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今日新聞摘要 19.05.18

公關部

2018-05-19


(明報)地王效應 OASIS推50伙沽清 五天9盤連推448伙應市

新地以逾251億元奪得啟德地王後,帶動9個新盤於昨日至下周二佛誔假期、一連5天共推出448伙應市,其中以會德豐的啟德OASIS KAI TAK率先起動,項目上周以折實平均實呎25,712元加推新一批80伙後,昨晚率先發售其中50伙,雖然個別單位較今年3月提價最高約14%,但「地王效應」威力下,整批單位依然於開售1.5小時內清袋。

OASIS KAI TAK昨晚率先發售的50伙,涵蓋開放式至3房戶型,當中入場單位為實用面積294方呎開放式戶,折實價720萬元起(1座7樓C室)。據發展商的銷售安排,屬大手買家的A組,買家最少要購買2伙(至少購買1個3房戶、或買2個2房戶)、並以購買4伙為上限;B組則為一般散客。

2個月加價14% 1.5小時清袋

現場消息表示,昨晚估計有逾60組準買家到達尖沙嘴港威大廈的售樓處揀樓,其中A組大手時段售逾20伙, 連同B組散戶買家,整批50伙清袋,發展商指約七成為用家,並以年輕上車客為主,內地客佔少於一成;項目去年至今累售總數增至510伙、套現57億元。

至於奪得啟德地王的新地,旗下3盤包括沙田九肚雲端、九龍站天璽和馬鞍山雲海,昨日合共售出6伙、單日套現逾3.1億元,其中雲端Sommet 2號洋房,實用面積3727方呎,另連371方呎花園及828方呎天台,成交價1.628億元、實呎43,681元,成交額和呎價除創項目新高外,更創沙田住宅新高指標,打破同屋苑Premier 6號屋成交價1.62億元、實呎42,891元的舊紀錄。

雲端洋房1.628億沽 貴絕沙田

另新地同系九龍站天璽個別餘貨的售價,雖較3年前大幅調高逾四成,但天鑽璽85樓實用面積1422方呎D室以9229.7萬元售出,實呎近6.5萬元。

另屯門御半山今日次輪銷售推出78伙,項目過去6日累獲約3300張入票超額41倍。

淺水灣道90號首推12號屋招標

近期以銷售餘貨為主的長實,繼紅磡維港‧星岸連售8幢洋房後,同系南區淺水灣道90號首度推出12號屋,於5月23日至6月15日招標。長實助理首席經理(營業)何家欣表示,淺水灣道90號屬南區豪宅,相信每售一幢、售價均會提升,首推的12號屋實用面積5915呎,屬大單邊享淺水灣海景及山景。市場估計,由於項目屬南區豪宅,呎價有機會在10萬元水平,推算成交價可達6億元;項目由11幢洋房組成,實用面積5347至5915方呎。





(東方)置熱話題:新界蚊型單位 升值力鬥強

全城瘋搶上車盤,連被視為新界上車恩物的「蚊型戶」叫價一樣升到癲。本報選取新界區20個供應「蚊型」單位的熱門上車物業,其中八成物業的入場叫價按年漲兩成或以上,有部分叫價更較去年同期暴升逾三成,上車置業難上加難。

新界東:嵐山196呎嗌390萬 一年貴30%
該20個新界熱門「蚊型戶」分布於新界東的大埔、沙田及粉嶺,以及新界西的屯門、元朗及荃灣,全屬實用面積300餘方呎以內單位,最細為不足二百方呎的納米單位。

新界東方面,以「上車樂園」大埔樓價升勢最凌厲。美聯周偉洪指,嵐山開放式單位是區內少有的納米盤供應,現時漲至390萬元起,實用面積196方呎,實用呎價逼兩萬元關,較一年前入場價升約三成,逐漸逼近九成按保的樓價上限。而該屋苑三房戶目前入場呎價僅1.2萬元,按年僅升15%。

