批滿意紙的Grand YOHO 2期,去年初售出約280伙後封盤,項目餘貨涉約550伙,意味佔新地持有的約1000伙餘貨的55%。據估計,除了Grand YOHO 2期外,新地其餘待售餘貨,主要包括錦田PARK YOHO系列、何文田天鑄、九龍站天璽等屋苑。

雷霆料項目下半年可沽350伙

雷霆昨表示,集團一直輪流推售Grand YOHO、PARK YOHO,上述Grand YOHO 2期未推售的550伙,當中約200伙因涉及港鐵工程而未能推售;今次推出的5伙招標單位,正是抽取自另外可售的350伙。雷霆解釋,項目已經入伙,為不影響現有住客,於妥善安排秩序及掌握睇樓流程後,將會推出更多單位,料該350伙下半年可沽清。

新地代理總經理胡致遠表示, Grand YOHO 1期及2期累沽近1400伙,個別單位成交實呎1.8萬至1.9萬元,上述招標5伙,招標期6月29日至7月18日,集團正草擬條款讓買家「先住後成交」,方便換樓客;5伙主要分佈於第3、8座高層,實用面積705至1115方呎,屬3房套以上單位,亦包含4房1套連儲物室。

御‧豪門連沽兩伙特色戶涉逾億

不過,其他發展商在一手空置稅山雨欲來前積極散貨,如華懋旗下樓齡約8年的九龍城御‧豪門,連環售出2伙特色戶,吸金逾1.05億元。售出單位包括59樓、60樓B室複式戶,實用面積2079方呎連天台,成交價5812.79萬元、實呎2.79萬元;另60樓實用面積1619方呎D室(另連天台),以4716.47萬元售出、實呎2.91萬元。

天寰實呎3.8萬 貴絕啟德

另東九啟德再現高價成交,建灝發展的天寰,售出天海匯第1座31樓A室,屬實用面積1190方呎標準四房戶,成交價4533.9萬元,實呎3.81萬元,相關呎價刷新啟德私樓標準戶新高,較保利龍譽早前所創的3.5萬元原紀錄高約9%。





(蘋果)1個月拆息恐抽高至2厘

小米招股期與銀行本月底半年結重?,1個月拆息定盤價昨連續第16日上升至1.78厘,財資界相信,屆時1個月拆息有機會抽高至2厘。港息上揚,港美息差收窄,港匯轉強達30點子,傍晚6時升至每美元兌7.8463港元。
小米孖展息或見3厘
有市場人士推算,今次小米孖展息率,應較4月底平安好醫生為高,介乎2.75厘至高於3厘。港元隔夜及1周拆息定盤價,昨分別報0.57及0.81厘,較前日各升0.12及0.06厘,1個月港美息差收窄至僅30點子。
上商研究部主管林俊泓說,小米招股期若與半年結?在一起,對拆息影響會「幾可觀」,屆時1個月拆息有機會升到1.9至2厘,1周拆息亦可能見1厘,待招股及半年結過後,1個月拆息才有望回落至1.5厘以下。
東亞銀行貨幣及利率交易部主管陳德祥指,股票錢(俗稱股票run)通常覆蓋招股期最後1天至上市前1天,期間因資金集中收票行,故造成資金供應失衡而息口緊張,至於今次股票錢抽升多少,要視乎新股受追捧程度及孖展量估算。





(蘋果)黃竹坑站3期招意向 估值346億 落成後呎價料4萬

供應短缺下,本港再有靚地推出,港鐵昨日公佈黃竹坑站第3期物業發展項目,商住樓面合共逾150萬方呎,今日起招收意向書。該「巨無霸」項目是港鐵近三年來,再有項目連同大型商場一併招標。有測量師指,料每呎樓面地價約2.3萬元,估值高達約346.4億元,落成後的住宅呎價可達4萬元。

港鐵近年來推出的項目多為純住宅發展,對上一個商住項目為2015年推出的將軍澳日出康城7期,當時由會德豐奪得,只選取住宅部份的發展,商場部份則歸港鐵持有。
涉及不多於1,200伙
事隔多年,港鐵再推商住項目,黃竹坑站第3期物業發展項目位於整個黃竹坑站的西北面,總樓面涉150.58萬方呎,住宅樓面約100萬方呎,提供4座住宅大樓,涉及不多於1,200伙單位,即平均每個單位逾800呎,料針對換樓客;商場樓面約50.58萬方呎,預計關鍵日期為2024年。項目今日起招收意向書,將於下周三(27日)截收。
參考毗鄰的黃竹坑站第2期發展項目,上年底由信置及嘉里的合組財團奪得。據悉2期用地涉及的補地價約52.1億元,以項目可建樓面面積約49.3萬方呎計算,每方呎樓面補地價約10,576元,較毗鄰第一期去年1月樓面補地價8,119元,10個月漲價三成,創下本港鐵路項目樓面補地價歷史新高。市場預期,如今樓市水漲船高下,項目涉及商業部份,加上位置較為靠近深灣遊艇會,故每方呎樓面補地價將貴過2期,再刷新歷史新高。

