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今日新聞摘要 04.05.18

公關部

2018-05-04

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(東方)香港最快下月加息

息魔襲港步伐或加快!儘管美國聯儲局暗示維持漸進加息,惟野村證券及華僑永亨銀行預期,香港的銀行最快下月會調高最優惠利率(P),星展銀行(香港)更直指現時香港已具備加息條件,不排除會隨時調高最優惠利率,意味香港或十三年來首度加息。

美國聯儲局議息後一如市場預期按兵不動,擢袘行及中國銀行(香港)周四宣布,維持港元最優惠利率及儲蓄利率不變。

聯儲局一五年來已加息六次,中國銀行(香港)發展規劃部高級經濟研究員蔡永雄預期,今年全年美國加息次數「坐三望四」,下次美國加息將是六月。

市場關注港息何時會跟隨美息調高,野村發表報告指出,近日一年期港元定存息平均漲至1.42%,為今年港元拆息抽升以來的高水平,該行維持香港於第二季上調最優惠利率的預測,意味港銀將於六月聯儲局加息行動後跟加。

全年加兩次 各0.25厘
華僑永亨銀行經濟師李若凡稱,雖然港元拆息短暫回調,但展望一個月期拆息難跌穿1厘水平,流動性緊張情況紓緩下,港匯或再觸及7.85弱方兌換保證,金融管理局或須接貨,港銀在六月美國加息後將上調最優惠利率,料香港全年加息兩次,每次加0.25厘。

星展香港經濟師謝家曦更認為,從金管局入市規模及港元拆息漲勢推算,若金管局再入市買入600億港元,港元拆息將漲至貼近美元拆息。按照上一次加息周期,香港調高最優惠利率的時間僅落後美國三個季度,直言香港已進入加息周期,港銀已具備加息條件。

金管局總裁陳德霖再次提醒市民,隨虒磢鰿y出、銀行總結餘減少,港元流動性將會逐漸收緊,在聯繫匯率制度下,港息會跟隨美息逐步上升。

市民須小心匯率波動
四月份金管局合共買入513億港元,陳德霖指入市規模較早年流入港元的資金屬小數目,強調香港銀行有一萬億港元外匯基金票據,可向當局貼現作支付清算,不擔心銀行資金出現短缺而急速扯高息口。不過,近日有大型新股上市,資金凍結會令同業拆息高企,呼籲市民留意匯率波動,並做好風險管理。

不過,上海商業銀行研究部主管林俊泓表示,儘管預期銀行體系總結餘最快六月會縮至約200億元水平,惟港美息差收窄需要一定時間,直言現時港銀未見加息壓力,預期最快在第三季始會調高最優惠利率。

至於港息跟加後對樓市的影響,蔡永雄指,目前港元拆息上升對市場按息影響不大,因已設封頂水平,惟樓價高速上升難重演,未來會否掉頭向下則視乎下半年銀行調高最優惠利率後的情況。




(東方)御半山搶攻498萬入場

新盤市場氣氛再趨熾熱,新鴻基地產旗下屯門御半山首張價單折實平均呎價逾1.52萬元,再創屯門新盤開價新高,但因項目主打細單位,一房戶折實入場費僅逾498萬元起,料為全港新盤最低上車價。

首批118伙 設80%一按
新地代理總經理張卓秀敏稱,御半山首張價單推出118伙,實用面積304至455方呎,間隔一房至兩房,價單平均呎價19,302元,售價由631.34萬至924.48萬元,即供買家可享最高21%總折扣優惠,折實平均呎價15,248元,折實售價498.75萬至730.33萬元,折實呎價介乎13,740至17,026元。

她形容,該盤開價屬萬眾期待開心價,與同區二手樓價比較屬合理價,明起開放示範單位,同步展開收票,預計最快下周開售。
御半山首張價單折實市值逾7.32億元,首輪銷售前有機會加推。是次發展商提供樓價80%一按,專業人士更享最高90%一按,首兩年息口為最優惠利率(P為5厘)減2.85厘,之後為P。

據價單顯示,最低價為1A座1樓B室,實用面積304方呎;而售價最高單位為1A座31樓J室,實用面積455方呎。

事實上,近年屯門區新盤開價屢創新高。資本策略地產(00497)旗下尚家生活地產的城•點,去年八月首張價單推出50伙,折實平均呎價15,065元,當時已創同區新盤開價最高紀錄,項目全數單位亦已沽清。

