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今日新聞摘要 17.05.18

公關部

2018-05-17

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(明報)東旭苑878萬 全港綠表居屋王 低層望海景 比2月同類貴78萬

日前新地以逾251億元奪得啟德地王,料「麵粉價」持續高企,另一方面,資助房屋於「白居二」痡`化後亦受綠表客追捧。向來樓價看高一線的港島區內,筲箕灣居屋東旭苑再有3房戶以未補地價878萬元、實呎1.35萬元「雙破頂」成交,成為全港綠表居屋王。

房委會資料顯示,全港公屋及居屋第二市場上月共錄171宗成交,較3月全月160宗增加11宗或6.9%;5月暫錄33宗同類成交,較上月同期大增1.75倍。綜合房委會數字及代理數據顯示,東旭苑東麗閣低層5室,實用面積650方呎,3房間隔,獲外區綠表公屋客以878萬元承接,實呎13,508元。上述成交價打破同屋苑低層望海景戶今年2月以800萬元(未補地價)所創下的紀錄,高出78萬元或近一成;同時呎價亦打破香港仔居屋雅濤閣近月創下實呎13,069元的紀錄。

實呎1.35萬 貴絕全港綠表居屋

代理指,上述新高成交單位可享海景,只設一般裝修。目前屋苑綠表市場約有6個放盤,當中叫價最貴一伙為實用面積650方呎3房戶,以880萬元放盤,若單位成功售出,綠表居屋成交價將進一步逼近900萬元。

事實上,東旭苑為綠表居屋王的「常客」,現時全港前5位成交價最高的綠表居屋王排名中,東旭苑佔4席,全屬實用面積650方呎的單位,其中去年7月成交的東麗閣中層5室,當時成交價770萬元、實呎1.18萬元,而今次誕生的新居屋王,為同座數、樓層低近10層的5室,做價已升至878萬元易手,反映樓價於不足一年內上升108萬元或14%。

鯉安苑綠表731萬 藍田新高

此外,藍田鯉安苑再錄高價成交。世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示,藍田鯉安苑A座高層4室,屬實用面積664方呎3房套間隔,以731萬元(未補地價)易手,實呎11,009元,成交價除創屋苑綠表市場新高外,更創藍田及油塘居屋綠表新高,較對上紀錄略高3萬元。原業主2008年以229.7萬元(未補地價)買入,帳面獲利501.3萬元或2.2倍。

至於私樓樓價高企的將軍澳,同區居屋茵怡花園亦錄得同類新高價成交,單位樓價3年升值近六成。中原地產分行經理許劍峰表示,茵怡花園3座中層D室,實用面積495方呎(建築669方呎),2房間隔,以668萬元(已補地價)成交,實呎13,495元(建呎9985元)。原業主於2015年4月以420萬元(已補地價)購入,持貨3年,額印鬆綁後易手,帳面獲利248萬元或59%。





(東方)金管14度托港元 累購529億

港美息差擴闊令港元匯價受壓,周二觸發7.85弱方兌換保證,終見金融管理局出手「托港元」,然而入市規模為四月以來次低。銀行家認為,當港美息差闊見1.5厘,香港資金將加速流走。

港美息差擴勢加快走資
港匯連日來反覆觸及7.85弱方水平,金管局總裁陳德霖周二預告隨時出手,當局同日於紐約時段隨即入市,買入15.7億港元,沽2億美元,為四月十二日以來,第14度入市,累購529億港元,周四香港銀行體系結餘將降至1,269.29億港元。

永隆銀行司庫蕭啟洪表示,香港資金流走速度溫和,料港匯短期內會不時觸發弱方兌換保證,惟金管局入市規模會較四月時縮減。他認為,當港美息差擴闊多達1.5厘時,才會吸引更多投資者參與套息交易,屆時資金流出步伐會加快。