中資料合組財團參戰
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,該項目位於港鐵站西北,享有開揚景觀,加上有三分一的商業樓面,都較1、2期優勝,有助提高價值。惟項目規模太大,張聖典都不禁感嘆「點解唔斬件呢?」,因為項目樓面面積高達150萬方呎,以2.3萬元的地價計算,估價高達346.4億元,價錢太貴影響其吸引力。
他指,可以獨資競投的財團不多,料多透過合組形式競投,而中資因為資金仲「水緊」,所以大機會與本地財團合資「參賽」從而減少風險。他預料,未來項目落成後,料一手呎價可達4萬元。
萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指,近年港鐵新盤熱賣,發展商對後市信心亦大,如同區有項目及有協同效應的發展商會有更大興趣,相信發展商會「各自計數」。





(蘋果)第一城銀主盤呎價叫近兩萬

大型屋苑頻現銀主盤。繼天水圍嘉湖山莊現1,600萬元天價銀主盤後,沙田第一城再新增兩伙銀主盤,惟樓市火熱,銀主拒平賣,呎價高近2萬元,屬貼市價。
世紀21網頁顯示,本月再有8伙物業淪銀主盤,包括昨新增的沙田第一城兩單位,包括48座中層E室及50座中層B室,實用面積同為284方呎,兩伙銀主叫價同為550萬元,呎價逾1.9萬元,與部份銀行估值約547萬元相若。土地註冊處資料顯示,兩單位涉及同一名業主,其中48座單位於2015年7月以410萬元買入,另一伙則於2013年8月以315萬元買入。資料顯示,兩伙業主從事凍肉批發生意。
中美爆貿易戰,卻無礙樓市升勢,過去兩天二手市場錄得最少7宗破頂成交,馬鞍山上車盤新港城呎價逼近2萬元。消息指新港城D座中層2室,實用面積321方呎,兩房間隔,剛以640萬元沽出,呎價19,938元破盡屋苑歷史新高。原業主2012年10月以287萬元買入,賬面獲利353萬元,近六年升值1.2倍。
中原黃海表示,天水圍嘉湖山莊麗湖居7座中層A室,實用面積638方呎,三房連套房間隔,原叫價680萬元,曾反價至700萬元,最終放盤半個月,獲用家以693萬元易手,較最初開價貴13萬元,呎價10,862元,成交金額更創下嘉湖分層戶歷史新高。賣方2014年4月以338萬元買入,四年升值1倍。
尚築鬆綁貨賺114萬
元朗洪水橋尚築再錄鬆綁貨成交。消息指一個地下連花園特色戶,實用面積225方呎,剛以435萬元沽出,呎價19,333元。賣方2015年6月以321萬元一手買入,三年「SSD」辣招鬆綁,賺114萬元或35%離場。
另外,大埔嵐山2座中層A室「囚室戶」,實用面積165方呎,以300萬元沽,呎價18,182元。





(東方)大埔劏場舖三年貶值64%

大埔劏舖商場再錄蝕讓個案。資料顯示,該區大日子商場2樓一個單號舖,於上月中以約65萬元登記易手,較一五年七月份購入價178.92萬元,帳面大幅貶值約64%或近114萬元。

翻查資料,上述商場今年已錄得至少4宗蝕讓個案,蝕幅最大為另一個2樓單號舖位,於三月份以40萬元登記易手,較一五年七月份購入價205.2萬元,貶值約81%或165.2萬元。

羅守輝2.6億購上環商廈兩層
事實上,近月各區亦出現劏舖蝕售情況,如上周尖沙咀首都廣場2樓雙號舖以72.5萬元登記售出,上址一三年購入價近298萬元,五年貶值約76%,帳面蝕逾220萬元。而深水埗深都2樓一個雙號舖位,上周以60萬元登記易手,較○四年購入價119.7萬元低約50%。

至於寫字樓方面,港島商廈錄逾億元大額成交個案,市場消息透露,上環德輔道西9號中層兩層單位,面積共約13,768方呎,以呎價約1.9萬元沽,成交價高逾2.61億元,新買家為資深投資者羅守輝。

至於中環乙級商廈歐陸貿易中心低層戶,面積約1,600方呎,以5,280萬元沽出,成交呎價約33,000元,創全港乙廈呎價新高紀錄。

美聯商業鄺寶謙亦指,香港仔黃竹坑道環匯廣場18樓01及02室,面積約3,746方呎,現連車位交吉放售,叫價6,200萬元,呎價約16,550元。他續稱,上址屬夾角單邊相連單位,可望部分海景,新買家購入物業後可將單位打通。

九龍區商廈亦錄買賣成交,億京發展、信和置業及資本策略地產持有的九龍灣偉業街38號商廈項目,其中B座面積約1,578方呎的中層戶,以呎價1.5萬元沽,成交價約2,367萬元。





