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今日新聞摘要 19.06.18

公關部

2018-06-19

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(東方)第二市場逾半指標居屋呎價破萬

未補價的第二市場居屋樓價跟隨大市急升。本報追蹤全港20個主要居屋,有11個今年首五個月平均實用呎價升穿1萬元,當中更首現新界屋苑。期內居屋王筲箕灣東旭苑升勢最癲,呎價按年漲近20%至12,305元。

事實上,公屋富戶措施推出後,第二市場樓價早被迫升,隨虓s一期白表購居屋第二市場計劃(白居二)買家即將入市,升勢料更趨熾熱。房委會資料顯示,截至五月份,上述20個屋苑今年平均呎價,按年錄得6.6至19.3%升幅。除新蒲崗采頤花園外,其餘屋苑漲幅均錄雙位數,指標物業鰂魚涌康山花園期內錄5宗成交,平均價高逾1.2萬元。

東欣苑反價半成放售
而現時最貴的未補價居屋為東旭苑,成交價逼近900萬元,今年該屋苑暫已錄6宗成交,較去年全年僅少3宗。世紀21溢榮林曉怡表示,該盤只提供大單位,全屬實用面積650方呎,部分享有全海景,故受家庭客追捧,尤其是具實力的公屋戶。目前市場尚餘約10個放盤,入場費由650萬元起,最高叫價達980萬元。

她續表示,由於同類市場樓價不斷破頂,最近區內陸續出現反價個案,如東欣苑一個實用面積539方呎兩房單位,原業主因看好後市,因而將叫價由550萬元,調高約5.5%至580萬元。

不僅市區居屋做價頻破頂,新界區升勢同樣突出。沙田愉翠苑今年錄23宗成交,平均實用呎價達10,248元,按年升約17.6%。世紀21奇豐周淑萍稱,由於私宅樓價升得太急,居屋業主沽貨後難於換樓,令放盤持續短缺,叫價因而較進取。該屋苑現僅餘6個放盤,兩房單位入場費由580萬元起,以實用面積510方呎計,呎價約11,373元。

此外,樓價向來低水的天水圍亦不斷飆升,區內3個主要屋苑今年已錄近80宗成交,當中天頌苑平均實用呎價約6,544元,按年升約18.4%。祥益資料顯示,該屋苑現有約85個放盤,實用面積433方呎單位,入場叫價280萬元起,呎價約6,467元。

龍門居入場費360萬
另一個上車熱門地區屯門,今年樓價漲幅亦不俗,區內龍門居平均呎價按年升17.3%至7,354元。該行黃慶德表示,該盤樓齡較新,可承做逾二十年按揭,故特別受買家歡迎,最近由於盤源漸減,以致成交一間貴過一間。目前約有20個放盤,實用面積484方呎兩房戶,叫價由360萬元起,呎價7,438元。

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,新一批白居二將入市,預期進一步推高樓價,因為政府推出有關措施,但並沒有增加實際供應。至於第二市場物業的業主雖然有機會沽貨換樓,但由於整體樓價已急漲,他們未必有能力換購私樓,為了追及升勢,只會以更高價錢放盤。




(東方)公屋東頭邨每呎年飆26%

未補價第二市場公屋入場門檻低,樓價升幅更驚人。黃大仙東頭邨三月時曾錄408萬元成交,貴絕全港同類市場,而今年首五個月暫錄約7宗買賣,平均實用呎價7,018元,按年上升26.3%。

同區公屋鳳德邨今年更已錄約13宗成交,較去年同期急升逾60%,平均呎價亦漲約23.1%至7,197元。富誠地產潘祖兒表示,該屋邨現有約7至8個放盤,入場單位為銀鳳樓一個銀主盤,叫價約238萬元。

潘氏又稱,黃大仙區公屋數目較多,加上交通方便,因此盤源特別受買家追捧。現時放盤量最多為竹園北邨,有至少約11至12個,叫價最低為蕙園樓實用面積184方呎開放式戶,意向價150萬元,呎價約8,152元。