第一城最平550萬元
他續說,大埔市中心的美豐花園,主攻迷你兩房戶,現時交吉盤最平已試叫500萬元,一年間漲價100萬元。

另一上車熱點沙田河畔區的四個上車盤,是「蚊型」單位集中地,入場價雖平絕同區,但近一年樓價升勢急速,其中翠華花園、花園城及河畔花園入場價年漲兩成或以上。中原杜文俊指,現時河畔區400萬元內放盤已絕迹,區內最「袖珍」的翠華花園開放式戶,實用面積215方呎,現時交吉盤最平叫430萬元,較去年中入場價升約23%,實用呎價挑戰兩萬元關口。

杜氏續說,河畔花園目前入場盤最平叫480萬元,較一年前升約兩成,實用呎價亦逼兩萬元。利嘉閣胡漢業指,沙田第一城入門盤實用面積284方呎,現時睇得樓的放盤最平550萬元起,較去年同期升25%。利嘉閣李建禧指,粉嶺逸?新近3座高層開放式戶售454萬元貴絕屋苑。現時同類入門盤叫價按年升19%。

新界西:萬寶大廈380萬起 飆36%
雖然新界東「蚊型戶」入場價升幅強勁,但新界西「蚊型戶」叫價升得更癲。全部十個上車屋苑的入場價,較去年同期升逾兩成。

祥益林偉光指,屯門升得最急為「置樂三寶」,雖然是區內最平四球內的上車盤,但入門叫價已逐步逼近四球。他續說,「置樂三寶」之中,以周邊環境較企理的萬寶大廈入場價升幅最高,現時交吉入門盤為一房戶,叫價380萬元,實用面積256方呎,實用呎價直逼1.5萬元關口,較一年前入場價高出約36%;毗鄰的利寶大廈,最平叫價已漲至360萬元,叫價按年升28.6%。

他又稱,坐落屯門市中心的屯門時代廣場,最細的一房單位入場價已達450萬元,較一年前最平350萬元高逾28%,實用呎價逾1.65萬元。

樂悠居一房逼6百萬
元朗區「蚊型戶」升勢亦不遜色,中原黃勤學指,鄰近西鐵元朗站的好順景大廈,現時交吉入門盤為一個實用面積309方呎的兩房單位,叫價465萬元,較去年同期入門價升約三成。

荃灣區這類型單位的叫價亦跟隨大市飛升,個別實用呎價突破兩萬元關口,呎價貴過不少太古城單位。中原李卓衡指,楊屋道立坊最細的開放式單位,面積238方呎,最平已叫510萬元,較去年五月近400萬元入場價,漲幅逾28%。

至於被市場喻為「窮人恩物」的樂悠居一房戶,樓價已不再親民,最平交吉盤叫價590萬元,按年升近27%。

縉庭山每呎叫逾2.1萬
他續說,同區另一供應「蚊型戶」的新進屋苑縉庭山,雖偏離港鐵站,但這類單位放盤量極少,叫價水漲船高,現時最平交吉盤為開放式單位,實用面積219方呎,叫價470萬元,較一年前漲近29%,實用呎價逾2.1萬元。至於屋苑實用面積308方呎的一房戶,最低叫價達六球,幾乎借不到八成按保。相比之下,屋苑三房戶叫價按年只升逾一成。

荃灣另一上車熱點荃景圍,這帶的入門盤愈來愈不「價細」,四球或以內放盤早已絕迹。美聯鍾家豪指,現時荃景圍最平上車盤首選荃德花園,最平為實用面積287方呎的兩房戶,叫價470萬元,按年漲逾兩成。這帶知名度最高的荃灣中心,現時入門盤為細兩房戶,實用面積329方呎,叫460萬元,較去年同期升21%。

