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今日新聞摘要 23.05.18

公關部

2018-05-23


(東方)啃辣招稅賣樓三年最旺

額外印花稅壓不住樓價升勢,首四個月稅務局已確認近200宗須繳付此類稅款的買賣,是三年同期最多,料絕大部分為獲利個案。天水圍嘉湖山莊今年錄約3宗同類成交,賺幅至少10%起,該屋苑美湖居有低層三房戶售560萬元,僅兩年多升值逾62%,即使扣除辣招稅約56萬元,料仍帳賺逾150萬元。

年首推額外印花稅,業主入市後兩年內沽貨,須視乎持貨時間繳付樓價5至15%稅款。惟樓價不跌反升,政府遂於一二年十月推出加強版額外印花稅,將辣招期延長至三年並調升稅率,業主在半年或以內沽貨稅率為樓價20%,持貨逾半年至一年,以及超過一年但不超過三年,稅率分別為15%及10%。

沙田花園城兩年升值51%
在買家趕入市下,今年嘉湖山莊交投活躍,部分近兩年入市的業主亦決定出貨。中原伍耀祖稱,該屋苑現有約2至3個辣招盤放售,包括景湖居13座中層戶,實用面積442方呎,叫價565萬元,實用呎價12,783元,較業主一五年八月購入價高出約46%。
其餘大型屋苑荃灣中心及荔枝角美孚新邨,亦分別錄2及3宗購入後三年內沽貨個案,其中荃灣中心11座高層實用面積324方呎單位,早前售370萬元,期內樓價升約30%,買家料須繳付樓價一成辣招稅。

沙田河畔二手屋苑上車盤源買少見少,部分持貨未滿三年業主,亦抵受不住高價誘惑,先行套現。區內花園城今年錄5宗同類成交,一個3期實用面積268方呎單位,以448萬元轉售,兩年內升值51%。屋苑雖共有3期,但現時僅餘約10個放盤。

至於同區翠華花園亦錄1宗須付辣稅買賣,為A座實用面積215方呎戶,樓價三年內升逾33%。中原招錦昌表示,該屋苑約有6至7個放盤,有入市未滿三年業主,將持有的B座中層實用面積215方呎單位,叫價420萬元放售。由於現時市場由業主「話事」,部分更屬意由新買家支付額外印花稅。

帝景灣平均每呎嗌兩萬
市場消息指出,元朗世宙3座中層B室,實用面積428方呎,以兩房戶新高價698萬元售出,實用呎價16,308元。原業主於一五年十二月以537.1萬元入市,扣除辣稅後帳面仍賺逾90萬元。

二線屋苑被追落後,樓價升幅同樣可觀。葵涌新葵芳花園今年亦錄4宗辣招盤買賣登記,當中E座高層兩房戶,實用面積418方呎,成交價620萬元,約兩年樓價升逾44%。該行許偉業稱,屋苑現時樓價約600餘萬元,因而不乏外區買家追捧,雖然現有約20個放盤,佔八成屬高市價及無樓睇單位;如A座中層放盤,至本月中購入才滿三年,但數月前業主已叫價738萬元放盤,較購入價高40.6%,實用呎價約17,656元。

近年新盤主戰場將軍澳,更是辣招盤集中地。香港置業劉浩勤稱,區內近三年內開售約5個新盤,現時共有近40個放盤,當中帝景灣佔約16個,平均每方呎叫價逾2萬元,如6座中層放盤,實用面積596方呎,叫價1,250萬元,較一五年七月購入價高逾53%。

專家:無必要再調整辣招
資深財經專家林一鳴認為,樓價上升幅度遠超辣招稅率,吸引業主沽貨,同類成交自然增加。他指出,辣招從一開始就已經失效,因為措施大幅減低二手市場供應,抑壓投資需求,但樓價卻一直上升,令用家及換樓客更難入市,所以即使現在調整辣招,亦無補於事。




(東方)納米樓最搶手 鬆綁賺逾倍

近年樓價持續攀升,不少業主三年辣招期屆滿之後即沽貨獲利,細價納米單位樓價升勢尤其驚人,例如大埔嵐山同類單位鬆綁成交,升幅動輒超過一倍。

該盤七座極低層開放式單位,實用面積一百九十六方呎,月前以三百六十八萬元售出,實用呎價一萬八千七百七十六元,相比一五年初買入價一百五十三萬元,業主持貨三年帳面獲利約二百一十五萬元,升幅多達一點四倍,料為市場賺幅最大的鬆綁個案。該盤納米戶呎價最近已連環突破兩萬元關口,最高紀錄為七座高層A室,成交價三百八十萬元,實用呎價二萬一千一百一十一元。