瓏門兩房賣840萬平紀錄
中原陳永傑說,御半山開價吸引,目前同區瓏門二手呎價亦約1.5萬至1.7萬元,加上發展商提供高成數一按等優惠,是次開價低於二手。而且該盤提供細單位,入場費料平絕全港新盤,相信首批認購反應相當激烈,將錄大幅超額認購,二手市場勢進一步轉靜。

中原指出,受到新盤效應所帶動,瓏門7座高層J室,成交價840萬元,追平屋苑兩房單位最高紀錄,成交實用呎價17,722元。

美聯布少明認為,該盤開價貼市,將凍結區內二手市場,本月一手市場成交量料可突破2,000宗。

據一手銷售資訊網資料,同屬新地的西南九龍天璽,第20座第1區85樓其中4伙加價約44至47%,當中B室實用面積693方呎,價單售價由4,086.4萬元上調至5,884.5萬元,最新價單呎價84,913元,折實呎價約74,723元,挑戰項目新高。上述4伙將於下周一發售。




(東方)新寶城呎價逾1.9萬新指標

將軍澳二手交投癲升,五月已連錄破頂價。區內二線屋苑新寶城的細兩房戶,樓價首破「七球」,而實用呎價逾1.9萬元更創屋苑新高紀錄。

香港置業劉浩勤稱,新寶城5座高層B室,實用面積377方呎,望樓景,以720萬元同類新高價售出,實用呎價19,098元。而同類望全海景單位,去年底成交價亦只約673萬元。

同區指標屋苑新都城樓價再攀升。中原柯勇稱,屋苑2期5座高層F室,實用面積713方呎,套三房間隔,售1,100萬元,再創屋苑新高,實用呎價15,428元。據悉,該盤上月中才錄首宗樓價逾千萬元成交。

PARKSIDE四年賺41%
將軍澳入伙盤亦被搶。美聯林志堅稱,THE PARKSIDE第3座中層一房戶,實用面積403方呎,雖然連租約無樓睇,但仍售715萬元,實用呎價17,742元,四年內升值逾41%。

其他區域亦錄多宗高價買賣。美聯鍾家豪稱,荃灣荃景花園1座高層H室,減價10萬元,即售580萬元,實用呎價16,022元,屋苑呎價首破1.6萬元。

祥益李意銘稱,屯門寶怡花園1座高層C室,獲區內買家以510萬元購入,實用呎價12,289元屬屋苑呎價新指標。




(蘋果)御半山高開呎售1.5萬 貴屯門市中心屋苑15% 499萬入場

發展商繼續狼死開價,屯門一個隔涉新盤以貼市中心價出擊。新地屯門御半山昨日公佈首張價,涉及118伙,平均折實呎價15,248元,價錢較市中心二手屋苑貴15.2%。本報記者昨直擊新盤現場,有街坊直言「貴到有啲驚!」

御半山位於景秀里,不但周邊配套簡單,且離市中心有3至4個輕鐵站,不過發展商卻照舊將其定位為市中心新盤,開價進取。項目首批118伙折實均價15,248元,折實價498.75萬至730.33萬元,折實市值逾7億元。以即供最高折扣21%計算,僅3個單位折實價低過「5球」,不足一成單位折實價高於700萬元,發展商提供最高八成一按,勢吸引年輕上車客。

最平單位304方呎
最平單位為1A座1樓B室,實用面積304方呎,一房間隔,定價為631.34萬元,呎價為20,768元,折實價498.75萬元,折實呎價16,406元。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,項目於明日起開始收票,設有大手買家時段,最快下周開賣,首輪銷售前有機會加推單位。
參考同區二手,毗鄰項目的偉景花園怡樂花園等均價由10,483至12,418元不等,項目較之貴22.8%;不過位於市中心的時代廣場屯門市廣場等均價由13,235至14,228元,項目較之貴15.2%,相比同系地標瓏門僅平1.8%。

瓏門兩房840萬沽
新盤尚未開價前,即有買家睇好後市,高價入市同區瓏門。中原鄺家進表示,7座高層J室,實用474方呎,兩房間隔,以840萬元沽出,追平2月份的屋苑同類新高紀錄,呎價17,722元。美聯梁浩文表示,是次開價與預期相若,故未有刺激業主反價及封盤。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指,項目首批開價吸引,計及發展商提供一按等優惠,價錢低於同區二手,相信市場反映會很激烈,而該盤銀碼平絕全港一手,二手市場或會進一步被打殘。美聯住宅部行政總裁布少明則指,項目推出後料會凍結同區二手,今個月料有數個新盤推出,本月一手市場成交料突破2,000宗。