買家爭上車 搶貴細價樓
香港樓價「離地」,單位愈細,呎價就愈貴,為何仍吸引上車客高追?美聯物業首席分析師劉嘉輝指,二手樓盤源少,「蚊型」單位銀碼細,業主「唔憂賣」,叫價自然進取;另邊廂剛性需求強,上車客爭相入市,細價上車盤價格難免被搶高,故出現單位細,呎價高情況。

Q房網香港董事總經理陳坤興指,二手樓市出現單位愈細、呎價愈貴的現象,主要是與銀行按揭成數收緊有關,加上樓價上揚,置業人士惟有將價就貨「上住車先」,令「蚊型」單位需求增加。他建議,要改變這樓市現象,宜放寬按揭成數,以協助市民置業。

600萬內可借高成數按揭
中原杜文俊指,由於600萬元或以內可借高成數按揭,故上車客為求上車,?眼單位銀碼多過呎價,以沙田河畔區上車盤為例,現時是區內六球內盤源最多的地區,故吸引上車客入市追貨。

事實上,據金管局規定,合資格人士可透過香港按揭證券有限公司申請高成數按揭上車,其中400萬元或以下之住宅物業,最高可?做樓價九成按保;而樓價不超過600萬元之物業,則適用八成按保計劃。

不過,若然物業樓價超過六百萬元的話,置業者只能向銀行最高借六成按揭,比起八成按保要多付逾120萬元首期,大大增加入市難度。





(東方)樓價連升5周 九龍最堅

樓市氣氛持續熾熱,反映主要二手樓價走勢的中原城市領先指數,按周再升0.05%至183.23點,連續五周創歷史新高,累升3.28%。期間,九龍區二手樓價升達4.4%跑贏大市,區內紅磡黃埔新邨及黃埔花園呎價分別17,604元與18,239元,急升達11.5%與
10.5%。

上述指數包括128個成分屋苑,當中8個屋苑在過去五周的實用面積調整呎價均升逾10%,而年初以來亦只升約11%。除了九龍區樓價指數急升至181.92點破頂外,新界西及新界東五周累升2.76%及2.49%。按周計,兩區分別上升0.89%及0.11%,報165.17點及192.07點。

淘大兩房近六百萬易手
太陽物業宏惠強稱,黃埔花園本月已錄至少13宗買賣,目前實用面積389方呎單位650萬元起,但同類放盤不多。

啟德地皮以創新高價售出,東九龍樓市出現細價樓業主反價,以及買家追價情況。美聯葉鎮龍表示,牛頭角淘大花園K座低層4室兩房戶,實用面積約378方呎,同區用家看好該區後市,雖然原業主反價,仍不惜追價5萬元,以593萬元購入單位,實用呎價15,688元,單位於四年內升值近60%。

居屋兆畦苑525萬破頂
將軍澳亦連錄二手成交,該行林志堅透露,區內賣地後錄至少20宗二手買賣,包括首都3座左翼中層C室,實用面積683方呎,本月初才叫價750萬元放售,近日已獲買家積極還價,終售745萬元,實用呎價14,355元。呎價料創屋苑新指標。

近日有新盤推售的屯門區亦錄多宗高價成交。祥益黃文樂稱,該區居屋兆畦苑A座中層9室實用面積485方呎單位,租客見租金不斷上升,又怕樓價再升,決定以自由市場價525萬元承接,成交金額創屋苑最高,實用呎價10,825元。

他另指,上址沽貨業主,即以598萬元購入同區海麗花園2座高層D室,單位實用面積484方呎,實用呎價約12,355元,做價及呎價亦創該屋苑標準戶新高。

各區買家加快入市。祥益黃肇雯稱,區內客不睇樓,即以652萬元購入天水圍嘉湖山莊景湖居7座高層B室套三房戶,實用呎價約10,349元。中原曾顯業透露,東涌藍天海岸6座高層C及D室相鄰單位,現四房間隔,有企理裝修,實用面積約1,655方呎,新近獲投資者斥資2,020萬元一併承接,實用呎價約12,205元。

