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今日新聞摘要 05.05.18

公關部

2018-05-05


(明報)新地元朗錦田申建3891伙 連PARK YOHO各期共475萬呎超嘉湖

一直於元朗擴大版圖的新地,新近就錦田長春新邨丈量約份第107約多個地段,向城規會申建分層住宅,項目位於爾巒及PARK YOHO之間,涉逾200萬方呎,提供3891伙,若連同發展中的毗鄰同系PARK YOHO各期及鄰近未發展地段,新地於該一帶發展樓面將高逾475萬方呎,較天水圍嘉湖山莊的規模還要大,勢成新界西北大型新社區。

近年新地加快旗下多個新界區大型項目,繼去年以158.92億元完成涉及可建樓面近500萬方呎的西貢十四鄉項目後,該集團亦積極就持有的多個元朗地段申建住宅。

新地就上述錦田長春新邨地段向城規會申請擬議分層樓宇、商店及服務行業、食肆、學校、公共車輛總站或車站,並略為放寬地積比率及建築物高度限制。城規會文件顯示,連同政府土地在內,上述地段的地盤面積約168萬方呎,住宅部分擬以1.2倍地積比率作發展,涉及193.58萬方呎,非住宅部分以0.049倍地積比發展,涉及78,577方呎,包括5.9萬方呎作食肆/商店及服務行業/學校,以及1.9萬方呎作車輛交匯處。

擬建28幢住宅 平均實用逾431呎

至於住宅部分,新地擬建28幢12至18層高(連1層地庫)的住宅大廈,提供約3891伙,其中A期將先發展,為8幢不多於17層高(連1層地庫)的住宅大廈,涉及不多於1001個住宅單位,單位平均實呎431至520方呎。另B期將建20幢不多於18層高(連1層地庫)的住宅大廈,涉及2890伙,單位平均實用面積432至526方呎。

此外,項目亦擬建4幢2層高(包括1層地庫)的非住宅物業(包括會所),並提供668個私家車車位、260個單車車位、43個電單車車位。

新地表示,上述申請旨在淘汰地盤內的臨時露天貯物工場用途,從而加快住宅供應。

位處爾巒與PARK YOHO之間

事實上,新地率先於2011年完成區內沙埔大型項目補地價,補地價達70.21億元,每方呎樓面補地價僅約3010元。該項目部分地段已完成發展,為現時PARK YOHO各期並已推售,現時平均實呎逾1.3萬元,長春新邨以南等一帶地段亦有部分已獲批發展但尚未推售的住宅項目,涉及可建樓面約274萬方呎,共涉3657伙。

區內單位多達7548伙

連同目前向城規會申請發展的長春新邨等地段,新地持有區內的兩個大型項目共涉及發展樓面逾475萬方呎,其發展規模與同系去年以完成補地價的西貢十四鄉大型發展項目相若,單位數目多達7548伙,勢成區內供應重鎮。





(明報)油塘站通風樓項目收6份標書遜預期

港鐵本年度首個推出的油塘港鐵站通風大樓住宅項目於昨日截標,最終獲6份標書,略遜於市場預期。業界人士認為,項目有一定的發展難度,或令中小型發展商卻步。

位置遠離港鐵站

港鐵昨公布,上述通風大樓項目合共收到6份標書文件,公司將詳細考慮收到的標書文件,並稍後公布招標結果。是次參與競投的發展商,包括新地、恒地、會德豐、英皇國際、遠展,另有信置及資本策略合組財團。英皇助理物業經理莊瑞梅表示,項目建築期長達6年,出價已考慮此因素。

測量師料通風樓上發展具難度

中原測量師行執行董事張競達表示,市場原預期項目可接獲超過10份標書,但最終反應稍遜,可能由於項目位處通風樓上,發展有一定難度,加上項目雖位於九龍港鐵沿線,但始終油塘不屬於核心地區,吸引力不算太大。

上述油塘通風樓物業發展項目,位置較遠離港鐵油塘站,鄰近鯉魚門道和高超道交界,地皮面積約43,379方呎,住宅可建樓面上限325,342方呎,預計可興建1幢提供約500伙住宅,地盤建築物高度限制為主水平基準以上190米,預計2025年落成。早前消息稱,項目補地價金額為15.1499億元,折合每方呎補地價4657元,發展商須出價競投,分紅比例固定為25%。另中標財團需負責拆卸現有政府抽水站、重建一條公共行人路及斜坡工程等。





(東方)樓價連續3周創新高

二手樓價續升,反映主要二手樓價走勢的中原城市領先指數,本周報182.17點,按周再升1.2%,連續三周創歷史新高,累升2.68%。成分屋苑中實用面積調整呎價低於1.1萬元的屋苑,現僅餘7個,全位於新界西。

