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今日新聞摘要 28.05.18

公關部

2018-05-28


(東方)居屋嗌千萬估價仲癲

二手資助房屋原為私人屋苑以外,市民較容易負擔的選擇,但隨?樓市癲升,入市居屋亦變得不可能。目前至少有3個自由市場屋苑竟出現叫價千萬元放盤,旺角富榮花園其中一個單位,即使低層戶亦勇叫1,100萬元,實用呎價近1.86萬元。

富榮花園自三月有一個10座單位以920萬元售出,冠絕全港居屋後,紀錄至今仍未被打破。世紀21家天下黎振傑稱,由於補地價金額大增,該屋苑業主大多以綠表價放售,現時屬自由市場唯一放盤的1座實用面積592方呎單位,原則三房間隔,上月底才以逾2.1萬元租出。若以意向價售出,租金回報率僅約2.3厘。

東濤苑連補價叫1100萬
港島筲箕灣東濤苑亦有癲價放盤,據代理網站資料,屋苑D座中層戶,實用面積666方呎,間隔為三房連套房,連補地價以1,100萬元放售,呎價16,517元。宏智物業梁志青指,屋苑樓齡較新,鮮有業主購買後會即時主動補價,故放盤不多,現時A座低層實用面積544方呎單位,叫價850萬元,呎價15,625元。
至於曾多次成為居屋王的鰂魚涌康山花園,現時有約8個放盤,利嘉閣黃凱達表示,當中包括9座高層F室,意向價1,000萬元,呎價16,892元,至於買家查詢向來踴躍,若有市價單位,一般可在一個月內獲承接。同屋苑最高做價紀錄為去年底錄得,當時成交價為859萬元。

近年銀行對該類物業取態愈來愈進取,有5個居屋網上估價已達千萬元或以上。康山花園10座高層三房戶,實用面積592方呎,估價為1,170萬元,有機會屬全港最高,呎價19,764元。而筲箕灣東旭苑D座高層實用面積650方呎單位,估價達1,104萬元,呎價約16,985元。

樂翠臺每呎估萬一「筍價」
而柴灣樂翠臺高層一個實用面積862方呎的單位,最新估價亦高達1,023萬元,由於料為市場面積最大居屋單位,呎價僅11,868元相對屬「筍價」。

至於九龍區,鑽石山龍蟠苑一向流通量高,樓價升幅亦見理想,項目G座高層實用面積645方呎三房戶,估價1,093萬元,呎價約16,946元。美聯楊潤彬稱,該屋苑買家以同區分支家庭為主,市場現有約20個自由市場放盤,但全為兩房戶,叫價介乎550萬至750萬元。此外,樂富富強苑A座亦有實用面積645方呎單位,估價達1,046萬元,呎價16,217元。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,最近發展商以進取價吸地,啟德住宅地日後賣樓呎價隨時高達3萬元,即使居屋物業設施及管理不及私樓,樓價可能有兩至三成折讓,但部分位置好、面積較大的居屋單位,將來做價突破1,000萬元亦不足為奇。若然成真,對市場或只會帶來心理影響,因屆時私樓價格亦會被推高 。

資深投資者伍冠流認為,樓市氣勢如虹,新盤銷售每次都賣得滿堂紅,二手私人住宅又不斷出現新高價,反映買家對後市有信心,現時市場就只有居屋還有水位,被搶貴是必然趨勢。




(東方)叠茵庭呎售15223新高

屯門新盤熱銷,帶動區內二手市場連錄高價買賣。同區叠茵庭8座中層B室,實用面積381方呎,以兩房單位最高價580萬元易手,實用呎價15,223元,料創屋苑新高。

美聯陸家民表示,上址新買家為同屋苑分支家庭,見區內多項新基建將落成看好後市,加上單位有裝修,即決定入市,單位約三年升值約48%。

寶怡沙士貨賺逾6倍
祥益黃文樂稱,同區寶怡花園3座低層H室,實用面積480方呎,反價10萬至560萬元售出,創屋苑成交金額新高,實用呎價11,667元,沙士貨升值近6.8倍。
他續指出,同區居屋新圍苑C座高層10室,自由市場售432萬元,創同類兩房戶新高指標,實用呎價10,773元;而公屋山景邨8座低層戶,第二市場售128萬元,實用呎價4,460元,約四年升值8.3倍。

