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今日新聞摘要 21.05.18

公關部

2018-05-21


(東方)將軍澳一二手市鬥癲

啟德現新地王,令將軍澳一、二手樓市火上加油,新鴻基地產區內日出康城晉海II昨日發售全新推出的第3座100伙,即日火速接近沽清。同區的會德豐地產MALIBU昨日亦售出11伙。

晉海II昨上午約十時開始接受登記,現場已有逾200名準買家及代理排隊,並先由大手買家揀樓,該時段售出約27伙,隨後輪到選購1伙的買家。是次推售的單位來自5號價單,全份共有114伙,價單呎價19,227至23,776元,平均呎價20,709元,折實平均約16,981元。

御半山發售或先到先得
美聯布少明指,該公司出席的買家,一半為需要父母資助的八十後或九十後年輕人,料本月一手買賣錄約1,200至1,300宗,與四月相若,下月有望突破2,000宗。

同系屯門御半山亦隨即作出部署,新地代理總經理張卓秀敏表示,該盤短期內公布新一輪銷售安排,有機會以先到先得形式發售,項目累售266伙,套現逾17億元,平均成交呎價16,166元。至於日前加推的4號價單共88伙,市值逾5億元。

至於保利置業集團的啟德龍譽,消息透露,該盤最新以招標形式售出2B座高層A室四房戶,實用面積1,010方呎,呎價約3.5萬元,料為區內標準戶新高紀錄,成交價約3,535萬元。綜合市場資訊,過去兩天共錄約240宗一手成交,按周升近一成。

同時受惠高價賣地及新盤熱銷的將軍澳區,二手樓價更癲升。美聯許志琼表示,天晉1座高層A室,實用面積1,306方呎,連租約及車位以3,580萬元售出,呎價27,412元,車位市值約270萬至300萬元。上址呎價貴絕全區二手標準戶,此紀錄更為一周第二度被打破。

香港置業劉浩勤表示,天晉IIIA第1A座中層D室,實用面積366方呎,亦獲買家以769萬元購入,呎價21,011元。做價料為同區一房戶新高。中原伍錦基表示,同區峻瀅6座高層D室兩房戶,實用面積507方呎,以710萬元同類新高價售出,呎價14,004元。

東九龍二手市況進一步升溫,區內不少放盤加價5至10%,部分買家為免遲買再貴,因而加快入市。利嘉閣鮑允中表示,有外區客人睇樓後,即日落訂,以566.8萬元購入牛頭角淘大花園O座低層4室,以實用面積321方呎計,呎價17,657元。

料港加息後樓價始調整
政府賣地成績理想,帶動氣氛暢旺。資深財經專家林一鳴認為,樓市仍是易升難跌,樓價雖已升得很高,但由於沒有負面消息,因而看不到有令樓價下跌的因素,相信直至香港銀行加息,樓價才有機會開始調整。




(東方)十大屋苑兩日17刁 五周最多

新盤熱賣,部分向隅客回流二手市場。中原指,十大屋苑過去兩日錄17宗成交,創五周新高,按周升6.3%,期內僅將軍澳新都城未聞成交。

龍珠島呎價癲撲萬二
二線屋苑亦錄高價。該行陳耀堂表示,屯門龍珠島別墅5座頂層戶,實用面積286方呎,日前以342萬元售出,呎價11,958元,為島上屋苑史上新高。現時同類單位只有小量放盤,連租約叫價由318萬元起。

該行劉月華表示,屯門叠茵庭4座高層D室,實用面積389方呎,屬兩房間隔,以548萬元易手,實用呎價14,087元,創同類單位新高價。

世紀21奇豐陳偉康稱,粉嶺花都廣場10座高層C室三房戶,實用面積526方呎,以屋苑新高價700萬元售出,實用呎價13,308元。據了解,上址六年大幅升值近1.6倍。