樓市升勢加劇,該行八大樓價指數本周齊升,更是十周以來首見。當中港島樓價指樓升幅最癲,按周亦升2.47%至189.55點,指數亦創新高。大型屋苑領先指數報182.51點,按周升1.34%。上車屋苑荃灣荃威花園及屯門大興花園,呎價已達10,900及10,903元。

將軍澳二手私樓市場氣氛熾熱,大額成交大增。中原張鎮邦稱,今年首四個月全區已錄129宗樓價逾千萬元二手買賣,較去年同期僅錄54宗,按年急升近1.4倍,當中蔚藍灣畔錄10宗,樓價最高達2,050萬元,而日出康城二期項目,包括領都、領?及領凱,共錄19宗最多。

栢慧豪廷呎價12500破頂
美聯林志堅稱,領都5座右翼中層D室,實用面積974方呎,原業主購入後一直收租,近日以1,200萬元沽出,實用呎價12,320元。

新界屋苑追落後,近日續錄高價成交。中原伍耀祖稱,天水圍栢慧豪廷8座高層E室,實用面積504方呎,兩房間隔,以630萬元連約沽,實用呎價12,500元創新高。據悉,計及同系栢慧豪園,呎價約一個多月兩度破頂。

踏入五月份,藍籌屋苑交投繼續湧現。該行稱,鰂魚涌太古城本月已錄3宗買賣,包括美菊閣低層F室售1,600萬元;天水圍嘉湖山莊亦錄4宗,樂湖居5座低層A室,放盤四日即售590萬元後,屋苑已沒有叫價低於600萬元套三房放盤。

昌盛苑綠表價癲售512萬
即使未補價的居屋,樓價亦創出新高紀錄。世紀21奇豐黎樹森表示,粉嶺昌盛苑A座中層6室,實用面積650方呎原則為三房間隔,以居屋第二市場價512萬元獲承接,實用呎價7,877元,為該區第二市場成交金額首破五球。據了解,單位樓價約四年多升值約70%。

樓市愈旺,代理佣金同時增多。中原陳永傑稱,四月欠缺全新盤推出情況下,該行住宅部佣金收入仍達3.56億元,五月發展商紛紛加快推盤步伐,目標業績達5億元,亦有機會突破三月5.3億元的歷史高位。





(東方)御半山料提價加推單位

新盤市況轉趨熱鬧。新鴻基地產旗下屯門御半山,今起正式開放示範單位及收票,發展商稍後加推單位料具加價空間,並有機會首度推出三房連平台特色戶。

新地代理總經理張卓秀敏稱,該盤最快下周開售,近日已安排數千名地產代理預覽示範單位。新地會董事總經理謝文娟稱,會員只要讚好該會於社交平台上的粉絲專頁,並於本月底或之前遞交認購該盤登記,或獲得100元一田百貨現金禮券一張,名額5,000名。同時於六月底或之前購入單位再獲1%售價折扣。

恒地兩盤下周二賣
同系西南九龍瓏璽昨連沽3伙,其中3座41樓B室售5,488萬元,呎價37,056元,而馬鞍山雲海亦售1伙。

至於恒基地產兩新盤加推單位下周二發售。北角尚譽推出8伙屬實用面積206方呎開放式戶,價單售價由570.8萬至595.7萬元,呎價27,709至28,917元,買家最多可享2%折扣。區內君譽峰則推6伙實用面積258方呎一房戶,價單售價721.6萬至792.4萬元,呎價27,969至30,713元,買家可享最多4%折扣。

瑧蓺開放式719萬沽
新世界發展的西營盤瑧蓺加推14伙開放式戶於同日發售,折實售價652.1萬至836.3萬元,項目昨以719.8萬元售21樓D室開放式戶,實用呎價33,793元。





(蘋果)栢慧豪廷連約630萬創新高

新地日前公佈,以平均折實呎價15,248元開賣屯門新盤御半山後,鄰區天水圍栢慧豪廷即錄新高成交。反映本港樓價走勢的CCL,繼上周衝上180點後,最新升至182.17點高?,八大指數10周以來首次齊升。
CCL八大指數齊升
中原地產伍耀祖表示,栢慧豪廷8座高層E室,實用面積504方呎,建築面積666方呎,連租約以630萬元售出,實用呎價11,300元。原業主2010年10月斥221.8萬元買入,賬面賺408.2萬元,升1.84倍。今年3月,同類單位於3座高層B室,實用面積502方呎,成交價625萬元,呎價12,450元刷新高,事隔兩個月再創紀錄。
本港樓價指數上周首次穿180點後,中原城市領先指數CCL本周報182.17點,連續3周創歷史新高,按周再升1.2%,CCL八大指數10周以來首次齊升,而四大整體指數齊創新高,是7周以來第三次,兼且四大整體指數全部升穿180點。
港島及九龍區過去一周按周升幅均見顯著,港島CCL Mass最新報189.55點,按周升2.47%;九龍區CCL_Mass報180.67點,連續兩周創歷史新高,按周升1.91%,兩周連升共3.75%。九龍指數首次升穿180點,預期將會是第三個分區指數向上挑戰190點。