利東邨第二市場見395萬
至於港島區方面,鴨脷洲利東邨今年平均實用呎價7,377元,較去年同期升13%,新近更錄得一宗破頂價成交。消息指出,上述售出的東平樓高層13室,實用面積490方呎,以該屋邨第二市場最高價395萬元售出,呎價8,061元。

此外,新界公屋樓價升幅同樣理想,馬鞍山恆安邨今年平均實用呎價5,652元,按年升近兩成。世紀21奇豐莊瑞生表示,該屋邨現有約8個放盤,盤源尚算充足,叫價275萬元起,以實用面積443方呎計,呎價6,208元。

華明邨放盤叫價230萬起
而粉嶺華明邨表現亦俗,去年全年只錄9宗成交,今年已錄7宗,平均實用呎價升11.3%至5,110元。世紀21奇豐黎樹森亦稱,上址現有14個放盤,叫價最低為添明樓一個實用面積381方呎單位,放盤價230萬元,呎價6,037元。




(東方)地產速報一覽

中原麥少基表示,九龍衙前圍道明苑閣低層C室,實用面積1,123方呎,間隔為三房包括套房及連工人房,雙方議價後以2,100萬元連車位成交,呎價18,700元。原業主持貨十一年,期內升值兩倍。

近期另類盤被買家瘋搶,令業主積極加價。市場消息指,九龍灣德福花園一個實用面積556方呎事故單位,近數年叫價隨市況不斷上升,最新意向價450萬元,較年初時再加價10萬元,但目前呎價約8,094元,仍較市價低出約四成。

仲量聯行表示,灣仔日街旭日樓地舖及閣樓、2樓及平台、3樓,以及毗鄰的順好樓4樓一併推出招標,該批物業面積介乎281至570方呎,將以公司轉讓形式出售,截標日期為七月二十日。

祥益胡志偉表示,屯門豐景園5座低層7室兩房戶,實用面積342方呎,獲買家以508萬元屋苑標準戶新高價購入,實用呎價14,854元。原業主持貨滿三年轉售,帳面獲利約155萬元。

市場消息稱,馬鞍山錦英苑K座高層8室,實用面積401方呎,於已補價自由市場以568萬元轉售,呎價14,165元料屋苑新指標。




(蘋果)樓市怪現象 劣質貨搶手 麗港城1樓單位一日兩成交

二手樓缺貨,全港各屋苑出現多個怪現象。由凶宅、凶宅同層戶、到頂樓無𨋢、甚至1樓極低層戶也通通獲承接,市民為趕上樓市快車,劣質貨照掃。觀塘麗港城1樓單位更罕見一天內兩度發市,另市傳荃灣中心一個疑似凶宅單位,以約500萬元貼市價沽出。

中國人傳統買樓智慧,通常有高層買高層,主要是景觀較佳及私隱度較高,而部份舊式大廈的最低層單位,亦可能有爆渠問題。因此,部份屋苑的最低層單位造價,較樓上單位會有5%至10%折讓。不過,觀塘麗港城昨天單日便錄得兩宗「1樓戶」。

美聯吳紹輝說,麗港城剛連環錄得兩宗最低層的1樓成交,均由用家買入。其中6座1樓G室兩房戶,實用517方呎,成交價726萬元,呎價14,043元。此單位獲中銀及匯豐分別估值僅665萬及710萬元,是次賣貴最多61萬元或9%。

荃中疑似凶宅貼市價沽
另35座1樓A室三房戶,實用748方呎,以898萬元易手,呎價12,005元,較該兩銀行分別估值927萬及1,014萬元,賣平最多116萬元。麗港城本月暫錄得9宗成交。

