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今日新聞摘要 14.05.18

公關部

2018-05-14

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(東方)銀行按揭戰打到車位

香港住宅樓價瘋漲,車位價格同樣癲升,車位按揭遂成為銀行新戰場。按揭代理透露,有銀行為買家提供實際息率低至2.15厘的車位按揭優惠,與私人住宅物業按揭看齊。

近年香港整體車位做價有升無跌,而且屢創新高,例如西營盤維港峰1樓雙號車位,去年中以518萬元售出,貴絕全港,單單一個車位價已足以購買一個荃灣中心或屯門大興花園住宅單位。今年,何文田天鑄及沙田玖瓏山車位價亦已分別升到490萬與480萬元,成為九龍與新界新指標。

豪宅車位貴過細價樓
不單豪宅車位被炒起,大型屋苑車位市況亦同樣瘋狂。天水圍嘉湖山莊車位價格在個多月已五度創出新高,最新升至148萬元。屯門偉景花園亦曾在一個月內連環破頂,現時最高價達128萬元。而屯門盈豐園地庫1層一個單號車位,成交價160萬元,創該屋苑車位價新高,原業主於一○年以16萬元購入,是次轉售帳面獲利144萬元,大幅升值9倍。

綜合市場資訊及登記資料,今年內新界及九龍兩區最少有十多個屋苑誕生新高價車位王,個別屋苑車位王寶座更於短短三個多月數度大執位。就連一向車位售價較相宜的新界西北區,區內各指標屋苑今年亦湧現大批售價200萬元或以上車位成交。

回贈高達1.4%鬥吸客
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,香港現時一般車位價格約180萬至200萬元不等,但個別地區車位可高達500萬元,隨時貴過細價樓,所以成為銀行按揭業務的新戰場。

中原按揭經紀數據顯示,去年全年共錄得2,112宗獨立車位按揭登記,比對上一年大增60.24%。不過,今年來獨立車位成交價屢創新高,以致按揭登記量未同步上升,今年首季共錄得476宗獨立車位按揭登記,按年下跌9.84%。

銀行提供的車位按揭,一般以最優惠利率按揭(P按)為主,王美鳳表示,普遍的車位實際息率介乎2.5至2.7厘,但近期有個別進取的銀行甚至提供低至2.15厘優惠,門檻為200萬元或以上的車位。

車位按揭利率看齊私樓,意味按息再減空間有限,所以銀行亦積極提供高達1%現金回贈,最進取的回贈比例,更高達貸款額的1.4%。

回報僅兩厘 炒家照搶
市場亦看好車位投資回報,因車位租金升幅亦驚人。市區豪宅屋苑早前便爆出天價車位租務成交,何文田天鑄有車位以月租逾1萬元獲承租,破盡全港歷來高位,料成為首個月租金額「五位數」車位,有關租金亦足以於市區租住迷你單位。

投資者林子峰指出,車位租金每年錄得7至8%升幅,相比每三年才調整租金的舖位物業更優勝,估計今年整體車位售價可升逾一成。他現時持有約2,800個車位「唔捨得賣」,故暫不會主動拆售。

投資者伍冠流亦指,車位向來求過於供,加上樓價高企兼短炒要付辣招稅,令投資者轉投買賣成本低、不用花費裝修的車位市場。車位過往有3厘以上回報,車位已漲價很多令現時回報僅2厘,但認為仍值得投資,故他委託經紀尋找筍盤。




(東方)百幅空置官地值380億

住屋供應長期不足,覓地建屋刻不容緩。政府現有98幅長遠可作住宅發展的空置地皮,地價料高逾380億元,粗略估計可建逾萬伙。

本報綜合地政總署資料,該批地皮集中在新界西北地區,粗略估算可提供共逾560萬方呎樓面。當中元朗區佔35幅,為各個地區中最多,總面積約31.82萬方呎,料可建樓面約50.1萬方呎,估計地皮總市值逾20.8億元。

屯門提供358萬呎樓面

至於新界北區亦是最具發展潛力地區之一,區內有8幅同類可建住宅地皮,佔地共約9.88萬方呎,由於用途多為「住宅(甲類)」,可興建高密度住宅物業,故初步估計總樓面約54.83萬方呎。而葵涌及西貢各有6幅空置用地有條件轉化為住屋供應,推算兩區有關地皮總樓面,分別約18.01萬及8.49萬方呎。

惟若以發展樓面計,以屯門區規模最大。該區24幅同類用地,佔地廣達約133.52萬方呎,即使發展密度低,但料仍可提供逾358.9萬方呎樓面,佔整體逾六成,市值料近200億元。