(星島)御半山擬提價加推 力吸各路客源

焦點盤陸續登場,新地發展的屯門御半山,以市價推出首批單位後,隨即起動於今進行收票,預計最快下周開售,稍後加推單位時,將有一定提價空間,同時亦會推出特色戶應市。

  新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,項目首批涉及118伙,今日起開放示範單位予公眾參觀,並隨即進行收票程序,預計最快下周開售,而近日已獲數千名地產代理率先參觀示範單位,市場反應熱烈,料稍後加推單位有提價空間,並有機會加推3房連平台特色戶應市。

  據區內代理指,由於項目附近一帶缺乏新盤,區內已累積一定購樓需求,加上以市價沽出,料吸引各路客源入票。

  對於該盤快將出擊,中原分行經理蔡偉傑表示,該盤首張價單定價較部分新盤低,料項目認購反應將相當熱烈,而區內物業市場承接力強,買家要追價才有機會購入,加上項目軟銷工作已進行一段時間,同時吸引不少區外客戶注意,不少準買家已陸續入票。

  該批單位公布首張價單,首批涉及118伙,折實平均呎價15248元,定價由631.34萬至924.48萬元,折除最高21%優惠,折實價為498.75萬元至730.33萬元;價單呎價由17392元至21553元,折實呎價由13740至17026元。

  入場單位為1A座1樓B室,面積304方呎,屬1房戶,定價631.34萬元,折實498.75萬元,折實呎價約16406元;而2房入場為1B座1樓E室,面積435方呎,定價756.55萬元,折實約594.19萬元,折實呎價約13660元。

  目前提供多達6種付款辦法,其中採用即供現金付款的買家,可享最高21%折扣優惠,同時亦提供一按及二按計畫,最高八成,當中指定人士可享九成一按計畫;另外部分計畫可享七成辣稅回贈。

  項目1座住宅大廈,合共提供522伙,採A、B兩翼設計,其中1房單位有81伙,佔16%,面積由304至312方呎;而1房半有192伙,佔37%,面積377至404方呎;而2房有218伙,佔42%,面積412至455方呎;至於2房半則有27伙,佔5%,面積468方呎,另有4伙特色戶設於頂層連平台,面積731至867方呎,連379至574方呎平台。

  至於同系馬鞍山雲海,再錄成交個案,以招標形成售出香海臺3座中層D室,面積846方呎,成交價為1751.8182萬元,呎價20707元,至於系內奧運站瓏璽,則以招標形式售出3伙,包括3座極高層B室,面積1481方呎,成交價為5488萬元,呎價37056元;另一伙為3座高層B單位,面積937方呎,以3188萬元沽出,呎價34023元;另外,8座29樓E室,面積913方呎,以2710.17萬元易手,呎價為29684。





(星島)屋苑預約睇樓量微跌

樓市氣氛向好,雖然有焦點盤登場,但令本周末屋苑預約睇樓量僅微跌約1%,而二手亦再錄高價交投,其中天水圍栢慧豪廷兩房戶,以呎價12500元易手,呎價均創屋苑同類新高。

  綜合市場消息,本周末屋苑預約睇樓量微跌約1%,美聯住宅部行政總裁布少明指,樓市氣氛仍然熾熱,特別是美國聯儲局5月議息後維持利率不變,加上美國代表團抵達北京進行貿易談判,皆屬利好因素。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,本月大市正面向好,美國聯儲局議息後未有加息,對樓市有推動作用,加上焦點盤登場,帶來市場氣氛,令一眾準買家加快入市步伐,令二手睇樓量大致平穩。

  至於二手市場則再錄高價交投,中原副區域營業經理伍耀祖表示,天水圍栢慧豪廷8座高層E室,面積504方呎,2房間隔,以630萬元連租約沽出,呎價12500元,樓價及呎價均創同類新高。

  市場指,粉嶺昌盛苑A座高層6室,面積650方呎,剛以512萬元(綠表價)易手,呎價7877元,售價創區內未補價居屋新高。

  代理指,屯門瓏門7座高層J室,面積474方呎,獲區內分支家庭以840萬元承接,造價追平屋苑新高紀錄,呎價17722元。





(星島)首置客即睇即買豫豐花園

祥益區域董事林偉光表示,屯門豫豐花園1座低層H室,面積361方呎,2房間隔,獲區內首置客「即睇即買」,以498.18萬購入,呎價為13800元。





(星島)買樓前「預批」按揭有保障

樓市熾熱,樓價急升,用家於買樓後才發現銀行估價不足,借貸失預算,後果可以是嚴重。祥益地產數據分析部主管林佳武表示,今年1月17日前,銀行估價傾向充足,1月18日至今則持續傾向不足,可見估價不足情況普遍。此外,根據金管局最新3月份的數據,住宅平均按揭比率是49.1%,反映入市買家普遍具實力,財務穩健,換言之,銀行估價不足並不影響樓市,但個別需承造高成數按揭的準買家要留意,建議在睇樓前先做「預批」,然後才拍板買樓。