新界區樓價低水,部分二線住宅樓價錄可觀升幅,屯門萬寶大廈中層A室兩房單位,上月以三百九十五萬元新高價售出,鬆綁沽貨帳面賺約一百五十七萬元,漲幅約百分之六十六。天水圍居屋天富苑C座一個低層八室,實用面積六百五十方呎,早前以四百一十萬元第二市場價易手,單位三年升值一百七十萬元或逾七成。

將軍澳新樓袋337萬
將軍澳入伙新盤亦不乏鬆綁成交,如THE PARKSIDE第2A座高層C室,月前以八百九十八萬元易手,實用呎價一萬七千六百零八元,單位三年多升值三百三十七萬元。另外,同於月前售出的天晉IIIA第5B座高層D室,成交價一千二百五十萬元,原業主持貨三年多帳面獲利約百分之五十五點八。

香港置業黃永財表示,深水埗嘉威大廈中層B室,實用面積三百零二方呎,一名上車客睇樓約一周,即以約四百一十八萬元承接,實用呎價一萬三千八百四十一元。據了解,原業主一五年二月以約二百九十三萬元入市,至今帳面獲利約一百二十五萬元或約四成三。




(東方)居屋兆麟苑車位癲賣110萬

車位做價愈升愈有,帶挈投資客短炒獲利。屯門居屋兆麟苑停車場2期地下一個雙號車位,以110萬元售出,不但創屋苑車位新高價,更為屯門區居屋首次有車位升穿一百萬元。
祥益黃文樂表示,原業主今年三月以90萬元買入上述車位,持貨僅兩個月帳面即賺20萬元,升值22.2%。

盈翠車位269萬貴絕青衣
市場消息指,青衣盈翠半島有車位成交價269萬元,破同區車位最高紀錄。事實上,將軍澳緻藍天日前亦有買家短炒車位,持貨僅九天便以242萬元摸出,帳面獲利49萬元。

工廈拆售反應熱烈,美聯鄒永堅說,帝皇集團旗下新蒲崗海德匯工作坊,開售四天累售17個單位,成交價最高約395.1萬元,單位為面積約547方呎的A51室,呎價約7,223元。而成交呎價最高約7,583元,為面積約393方呎的A39室,成交價約298萬元。帝皇集團董事總經理趙式浩指出,將在短期加推單位應市,而部分單位亦已獲買家洽購及預留。

寫字樓租賃持續暢旺,仲量聯行指出,四月份香港整體寫字樓租金按月上升1.1%,屬兩年來單月錄得最大的升幅。上月租賃主要集中在港島東和九龍東,共佔全港新租賃成交達76%,兩個分區市場的租金分別按月上升3.1%和1.2%。至於中環方面,中資公司佔上月寫字樓新租賃成交53%。




(東方)建生邨綠表呎售6321冠屯門

屯門未補價公屋呎價首破六千,據房委會資料,建生邨一個實用面積443方呎高層戶,上月以280萬元成交,實用呎價6,321元,呎價創全區公屋第二市場新高。

該屋邨最新亦錄一宗高價個案,祥益黃文樂稱,單位為裕生樓高層10室,實用面積598方呎,以323萬元第二市場價售出,創屋邨新高價,亦為全區公屋次高水平。原業主九八年以19.25萬元買入單位,至今升值約15.8倍。

荃灣愉景新城呎價紀錄在短時間內改寫,美聯梁仲維表示,屋苑5座高層B室,微減2萬元,即以718萬元售出,實用呎價15,276元,打破上周才錄得的15,127元紀錄,再創屋苑呎價歷史新高。

香港置業譚征指,牛頭角得寶花園H座高層6室以525萬元售出,實用呎價18,617元。呎價創屋苑歷史新高。

鰂魚涌太古城連錄兩宗高價,美聯吳肇基說,該屋苑啟天閣高層F室,以同類新高價1,600萬元售出,實用呎價23,529元。

市場消息指出,大圍名城2座中層SD室,以約1,450萬元售出,實用呎價19,621元,創項目標準戶呎價新高。

東環撻訂658萬重售
東涌東環錄撻訂重售個案,美聯吳惠斌透露,屋苑6A座中層5室,實用面積463方呎,兩房間隔,早前曾以660萬元售出。據悉,當時買家為一名年輕人,惟買樓後與家人意見不合,不願擔保承做按揭,撻訂及代理佣金分別約20萬及10萬元。其後業主隨即再度放售,放盤一日再以658萬元易手,較原售價略低2萬元,但計及殺訂金額仍多賺約18萬元。




