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今日新聞摘要 11.06.18

公關部

2018-06-11


(東方)團體促閒置地建過渡屋

香港土地及房屋缺乏,更不時有聲音要求港府善用閒置土地,興建過渡性房屋應急。十名示威人士昨到美孚九巴臨時車廠示威,要求當局在該處興建至少一千二百個過渡房屋單位,解決居民上車燃眉之急。示威團體表示,早前有私人發展商向社聯提供空置土地興建過渡性房屋,認為是良好措施,若當局主動承擔責任應能興建更多過渡性房屋單位。有深水埗劏房居民表示,現時一家四口居住不夠一百呎單位,住屋環境擠迫,亦擔心影響小朋友成長,由港府牽頭興建過渡性房屋,能加快居民上樓機會。

深水埗N無人士房屋關注組約十人昨早到美孚九巴臨時車廠示威,展示橫額「支持政府 運用社區閒置土地 收回大坑西邨空置單位 擴大興建過渡性房屋」。關注組指,早於二○一三年發現七幅閒置土地,屬於「政府、機構及社區用地」,至今仍有兩幅未有落實原有發展用途,其中一幅位於美孚深旺道九巴臨時車廠一帶,現時用作短期租予九巴車廠及臨時停車場,佔土地面積達二萬三千零七十五平方米,另一幅是位於欽州西街的閒置用地,佔土地面積五千一百七十平方米。關注組認為兩幅閒置土地適合用作興建過渡性房屋,預料共可建一千七百個單位。

4口棲劏房 輪6年未上樓
住深水埗區劏房六年居民李金強,現時每月三千六百五十元租金,一家四口居住在唐樓不足一百呎的單位,僅得一張碌架床,無空間擺放傢俬及電器,「連衫都要用手洗」。李擔心住屋環境惡劣影響小朋友成長,「樓下有足浴店,好多陌生人食煙,成地煙頭,擔心孩子安全。」李生稱,輪候公屋已有六年,希望政府加快興建過渡性房屋,解決居民上樓燃眉之急。

大坑西邨400伙 倡短期出租
另外,關注組表示現時大坑西邨重建計劃至今仍未展開,至少有四百個空置單位無人住,建議政府收回該邨空閒單位,以短期租約方式租予基層市民,有效解決基層住屋需要。




(東方)海一居置換房及退款 被轟爛方案

澳門爛尾樓「海一居」事件擾攘多時,早前有小業主收到發展商保利達洋行提出的退款方案。海一居業主聯合會主席高銘博直斥政府的「置換房」方案及保利達退款方案都是「爛方案」,該會已開會討論,將向保利達爭取調高補助金額和縮短退款年期。

有業主擬控政府行政失當

高銘博尊重部分會員接受退款方案,但自己堅持要繼續收樓,他指新土地法不設追溯期,批評政府不願意修例。高又指,業主情況各有不同,高價購入者傾向退款,低價購入者則因樓價已升,退款未能補回差價故希望收樓,部分人則打算控告政府行政失當,有人則認為應控告保利達。高又否認海一居事件與公眾利益有牴觸,認為是政府把小業主推向社會對立面。




(東方)銀行私貸 勢掀加息潮

加息周期下,銀行資金成本驟增。銀行界人士表示,今年初以來私人貸款實際年利率已加一厘,至普遍逾6厘水平,料下半年將有新一輪加息行動,其中稅貸息率或會加到4厘,正式告別「平息」時代。

上海商業銀行執行副總裁兼傳統銀行業務總監陳志偉指出,市場年初普遍向私貸普通客戶提供5厘年息,特選客戶低見2至3厘,惟市場上早已陸續上調私貸息率至現時的6厘水平,預料第三季私貸息率不會突然飆升,坦言「加得太快無人借」。

市民還款力高 風險料低
市場料,香港今年會上調最優惠利率(P)1至2次,每次加幅為25點子。星展銀行(香港)經濟師謝家曦指,據以往經驗,香港進入加息周期後,私貸利率會超越每次加P幅度,甚或逾50點子,但難以升至九七年的10厘超高息。他續指,息口升或拖累銀行壞帳風險升,但因香港經濟基調良好及失業率低,市民還款力高,相信相關風險敞口不大。

