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今日新聞摘要 31.05.18

公關部

2018-05-31


(明報)十大屋苑連續3個月逾200宗成交

本月十大屋苑錄得多宗破頂成交,最矚目市場包括太古城相連戶以5500萬元易手。十大屋苑本月共錄約207宗成交,雖按月下跌約2成,不過已連續3個月突破200宗,其中7個屋苑平均實呎亦再創屋苑新高。

太古城相連戶5500萬最矚目

截至昨日,十大屋苑共錄約207宗成交,較上月的263宗成交下跌約21%,而當中只有天水圍嘉湖山莊及鰂魚涌太古城按月成交量上升,分別高出29%及13%。代理表示,嘉湖山莊現時仍有樓價600萬元內的3房放盤選擇,帶領屋苑本月成交增至53宗,當中一半屬600萬元內的3房戶成交,同時屋苑平均實呎最新錄1.1萬元,按月再升5%。此外,太古城本月暫錄約26宗成交,日前東海閣高層H室,實用708方呎(建築825方呎),3房間隔,成交價1580萬元,實呎22,316元(建呎19,152元),原業主2007年以478萬元買入,持貨11年,帳面獲利1102萬元或2.3倍。

呎價方面,7個平均實呎創新高的屋苑中,以將軍澳新都城升幅達8%為最多,最新報1.69萬元。新都城本月錄約10宗成交,以細單位為主,新都城2期一個3房戶本月初成交價曾高見1100萬元,實呎1.54萬元,創屋苑新高成交價。

另紅磡黃埔花園本月平均實呎亦首次升見1.7萬元,屋苑最新有4期2座一伙實用652方呎高層戶,以1240萬元易手,實呎1.9萬元,創同類新高成交。





(明報)市建局韋志成:增地選項先工程研究 加快供應

土地供應專責小組(簡稱土地小組)現正就18個增加土地供應的選項諮詢公眾,不少市民期望諮詢可取得成果,幫助政府盡快增加住宅土地供應穩定樓價。市區重建局(下稱市建局)行政總監韋志成接受訪問時指出,加快覓地興建住宅是當務之急,而在18個增地選項中,在維港以外近岸填海、利用私人遊樂場地契約用地作其他用途等選項均有具體項目,這些項目可以盡早進行工程規劃研究,以加快發展步伐。

樓價近年屢創新高,愈來愈偏離港人的購買力,除了「無殼蝸牛」慘無立錐之地外,一般已置業的家庭亦難以「細屋換大屋」改善居住環境,市民對政府房屋政策的不滿程度已如近日天氣一樣「熱到爆表」。

國際民意調查中心Gallup World Poll指出,香港列於十大「最不快樂」地區第七位。黃金時代基金會作出跟進,於過去數月進行問券調查,以了解不同年齡層的快樂指數和改善方法,在「面對面訪問」調查中完成了926份問券。調查結果顯示,更多年輕人士比黃金一代(指45歲或以上人士)認為居住環境改善,能讓自己比過去一年更快樂;較大比例的年輕一代覺得理想的居住環境是能自置物業,黃金一代則渴望改善現有居住環境。

年輕人置業難 擔心退休生活

在面對將來的退休生活,整體回應的平均分是4.38分(以1分為最不擔憂,10分為最擔憂),反映受訪者對將來的退休生活,普遍感到擔憂;而65歲以上的黃金一代較少擔憂將來的退休生活,最擔憂的是25至44歲人士。分析認為,與25至44歲人士比較,65歲以上黃金一代的已置業比率明顯較高,故此對退休後的生活亦較有信心。

本港樓價近年持續上升,關鍵原因是住宅土地供不應求,土地供應專責小組主席黃遠輝上月接受訪問時指出,本港未來30年欠缺逾1200公頃的土地作發展用途,當中約七成(815公頃)需要在2026年或以前到位,小組現正就18個增加土地供應的選項諮詢公眾,諮詢期於9月25日結束後,小組在年底前會就優化整體土地供應及不同土地供應選項的優次提交報告,供政府進一步考慮。