由於利好樓市消息不斷出現,不少放盤很快獲得承接。香港置業趙美霞表示,荔枝角美孚新邨5期蘭秀道20號高層A室,實用面積718方呎,放盤48小時,微減10萬元,即以1,180萬元售出,實用呎價16,435元。該行指,該屋苑最近有部分業主反價5至8%,個別甚至封盤。

沙田第一城過去兩日錄得5宗買賣,包括49座高層C室以570萬元售出,較九七年的購入價高出1.9倍。項目租務表現亦不俗,中原關煜裕表示,有3名內地學生為方便於香港上學,剛以1.28萬元合租該屋苑48座中層C室兩房戶,以實用面積304方呎計,實用呎租約42.1元。




(東方)首置客519萬購屯門華都

辣招鬆綁業主趁勢出貨,屯門華都花園4座中層A室,實用面積425方呎,原業主反價近20萬元,至519.3萬元,仍獲區內首置買家承接,呎價12,219元,三年帳賺近44%。
祥益地產林偉光表示,上述買家鍾情單位客廳及房間均坐向東南擁開揚景觀,故決定追價購入作自用。

馬鞍山翠擁華庭本月已錄9宗二手成交,利嘉閣劉鵬昌稱,屋苑7座高層A室,實用面積約757方呎,買家議價後獲減20萬元,以930萬元成交,呎價約12,285元,單位三年期滿即沽,帳面獲利約98萬元。中原胡耀祖稱,同區迎海‧星灣19座低層C室兩房戶,獲用家以828萬元購入,呎價16,172元,上址四年升值約69%。

耀安邨另類盤綠表嗌58萬
新界單幢樓升幅同樣可觀。利嘉閣莊國寶指,屯門興泰大廈中層D室,售380萬元,呎價約9,620元,樓價五年升約73%。

現時要執平貨可能要吼另類單位。馬鞍山公屋耀安邨耀和樓一個實用面積127方呎單位,由遺產承辦人推出,不提供樓契,於下月透過忠誠拍賣,綠表開價58.1萬元,呎價4,575元。




(蘋果)晉海II近沽清 買家:怕遲買買唔到

啟德地王上周誕生,刺激整體樓市,過去兩日一手市場錄逾240宗成交,與前周相若。而於地王誕生後開售的3個新盤合共229伙近沽清,其中新地將軍澳晉海II昨首賣第3座100伙,另一伙重售,早上10時起開售,位於九龍站的售樓處大打蛇餅,錄數百人出席,消息指全日售約94伙。會德豐同區Malibu昨售11伙。

晉海II買家陳小姐原於藍田租樓,早前曾多次入票同區新盤但都失望而回,是次斥資約608萬元購入一房戶上車自住。問及樓價升幅會否造成負擔,她直言「怕遲買買唔到」,至於加息等問題亦沒考慮。
龍譽內地客付千萬辣稅

同系屯門御半山上周六次輪推售78伙,套現逾5億元,平均呎價16,390元。集團代理業務部總經理張卓秀敏表示,項目加推4號價單,涉及88伙,實用面積312至447方呎,折實售價由538.81萬元起,個別單位加價5%,折實平均呎價16,199元。下輪有機會以先到先得發售。項目累售266伙,套現逾17億元。

鄰近新地王的保利啟德龍譽呎價高見3.5萬元,再創啟德分層單位紀錄。2B座32樓A室,實用面積1,010方呎,昨登記以3,535萬元售出,呎價3.5萬元,有指買家為內地客,料須付三成稅款,涉逾1,000萬元;呎價打破約一周前同座高層四房單位所造3.38萬元的紀錄。上述兩宗先後破頂成交單位買家為同一組內地客。




(蘋果)金管局促確保人幣流動性 港銀預留資金備戰入摩

下月起A股分階段獲納入MSCI新興市場指數(俗稱入摩),被動管理的追蹤指數基金要調整追貨買入A股。為免離岸人民幣資金池緊張,上周人行率先公佈三招支持供應。據悉,金管局高度關注本地大行資金部署,近日與業界會面促確保流動充足及交收暢順,經商討後有大型莊家行謂,已開始預留戶口結餘資金「比平時多2至3倍」。