個別業主趁高價減磅。利嘉閣鮑允中說,早前以屋苑兩房戶新高價1,010萬元,沽出黃大仙現崇山單位的業主,再以相同成交價,沽出持有另一伙6A座高層兩房戶,實用呎價17,813元,持貨六年帳面賺288.7萬元。

銀主盤亦錄成交。利嘉閣古向嘉透露,大圍名城5座北翼高層B室銀主盤,剛以1,400萬元易手,實用呎價約17,834元,約六年升值約73%。世紀21奇豐蕭耀邦指,同屋苑1座南翼中層三房戶,亦售1,350萬元,實用呎價17,197元。




(蘋果)海航啟德賣剩地皮 傳籌50億融資 擬自行開發項目 貸款叫H+3厘

樓市熱火朝天,新地高價奪啟德地皮刷新地王紀錄,呎價較海航旗下香港國際建投高逾三成。消息指,早前因資金周轉而接連出售同區3幅地的國際建投,趁形勢利好,擬保留僅餘的第四幅啟德地(1L區2號地)自行發展,並開始籌組融資,近兩星期透過星展牽頭,詢問銀行對承銷約40億至50億元再融資及建築貸款的參與興趣。

海航今次融資若能順利完成,終可在啟德發展區插旗。據悉,該地皮項目的貸款息率連費用,初步叫價約為港元同業拆息(H)加3厘,希望邀得5、6間銀行參與承銷,貸款年期待定,暫時商討仍屬初步階段;至於支付該地皮逾22億元的1年期過渡貸款,將於下月底到期。

去年3月,國際建投以74.4億元投得第四幅啟德地,平均呎價1.35萬元。據《基點》報道,去年6月星展夥拍集友銀行,為該項目提供1年期22.2億元過渡貸款,當時息率連費用約H+1.9厘。
新地早前以251億元天價奪啟德地,樓面呎價達1.78萬元,較海航最後一幅地呎價1.35萬元,高出超過三成。

國際建投發言人回覆本報時表示,啟德地皮的融資安排正按計劃正常推進中,其開發工作亦按計劃順利進行中。星展表示不評論市場傳聞。

市場原估計善價而沽
業界指出,今次融資能否成功籌組,視乎銀行如何評估海航系當前現金流動狀況及償付風險,又指該啟德地皮是靚地,樓市前景亦看好,「(有地抵押)磚頭夠照」,融資風險應極低。
因為債務沉重融資受阻,香港國際建投在今年2、3月間,向恒地及會德豐,先後出售首3幅投得的啟德地皮,共套現逾223億元。

分析認為,外界常指海航系當日天價掃入啟德地,但出售交易並無損失兼且有賺,足證本港地產及樓市有強勁支持,公司希望保留第四幅地自行發展,亦屬合理考慮。

市場原先估計,國際建投所持的4幅啟德地只賣剩一幅後,已缺乏當初整體規劃時的協同效益,加上本地龍頭發展商,對最後一幅地甚具興趣願意出價,故猜想國際建投最終會善價而沽。

今年3月中,集團公佈會德豐奪得第三幅啟德地後,長實執行董事趙國雄曾表示,包括長實等發展商,都會對餘下一幅地感興趣,「睇?到時花落誰家」,惟當時國際建投已回覆稱,餘下啟德地皮由該公司持有,目前沒有計劃出售。
自2016年底起至去年3月,海航集團及旗下國際建投,短短4個月間,斥資逾272億元鯨吞4幅啟德靚地,但目前僅保留最後一幅在手。