選項須具體研究決定是否可行

不少市民期待土地小組能夠凝聚公眾共識,令港府可以更快、更有效增加土地供應。韋志成是該小組的30名成員之一,而他在2016年6月15日出任市建局行政總監前,曾在港府任職近35年,包括在2010年6月至2015年4月出任發展局常任秘書長(工務)一職直至退休,對政府的運作機制十分熟悉,而且亦是專業工程師,他上周出席黃金時代基金會上述活動時,就如何加快覓地分享個人見解,「我雖然是土地小組的成員,但這些意見不代表土地小組,而是我個人的意見」。

韋志成指出,加快覓地興建住宅是當務之急,故土地小組的18個選項可以同時推行,每一個選項均不應該隨便放棄。他分析,18個選項可以簡單分為兩部分,一部分的選項是已有具體項目,例如維港以外近岸填海的選項便列明5個具體項目(編按:包括屯門龍鼓灘、北大嶼山小蠔灣、北大嶼山欣澳、青衣西南及沙田馬料水),又例如在利用私人遊樂場地契約用地作其他用途的選項中詳細分析發展粉嶺高爾夫球場的效益、成本、挑戰和不確定性;但另一部分的選項是沒有具體項目的(編按:例如利用私人的新界農地儲備)。

根據韋志成的分析,在已有具體項目的增地選項中,可以盡早進行工程規劃研究,這樣才可以加快發展步伐,「不只是可能性的研究,而是工程規劃,要行多一步,盡快了解這個具體項目能否推進」;至於未有具體項目的增地選項,他認為如果取得共識,應該盡快做可行性的研究,覓得具體項目後,再進行公眾諮詢。

市建局收購舊樓對樓價影響微

除了土地小組積極覓地增加供應外,市建局在市區收購舊樓,拆卸重建後若能提高地積比率,亦可望在同一地皮上提供更多住宅面積。

市建局本月初破天荒以實用呎價23,568元收購西營盤崇慶里/桂香街重建項目約80個住宅業權,惹來輿論批評市建局推高樓價,較早前獨立股評人胡孟青在本報撰文認為,「市建局名義上是改善社區,但行為背後造就重建後的超貴價樓盤,原區居民被迫搬出,卻吸引更多發展商同區收舊樓……政府作為最大地主,絕對有能力做更多及發揮影響,問題在於想與不想,敢與不敢」。

韋志成就此回應,市建局收購舊樓,均須按照政府於2011年頒布的《市區重建策略》下的既定政策和程序進行,例如以同區7年樓齡單位計算收購價。他又說,市建局過去多年收購舊樓單位的數目,佔整體單位的比例很低,故此「是市場因素促使樓價上升,令市建局需要以較高價格去收購舊樓,而不是市建局高價收購,推高市場整體樓價,市建局應該不可能為市場帶來這麼大的影響力」。





(東方)綠表居屋王撲九百萬

未補價居屋約一個月「極速」再現樓王。筲箕灣居屋東旭苑C座高層5室,實用面積650方呎套三房海景單位,綠表價以893萬元售出,實用呎價13,738元,做價及呎價同創全港第二市場新高,較上月同屋苑舊紀錄再推高約1.7%。

宏智物業梁志青稱,上述東旭苑單位開價898萬元放盤約兩個半月,在睇樓約兩至三星期的同區公屋客,見單位享全海景觀,屬罕有優質放盤,即決定購入。原業主○一年以198萬元購入,而市場暫時已沒有同類放盤。據悉,同類單位銀行連地價網上估值已逾1,100萬元。

康怡三房叫價910萬起
本月已錄第二宗破800萬元未補價居屋買賣,另一宗為鰂魚涌康山花園三房戶以808萬元售出,創同類市場第三高。

利嘉閣報告指,四月全港共錄134宗未補價居屋買賣,按月升約4%,屬一七年十月後的半年新高,成交總值約6.64億元,按月升7%,為一年以來最多;每宗買賣平均做價約495.2萬元,較三月的480.2萬元升3.1%,續創九六年有紀錄以來新高,今年首四個月累升約11.3%。