一向標榜「平息」的稅貸息率普遍會低於私人貸款,事實上,低息稅貸一六年實際年利率雖低見0.49厘,但去年稅貸實際年利率普遍已達2厘以上。陳志偉料,今年銀行稅貸息率較去年最少增50點子,部分不靠稅貸「吸客」的銀行更有機會加至4厘水平。

富邦香港高級副總裁兼消費金融部主管谷祖明表示,隨?存款息升,導致銀行資金成本上揚,無論任何貸款利率都會上升,當中以稅貸升幅最為明顯,稅貸客戶通常是借錢交稅或供樓,對息口上升的敏感度會較高。
業界:月底前或調升利率
綜觀市面上的私貸息率,大部分銀行的私人貸款優惠期至六月底,但谷祖明指,由於市場利率上升,銀行很大機會於六月底前上調貸款利率。

南洋商業銀行去年第二輪稅貸息率為2.18厘,較首輪稅貸加息半厘。該行副總裁梅月嫦表示,由於存款息率已不斷向上,銀行不做「蝕本生意」,料息口上升對新做貸款人士的影響較為明顯。

中信銀行(國際)個人及商務銀行存貸業務總經理姚文松稱,私貸息率增幅仍要視乎銀行的資金需求及市場接受程度而決定,又指私貸與個人信用評級有關,息率會隨客戶風險而上升,相信現時息率上調僅屬個別銀行情況。




(東方)北區車位王 衝上兩球

上半年快將過去,住宅樓價升勢持續,原來車位價格升幅更瘋狂,並密集式破頂。北區粉嶺車位王售價最新告別「一字頭」,高見200萬元;而馬鞍山新車位王更於不足半年,大幅升值近百萬元或約42%,升幅勁過同期樓價。

車位供不應求,帶動一、二手車位售價大幅急升,年初至今僅五個多月,各區車位王售價紀錄不斷大執位,新界區車位售價更全面追落後。粉嶺瓏山1號錄得車位以200萬元售出,為新界北區同類物業首見售價「二字頭」,資料顯示,原業主於一五年三月以135萬元購入車位,持貨約三年帳面獲利65萬元或約48%。

同時,馬鞍山區車位亦終於升破300萬大關,迎海‧御峰有車位以310萬元易手,料創同區新指標,原業主於去年底僅以218.3萬元入市,持貨不足半年帳面勁賺91.7萬元,期內升值逾四成,大幅拋離今年樓價暫錄約一成升幅。

玖瓏山兩年升值2.6倍
至於同樣位處新界東的大埔區,期內亦有新車位王誕生,溋玥‧天賦海灣有車位以336萬元沽出,料創同區車位新高價,原業主一六年底以179.3萬元買入,持貨一年多帳面獲利逾156萬元。

另方面,沙田區近年相繼有多個新進豪宅屋苑落成,推動區內車位售價急升。位處沙田九肚的玖瓏山,就有車位以480萬元易手,創新界區歷來新高。據悉,原業主於一六年中以135萬元購入,是次轉售大幅帳面獲利約345萬元,期內升值近2.6倍。

YOHO賣242萬冠新界西北
新界西北方面,坐落元朗的YOHO Town車位售價年內四度破頂,再創西北區新紀錄,該屋苑有車位上月以242萬元易手,較月前所錄舊紀錄225萬元再推高約7.6%。資料顯示,屋苑去年底最高車位售價僅約192萬元,反映做價升幅凌厲,短短半年最高做價紀錄已推高26%。

而原本一直是西北區車位王指標的屯門瓏門,有車位售228萬元,較舊紀錄高約1.3%,創同區新高。

事實上,市區車位價雖然高企,但未有阻慢買家追捧,上半年仍連環錄得大批天價成交。其中上半年九龍豪宅區的車位市場表現較出眾。何文田天鑄錄得車位以600萬元易手,較屋苑年初車位做價,高逾22%,並打破港島區車位王售價紀錄,榮登全港最貴車位。