(星島)新盤兩日錄逾90宗成交

隨?一手氣氛熱辣辣,周末兩日一手成交暢旺,共錄約93宗成交,其中新世界發展的西貢傲瀧共沽25伙,其中1座地下B室,面積1523方呎,以3676.5萬元成交,呎價約24140元。

新地屯門御半山日前第3輪銷售即沽37伙,並隨即加推38伙應市;據成交記錄冊顯示,其中1B座25樓C室,面積441方呎,以823.78萬元成交,呎價約18680元。而該盤至今累售302伙。

嘉里發展的屯門滿名山亦錄成交,據成交記錄冊顯示,山庭33號洋房,面積1785方呎,連1156方呎花園及777方呎天台,以5355萬元沽出,呎價3萬元。




(星島)山景邨128萬同類新高

祥益分行經理黃文樂表示,屯門寶怡花園3座低層H室,面積480方呎,原業主於3個月前開價550萬元,及後加價,獲同區換樓客垂青,終以560萬元沽出,呎價約11667元,造價創屋苑新高。

黃氏續指,屯門公屋山景邨新錄成交,單位為8座低層4室,面積287方呎,於綠表市場以128萬元成交,呎價約4460元,造價創同類單位新高。




(星島)新盤貨尾量趨跌 港島細戶頻錄承接

年初以來新盤銷售以貨尾盤為主,各大發展商均出新招沽貨,綜合數據顯示,全港累積貨尾量約8250多伙,今年首4個月累跌14%,並以港島區細單位的存貨最少,業內人士指,因應預料未來將有多個大型新盤獲批預售,估計未來數月新盤存貨量將會陸續上升。

就美聯研究部資料顯示,綜合本港287個新盤項目計算,截至今年4月底,累積貨尾錄約8250多伙,較3月總數8725伙進一步跌約3.9%,創10個月以來最少;若單計過去4月,新盤貨尾數量大跌14%,更是按月減少。美聯數據亦指,若以地區劃分,4月份新盤存貨量減幅最多為港島區,該區貨尾由3月份的2201伙,減少至4月僅錄1984伙,跌幅約1成。

美聯首席分析師劉嘉輝表示,近月大型新盤推售量不多,新盤市場集中銷售貨尾盤,帶動貨尾存貨數量進一步減少,下跌趨勢已持續五個月。

他續指,現時以九龍區貨尾量存貨最多,截至4月尾,涉及約3909伙,儲貨量遠較港島及新界多,佔總數近一半;同時貨存量按月僅跌逾9%,跌幅較港島及新界低。

至於以新盤戶型計算,就Q房網研究部資料顯示,可見到近年各新盤「大行其道」、面積少於300方呎的細單位,雖有不俗的市場供應量,但現時市場僅餘下約120伙,存量為各類型單位中最少;而市場備受歡迎、面積300至400方呎的單位,市場亦僅尚餘約481個餘貨。

數據亦指,面積逾1500方呎的大單位,現時竟有約1274個新盤餘貨,數量為類型新盤中最多,同時亦為300方呎以下新盤貨尾存量的十伙。若以房間數量劃分的現樓餘貨新盤,Q房網發現,4房以上單位、洋房及特色單位的豪宅戶供應雖較少,但貨尾存貨比例卻較高,達28%;至於開放式至3房單位,供應量較多,但貨尾比例亦較低,僅約6%。

Q房網香港董事總經理陳坤興表示,過去數月因應多個大型新盤均未有獲批預售樓花同意書,近月大型新盤推售量不多,新盤市場集中銷售貨尾盤,而市場展示出相當大的購買力,帶動貨尾數字進一步減少,惟因應預料未來數月將有多個新盤獲批預售,料貨尾數量將會隨之上升,惟升幅應不會太多。

陳坤興表示,對於豪宅單位及大單位等,發展商一向惜售,不少特色單位及洋房,會採取逐伙招標形式銷售,可見呎數愈大,貨尾數量愈多,惟一般2房或以下分層單位,只有千餘伙現樓貨尾,相信有關資料,對於日後政府考慮開徵一手空置新稅項,會有一定參考作用。

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