龍珠島花園六年升75%
偏遠地區物業樓價升幅亦顯著。屯門龍珠島花園有特色戶上月以1,050萬元登記售出後,本月再錄一宗登記成交,單位為9座中層戶,實用面積658方呎,以560萬元登記售出,實用呎價8,511元,樓價約六年升逾75%。此外,消息指,跑馬地紀雲峰中層戶以約5,000萬元易手。





(東方)內地生萬五蚊搶租粉嶺中心

租客為免暑假期間的旺季「捱貴租」,寧願提前租樓。粉嶺中心B座中層6室三房單位,實用面積約535方呎,以每月1.5萬元獲租客承租,實用呎租約28元。

海柏匯一房呎租逾50元
中原麥偉成表示,上址新租客為三名內地女學生,見該盤交通方便,怕遲租更加貴,即以先預繳一年租金形式租入單位,總月租18萬元,方便上學。

祥益邱家邦表示,屯門海翠花園6座中層E室,實用面積約609方呎,屬兩房一廳,日前獲區內客以每月1.6萬元承租,租客同時一次過預繳一年租金共19.2萬元,故獲業主每月減租1,000元,實用呎租為約26.3元。

入伙新盤成租市新供應。香港置業方文偉透露,深水埗海柏匯再錄租務成交,屋苑中層C室一房海景單位,以每月約1.4萬元租出,以實用面積約276方呎計,實用呎租約50.7元。業主於一六年中以約409.1萬元購入,單位租金回報約4.1厘。

登峰‧南岸回報達3厘
Q房網何鎮宇指出,香港仔登峰‧南岸中低層E室兩房單位,實用面積451方呎,望海景,獲同區客以1.96萬元租入,實用呎租約43元,以業主二○一六年購入價計,租金回報達3厘。

美聯盧麗嘉表示,西南九龍浪澄灣6座低層C室兩房戶,獲日籍家庭承租,月租約2.35萬元,實用呎租約42.8元。





(蘋果)中央三招 拓港人幣供應 部署入摩 料可用資金池增至2.5萬億

中國A股將於6月1日起分階段納入MSCI指數(俗稱入摩),未來一季被動指數基金追貨買入A股,料涉資約1,000億元(人民幣.下同),但本港離岸資金池規模不算大,僅約6,000億元,為確保離岸水源流動充足,投資者毋須憂慮資金成本扯高,人行公佈3招拆牆鬆綁,包括便利滬深港通機制下境外投資者,除沿用離岸價外,亦可選擇以在岸價買賣人幣,如債券通安排一樣。

當局又正式啟動讓境外清算及參加行,可在境內拆借、跨境賬戶融資及以所持境外債券於內地抵押回購取得資金,清算行中銀香港估計,新措施令離岸資金池重新定義,潛在可用規模料逾2.5萬億元。
截至3月底,本港人幣客戶存款為5,543億元,連存款證合計為6,037億元。在岸價昨於4時半收市報每美元兌6.376人幣,傍晚離岸價亦徘徊6.37。