小欖用地估值近112億
區內小欖一幅佔地逾62萬方呎用地,位於海琴軒以北,被斜坡包圍,假設地積比率3.6倍,並以整個地盤計算,將可提供近224萬方呎樓面。以每伙面積約700方呎計算,可建約3,200個單位,預計每方呎樓面地價4,000至5,000元,估值將接近112億元。

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為,現時香港已發展約三成土地,其餘七成現為公路及位處郊野公園等較偏遠地區,由於市區地早已被善用,故空置土地集中在新界並不難理解。他認為,政府在長遠計劃增加住屋土地供應之餘,亦要兼顧周邊配套及經濟活動。

難同時推出 無礙地價
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚指,政府即使積極覓地,時間表上亦難一次過推出,料不會令地價跌。而近年政府的住屋供應均順利達標,但是否真正足夠則有保留,故應考慮調升按年目標。

事實上,為加快土地供應,地政總署本財政年度獲增撥資源增加人手,包括增聘80人,加快推進大型土地發展項目,包括古洞北、粉嶺北、洪水橋新發展區,以及擴展元朗南及東涌新市鎮等。




(東方)御半山次輪最快周六賣

新盤交投復甦,新鴻基地產的屯門御半山,料日內落實加推單位的銷售安排,最快本周六進行次輪銷售。

新地代理總經理張卓秀敏表示,項目首批188伙於上周六開售當日已全數沽清,總成交金額逾12億元,平均成交呎價為16,074元。客源方面,來自屯門及新界西區的買家分別各佔約三成,內地客僅佔少數。

晉海II暫收登記300張
她透露,御半山日前加推的第3張價單共98伙,折實市值逾6億元。而首3張價單合共推出314伙,折實市值合共逾19億元。

至於同系將軍澳日出康城晉海II,料最快本周發售全新第3座單位,項目示範單位近日參觀反應不俗,市場料已暫錄約300張入票登記,發展商料日內落實銷售安排。該座首張價單推出114伙,價單平均呎價20,709元,折實平均呎價16,981元。

龍譽呎價3.3萬冠啟德
啟德新地王料快將誕生,區內新盤售價再創新高。消息透露,保利置業集團旗下龍譽,售出2B座31樓A室四房大單位,實用面積1,010方呎,成交價3,413.8萬元,折合實用呎價3.38萬元,再創啟德區標準戶新高。

會德豐地產常務董事黃光耀說,旗下區內OASIS KAI TAK上周六起重新開放示範單位,截至昨午已錄2,000人次參觀,低座複式單位亦錄約10組有興趣人士查詢,有機會周內落實推售安排。

此外,受大盤開售熱銷刺激,過去兩日新盤市場共錄約220伙成交,按周急升逾5倍。




(東方)十大屋苑交投四周最旺

一手大盤熱銷帶動二手交投同時增加,中原表示,十大屋苑過去周六、日,錄得16宗買賣,按周升約33%,創近四星期新高,但期內仍有4個屋苑零成交。
天水圍嘉湖山莊同期錄6宗成交最多。中原文家輝稱,屋苑樂湖居10座高層E室,實用面積448方呎,兩房間隔,獲同區分支家庭上車客打算婚後組織自己家庭,考慮一日後,即以547.5萬元購入上址,實用呎價12,221元,屬同類高價。

天晉兩房1092萬破頂
該行袁顯岸指,紅磡黃埔花園兩日錄3宗買賣,包括10期2座中高層E室,售1,600萬元,實用呎價達19,208元。港島指標鰂魚涌太古城亦連錄成交,美聯吳肇基說,屋苑琱捋掑兮hF室,實用面積567方呎,連租約售1,350萬元,實用呎價23,810元。

祥益黃慶德透露,屯門新盤熱賣,上車客恐向隅客回流同區二手市推高樓價,以600萬元購入新屯門中心4座中層D室,實用面積603方呎,實用呎價9,950元。

將軍澳方面,周末續錄多宗二手買賣,個別更屬高價。中原伍錦基稱,區內天晉6座高層D室,實用面積536方呎,去年十一月開價1,100萬元,終以1,092萬元成交,實用呎價20,373元,創同類新高之餘,樓價更創全區兩房戶二手市場新高。