(蘋果)新盤混戰嘉熙周內開價 傲瀧加推103伙 Oasis提價5%

地王帶旺新盤市場,嘉華大埔白石角嘉熙取得預售後搶閘推盤,昨日開放示範單位,料周內開價,最快6月初賣樓。其他發展商爭相提價推貨尾,清水灣傲瀧昨加推103伙,折實均價約2萬元,本周六賣91伙;鄰近啟德地王的Oasis Kai Tak提價5%加推76伙,本周五開售50伙。

嘉華大埔白石角新盤嘉熙上周上載樓書,昨日開放示範單位。集團營業及市場策劃總經理(香港地產)溫偉明表示,項目將於周內開價,價錢除參考附近二手屋苑外,亦會參考鄰近地區一手盤,例如馬鞍山、沙田、大圍及將軍澳等地,認為附近新盤少,純睇二手樓價可能有差距,故會參考較遠地區新盤價,同時亦會考慮買家負擔能力,最快6月初賣樓。

嘉熙兩房為主 攻上車客
對於區內即將有多個新盤推盤,包括新地雲匯及億京海日灣,溫偉明認為,區內未來約有8,000伙供應,令社區設施及商業發展成熟度增加,認為是好事。至於啟德地王上周誕生,認為對市場帶來正面訊息。他指,麵粉價對麵包價有影響,但並非麵粉貴,麵包就貴,會睇實際情況定價。

他補充,項目設1,122伙,其中七成為兩房或以下,並以兩房為主打,料吸引上車客。景觀方面以內園景為主,部份外圍向逸瓏灣的高層戶可享海景。
新盤陷混戰局面,新世界清水灣傲瀧昨加推103伙,定價由1,269萬元至8,933.5萬元,呎價23,857元至45,931元,最高折扣29%,折實售價由900.9萬元至6,342.7萬元,折實呎價16,938元至32,610元。折實平均呎價20,110元,較上批加價約5%。以定價計市值約52億元。發展商落實本周六(26日)開售91伙。另昨日開售86伙,市場消息指,暫售出40伙,套現逾8億元。

Malibu特色戶挑戰新高
受啟德地王帶動,同區新盤紛紛加價。會德豐地產常務董事黃光耀表示,旗下Oasis Kai Tak加推76伙,屬最後一批分層戶,總市值13億元,本周五(25日)發售50伙。單位集中1及2座,主打兩房及三房,實用294至797方呎,折扣最高15%,折實後755.3萬至2,537.2萬元,呎價24,188至33,502元,折實均價27,555元。較6號價單加價5%。另外兩個低座頂層複式戶本周日(27日)截標,項目累售510伙,套現57億元。同系日出康城Malibu累沽1,509伙,佔推出98%,套現逾137億元;其中一個頂層特色戶今截標,料挑戰同區新高。




(蘋果)建生邨綠表呎價$6,321

屯門再有公屋王誕生。房委會資料顯示,建生邨一個實用面積443方呎高層單位,上月於居二市場以280萬元售出,呎價高達6,321元,為屯門歷來首次有未補價公屋呎價升破6,000元。

建生邨一個同面積低層戶,屬銀主盤,今年2月僅以165萬元綠表價成交,呎價3,725元,相隔兩個月,同面積單位賣貴115萬元或70%。去年屋苑亦錄得兩宗同面積單位成交,成交價同為210萬元。

建生邨最新亦錄得一宗破頂成交。祥益黃文樂表示,為裕生樓高層10室,實用598方呎,以323萬元未補價易手,呎價5,401元,成交價創屋苑居二市場新高。

山景邨公屋戶棄租轉買
買家是區內客,鍾情單位附設雅致裝修,向南開揚景觀。單位上月放盤叫價360萬元,累計減價37萬成交,但仍成為建生邨最貴未補價公屋王,亦是屯門歷來第二貴未補價公屋。

黃文樂續稱,區內另一公屋山景邨亦錄成交,為景樂樓高層7室,實用面積490方呎,剛以綠表價232萬元成交,呎價4,735元。買家是同屋邨的公屋租戶,因居住空間(約290方呎)不夠兩個大人及一個小朋友居住,所以向房屋署交還租住公屋,再用綠表資格換大屋。由2017年11月開始睇樓,樓價不斷升,最終都要入市。賣方2005年以15.13萬元買入單位。