境外投資者可用在岸價買賣
金管局歡迎人行進一步完善跨境資金流動管理的新措施,總裁陳德霖表示,隨?人幣國際化及兩地互聯互通加深,市場對離岸人幣流動性需求增加,新安排有助確保離岸市場有序高效運作,該局一直與人行緊密溝通研究措施,促進人幣跨境流動。
中銀香港發展規劃部人民幣業務處主管楊杰文認為,3招中最具影響意義是便利滬深港通機制下,境外投資者可納入使用在岸價購售外匯,此舉是繼2009年跨境貿易項目及去年債券通安排後,進一步放寬舉措,將令在岸及離岸價差收窄,數年前曾出現的離岸價較在岸價偏弱千多點子情況料不會再現。
外界一直以本港人幣存款量計算離岸資金池,但他指新招令資金池重新定義,不再受制於存款多少,而因資金池規模不大令利率波動情況亦可望改善。若包括本港及海外約1.1萬億元存款、境外銀行所持債券(約1.3萬億元)可在境內抵押回購,以及QFII與滬深股通入內買A股額度,料離岸可用資金池超過2.5萬億元。
渣打銀行中國宏觀策略部主管劉潔亦稱,人行新措施為離岸人幣流通性提供支持,提升滬深港通機制下外匯安排及資金跨境流通管理,確保A股入摩過程中市場運作暢順。
她預期離岸人幣參加行今後凡遇到資金緊絀情況,均可更易進入境內銀行間市場進行拆借融資,變相限制了未來離岸短息上升幅度。
人行亦批准清算行即日起存放人行深圳支行賬戶的存款準備金率,由16%降至零厘,即釋放更多可用資金。





(星島)御半山截收3300票 超購41倍今開售

一手盤魚貫推出,屯門新盤御半山於今日進行次輪銷售,涉及78伙,市場消息指,連日截收約3300票,超額認購約41倍,入票以向隅客源主導,年輕客佔比亦較高;緊接推出的將軍澳晉海II,則累收逾750票。

  業內人士指,屯門御半山次輪推售,發展商定價較克制,對比首批單位未有大幅提價,入場價仍具吸引力,而是次推售向隅客成主導,佔約九成。入票人士當中,新界西北區為主,佔八成,餘下為九龍及港島區客源。其中有七成為用家,亦吸引投資者看好區內未來發展潛力而入市,比例佔三成;整體登記中,八、九十後年輕人佔六成,為近年新盤少有。

  項目昨續開放設於九龍站環球貿易廣場示範單位參觀,就昨現場所見,有部分準買家趁昨午為截止登記日,作最後衝刺,期望可成功選購單位,現場秩序良好,氣氛熱鬧。市場消息指,項目截至昨日共接獲逾3300票,相對開售單位超額認購約41.3倍。

  是次推售的單位,面積由304至454方呎,戶型涵蓋1至2房,包括1房戶共10伙、佔13%;1房連儲物室提供26伙、佔33%;2房戶則提供42伙、佔54%。

  據銷售安排顯示,次輪開售將不設大手客時段,每位買家限購2伙。價單定價由689.93萬至901.99萬元,所有優惠及折扣不變,提供最高21%折扣優惠,折實售價由545.04萬至712.57萬元,折實呎價介乎14275至18668元。折實平均呎價約15780元,整批單位折實市值超過4億元。

  系內將軍澳晉海II,將於周日(20日)推售100伙,市值逾9.7億元,並於今日截票,消息指,項目連日累收約757票,超額認購約6.5倍。

  是次推售將設大手客時段,其中B1組買家可購入1伙2房連儲物室單位或購買2伙單位;餘下的單位將撥予B2組,每位買家最多可購買2伙。今批單位全數位於33座,折實售價599.5萬元,每人限買2伙。

  此外,系內九肚新盤雲端昨以招標方式沽出2號洋房,面積3727方呎,連371方呎花園、112方呎平台及828方呎天台,以1.628億元成交,呎價約43681元,成交價及呎價 同創項目新高紀錄。

  同系九龍站天璽昨亦錄成交,據成交記錄冊顯示,天鑽璽85樓D室,面積1422方呎,以9229.7萬元成交,呎價約64906元。至於筲箕灣形薈亦錄成交,據成交記錄冊顯示,為1A座29樓D室,面積889方呎,以2750.65萬元易手,呎價約30941元。





(星島)祥益汪老闆幫兒子付首期

近年市場不時出現父母客,斥資付首期協助子女置業,其中祥益老闆汪敦敬(見圖)亦不例外,新近就為兒子繳付逾五成首期,以370萬元購入屯門1個連租約細單位,供兒子學習理財投資。