「1樓」單位變搶手貨,皆因其他單位更癲價,中層竟要「九球」,差價兩成。消息指麗港城19座中層C室海景戶,剛以高達900萬元易手,呎價17,408元,為屋苑首次有兩房升見「九球」。有指新買家上月初,原以818萬元購入12座低層C室兩房戶,惟遭業主撻定,以相連戶形式(連毗鄰D室)售給另一位買家,結果新買家1個月後要多付82萬元再度入市。

而繼日前沙田第一城錄凶宅同層戶易手後,荃灣中心廣州樓一個疑似凶宅單位,傳以約500萬元沽出,呎價逾1.3萬元,同類正常單位近期造價約500萬至530萬元,若消息屬實,凶宅也能貼市價沽出,算是樓市另一奇聞。

黃埔無𨋢頂層戶賣千萬
樓價升勢引伸至無𨋢戶,紅磡黃埔花園無𨋢直達的頂樓單位賣千萬元。消息指9期6座頂層縮則三房戶,實用691方呎,成交價1,000萬元,呎價14,472元貼近市價。而德福花園上月初無𨋢直達的頂樓戶,成交呎價僅13,970元,但現時部份頂層放盤也吊高來賣。其中B座頂層戶叫價達780萬元,呎價逾1.5萬元,高市價約8%。
美國加息後首個周末,中原及美聯統計的10大屋苑分別錄得15及12宗成交,按周升逾1倍及五成,反映市民已無視息口因素,二手樓繼續癲價。





(蘋果)富榮車位高見220萬

盛產居屋王的大角嘴富榮花園,車位一樣創新高。繼兩周前屋苑一個車位觸及200萬元成為最貴居屋車位後,近日再有另一個車位以220萬元成交,刷新紀錄。

不足兩周貴一成
消息指,大角嘴居屋富榮花園5樓單號車位,剛以220萬元成交,較屋苑本月初造出的200萬元M層單號車位舊紀錄,不足兩周再貴一成。原業主2016年11月以120萬元買入該車位,持貨不足兩年,賬面獲利100萬元,升值83%。如以現時月租4,000元推算,租金回報率2.18厘。據了解,目前同屋苑有約10個車位買賣放盤,叫價由150萬元起,最高達260萬元。

此外,美聯旺舖周柏年表示,尖沙嘴棉登徑5號全幢物業連命名權,已獲酒店牌照,意向價約4.88億元,原定6月29日截標,但由於獲30多組買家查詢,當中兩成為內地客,業主決定將截標日期延長至8月7日。同區近月多幢物業趁勢推售,包括金馬倫道8號全幢市傳叫15億元、麼地道30號商廈傳以7億元放售。




(星島)市建馬頭圍道項目 研脫離市價「平售」

樓市不斷升溫,令居屋呎價亦破萬,特首林鄭月娥上周表明親自檢視居屋售價與市價脫鈎,近年常被批評「賣貴樓」的市建局,亦研究脫離「市價」。市建局行政總監韋志成表示,正部署今年底推售的馬頭圍道項目,屬於市建局「自家」重建項目,定價不受發展商壓力,可脫離市價;他首次證實市建局正研究能否將單位「賣平啲」,以「社會覺得合理的水平」出售,但由於單位質素較佳,其售價仍肯定高於一般居屋。

市建局近年與發展商合作發售的重建項目,常被批評售價高企,更成為市場的「指標價」。市建局行政總監韋志成接受本報專訪解釋:「市建局過去一般也是委聘測量師,於市場尋找市價的『價位』,然後按此推售單位……究竟甚麼叫市價?當在市場上有人嘗試將賣價推高一些,有人願意去接,這個便是市價,但我覺得(市建局)不應以這個模式去定價。」

韋志成透露,市建局準備今年內推售的馬頭圍/春田街發展項目,是市建局首個自行發展的重建項目,沒有與發展商合作,因而有權自行釐定售價,可以考慮「不跟市場走」,「既然有這樣空間,董事會和管理層覺得也要考慮一下,自行去定出一個社會覺得合理水平的價錢,而不是簡單地按市價去做。」