(東方)地產速報一覽

新界屋苑租市轉活。祥益袁思賢稱,屯門時代廣場A座高層4室,實用面積314方呎,租客即睇即租,月租約1.1萬元,實用呎租約35元。

中原招錦昌稱,沙田好運中心榆林閣低層B室月租1.45萬元,實用呎租37.2元。
第二市場連錄買賣。美聯陳少鴻稱,馬鞍山居屋錦豐苑D座中層5室,綠表價售480萬元,實用呎價8,905元。該行林志堅稱,將軍澳居屋富康花園9座中層K室兩房戶,居二價售427萬元,實用呎價9,907元。中原黃俊傑指,青衣公屋長安邨安泊樓高層20室,綠表價售295萬元,約二十年升值約13倍。

據香港置業工商舖資料,今年首四個月共錄2,304宗工廈買賣註冊,按年升約67.8%,涉資約215.94億元,按年升約1.27倍。美聯旺舖營業董事周柏年稱,尖沙咀棉登徑5號全幢物業,現連物業命名權及酒店牌照進行招標,設33間酒店房,意向價約4.88億元,截標時間為下月二十九日中午十二時正。

據土地註冊處資料,壽臣山Shouson Peak一幢洋房售逾2.62億元,買家為張英(ZHANG YING)。該洋房實用面積3,218方呎,平台與花園面積分別717及1,060方呎,實用呎價81,498元。




(蘋果)一手旺場 周末錄208宗成交

一手市場打破悶局,周末兩日錄208宗成交,其中新地屯門新盤御半山成為焦點,周六首推188伙即日沽清,成交金額逾12億元,平均成交呎價為16,074元。該盤日前推出3號價單,共98伙,有機會本周作次輪推售。同系另一新盤、位於將軍澳日出康城的晉海II重啟銷售,上周加推5號價單,涉及114伙,每呎折實均價16,981元,較對上一批加幅約1至2%。市場指該盤連日收逾300票,超額約1.6倍。

龍譽貨尾單日售4伙
另外,多個新盤繼續錄貨尾成交,啟德1F區地皮上周五截標,市場估值超過200億元,料成為下一幅地王,帶動區內新盤交投。市場指,由保利置業發展的龍譽昨日共售出4伙,其中2B座31樓A室,實用面積1,010方呎,四房套房間隔,以3,413萬元成交,呎價高見33,800元,料創啟德區標準戶新高。

項目同日錄得一客兩食個案,1座11樓及12樓A室,兩伙實用面積均為835方呎,成交價分別2,163萬及2,178萬元,呎價分別25,909及26,090元。惟以上成交均以一手成交紀錄冊為準。

新世界表示,旗下3盤於過去周末累沽16伙,套現逾2.5億元。其中,清水灣傲瀧周末錄9宗成交,套現近2億元,包括7座6樓B室,實用面積1,837方呎,成交價3,361.7萬元,呎價18,300元。同系西營盤瑧蓺周末售出6伙。項目累售216伙,套現逾18.4億元。
元朗柏逸沽出一伙三房連花園特色戶,實用面積619方呎,成交價750.1萬元,呎價為12,118元。項目累售107伙,連同車位共套現逾6.7億元。




(星島)新盤交投量彈升 兩日沽逾230伙

踏入月中,新盤交投氣氛轉熱,過去2天共錄逾230宗一手成交,按周明顯反彈,當中屯門御半山於周六首度開售即全數沽清,發展商即打鐵趁熱加推添食,最快本周六開售,力吸向隅客;至於會德豐地產旗下OASIS KAI TAK料亦以招標形式推出特色戶。

新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,集團屯門御半山周六首度開售,即日沽清188伙,套現近12億元,平均成交呎價16074元。客源分布方面,屯門區及新界西買家各佔約3成,九龍區買家佔2成,另有1成為新界東買家及半成港島區買家,而內地客則佔少數。

發展商加推98伙應市,力吸向隅客,屬原價加推,但有部分單位已加價3%至5%,平均呎價20186元,扣除最高折扣優惠後,折實平均呎價15947元,較第2張價單的折實平均呎價15706元,高約1.5%。

加推包括16個1房戶、26個1房連儲物室戶、50個2房戶及6個2房連儲物室單位,料短期內公布銷售安排,最快本周六開售。至於同系將軍澳日出康城晉海II期,自早前加推新一批單位後,目前正積極收票,市場消息指,項目昨收近130票。

此外,會德豐地產旗下2個新盤亦預料於本周相繼開售,該公司常務董事黃光耀表示,旗下啟德OASIS KAI TAK於上周五加推80伙後,現正開放展銷廳予外界參觀,2日內累錄約2000人參觀,市場反應不俗,該項目最快本周開售。

黃氏續指,現時約有10組客洽購項目複式單位,日後將安排部分特色戶以招標形式發售。系內將軍澳日出康城MALIBU亦上載20伙的銷售安排,將於周三以先到先得形式發售,折實平均呎價17379元。