(星島)土瓜灣蚊型地擬建「牙籤」資助屋450伙

港鐵沙中線大圍至紅磡段將於明年完工,被徵用的工地將會陸續釋出。房委會正式向九龍城區議會提出,利用土瓜灣落山道一幅只有零點三公頃、現為沙中線地盤的用地發展公營房屋,所興建的一幢樓高三十三層大廈將於二四年落成後,可提供約四百五十個單位,更首度表明擬將該項發展納入為資助出售房屋項目。因應沙中線隧道位於用地東南角地底,大廈會貼近高山道一邊興建,而近東九龍走廊一邊會用作地面戶外空間。

  為追回公營房屋的建屋進度,房委會以多管齊下方式在各區物色合適的用地,港鐵沙中線大圍至紅磡段明年完工後,部分工地將會隨即交回政府,用作興建房屋。房委會向九龍城區議會提交文件,正式落實於土瓜灣高山道、山西街及漆咸道北交界,即位於高山劇場以東的一幅零點三公頃用地,興建一座三十三層高的公營房屋大廈,提供四百五十個單位,可容納一千二百多名居民。不過,相較於今年初提出的建議,大廈層數及單位數量分別略為減少兩層及五十個。

  值得留意的是,房委會過去僅一直表示利用該幅用地發展公營房屋,但在最新提交的文件首次提到,經詳細評估有關地盤位置及發展規模、日後物業管理安排及整體房屋供應等多個因素後,認為擬議發展作為資助出售房屋項目最為合適。由於是次項目的選址僅距離未來的港鐵土瓜灣站約十分鐘路程,料日後會成為「居屋筍盤」。

  房委會指,該幅現屬「政府、機構及社區」的用地,如通過法定程序,將有機會於明年中展開工程,預料於二四年首季落成。因應地盤東南方的地底屬沙中線範圍,亦有地底空間屬污水管道設施管制範圍,同時東面亦毗鄰交通繁忙的漆咸道及東九龍走廊,為了減少空氣污染及噪音等原因,房委會建議該居住地積比最高有七點五倍的單幢式大廈,於貼近高山道一邊興建,將鐵路上方的用地,改作地面戶外空間,並會在平台提供花園。房委會在收到地區意見後,亦因應要求加入十多個租用車位。

  發展局局長黃偉綸日前曾經表示,沙中線工程正以短租或臨時撥用方式使用過百幅合共一百五十多平方米的用地,港鐵會因應工程不同部分的完成時間,自今年起適當地處理並向政府逐步交還。





(星島)「樓換樓」退稅被拒 買家申覆核押後判

私樓買家於一五年購入堅尼地城一個四百平方呎單位後,決定「細屋換大屋」,耗費三千七百多萬元買下逾千呎單位,並取消原本合約。買家欲引用「樓換樓」退稅機制,要求索回新單位的一半從價印花稅,但稅務局以細單位並非從買賣契約或售賣轉易契形式轉售為由拒絕。買家認為取消細單位交易的合約,包含了買賣的定義,情況屬先買後賣,故入稟高等法院提請司法覆核。案件昨在高等法院開審,法官聽罷雙方陳詞,押後頒判。

  申請人馮紅岩原於一五年七月與賣方簽訂臨時買賣合約及正式合約,購買堅尼地城加多近山一個單位。馮於兩個月後簽約取消原有交易,改買加多近山另一個較大單位。按《印花稅條例》,馮為較大單位的交易支付了三百一十八萬從價印花稅。

  申請人一方認為,買家捨棄持有物業的權利,並由發展商重新得回物業擁有權,此取消交易的過程包含交易的元素,屬產權轉讓,因此可被視為買賣協議的一種。事實上,買家簽訂正式合約後,產權已歸其所有。雙方其後簽訂取消交易協議,只是再一次將產權歸予發展商,當中牽涉兩個而非一個交易。

  答辯人印花稅署署長一方強調,買家只能在買賣合約仍然生效之時,才算是物業的權益擁有人。申請人與賣方取消交易,只是雙方捨棄各自的受益權,「還原基本步」,惟雙方根本無達成任何交易,不算是產權轉讓。買家的定義是根據買賣契約購買不動產的人,但如今申請人取消合約,而非發展商向申請人買樓,因此取消交易頂多只算是產權轉讓,但本案不屬於上述兩種情況。案件編號:高院司法覆核一六五——二○一七。




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