事實上,以低於900萬元,難以在港島東私樓市場購入同面積及擁海景的單位。代理稱,鰂魚涌康怡花園一個實用面積594方呎入場低層三房戶,叫價由910萬元起。

而近日一個該屋苑D座低層三房戶,實用面積596方呎,僅售830萬元,低市價逾20%,呎價13,926元,屬今年呎價次低,銀行對單位網上估價逾880萬元。該座多年前曾發生事故。

美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城亦僅餘1個低層兩房放盤,實用面積489方呎,叫價最低由870萬元起,其餘即使連租約單位,叫價全部達「九字頭」。屋苑東海閣高層H室三房戶,實用面積708方呎,最新成交價達1,580萬元,呎價22,316元。

喜韻高層4年升值22%
至於九龍私樓市場,相若樓價僅能購兩房單位。中原吳家俊指,由房協發展長沙灣喜韻2座高層A室,實用面積520方呎,兩房間隔,獲同區換樓客一睇即買,以855萬元購入,創屋苑兩房戶樓價新高,呎價16,442元,約四年升值22%。

元朗洪水橋二手樓樓價亦撲千萬。該行溫旭銘透露,區內換樓客看好後市,以900萬元同類新高價購入原築1座高層B室,單位實用面積814方呎,三房套房加儲物房間隔,呎價11,057元。





(東方)御半山預告70伙加價

發展商乘新盤熱銷積極提價。新鴻基地產的屯門御半山,暫時可供發售的303伙已沽清,套現逾20億元,發展商部署日內更新價單,將尚未發出銷售安排約70伙加價,加幅料「單位數」。

新地代理總經理張卓秀敏稱,該盤於周日推售28伙,有機會再加推單位,並於下周進行新一輪銷售。該公司高級項目經理(銷售)林青龍透露,項目會所連園林面積逾7.5萬方呎,引入共享生活空間。

利奧坊‧凱岸上載樓書
至於同系元朗映御昨售出1座29樓K室,實用面積485方呎,天台面積375方呎,成交價1,025.2萬元,呎價21,238元,料創項目售價及呎價新高。而北角海璇昨獲一組買家以逾1.7億元連購兩伙,分別為2座12樓A室及B室,成交價9,198萬與7,852.2萬元,呎價57,523元與53,526元。至於將軍澳日出康城晉海II有約60伙加價約2至3%,周六起推20伙發售。

多個新盤於六月登場,恒基地產(00012)旺角利奧坊‧凱岸的樓書昨已上網,該盤提供514伙,實用面積171至632方呎。標準戶當中一房提供276伙,實用面積248至278方呎;一房連儲物室共46伙,面積308至311方呎;開放式共138伙,面積193至197方呎。