業界預測,按全球追蹤MSCI指數基金的資產管理規模(AUM)計,為免偏離指數,被動基金在下月初入摩首階段啟動前一兩天,才需買入A股,額外涉資人幣需求最多約100億元(人民幣.下同),對市場息率影響有限。

金管局發言人回應查詢時確認,為配合MSCI新興市場指數納入A股,該局近月與銀行、證券界及港交所等商討,以確保離岸人幣市場流動性及交收安排能高效運作。經商討後,「銀行願意於5月底在離岸人幣市場預留較多人幣流動資金,這是我們樂見的。」
「比平時多2至3倍」

中銀香港投資管理總經理陳少平表示,為應對A股獲納入MSCI指數,該行作為離岸人幣主要參加行及提供最大流動性的清算行,在資金擺佈上會更靈活彈性,保持資金充裕暢順。他說近期開始,中銀已預留「比平時多咗2、3倍資金喺清算戶口內」,令每日戶口結餘平均增至100、200億元之間,同時減少拆放長錢,即使拆出亦以短期居多,以便需要時立即調撥資金應對。

上周五人行公佈,港澳人幣清算行(即中銀香港及中行澳門分行),分別存放於人行深圳及珠海支行清算賬戶資金,其存款準備金率要求由原來的16%降至零,釋放了清算行戶口資金可全數使用。

另一本地人幣大行匯豐,其資本巿場亞太區聯席主管陳紹宗亦說,整個銀行業界都為MSCI納入A股作相應準備,相信銀行會積極運用任何可行渠道,應付在滬深港通下,北向資金的人幣需求。長遠而言,他相信本港人幣資金池足夠A股入摩需要,亦有信心港股可吸引資金南下。

對市場息率影響有限

就金管局的人幣流動資金安排是否足夠,發言人認為目前200億元的人幣流動資金安排(包括100億元日間回購),加上9間一級流動性提供行(3間發鈔行均為其中莊家行)的180億元額度,共380億元規模是合適的,暫毋須改變;該局在需要時亦可?動與人行之間的4,000億元人幣互換協議,以確保離岸人幣市場有序運作。

上商研究部主管林俊泓估計,下月初A股入摩按所佔比率推算,指數基金追貨涉額外人幣資金最多約100億元,最近離岸短息雖稍升,但相信入摩對離岸市場的息率及整體流動性影響不大。




(星島)內房「倒掛」加劇 一手樓供不應求

內地樓市「限價令」下,一手樓價與二手樓價「倒掛」現象進一步加劇,一手新盤更為搶手,杭州亦加入搖號(抽籤)買新樓的行列。中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為,短期的樓市行政調控政策已趨於長期化。

地產中介、上海居間房負責人張華稱,政府控制新盤備案價格,限制新盤售價,不得高於周邊可比的二手樓價,結果造成一手與二手樓價「倒掛」現象,更令一手樓供不應求。

以瑞房在上海新天地的翠湖為例,四、五期住宅單位的銷售均價每平方米16至17萬元(人民幣,下同),大致與2015年的售價相若。而同期當地二手樓價的漲幅可觀,因此,買一手樓已比買二手樓更為划算。業內估計,目前仍在建的翠湖新一期單位售價將在20萬元或以上。

另一個較受市場關注的大型樓盤──新鴻基地產有份參與的上海莘莊地鐵項目,官方批出的備案價約7至8萬元,與開發商預期的10萬元仍在相當差距。目前,有關項目快將封頂,開發商與地方政府仍未談攏開盤定價,實際開盤時間將會延後。

在一手銷情非常火爆的杭州市,不少買家均選擇以全款「一次過」支付樓價,或以老人、子女等名義買房,避開限購政策。最近杭州亦推出搖號買樓的規定,連同杭州,已有南京、上海、西安、武漢、長沙、成都七個城市推出嚴格的抽籤買樓規則。