事實上,一個月期港元及美元息差已擴闊至0.93厘,但兩個月期或以上的港元拆息,近期升勢凌厲。上海商業銀行研究部主管林俊泓指,兩及三個月期的拆息升幅已偏離估算,假設即將招股的小米錄10至15倍超額認購,凍結資金則可達2,000億至3,000億元,屆時將刺激港元拆息在一周內攀升45至70點子。

中小企申貸成功率僅50%
中國銀行(香港)高級經濟研究員戴道華指,港元拆息上揚最終會影響銀行資金成本,繼而影響銀行淨息差及盈利,屆時香港銀行業將會啟動加息周期,一旦加息開始後,在沒有具規模的資金淨流入或流出情況下,香港加息步伐將與美國同步。

雖然近期整體市場貸款需求強勁,但金管局公布今年首季「中小企貸款狀況調查」,香港中小企首季向銀行申請新貸款,成功比例僅錄得50%,按季大幅下跌20個百分點,創有紀錄以來新低。





(東方)內地四大城市新盤跌價

國家統計局公布四月70大中城市樓價,四大一線城市即北京、上海、廣州及深圳的新建商品住宅售價,全線按年下跌,深圳顯著下跌2.2%,成為70大中城市新建商品住宅售價跌幅最大的城市。

統計局城市司高級統計師劉建偉指,四月各地繼續堅持分類調控不放鬆。一線城市新建商品住宅按年跌幅,比上月擴大0.4個百分點,並維持三月份十個城市按年下跌的情況。不過,若按月比較,四大一線城市卻兩升兩跌,北京升0.2%,深圳亦終止連續18個月按月下跌或持平,錄得升幅0.1%。上海和廣州則同樣按月跌0.1%。

二手樓價方面,四月整體一線城市按年跌幅比上月擴大0.6個百分點,其中北京和上海按年跌6.9%和2%,廣州及深圳則按年升1.8%及4.4%,均較三月升幅放緩。二、三線城市按年升幅亦見回落,分別比上月回落0.1個百分點及0.3個百分點。易居研究院研究員詹毅凡指,三類城市整體樓價指數曲線仍處於降溫通道,但料次季政策對於部分熱點城市,仍有收緊的可能。

券商唱好碧桂園富力
人民銀行的金融數據顯示,今年首四個月整體新增信貸共約6萬億元(人民幣•下同),平均每月1.5萬億元。單計四月,新增1.18萬億元,當中住戶貸款5,284億元,約佔44%,較今年首季36%佔比擴大,反映內地樓市信貸仍熾熱。

有內媒報道指,中國社科院日前發布中國房地產藍皮書報告,便建議考慮以空置稅來替代房產稅,既增加住房的持有成本,也鼓勵出租,以提高住房利用率。

瑞信發表報告指,市場過分憂慮內地樓市收緊帶來的風險,及去槓桿為買家及開發商帶來的影響,認為現時新房去化率表現強勁,加上二手市場氣氛有改善,料投資者對住屋需求將有更大信心。該行分別調升碧桂園及富力地產目標價約4.29%及6.66%,達17港元及16港元。





(蘋果)新地兩盤本周推售178伙

啟德地王日前出爐,以251.61億元中標的新地一邊豪氣買「麵粉」,另一邊雙盤齊推賣「麵包」,旗下兩個新盤屯門御半山及日出康城晉海II於本周六、日分別開售78及100伙。計及另外多個新盤推售餘貨,本周末約247伙應市。