  汪敦敬指出,購入單位為屯門時代廣場C座低層戶,面積272方呎,連租約以370萬元購入,呎價13603元,屬市價,至於單位由兒子持有,並用上首置名額,同時繳付逾五成首期,餘款則要兒子「慢慢供」,他直言兒子在投資上有一定天份,單位會用來讓他學習理財投資。

  2至3年前已經想兒子盡快買樓,但當時他尚未準備好,而目前他經已Ready,加上該單位剛好沒有客戶洽購,最終斥資購入,現時月租約7300元,金額應足夠供樓,單位租約期至今年11月屆滿,至於加租與否,會由現時正在英國攻讀碩士的兒子作決定。汪氏亦補充,雖然自己父幹協助囝囝買樓,但認為在樓價平穩或下跌時,會鼓勵年輕人慢慢儲蓄資金作首期,相反目前樓價急升,就較難叫他們儲首期。





(星島)屯門區錄串燒新高成交

祥益分行經理黃文樂指出,屯門區錄串燒成交,兆畦苑A座中層9室2房戶,面積485方呎,以自由市場價525萬元成交,呎價約10825元,新買家為同區租客,創屋苑成交價新高,原業主沽出單位後,即購同區海麗花園2座高層D室2房戶,面積484方呎,造價598萬元,呎價約12355元,成交價創屋苑新高。





(星島)嘉湖652萬售同類雙破頂

祥益高級區域經理黃肇雯指出,嘉湖山莊景湖居7座高層B室3房戶,面積630方呎,以652萬元承接,呎價10349元,創屋苑同類成交價及呎價新高。

  美聯營業經理葉鎮龍表示,九龍灣淘大花園K座低層04室2房戶,面積378方呎,業主反價5萬元,以593萬元成交,呎價約15688元。

  利嘉閣分區經理梁木勇透露,將軍澳天晉IIIB期1B座低層B室,面積約737方呎,以1368萬元沽出,呎價約18562元。

  市場消息指,荔枝角曼克頓山3座中高層B室,1135方呎,連車位以3030萬元成交,呎價約26696元,呎價創屋苑新高。





(星島)再觸7.85弱方保證 金管接19億港元沽盤

港元匯價持續偏弱,周四晚(17日)紐約交易時段再度觸及7.85弱方兌換保證,金管局隨後入市承接19.63億港元沽盤,本港銀行體系結餘於下周一(21日)將縮減至約1154.71億元。這是金管局本周第3次入市,累計買入逾130億港元。若由今年4月以來累計,金管局累計17次買入港元,涉及資金643.63億港元。

  美國總統特朗普對中美貿易談判不表樂觀,加上市場預期美國6月加息,美元匯價延續近日強勢,美匯指數一度升至93.55的近5個月新高。由於港、美息差擴大,本港套息交易活躍,港匯持續偏弱;港元1個月拆息兩連升。

  瑞穗證券亞洲首席經濟學家沈建光指出,美元今年持續反彈,料下半年仍有上升空間,港元拆息扯高的壓力加大。沈建光稱,副總理劉鶴的訪美之行,可以預期中美貿易談判前景樂觀,預期美國301條款對中國制裁涉及的500億美元商品徵稅不會落地,短期內中美達成協議,仍有較大機會可避免貿易戰爆發,這也利好未來全球和中國的貿易環境。

  據財資市場公會資料顯示,與供樓按息相關的1個月香港銀行同業拆息升至0.9999厘,兩連升;3個月息則降至1.7517厘,兩連跌。隔夜息升至0.15804厘;1星期及兩星期拆息則分別報0.3879厘及0.5818厘。

  美國經濟數據持續強勁,通脹預期升溫,聯儲局官員近日均表示須再加息,市場憂慮美國或加快加息步伐,對美元有支持,美匯指數在今年以來高位徘徊,新興市場貨幣受壓,對港元構成沽壓。

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