(東方)野邨:香港金融危機最堪憂

野邨證券發表報告,根據該行風險預警系統,香港繼續是爆發金融危機最高危經濟體,於六十個早期預警指標當中,多達五十二個亮起「紅燈」。

警告新興市信貸風險
野邨根據五個範疇,包括企業與家庭債務佔本地生產總值(GDP)比率、企業與家庭償債比率、實際有效匯率、撇除通脹後的實際樓價及股票價格,制訂經濟體出現金融危機的預警指標。野邨直指新興市場在信貸及金融市場受壓時,較其他地區更脆弱。

有關調查以一五年至一七年共十二個季度數據作為指標,結果顯示香港亮起「紅燈」的數目較去年第三季時增加兩個,面對樓市過熱及家庭債務高企潛在危機,若美國聯儲局加息步伐提速,勢加劇香港經濟脆弱程度,籲香港當局審慎應對信貸及金融市場風險。

中國調控措施漸見效
至於中國亮起「紅燈」的數目則達三十三個,僅次於香港。野邨指出,內地大力打擊影子銀行融資及樓市投機活動,若持續相關力度,未來亮起「紅燈」的數目有望減少。

事實上,國際評級機構惠譽於五月份曾指出,香港是全球三大最脆弱市場之一,提及香港私營企業信貸對本地生產總值比例的增長速度加快。

不過,香港金融管理局其後反駁指,香港是國際商貿金融中心,很多跨國企業在香港營運與融資,香港銀行業向企業提供的信貸並非全部在香港境內使用。因此,在計算私營部門信貸對本地生產總值比率時,指標自然會被誇大,更形容以此評價香港宏觀審慎風險是以偏概全。





(東方)地產速報一覽

祥益謝利官稱,天水圍嘉湖山莊美湖居雙號車位,連租約售160萬元,再創屋苑新高,原業主持貨僅約兩個月,期內升值近21%,現租金回報率約兩厘。另消息稱,該屋苑麗湖居7座中層A室三房戶,以693萬元標準戶新高價售出,四年升值約1倍。





(星島)嘉湖車位160萬沽又破頂

樓價拾級而上,車位造價亦愈搶愈貴,祥益分行經理謝利官表示,天水圍嘉湖山莊美湖居雙號車位,以160萬元連租約售出,迅速打破上周屋苑155萬元的舊紀錄,再創車位成交價新高。

此外,中原分行經理鄭家豪指出,奧運站帝?.皇殿雙號車位以450萬元成交。該車位放盤不足1月,起初開價490萬元,及後減價40萬,以450萬元成交,減幅約8%。據悉,原業主16年7月以230萬元購入,帳面獲利220萬,升幅達96%。





(星島)新港城每呎1.99萬破頂沽

中美貿易戰進入白熱化階段,二手亦屢錄高價交投,其中,馬鞍山新港城兩房戶,以呎價19938元沽出,創屋苑呎價新高;此外,天水圍嘉湖山莊麗湖居中層戶,作價693萬元,刷新屋苑分層戶成交價紀錄。

  美聯高級營業經理梁榮貴指出,馬鞍山新港城2期D座中層2室,面積321方呎,2房附設基本裝修,作價640萬元易手,呎價約19938元,呎價屬屋苑新高。

  梁氏續指出,上址同類放盤約20多伙,叫價介乎620至700萬元;料是次新高成交出現後,屋苑業主的叫價態度將更進取。

  中原分行經理胡啟文透露,天水圍嘉湖山莊麗湖居7座中層A室,面積638方呎,3房1套間隔,以693萬元成交,呎價10862元,創屋苑分層戶成交價新高。

  代理指,沙田第一城39座高層H室,面積304方呎,2房間隔,以618萬元沽出,呎價20329元,創屋苑同類成交價新高,新買家為上車客。

  市場指,長沙灣䁱盈中層A室,2房另設工人房間隔,以837萬元成交,呎價16252元,創屋苑同類單位售價新高,新買家為用家。

  利嘉閣高級聯席董事黃定坤稱,東涌昇薈2座高層B室,面積約1420方呎,4房雙套連工人房間隔,作價1950萬元易主,呎價約13732元。

  世紀21奇豐高級分行經理蔡蓓指出,馬鞍山雅典居2座高層複式戶,面積1435方呎連雙車位,3房望海景,獲換樓客以2260萬元承接,呎價15749元。

  祥益高級營運經理林英傑表示,屯門居屋兆禧苑C座高層16室,面積351方呎,1房間隔,以450萬元(自由市場價)易手,呎價為12821元。

  萬怡置業龍超君表示,屯門居屋兆康苑C座中層3室,面積455方呎,兩房設計,以505萬元成交,呎價11099元,屬市場價成交。

  另一方面,豪宅亦頻錄大手交投,利嘉閣高級經理劉玉麟透露,跑馬地玫瑰新邨E座高層02室,單位面積約2000方呎,成交價約5600萬元主,呎價約28000元。






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