對於美國儲蓄局即將加息,黃光耀認為,本港銀行未必馬上跟隨美國加息步伐,加上加息幅度有限,相信對樓市影響不大。

因應大型新盤推售,過去周末新盤共錄逾230宗成交,按周升逾4.7倍。在OASIS KAI TAK加推戶開售前夕,保利置業區內龍譽昨沽4伙,其中2B座高層A室4房戶,1010方呎,以約3413.8萬元成交,呎價約3.38萬元,創區內標準戶新高。另外,亦錄一客兩食個案,同為1座中層A室,面積均835方呎,成交價分別2163萬及2178萬元,呎價2.59萬及2.6萬元。

新世界旗下3盤於周末兩天沽17伙,其中西貢清水灣傲瀧連沽10伙,當中呎價最高為1座8樓D6室,面積906方呎,以1927.9萬元成交,呎價21279元;元朗柏逸周末錄3房花園特色戶成交,面積619方呎,成交價750.1萬元,呎價12118元,項目開售至今累售107伙,連同車位共套現逾6.7億元;此外,同系西營盤瑧蓺周末亦售出6伙,項目累售216伙。




(蘋果)盈豐車位成交造價達160萬

樓價愈升愈有,帶動車位造價亦級級跳升,祥益分行經理黃文樂指出,屯門盈豐園地庫1層單號車位,以160萬元成交,刷屋苑成交價新高。

據了解,原業主於10年以僅16萬元購入上址,換言之,該車位於8年間升值高達10倍;此外,祥益營業董事胡志偉稱,同區的偉景花園亦錄得車位成交,為停車場1樓雙號車位,作價127萬元售出,僅以1萬元之差,屬屋苑車位成交價次高。胡氏續稱,原業主於16年以50萬元購入,是次轉售獲利約77萬元。




(明報)匯景實呎首破2萬 貴絕藍田 3房1470萬破頂 市場憧憬啟德地王

啟德地王最快本周開標,市場預計勢破去年10月長沙灣地王約173億元紀錄,有買家於地王開標前高價入市,其中位於東九龍的港鐵藍田站上蓋匯景花園誕下新樓王。市場消息稱,一個位於屋苑12座極高層F室,實用面積718方呎(建築913方呎),以1470萬元成交,實呎20,474元(建呎16,101元),成交價不但創屋苑新高,亦為屋苑呎價首破2萬元,創下藍田呎價新紀錄。

樓齡已達26年的匯景花園,為十大龍頭屋苑之一,上述樓王單位為3房間隔,享鯉魚門海景,原業主1992年中以約226.5萬元購入,持貨26年,帳面大幅獲利1243.5萬元或5.5倍。

上述匯景花園同類單位,近年成交價約1200萬元水平。上月屋苑14座連天台的特色戶,實用面積614方呎(建築783方呎),3房間隔,望內園景,連約303呎天台,以1070萬元成交,實呎17,427元。相隔1個月,屋苑呎價已首度升破2萬元大關。

逸濤灣2房1258萬 實呎2.2萬雙破頂

至於另一龍頭屋苑鰂魚涌太古城,周末連錄兩宗成交。中原資深區域營業經理趙鴻運表示,太古城龍山閣中層H室,實用面積530方呎(建築629方呎),2房間隔,以1100萬元易手,實呎20,755元(建呎17,488元),買家為外區用家。原業主於2010年10月以528萬元買入,帳面獲利572萬元或1.1倍。

此外,市場消息稱,同位於港島東的西灣河逸濤灣,一個2座中層B室單位,實用面積564方呎,2房間隔,以1258萬元沽出,實呎22,305元,成交價及呎價均創出屋苑同類新高。原業主於2000年10月以383萬元買入,持貨近8年,帳面獲利875萬元或2.3倍。

十大屋苑周末16宗 4周新高

事實上,受周末新地屯門御半山首批188伙沽清消息刺激,十大屋苑交投亦持續轉旺。中原統計,十大屋苑周末錄得16宗成交,按周增加33%,成交量屬4周新高。至於美聯統計,周末十大屋苑合共錄得約12宗買賣成交,較上周末11宗增加1宗,連續5個周末錄得雙位數水平。

盈豐園車位160萬破頂

另外,屯門車位錄破頂成交。祥益地產營業董事胡志偉表示,屯門盈豐園有車位做價創屋苑新高,有關車位為地庫1層單號車位,以160萬元成交,較上月創下155萬元的紀錄,再推高3.2%。原業主於2010年以16萬元買入,持貨8年,帳面獲利144萬元或9倍。







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