宋丁說,目前來看,樓市調控政府不但不能放鬆,甚至短效政策已長效化,即短期的行政調控不得不長期實施,以抑壓樓市反彈。他說,有些城市承諾調控政策,要確保樓價「按月不上漲」,但城市樓價均價的實際意義不大,以深圳為例,所謂樓價按月連續19個月錄得下跌,而積累的跌幅不過1000元左右,均價平均已超過5.3萬元的水平,因此當局強調的「跌幅」,不過是形象工程而已。




(星島)晉海單日沽94伙 御半山提價達5%

在啟德地王效應帶動下,新盤開售連環報捷,力吸用家投資者,繼屯門新盤熱銷後,新地旗下將軍澳晉海II昨日推售100伙,單日售出94伙。系內屯門御半山提價加推88伙,部分單位加價高達5%,將於短期內公布銷售安排,有機會以先到先得形式發售。

新地發展的將軍澳晉海II,以截收883票,超額認購近8倍之勢,昨首輪推售項目第3座100伙,市場消息指,項目以籌號218號售出第94伙,以此計算,即平均每約2票就售出1伙,並有近600組潛在向隅客未有機會揀樓,市場潛在強勁購買力。有代理指,晉海餘下6伙,都是極高層優質戶。

該盤昨早10時起開售,就現場所見,不少準買家早於開售前半小時,陸續到達設於九龍站商廈內售樓處,人龍一度長逾百米,並伸延至另一樓層,當中不乏父母客偕同子女而來,亦有年輕夫婦或情侶,現場氣氛熱鬧。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,市場反應熱烈,集團客戶出席率逾八成,當中不乏大手客,其中有1組客擬購2伙3房單位,涉資約2000萬元。客源方面,九龍區客戶佔比最高,約佔60%,新界及港島區各佔20%。整體登記人士中以用家為主,比例佔70%,其餘則為投資者。由於是次發售單位不乏1至2房戶,故吸引不少80至90後用家,約佔本地客源一半。

他預期該項目呎租可達約40元,料回報約3厘以上。將軍澳區內本月暫錄約89宗成交,較上月全月約220宗有所回落。受啟德地王效應影響,九龍區有不少業主反價封盤,個別反價幅度達5%至10%,指標屋苑例如新蒲崗譽港灣有個別反價約2成。他預期,本月整體一手成交量約1200至1300宗,隨?多個新盤下月登場,料帶動6月一手成交量可望突破2000宗水平。

此輪首推的100伙全數位於第3座,以2房戶最多,佔58伙,另有21伙1房戶、8伙2房連儲物室及13伙3房戶,面積343至629方呎,呎價15766至19496元,折實入場由599.5萬元起,每人限買2伙,以價單定價計算,涉及約9.7億元。

此外,系內屯門御半山早前加推4號價單,涉及88伙,個別單位提價5%,扣除21%折扣後市值逾5億元,新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,將於短期內公布銷售安排,有機會以先到先得形式發售。她指出,項目日前沽出78伙,套現逾5億元,平均成交呎價16390元。客源方面,新界區佔70%,當中屯門區佔一半,九龍區佔15%,港島區佔10%,內地客佔少數。項目累售266伙,套現17億元,平均成交呎價16166元。

是次推售單位所有優惠及折扣不變,提供最高21%折扣優惠,折實售價介乎約533.81萬至729.1萬元,折實平均呎價約16199元,較3號價單的折實平均呎價15947元,高1.5%,較首張價單折實平均呎價15248元,則高出6.2%。

入場單位為1A座1樓A室,面積312方呎,價單定價682.04萬元,折實售價約538.81萬元,呎價約17269元;最高為1B座31樓C室,面積441方呎,定價922.92萬元,折實售價約729.1萬元,呎價約16533元。是次加推的單位提供1至2房戶型,包括19伙1房、34伙1房連儲物室及35伙2房,當中首度推出單邊1房連儲物室1至31樓D單位,及1至31樓2房C單位。