晉海II入場費600萬
以高價251.61億元投得啟德地王的新地繼續積極賣樓。集團副董事總經理雷霆表示,將軍澳日出康城晉海II將於周日(20日)發售100伙,並於周六(19日)晚截票,該盤現時已錄超額認購。買家最多可購入兩伙,單位集中首次推出的第3座,主打兩房戶型,整批單位市值約9.7億元。入場單位為3B座16樓F室,實用343方呎,一房戶,定價731.1萬元,呎價21,315元。最高折扣18%,折實售價599.5萬元,呎價17,478元。
對於集團日前以天價投得啟德地王,雷霆指,集團每次投地都認真落標,能夠投得啟德優質地皮認為非常「好彩」。他透露項目將會打造成地標式住宅連商場,現時開始進行設計工作。他認為,政府於啟德區未來會投入不少資源,相信該區前景秀麗。至於旗下各新盤,他認為定價克制,強調繼續以市價推盤,部份新盤即使加價亦屬輕微。
同系屯門御半山亦於本周六(19日)開售78伙,來自第3張價單,實用面積由304方呎至454方呎,包括10伙一房戶、26伙一房連儲物室及42伙兩房戶。定價由689.93萬元至901.99萬元,平均呎價19,975元。最高21%折扣,折實價由545.04萬元至712.57萬元,折實呎價由14,275元至18,668元。





(蘋果)土地小組下月推18選項問卷

土地供應專責小組上月展開「土地大辯論」,進行5個月的公眾諮詢,小組昨開會敲定問卷內容,預計將於6月初推出網上問題,亦會設流動展覽。小組主席黃遠輝透露,問卷會開放18個供應選項予受訪者選擇,毋須填寫優次,但會建議選擇足夠的選項去應付1,200公頃的土地短缺。
促揀多項應付1,200公頃短缺
小組主席黃遠輝透露,預計將於6月首個星期正式推出問卷調查,包括網上問卷及實體問卷,同時會進行流動展覽,市民可於參觀展覽後填寫實體問卷或透過平板電腦填寫網上問卷。
黃遠輝指,諮詢主要鋪陳18個選項的發展時間及潛力,以及涉及可提供土地的面積,然後讓公眾隨意剔選,小組推斷現時本港尚欠1,200公頃土地,故會建議受訪者揀選足夠選項去滿足1,200公頃的土地短缺,「如果你只揀一項,揀唔夠1,200公頃,或者全部都唔揀都可以,不過呢類意見可能會分開分析」。黃又指,「全部揀晒中長期H都可以,不過毋須要排優先次序,因為本身選項發展年期已有優次」。小組亦會進行電話隨機抽樣調查,但預料稍後才進行。





(星島)貨尾盤群起搶攻 提價開售測市

近月全新盤推售步伐放緩,綜合市場統計,本月交投至今不足500伙,惟發展商近期力谷推售餘貨單位,包括將軍澳新盤晉海II,將於周日推售100伙應市;另外,粉嶺新盤高爾夫.御苑亦部署推售餘貨,並具提價空間。此外,將軍澳藍塘傲亦提價限量推售,最高升幅達21%。

  綜合市場統計,至3月起各大發展商推售新盤數量明顯減少,促使市場新盤交投量下跌,由3月全月錄逾1700伙,減少至4月約610伙,跌幅逾6成,主要原因為4月未有大型全新盤推售,惟貨尾新盤推售量亦不容忽視,包括啟德及薄扶林等市區新盤均連環應市,各至均連沽逾百伙。

  本月至今除屯門御半山外,推售的全新樓盤亦不多,新盤餘貨盤自然成為市場焦點。新地副董事總經理雷霆表示,旗下將軍澳新盤晉海II,將於周日推售100伙,作新一輪銷售,並設有大手客優先環節。他指,今周該集團有雙盤齊發之勢,包括該盤及御半山,可見集團積極推盤。新地代理總經理陳漢麟表示,今批單位全數位於第3座,折實599.5萬元,每人限買2伙。

  對於集團以天價投得啟德地,雷霆指,認為地皮將來可以直駁港鐵及商場,旁邊亦有充足的商業配套,地皮條件好優越,計畫打造地標式住宅連商場項目。雷霆指,集團每次啟德地招標都有好認真落標,形容今次屬「好彩」,未來亦會積極競投區內地皮。