將於周六首度發售的嘉華國際(00173)旗下大埔嘉熙,今日截止認購,截至昨晚料錄逾6,000張入票。





(東方)通州街重建收廿標 紀錄次高

市區重建局深水埗通州街/桂林街需求主導項目,昨日截標反應理想,共收到20份標書,僅次於上環卑利街/嘉咸街地盤A去年錄得的22份紀錄,創歷來次高。

內房五礦地產首競逐
上述項目吸引發展商競投,當中不乏內地房企蹤影,包括首次入標競投市建局物業發展的五礦地產及萬科置業海外。

五礦地產香港總部營運總監羅耀榮入標時指,項目投資額不大,會理性出價,希望可擴大香港發展規模。對於是次將以不記名方式公布所有財團入標金額,他認為做法健康、公平。

今次入標財團以中小型發展商為主,包括華懋集團、南豐集團、遠東發展、建灝地產及英皇國際等。

至於新鴻基地產、長實集團、信和置業及會德豐地產等本港大型發展商亦有參與,而恒基地產透過旗下香港小輪入標。

據資料顯示,項目總樓面約144,345方呎,商業佔約46,500方呎,該部分將交還市建局,作深水埗設計及時裝基地用途。以可建住宅樓面計,估值最高約13.7億元。





(蘋果)城市花園銀主盤搶貴百萬成交

北角豪宅新盤推售後,帶動區內二手樓市起動,臨海而建的城市花園更錄銀主貨搶貴「一球」成交。

新世界北角繼園里新盤柏蔚山首批以平均折實呎價2.8萬元開售後,同區有銀主貨高出叫價及估值賣出。世紀廿一表示,城市花園11座高層C室「樓王」單位,實用面積1,207方呎,建築面積1,380方呎,業主2009年斥1,300萬元買入,其後淪為銀主盤,銀行上月叫價2,750萬元放售,採用暗標方式出售。

其後獲逾10組客有興趣認購,最終三組準買家入標到價,因應三組客願同價承接,銀主要求每組再出多一口價競投,以價高者得方式沽售,最終獲一組買家願多付100萬元,即以2,850萬元承接,呎價23,651元,造價及呎價創下城市花園同類單位新高。同區單位現時約3個放盤,索價一律2,600萬元以上。

上述單位屬屋苑其中一「樓王」,前臨東區走廊及望全海景,匯豐銀行網上對該單位估值2,814萬元,是次售價高出估價36萬元。

綠楊新邨兩日兩破頂
荃灣鐵路概念屋苑綠楊新邨,繼三房創下890萬元新高紀錄後,中原地產陳忠燕表示,綠楊新邨兩日連錄兩宗破頂成交,其中,C座高層6室成交,實用面積445方呎,放盤一天即以718萬元沽出,造價創屋苑兩房新高,實用呎價16,135元,呎價首度升穿1.6萬元,創屋苑歷史新高。原業主於2009年以218萬元買入單位,賬面獲利500萬元,單位8年升值2.3倍。

市區上車屋苑九龍灣淘大花園,美聯物業黃家明指,N座高層6室,實用面積377方呎,以663萬元易手,實用呎價17,586元,造價創屋苑兩房新高,較舊紀錄656萬元再高出約7萬元。原業主2011年5月以292萬元買入,賬面賺371萬元或1.27倍。





(蘋果)東旭苑三房戶綠表直逼千萬大關

近日綠表市場錄得多宗高價成交,其中兩周內先後錄得破頂成交的居屋王筲箕灣東旭苑,一個三房戶直逼千萬元大關沽出,再膺全港綠表居屋王。

宏智物業梁志青表示,上述單位為C座高層5室,實用面積650方呎,三房間隔,享海景,以893萬元(未補地價)由東區公屋客承接,呎價13,738元,無論成交價及呎價均創全港居屋綠表市場新高,打破同屋苑對上一個同面積的低層戶造價878萬元、呎價約1.35萬元所創下的成交紀錄,較之再貴約1.7%。

公屋富戶湧入市場
事實上,近日房屋署正舉行每兩年一次的公屋入息審查,令公屋富戶無所遁形,為免被逼走,他們便爭相湧入綠表市場,令該類物業的樓價屢創新高。單是過去兩周綠表市場便至少有4宗破頂成交,除了東旭苑外,還有屯門山景邨龍門居、鰂魚涌康山花園等,其中龍門居更以呎價8,585元,創出屯門區綠表呎價新高。

此外,位於啟德地王附近居屋新蒲崗采頤花園,市場消息指,一個車位近日以116萬元沽出。據了解,原業主於去年以95萬元購入,持貨一年沽出,賬面速賺21萬元,期內升值22%。





(星島)嘉熙收逾6300票 柏蔚山料提價加推

多家發展商搶攻6月銷售檔期,推售速度明顯加快,其中於周六開售的白石角新盤嘉熙,市場消息指,累收逾6300票,超額認購逾25倍,並將於今日截收登記。項目昨開放參觀,連錄人潮;另外,北角豪宅新盤柏蔚山於今日起收票,並計畫同日提價加推,料最快下周推售。