此外,九龍站凱旋門早前亦有車位以500萬元售,當時一度成為該區最高價車位,但紀錄迅速被天鑄打破。據註冊資料顯示,九龍塘1 & 3 Ede Road連錄多宗車位高價成交,其中一個車位就以460萬元售出,創區內新高。

供不應求 勢湧現天價
業內人士指出,樓市氣氛暢旺,加上各區車位供應不足的問題,愈來愈嚴重,推動用家及投資者一窩蜂高追車位,料下半年天價車位成交會繼續湧現。




(東方)屯門時代呎價16537新高

細單位需求強勁,刺激同類樓價攀升。屯門時代廣場E座低層6室一房戶,實用面積272方呎,以449.8萬元轉手,呎價約16,537元創屋苑新高。

祥益袁思賢表示,上述單位新買家為外區客,見屋苑仍有「4字頭」放盤,即跨區入市,原業主持貨約三年,帳面賺約129.8萬元或約40.6%。

新界東上車屋苑亦連錄高價成交。美聯黃錦瀚稱,沙田第一城47座高層A室售585萬元,呎價約20,599元追平屋苑紀錄。世紀21奇豐莊瑞生亦稱,馬鞍山新港城M座高層單位,以673萬元同類新高價沽,呎價18,540元。

買家為求平盤,即使位置偏遠的二、三線細價屋苑亦照追。置安居蘇永耀透露,元朗洪水橋尚築連錄兩宗買賣,包括高層實用面積244方呎單位,獲買家以431萬元購入,呎價約17,664元,另一個地下連花園戶,亦售430萬元。

十大屋苑交投13周最少
另方面,樓價再升加上新盤搶客,以中上價屋苑為主的十大屋苑,過去周末交投回落。中原指,該批屋苑過去兩日錄7宗成交,按周少36.4%,創13周新低,當中半數屋苑零成交,而紅磡黃埔花園及茶果嶺麗港城各錄兩宗最多。




(東方)地產速報一覽

屯門居屋第二市場連環破頂。祥益黃慶德指,龍門居1座中層B室,實用面積592方呎,外區上車客以505萬元承接,創全區同類市場新高,呎價約8,530元;同屋苑4座高層實用面積484方呎兩房戶,售416萬元,呎價8,595元亦創全區未補價市場新高。.
租客拒「捱貴租」。美聯張國成指,有已租樓多年買家,以999萬元購入元朗翹翠峰1座高層E室,呎價約12,153元創屋苑新指標。

入伙盤辣招鬆綁後套現。美聯林志堅稱,將軍澳峻瀅II第2座中高層G室,實用面積504方呎,售728萬元,呎價約14,444元,創兩房成交價及呎價新高,約三年升值約24%。

屯門掃管笏NAPA已開始收樓。中原陳耀堂稱,該盤目前已有約7至8個單位在市場放租,實用面積約466至537方呎的兩房單位,月租叫價約1.3萬至1.6萬元,呎租約28至30元,暫時未錄租務成交,而買賣市場則暫時未有放盤。

市區屋苑呎價再破2萬元。中原資料,紅磡海濱南岸2座高層實用面積432方呎單位,以865萬元成交,呎價約20,023元創屋苑歷史新高。




(蘋果)儲局本周加息機會100%

三大央行本周議息,聯儲局百分百機會加息。美國、歐洲及日本央行議息,當中以儲局最矚目,市場料儲局於本港時間周四凌晨議息結束後宣佈加息0.25厘,將利率上調至1.75至2厘。

今年加息次數成焦點
據彭博綜合的利率期貨市場預測,儲局今次會議加息機會達百分百,當中86%機會加息0.25厘,14%機會一口氣加息0.5厘。官員的加息次數預測亦是市場關注焦點,美銀美林料官員今次維持全年加息三次的預測,但隨?今年底美國經濟進展符預期,官員屆時對加息四次的抗拒程度料減。儲局自2015年底至今共累計六次加息,今年則已加息一次。

歐央行方面,央行官員已事先張揚周四議息會議上,將討論結束9月到期的買債計劃。惟市場不預期歐央行會在是次會議公佈有關細節,法興料當局最早要到7月份才會宣佈如何結束量寬。緊接在周五結束議息的日本央行,則料無大動作。