  此外,系內北角豪宅海璇昨以招標形式售出1伙,成交紀錄冊顯示,1座12樓B室,面積1173方呎,以6629萬售出,呎價56513元,支付條款顯示買家可享有印花稅現金回贈,相等於樓價的2.975%。項目本月暫售出3伙。

  另外,痚繺o展的粉嶺高爾夫.御苑,將會提價推售部分單位。痚聸蝺~(二)部總經理韓家輝表示,項目至今累售235伙,平均成交呎價約17500元,目前價單餘下約70伙待售,並具提價空間,及睇好後市發展。

  美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,項目交通便利,集團特設專門店,望吸引換樓客及中港商人。該行董事張子存表示,北區成交暢旺,造價理想,二手交投理想,今年頭4個月二手成交錄450宗,成交金額達23.45億元。

  另外,麗新與帝國集團合作發展的將軍澳新盤藍塘傲,已獲批入伙紙,現正積極推售1座臨海項目,其中5伙亦因應市況提價,分別為3樓A及B、17樓A及B及18樓A室,升幅由4%至近21%不等。

  當中1座18樓A室,面積1874方呎,並設天台花園等,就價單資料顯示,定價由6761.3萬,調升至7496萬元,計及折扣優惠減少,整體升幅近21%,最新呎價4萬元。折實價為7271.12萬元,呎價約3.88萬元。

  利嘉閣總裁廖偉強表示,因應近年多個全新盤都未獲批預售樓花,因此減慢發展商推盤步伐,惟即使推售餘貨單位,連錄不俗成績。對於政府考慮研究空置稅,他指,若政府推出的話,估計將帶動發展商加快推盤,以避貨囤貨過多而繳交款。





(星島)御半山吸向隅客 收逾3000票

屯門御半山首輪銷售報捷,發展商旋周六推售78伙,項目連日來開放示範單位,並連錄用家參觀,市場消息指,連同復活票暫收逾3000票。

  新地旗下屯門新盤御半山,發展商將於周六進行次輪銷售,力吸向隅客,該盤昨持續開放設於九龍站商廈內示範單位予公眾參觀,就昨現場所見,確定開售日期後,隨即吸引一眾睇樓客,人流於午後大增,數度出現排隊人龍,當中以家庭客及年輕夫婦為主,亦有外籍人士專程前往參觀;而地鐵站外及商場一帶不時有代理駐足撈客,把握每個推銷機會。

  市場消息指,該盤收票情況不俗,連日來累收逾3000票,超額認購逾37倍。

  客源分布方面,屯門區及新界西買家各佔約3成,九龍區買家佔2成,另有1成為新界東買家及半成港島區買家,而內地客則佔少數。

  御半山今批推售的單位,將不設大手客時段,每位買家限購2伙。價單定價由689.93萬至901.99萬元,所有優惠及折扣不變,提供最高21%折扣優惠,折實售價由545.04萬至712.57萬元,折實呎價介乎14275至18668元。折實平均呎價約15780元,整批單位折實市值超過4億元。

  單位面積由304至454方呎,戶型涵蓋1至2房,包括1房戶共10伙、佔13%;1房連儲物室提供26伙、佔33%;2房戶則提供42伙、佔54%。





(星島)屋苑業主心雄頻加價封盤

啟德新地王誕生,二手業主即時心雄,不單止頻錄反價個案,部分更即時加推,而該股封盤反價浪潮,更由啟德區蔓延至其他區域,九龍灣德福花園,就有業主封盤及反價,觀塘觀月·樺萷得6宗封盤個案;另外,土瓜灣翔龍灣亦有單位加價7%放售。

  隨著啟德地王天價易手,業主放售心態轉強,紛現封盤及反價,進一步延伸至其他區域,其中美聯區域聯席董事何家豪稱,九龍灣德福花園就有個別業主封盤及反價,其中U座中層10室,面積520方呎,原先叫價750萬元,並獲準買家洽購,但地王誕生後,即時反價50萬至800萬元放售,加幅6.7%。另外,屋苑亦有兩個業主即時封盤。