(星島)待批樓花1.48萬伙 白石角屯門成供應庫

新盤供應陸續有來,目前待批樓花逾1.48萬伙,並創過去近5年新高,而新供應就主要集中於新界區,其中大埔白石角及屯門更成兩大供應庫,分別有3233伙及2474伙,可望在未來半年接連登場,同時亦以細單位作主導,可望吸納上車客源,有業界認為,雖然現時樓價偏高,但剛性需求仍強勁,發展商自然順應市況,?力興建細戶應市。

地政總署資料顯示,截至上月底,待批樓花伙數為14839伙,涉及28個項目,較3月的14512伙,上升2%,並創下過去近5年的新高。若以地區劃分,待批樓花單位最多的地區,分別為大埔白石角及屯門,其中白石角有3233伙待批,佔總數約22%,而待批項目就包括共設有1444伙的雲?1及2期、提供1122伙的嘉熙、以及有667伙的海日灣。

至於屯門區亦有逾2474伙待批,佔總數15.4%,待批項目包括有1154伙的上源、提供495伙的御半山二期,設有371伙的業旺路項目,以及178伙的The Carmel等。另一方面,過往數年接連有新盤推出的元朗區,也有1240伙準備登場。

而目前待批的主要項目中,就以細單位為主導,其中嘉熙的兩房或以下單位約佔七成,至於雲?第1期的單位中,開放式至2房佔55%,而御半山第2期單位中,2房或以下戶型佔全盤約九成,至於海榮路項目就主打1房及2房細戶。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文稱,預期未來兩年,將繼續有細型單位主導,甚至佔市場單位總數七至八成,尤其是面積約300至500方呎的1房及2房戶,雖然買家在情況許可下,自然偏愛購入大面積單位,但目前始終目前樓價偏高,面積較細的單位,入場費相對較平,亦較容易受買家接受、追捧,以及向銀行承造按揭,故此發展商在開則上,自然跟隨市場最新形勢,主力興建細型單位應市。

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理) 張聖典表示,政府近積極加快推地步伐,料未來數年將為「收成期」,各區的新盤將會陸續申請預售樓花同意書,當中以新界地區的供應最多。

對於新供應增加會否使樓價受壓,張聖典指,即使白石角及屯門有涉及5500伙待批預售,料發展商會調整推盤策略,再者市場上剛性需求強勁,二手盤源日漸減少,料新供應增加對該區樓市影響不大,指樓價仍未見頂,料未來樓價易升難跌。認為發展商未來會集中興建入場費較低的中小型單位,將會成為新趨勢。




(明報)5月一手私宅登記料700宗 按月跌近七成

4月新盤成交較淡靜,拖累一手盤成交登記;據中原研究部統計,截至5月16日,5月樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄4040宗及311.7億元(具體反映4月市?),預測5月全月宗數可達7200宗,涉及金額約650億元,較4月錄得8741宗及涉778.4億元,按月下跌17.6%及16.5%。可留意的是,5月一手私人住宅,暫錄353宗登記及涉62.5億元,預測整月登記為700宗及涉110億元,較4月份錄得2101宗及261.7億元,按月分別下跌66.7%及58%。

南津‧迎岸暫錄30宗佔最多

中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,3月大型新盤熱賣後,4月市?明顯較淡靜,主要是發展商暫停推出新盤,以致登記數字下跌;5月份有多個新盤部署發售,預計6月總體登記數字有望近8000宗水平。

至於5月暫時最高登記宗數的新盤,包括恒地香港仔田灣南津‧迎岸,暫錄30宗及涉1.5億元;第二為嘉里何文田皓畋,暫錄28宗及涉4.8億元;第三為宏安地產沙田薈蕎,暫錄27宗及涉2億元。二手私宅方面,5月份暫錄2344宗登記,總值187.7億元,預測整月登記可達4400宗及涉355億元,與4月份的4202宗及341.5億元相若,按月升4.7%及4%。

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