除央行議息外,周二的「特金會」亦有機會左右市場氣氛,另周四開鑼的世界盃或會影響交投意欲。數據方面,美國本周較重要數據有分別在周二及周三出爐的5月份CPI(消費者物價指數)及PPI(生產者物價指數),以及周四公佈的5月份零售銷售。另外,南韓虛擬貨幣交易所Coinrail日前遭黑客入侵,虛擬貨幣連日向下,比特幣昨最多曾跌4%,見7,187美元的約兩個月低位。




(星島)新盤銷情報捷 兩日沽約530伙

新盤氣氛暢旺,周末兩日一手市場連沽約530伙,按周上升約6成,「重頭戲」為進行首輪銷售的旺角利奧坊.凱岸、以及次輪銷售的白石角新盤嘉熙,兩盤合共沽出448伙,而其他餘貨亦累錄成交,當中會德豐發展的啟德OASIS KAI TAK,於過去周末錄得8伙,消息指,成交包括1座低層B室,面積698方呎,價單定價2194.1萬元,折合呎價約31434元。

由新地發展的屯門御半山於周末錄3宗成交,據成交記錄冊顯示,單位為1A座21樓D室,成交價為681.18萬元,以單位面積399方呎計算,呎價約17072元;此外,1A座高層D室,面積399方呎,價單定價823.6萬元,折合呎價約20644元;另1B座低層C室,面積441方呎,價單定價829.76萬元,呎價約18815元。

太古發展的大嶼山長沙洋房項目WHITESANDS,於昨日亦沽出全盤最後1伙,就成交紀錄冊資料顯示,最新成交為28號屋,成交價5450.5萬元。以單位面積2480方呎計算,呎價約21978元。

恒隆旗下奧運站浪澄灣亦錄成交,消息指,成交包括3座高層E室,面積1336方呎,價單定價為3779.4萬元,折合呎價約28289元。




(星島)龍門居錄成交連環破頂

祥益高級區域經理黃慶德稱,屯門龍門居1座中層B室,面積592方呎,3房間隔,以居二市場價505萬元成交,呎價8530元,創區內居二市場成交價新高。黃氏續指,新買家為外區上車客,上址同類僅約10伙,叫價480萬元起。此外,黃氏亦指出,相同屋苑4座高層C室,面積484方呎,以居二市場價416萬元成交,呎價約8595元,創屯門區內居二市場呎價新高。




(星島)屯門兆禧苑呎租破30元

有屯門區內客不惜高價短期承租同區單位。祥益地產區域董事袁思賢表示,個案為屯門兆禧苑E座中層10室,面積415呎,屬2房間隔,以1.3萬元承租,呎租約31.3元,較市場價為高。袁氏表示,個案屬特殊情況,該租客因原居所正進行裝修,需覓3個月的短租盤暫住,鍾情上址方便往返原居所,且內籠新淨及附大部分傢電,故不惜高價承租。





(星島)半新盤「鬆綁貨」成交增 升值最高達三成

樓市近年勁升,多個於3年前推售的半新盤,近期陸續踴現SSD鬆綁貨,部份屋苑的平均樓價升幅更高達三成,尤以位於新發展區包括油塘及將軍澳區的半新盤、樓價升幅最為明顯,業內人士指,因應該區一帶社區配套漸見成熟,促使樓價升幅跑贏大市。

近屆政府未有太多大型新發展計畫,反而重點推動毗鄰已有足夠市區配套的新區,如將軍澳市中心毗鄰的澳南,政府數年前密密推地,並於近年紛紛落成,而區內樓價亦漸見升幅,以近年新落成的嘉悅為例,漸錄印花稅鬆綁貨成交,樓價升幅普遍高達3成水平,較同期整體樓價升幅為高。

當中最矚目的例子可謂油塘,陸續由工業重鎮轉型為住宅區,區內新盤Peninsula East新近錄得的鬆綁貨成交,整體平均升值達3成水平,當中該盤1座低層A室,新近以1300萬元成交,較3年前購入價高出5成。