至於項目的售價應定於甚麼水平,他透露董事會早前已經過「腦震盪」,內部也存在不同意見,稍後會再作討論,希望能盡快有定案;由於問題複雜,他估計並非可於一、兩次會議完成討論。但他表示,該重建項目發售的單位,其質素肯定高於居屋,也肯定優於早年推售的夾屋,「上面是市價,下面是資助房屋的價錢,要考慮和思考定在中間甚麼水位。」

韋認為,馬頭圍道項目暫時不應因此被視為資助房屋,因一旦存有資助成分,便需要考慮施加轉售限制,否則便會容易出現炒賣情況,難以達至真正「賣平」的效果。

他又表示,董事會稍後在確定項目的售價水平時,也要考慮能否令市建局可持續發展,因當在某個項目「付出」較多,便會變相減少在其他項目投放的資源。至於項目的收益會否因而減少,韋則認為需要以整體策略作出考慮,需要以『成盤數』去考慮。

早前有報道指,另一個讓馬頭圍道項目「平售」的方法,是繼續以市價發售項目,但會把部分樓價的款項,直接撥入翻新工程備用基金,日後代業主支付未來大型的樓宇維修工程費用。

韋志成坦言,市建局現時的其中一個工作策略,是研究如何在「上游」開始減慢樓宇老化,因此希望能利用該個新落成項目,推廣業主自行負責樓宇維修的文化,藉此令重建和復修的工作整合起來,「由於馬頭圍道項目是市建局自行發展的項目,相信這個訊息可以加強一些。」




(星島)55%受訪者:港息未「跟加」利後市

美國聯儲局上周落實加息,惟本港大型銀行並未馬上跟隨,星島地產以「本港銀行沒有跟隨美國加息,對整體樓市氣氛是否有利?」為提進行民意調查。

是次民調共涉204名受訪者,當中有112人、即約55%的受訪人士認為,美息上周落實調升0.25厘,屬市場預期之中,惟本港大型銀行並未馬上跟隨,換言之,市場仍處於低息水平,對整體樓市交投氣氛當然有利。另一方面,有16%的受訪者、即約32人持相反觀點,認為港大型銀行雖未跟隨同步加息,但銀行息口調整實屬時間問題,加上聯儲局同時亦宣布年內或再加息兩次,對樓市或會帶來影響。

同時亦有17名人士、即8%的受訪者指出,影響樓市的因素錯綜複雜,一時之間難以作出定論,認為加息與否對樓市的影響,難以估計。另外,同樣有21%的受訪者、即共43人認為,本港大型銀行雖然「按兵不動」,但難言日後亦會跟隨大市調整息口,故樓市去向如何,尚需時間觀察。




(星島)將中呎價19219元創新高易手

樓市氣氛持續向好,二手紛錄高價交投,其中,將軍澳中心呎價於兩日內再度破頂,其中層戶以呎價19219元易手,創屋苑呎價新高;此外,馬鞍山中心兩房單位亦以呎價17624元沽出,為該屋苑呎價紀錄。

中原副分區營業經理伍錦基透露,將軍澳中心11座中層E室,面積384方呎,2房間隔,業主起初叫價735萬元,及後反價3萬元,以738萬元成交,呎價約19219元,迅速打破相同屋苑兩日前18839元的舊紀錄,再創屋苑呎價新高。

世紀21奇豐高級分行經理莊瑞生表示,馬鞍山中心2座中層B室,面積364方呎,2房間隔,以641.5萬元成交,呎價約17624元,創屋苑呎價新高,新買家為上車客。

美聯營業經理林志堅指出,將軍澳峻瀅7座高層D室,面積530方呎,2房間隔,成交價750萬元,呎價14151元,創同類成交價新高。

美聯助理區域經理吳紹輝指出,觀塘麗港城19座中層C室,面積517方呎,2房望海景,以900萬元易手,呎價17408元,創同類成交價新高。

消息指,奧運站•皇殿7座中高層E室,面積301方呎,屬開放式間隔,成交價756萬元,呎價25116元,成交價創屋苑同類新高。

祥益分行經理黃文樂稱,屯門海麗花園2座高層F室,面積412方呎,2房間隔,成交價548萬元,呎價13301元,創屋苑呎價新高。祥益營業董事胡志偉指,屯門豐景園5座低層7室,面積342方呎,2房間隔,以508萬元成交,呎價14854元,創同類分層戶成交價新高。