(蘋果)屯門居屋車位升破百萬

樓癲車位更癲,屯門居屋車位造價首次升見「1球」。祥益地產黃文樂表示,屯門居屋兆麟苑停車場2期地下雙號車位,剛以高達110萬元易手,為屋苑首宗車位衝破100萬元成交。

盈翠車位269萬破頂賣
買家為投資者,看好區內車位短缺,故果斷入市投資,並毋須按揭現金購入。以市值租金約2,200元計算,租金回報率2.4厘。賣方今年3月以90萬元買入該車位,短短兩個月炒貴22%。資料顯示,兆麟苑是次錄得的車位成交,料是屯門居屋史上首宗「百萬車位」。目前屯門居屋車位造價普遍約80萬元,如龍門居有車位於今年3月以92萬元賣出,已是屋苑新高價。而現時屯門最貴車位為瓏門,成交價225萬元。

青衣盈翠半島車位昨單日內錄得平紀錄及破頂成交。消息指屋苑5樓雙號車位,昨以269萬元易手,成為青衣歷來最貴車位。而在同日較早前,盈翠半島4樓單號車位以268萬元售出,一度追平青衣歷來最貴車位紀錄。今年4月同層一個雙號車位亦以268萬元成交。連同今次成交,今年以來盈翠半島已錄得最少8宗車位買賣,成交價255萬至269萬元。




(星島)居屋估價首破千萬 歷史新高 業界料短期誕千萬元居屋王

樓市再陷瘋狂,地王效應下,加上新一輪居屋抽籤在即,近日市場錄得多宗高價居屋成交,銀行對已補地價居屋估值更見進取,其中盛產居屋王、樓齡逾30年的鰂魚涌康山花園,最新估值首破1000萬元(已補地價.下同)大關,高達1048萬元。此外,鄰近東九啟德地王的老牌居屋、樓齡逾30年的九龍灣麗晶花園,銀行估值更於兩個月內急升一成。

本報過去6年追蹤匯豐及中銀對十大居屋屋苑——鰂魚涌康山花園、筲箕灣東熹苑、旺角富榮花園、九龍灣麗晶花園、鑽石山龍蟠苑、大圍富嘉花園、將軍澳廣明苑、青衣青華苑、馬鞍山錦豐苑及屯門兆康苑,合共20個單位、40宗個案的估值走勢,最新的居屋單位估值中,發現40宗個案中有38宗估值均有上升,升幅最高達10%(見表)。

值得一提的是,匯豐銀行對康山花園的兩個單位估值均超過1000萬元,實用592方呎的3座中層F室,最新估值已達1048萬元,實呎約17,703元,是該40個個案中估值最高,若對比今年3月的989萬元估值,過去兩個月上升6%。

麗晶估值兩月急升一成

另一個實用同為592方呎的康山花園5座低層C室,估值亦高達1001萬元,實呎16,909元,較兩個月前的944萬元同樣上升6%。事實上,目前全港最貴已補地價居屋於今年3月誕生,當時旺角富榮花園一個實用592方呎的10座低層A室3房戶,以920萬元成交,實呎15,541元。今次康山花園的估值,已比全港最貴居屋成交價超出逾120萬元,反映銀行態度比市場更進取。

大圍富嘉3房估值逼千萬

兩大估價銀行對富榮花園的3房戶估價同樣進取,如中銀對富榮花園6座中層H室的估價,就由今年3月的887萬元,升至最新的919萬元,實用592方呎,實呎15,523元。至於匯豐對富嘉花園實用589方呎的2座中層G室,最新估值為957萬元,較今年3月的897萬元高出7%。

不過,若數過去兩個月估值升幅最高的屋苑,則位於鄰近啟德地王的九龍灣麗晶花園,兩個單位的估值升幅均達一成,如實用450方呎的10座中層D室,中銀最新估值為602萬元,比今年3月升10%,實呎13,378元;匯豐對該單位的估值為565萬元,比今年3月亦高出約10%,實呎12,556元。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱,地王效應下,業主更見心雄,而買家追價亦更積極,估計未來居屋樓價升勢持續,3個月內勢將有逾千萬元的居屋王誕生。