美聯分行營業經理林志堅指出,將軍澳嘉悅主打細單位,加上造價與同區大型屋苑稍低,故深受區內年輕上車客追捧,惟該項目單位供應量不太多,每月錄2至3宗成交。林氏續指,將軍澳為本港近年住宅供應重鎮,住屋需求與日俱增,故不少區內分支家庭及區外上車客,均積極於區內尋覓優質物業作上車之用。

而相比下,部份於同期約15年開售的市區新盤,由於區內屬傳統核心區,配套齊全,由賣樓花以來區內環境未見太多變化,因此近年業主陸續沽貨,樓價升幅未見新發展區的項目般突出。

高力估價及諮詢服務部董事譚智仁表示,現時整體樓價高企,在土地供應不足下,只要外圍市況穩定,以及配套發展完善,相信新發展區的潛力相當高,以將軍澳為例,過去樓價未見高漲,惟因應近年多個新盤落成,社區配套日漸成就,澳軍澳南一帶更為中產聚居地,因此樓價持續上升。

譚氏相信,新發展區以本地自住用家為主,加上新發展區樓盤多是細面積單位,故客源集中在年輕夫婦和小型家庭客。投資者會傾向選擇市區大型新盤。他續指,現時將軍澳及油塘區升幅強勁,一來是因為日出康城地段有不少新盤推出,加上該地交通﹑配套設施成熟,吸引買家選購。二來是油塘區擁有不少舊樓和工業大廈,長遠有重建發展潛力,現已有發展商收購,帶動該區發展。

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,新發展區發展潛力頗高,因其他地區供應漸不足,故擁入新發展區置業,增加該區購買力。

他認為,政府近年銳意發展的區份包括將軍澳,區內因而有較多樓盤供應,價錢相宜,加上交通配套充足,吸引上車客選購。而油塘位處九龍東,是傳統住宅區,因現時不少父母協助子女置業,故傾向選購鄰近地域,令油塘成父母客心水。張氏分析,油塘客源多為九龍東分支戶,較少區外客。而將軍澳相較少分支戶,多為本區或區外客源。




(明報)龍門居505萬 屯門綠表居屋王

新一輪居屋抽籤在即,屯門居屋率先連環破頂。祥益地產高級區域經理黃慶德表示,龍門居1座中層B室,實用面積592方呎,3房間隔,成交價505萬元(未補地價),創區內綠表市場新高,實呎8530元,新買家為外區上車客。原業主於2012年以165萬元(未補地價)買入,持貨6年,帳面獲利340萬元或2.06倍。

此外,同屋苑亦有2房戶呎價創區內綠表市場新高,單位為4座高層C室,實用面積484方呎,成交價416萬元(未補地價),實呎8595元;原業主2012年以175萬元(未補地價)買入,持貨6年,帳面獲利241萬元或1.4倍。

曉麗苑「97綠表貨」520萬沽 帳賺3倍

另有1997年入市的居屋業主沽貨勁賺個案。世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,秀茂坪曉麗苑F座低層16室,實用面積647方呎,3房間隔,以520萬元(未補地價)易手,實呎8037元。原業主1997年以126萬元(未補地價)購入,持貨21年帳面獲利394萬元或3.1倍。

細單位呎價持續高企,新界大型上車指標屋苑沙田第一城兩房單位,實呎再破2萬元水平。市場消息稱,沙田第一城47座高層A室,實用面積284方呎,成交價585萬元,實呎20,599元,追平屋苑呎價紀錄。原業主1994年以141萬元買入,帳面獲利444萬元或3倍。

元朗二線屋苑亦錄近千萬元成交。市場消息稱,元朗翹翠峰1座高層E室,實用面積822方呎,以999萬元成交,創屋苑同類成交價新高,實呎12,153元,呎價則創屋苑新高。原業主2009年4月以333.1萬元買入,持貨9年,帳面獲利665.9萬元或約2倍。

十大屋苑周末7宗 3個月新低

至於十大屋苑方面,受到新盤搶客,以及業主叫價強硬影響,中原地產及美聯統計顯示,十大屋苑周末分別錄7宗及8宗成交,按周跌36%及50%,成交量為2至3個月新低。



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