  置高物業總經理林巍表示,土瓜灣翔龍灣現錄得部分封盤個案,包括1座高層F室,面積805方呎,屬3房間隔,業主原以1600萬元放售,在地王消息公布後隨即封盤。

  美聯首席助理聯席董事林智明表示,翔龍灣近日亦至少兩宗提價個案,為5座高層3房戶,業主原叫價1450萬元,目前加價100萬元至1550萬元,加幅約6.9%。

  美聯營業經理林錦榮表示,自新地王出現,觀塘觀月·樺艉ㄓ硊~主即時封盤,近日至少有6宗封盤個案,其中高層F室,面積769方呎,原以1630萬元放售,呎價約21196元,現時已封盤;而中層D室,面積約794方呎,原叫價1600萬元,呎價20806元,現時亦已封盤。

  地王效應亦促使將軍澳業主放售心態轉強,港置助理分區董事劉浩勤表示,將軍澳新都城2期5座低層F室,面積713方呎,業主原叫價930萬元,並獲準買家洽購,目前已反價120萬元,最新叫價1050萬元,加幅約12.9%,呎價增至14727元。

  另一方面,受啟德地高價沽出刺激,東涌東堤灣畔3房戶,亦錄得追價成交,成交價更錄得同類單位新高價,中原分行經理曾顯業表示,東堤灣畔8座低層G室,面積813方呎,屬3房套房單位,新近以1068萬元成交,呎價約13137元,成交價破同類單位新高。據了解,買家為區內家庭客,本來預算1000萬元,最後追價至1068萬元成交。

  另外,二手紛錄高價交投,其中筲箕灣東旭苑低層單位,以878萬元(綠表價)易手,呎價約13508元,屬全港未補價居屋呎價及售價新高,膺綠表居屋王。





(星島)港鐵將推六住宅項目 小蠔灣可建1.4萬單位

港鐵主席馬時亨昨在股東會後表示,港鐵未來12個月推出6個物業發展項目。小蠔灣車廠用地的發展項目規模最大,在獲得所需批准後,將可興建1.4萬個住宅單位。有小股東在會上提問,港鐵能否考慮以股代息時提供折扣,及作為綜合企業會否考慮分拆部分業務,如物業發展和八達通。馬時亨回應指,以股代息折扣會交由行政總裁及行政人員考慮,而公司在決定會否分拆業務時會以股東利益為考慮。

  已批發展權的油塘通風樓項目將於2025年完成,將提供500個住宅單位。剛於4月接受投標的錦上路上蓋第一期,將提供1650個住宅單位。

  過去4年,港鐵先後批出12個物業發展項目,預料在未來6年內完成,合共可以提供超過1.8萬個住宅單位,涉及樓面面積約115萬平方米。他指,票價收入是公司自給自足的主要因素,因物業發展有周期。

  馬時亨又指,2014年公布的鐵路發展策略藍圖中計畫興建7個新鐵路項目,其中4個已向政府提交建議書,第5個項目的建議書計畫今年內提交,而餘下兩個項目則要等待政府邀請。

  馬時亨表示,商場物業仍在增多之中,未來5年,港鐵旗下的商場預計會增加12萬平方米的總樓面面積。目前,青衣城2期及德福廣場2期的擴建工程正在進行中。另外,日出康城及大圍商場項目完成後,港鐵的商場樓面面積將增加10萬平方米。

  他說,物業投資有周期性,港鐵須有穩定收入,才可投放資源更新及維修鐵路資產。他說,港鐵提供票價優惠,回應市民訴求。他又指公司去年表現令人滿意,總收入上升22.7%至554億元,是連續第11年增加派息。港鐵昨收報46.2元,跌0.3%。

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