  嘉華發展的白石角嘉熙,將於本周六首輪銷售238伙,並於今日截票,市場消息指,該盤累收逾6300票,超額認購逾25倍。

  美聯高級區域營業董事余永泰表示,該盤間隔多元化,入票人士當中以用家為主,佔約七至八成;客源方面,新界區為主導,佔約六成,餘下為港島及九龍區客源;他預料,項目日後入伙後,業主可享租金回報約3.5厘,故同樣吸引投資者看好項目入伙後的收租潛力而入票,比例約佔兩成。

  項目昨日續開放設於荃灣商廈內的示範單位參觀,連日以來吸引不少人士前往參觀。就現場所見,現場參觀情況不俗,屢見人龍,當中以家庭客及年輕夫婦為主。

  展銷廳鄰近一帶不時有代理駐足撈客,把握每個推銷機會。發展商亦加派人手維持秩序,睇樓客普遍須等候數分鐘,才可在工作人員安排下進入場展銷廳參觀示範單位,現場井然有序,氣氛熱鬧。

  首輪開售的單位,提供開放式至3房單位,包括開放式單位佔21伙,1房單位佔31伙,2房單位佔152伙,3房單位佔34伙。據銷售安排顯示,首輪銷售設大手客時段,當中A組買家可以優先揀樓,最少認購2伙,最多5伙,隨後到B組。

  另外,新世界發展的北角柏蔚山今起開放示範單位予公眾參觀及收票;新世界發展營業及市務部總經理黃浩賢表示,項目將於今起接受網上認購登記,入票方式為響應公司方向,將會更數碼化,希望可推動環保及減少浪費資源。

  該盤昨日率先開放示位予代理參觀,到場人流眾多,出現排隊人龍,情況熱鬧,截至昨晚7時已錄逾2000人參觀。有見市場反應極為熾熱,發展商積極考慮今日提價加推應市。並於短期內公布銷售安排,料最快下周開售。據價單顯示,首批單位共123伙,提供最高20%折扣優惠,折實呎價28032元。

  除該項目外,新世界年內亦有3個全新盤接連推售,包括何文田窩打老道項目,涉及240伙,而馬頭角上鄉道項目將提供約300伙,至於元朗大棠項目約500伙,將陸續推出應付市場剛性需求。

  另外,該公司17至18年度銷售目標已提前超額完成;截至本月27日,本港住宅的銷售金額已超過152億元(該集團應佔分額),比其定下的目標100億元,高出約五成二,涉及逾千伙。當中西貢清水灣傲瀧成為「吸金王」,單是5月共售223伙,連同車位套現超過51億元。此外,項目11伙4房戶將於本周日起加價,加幅約3%。





(星島)御半山將加價 映御呎價達2.1萬

新地發展的屯門御半山,新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,項目開售至今累售303伙,只餘70伙待售,計畫短期內提價加推,料約有1成內加幅。

  系內元朗映御昨錄成交,據成交記錄冊顯示,為1座26樓K室,面積485方呎,連375方呎天台,屬2房間隔,以1025.2萬元成交,呎價21138元,成交價及呎均創項目新高紀錄。

  另外,系內北角海璇昨以招標方式連沽2伙。據成交記錄冊顯示,分別為2座12樓A室,面積1599方呎,以9198萬元易手,呎價約57523元;2座12樓B室,面積1467方呎,以7852.2萬元成交,呎價約53526元。

  據了解,是次均由同一組客戶購入,總成交價逾1.7億元。而是次成交不會享有2.975%至15%的印花稅優惠及不會享有6.5%特別優惠。

  系內將軍澳日出康城晉海II昨更新價單,提價約2.5%至3%,最新定價由738.4萬至1380.5萬元,發展商提供最高18%折扣優惠,折實入場約605萬元起。同時更新銷售安排,將於周六(6月2日)推售20伙。另外,南豐筲箕灣香島據成交紀錄冊顯示,為5座中層C室,今年初以2708.8萬元連車位成交,近日取消交易,同時發展商亦更新價單,最新定價為3615萬元,較原定價高約7%。




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