市場指,鴨脷洲利東邨東平樓高層13室,面積490方呎,以395萬元(綠表價)易手,呎價8061元,創屋邨同類成交價新高。

市場消息稱,馬鞍山錦英苑K座高層8室,面積401方呎,以568萬元(自由市場價)沽出,呎價14165元,為屋苑新高。

代理指,葵涌嘉翠園1座高層G室,面積456方呎,2房望池景,作價633萬元易主,呎價約13882元,創屋苑標準戶成交價新高。




(星島)新盤力吸向隅客 三日穩沽逾200伙

熱銷新盤連環加推添食,在過去3天假期,共錄逾200宗成交,多個重推餘貨盤亦吸納市場購買力,表現較突出的旺角利奧坊·凱岸,日前提價加推新一批單位後,隨即收票,市場消息指,暫收逾100票,錄超額認購。

痚繺o展的旺角利奧坊·凱岸,日前加推第5號價單,涉及80伙,折實平均呎價約26721元,較上批單位輕微提價2%至5%。料日內公布銷售安排,預計最快本周末作第3輪推售。市場消息指,截至昨晚6時,該盤暫收逾100票,錄超額認購。

是次加推的單位戶型涵蓋開放式至2房單位,包括25伙開放式、45伙1房戶以及10伙2房單位。定價介乎525.1萬至1234.4萬元,所有優惠及折扣不變提供最高5%折扣優惠,折實售價約498.8萬至1172.7萬元,折實呎價約24000至30853元。

據價單顯示,入場單位為1座6樓L室,面積193方呎,屬開放式,定價525.1萬元, 折實售價約498.845萬元,折實呎價約25847元;最高為同座28樓A室,面積417方呎,屬2房單位,定價1234.4萬元,折實售價約1172.68萬元,折實呎價約28122元。以定價計該批單位市值約80億元。

短短3天假期結束,似乎無阻準買家入市意欲,新盤成交繼續主導大市,過去3日共錄逾200宗成交。

其中痚簳t內何文田加多利軒假期連沽6伙,據成交紀錄冊顯示,分別為18樓F室,面積390方呎,以約1011.1萬元成交,呎價約25926元;而30樓H室,面積180方呎,則以約547.9萬元易手,呎價約30436元。

同系西營盤西營盤翰林峰亦連沽11伙,據成交紀錄冊顯示,2座30樓E室,面積223方呎,以約745.3萬元成交,呎價約33420元。

嘉華白石角嘉熙更沽15伙,據成交紀錄冊顯示,2座9樓C室,面積832方呎,則以1491.4 萬元成交,呎價約17925元。

新世界西貢清水灣傲瀧共沽5伙,其中5座7樓A室特色戶,面積1886方呎、另連1544方呎天台,以6276.7萬元成交,呎價約33280元,呎價創屋苑新高紀錄,成交價則創分層單位新高。

系內北角柏蔚山假期速沽19伙,套現逾4.3億元,其中1座30樓B室,面積1202方呎,屬4房戶,以4507.9萬元成交,呎價約37503元。

長實發展的荃灣海之戀•愛炫美沽3伙,據成交紀錄冊顯示,5A座39樓A室,面積1162方呎,以2739.2萬元易手,呎價約23573元。系內何文田君柏亦錄成交,為7座低層B室,面積1631方呎,定價火5859.5萬元,呎價約35926元。

新地發展的屯門御半山續沽7伙,據成交紀錄冊顯示,1A座30樓C室,面積447方呎,以747.82萬元成交,呎價約16730元。




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