(明報)屯門居屋車位破百萬

車位做價隨樓市暢旺亦水漲船高。市場消息指,屯門居屋兆麟苑停車場2期地下雙號車位,以110萬元易手,除為屋苑車位首破百萬元成交外,亦是屯門居屋「車位王」。買家為投資者,以市值租金約2200元計,租金回報約2.4厘。原業主今年3月以90萬元買入,短短兩個月帳面獲利20萬元或22%。

盈翠車位268萬 平青衣紀錄

事實上,新界西北私樓車位亦屢創新高,其中天水圍嘉湖山莊車位做價已逼近150萬元,刷新區內車位紀錄。另外,青衣盈翠半島亦錄高價車位成交,市場消息指,上述為4樓單號車位,新近以268萬元售出,追平今年4月該屋苑同層一個雙號車位以268萬元成交所創下的青衣車位紀錄。

海德匯4天沽17個工作室

此外,名人趙世曾兒子趙式浩私人持有的帝皇房地產,於上周起拆售持有新蒲崗太子工業大廈小型工作室海德匯(REGENT'S PARK)。

趙式浩稱,項目4天暫售出17個工作室,將在短期內加推單位應市,而部分單位亦已獲誠意買家洽購及預留。美聯工商區域營業董事鄒永堅表示,海德匯售出的17個工作室中,以A51售價最高,面積547方呎,成交價約395.1萬元,呎價7223元;呎價最高單位為A39室,面積393方呎,成交價約298萬元,呎價7583元。




(星島)愉城呎價1.52萬創新高

中美貿易戰暫告一段落,帶動樓市交投氣氛上揚,二手市場紛錄新高成交,其中荃灣愉景新城高層戶成交呎價15277元,創屋苑呎價新高;此外,大圍名城1期3房戶亦以每方呎約19621元沽出,屬屋苑分層戶呎價新高。

美聯聯席區域經理梁仲維稱,荃灣愉景新城5座高層B室,面積470方呎,兩房望園景,作價718萬元成交,呎價約15277元,創屋苑呎價新高,同時亦迅速打破本月18日(上周五)8座高層B室呎售15127元的舊紀錄,再推高約1%。梁氏續指,新買家為用家,整個屋苑同類放盤約有10伙,叫價介乎730萬至750萬元。

美聯首席聯席區域經理談澤成指出,大圍名城1期2座中層SD室,面積739方呎,3房間隔,外望獅子山景致,以1450萬元成交,呎價約19621元,刷屋苑分層戶呎價新高。

祥益分行經理黃文樂指出,屯門建生邨裕生樓高層10室,面積598方呎,以(居二市場價)323萬沽出,創屋苑居二市場成交價新高,呎價約5401元。

美聯營業經理吳惠斌表示,東涌東環6A座中層5室,面積463方呎,2房間隔,於本月初原以660萬沽出,惟買家撻訂收場,而原業主亦以658萬元重新放盤。據了解,該名買家與家人合資買樓,惟買樓後與家人意見不合,不願擔保承做按揭,導致撻訂收場。

中原高級分區營業經理呂宗霖表示,荃灣麗城花園1期3座低層E室,面積644平方呎,3房望園景,於放盤1小時內迅速獲換樓客以720萬元承接,呎價11180元。

世紀21北山客戶經理陳豔玲表示,大坑龍濤苑1座低層E室,面積515方呎,2房間隔,獲區外換樓客以828萬元承接,呎價16078元。

利嘉閣分區經理黃永全透露,元朗尚悅8座高層B室,面積約440方呎,兩房間隔,獲首置客以600萬元易手,呎價約13636元。




(星島)兆麟車位首過百萬

樓價連升不斷,入市門檻較低的車位更跑贏大市,各區車位造價接連破頂,趨勢更蔓延至新界居屋。屯門兆麟苑就錄得首宗逾百萬元車位成交,短短2個月內造價升值20萬元。

祥益分行經理黃文樂表示,成交為兆麟苑停車場2期地下雙號車位,以110萬元易手,料創區內居屋車位造價新高,買家為投資者,由於看好區內車位短缺日益嚴重,故隨即以現金買入作投資用途,以市值月租約2200元計算,回報2.4厘。

原業主於今年3月以90萬元購入,短炒2個月,帳面獲利20萬元,升值22%。此外,市場消息指,青衣盈翠半島4樓1個單號車位以268元易手,追平區內最貴車位紀錄,同樓層1個雙號車位,上月亦以268萬元成交。年初至今該屋苑暫錄最少7宗車位成交。



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