本報記者昨直擊新盤現場,區內街訪陳先生表示「屯門區有啲咁H價,貴到有啲驚!」問到假如有實力會否買入御半山,他表示,「不會考慮,始終由輕鐵站行去(該盤)都有5至10分鐘路程,有能力都唔買嗰個位!」馮小姐最初表示,「可以考慮下!」但問到會否購買時,她則指「都係買返二手啦!咁H價錢,可以有另一啲選擇!」




(星島)研一手樓徵空置稅 林鄭:房屋非用來囤積

特首林鄭月娥昨天出席立法會答問大會時表示,政府正研究向一手住宅單位徵收空置稅,會全面評估相關理據、可行性和公眾反應,再作決定,她強調在樓房單位極度短缺的情況之下,「應該所有可以用來住的房屋都用來住,不是用來囤積、不是用來炒。」但她表明不會考慮開徵資產增值稅,又不認同引用《收回土地條例》向發展商徵用土地,擔心隨意引用條例反而會引起司法覆核,拖慢發展進度。

林鄭月娥昨日出席立法會答問大會,在樓價高企的情況下,立法會多個主要政黨包括民建聯、工聯會、民主黨、公民黨都有議員問及房屋問題。公民黨郭榮鏗引用運輸及房屋局數字,截至去年年底,有九千個空置單位在「曬太陽」,要求政府提出推行空置稅的時間表,以及針對非本地居民增設資產增值稅。林太認同發展商空置單位並不理想,「在樓房單位極度短缺的情況之下,應該所有可以用來住的房屋都用來住,不是用來囤積、不是用來炒。」她強調政府正檢視有關問題,全面評估設立空置稅的理據、可行性、公眾反應,然後才作出決定,但政府無計畫推行資產增值稅。

至於向擁有住宅物業的非本地居民徵收資產增值稅,林鄭月娥明確表示,簡單稅制和低稅率是香港一大優勢,本屆政府更推出具競爭性的稅制,包括兩級制利得稅和為企業科研開支提供額外稅務扣減,現時並無計畫研究資產增值稅。

民主黨尹兆堅則質疑政府向權貴傾斜,未有引用《收回土地條例》收回粉嶺高球場以至地產商囤積的荒廢農地。林太反駁指,隨意運用收回土地條例或會招致司法覆核,又舉例指舊灣仔警署活化的改劃過程中,有發展商不滿城規會改劃相關分區計畫大綱圖時侵犯其私有產權,「一拖就八、九年」,至今仍不能出售。

工聯會麥美娟亦質疑土地供應大辯論無法令既得利益者放棄固有立場,並提出將位於粉嶺高球場邊陲的特首別墅作為土地供應的其中一個選項。林太則強調「在我的施政堶情A沒有『既得利益』這四個字,只有『公共利益』」,又特別點名回應民主黨涂謹申日前在《預算案》辯論中,批評她在特首選舉得票不少來自地產商的言論,她強調在選舉的過程中「沒有欠過一個人」,「如果你有任何懷疑可以親自向我求證」,並指議員若認為有需要,可將別墅列作專責小組諮詢的第十九個選項。

對於民建聯鄭泳舜要求增加過渡性房屋,林太指,政府已向公眾提供臨時用地或閒置用地的清單,舉例指九龍區的乳健中心便是利用閒置用地發展,但她坦言閒置校舍因所在地交通不便,可用作房屋用途的不多。

郭榮鏗會後表示,未來兩周會約見財政司司長陳茂波,商討設立物業空置稅的進度。自由黨鍾國斌則質疑空置稅能否對地產商具阻嚇作用,「人家是大財團,富可敵國」,指稅率若比地產商的升值期望低,則會寧願支付稅項。

發展局發言人就住宅空置率的計算方法作出澄清,指不宜直接將統計處指本港有二百七十九萬住宅單位,減去二百五十五萬家庭住戶數目,而得出有二十四萬空置單位的推論。局方指,較準確的空置率計算方式,是由差餉物業估價署每年年底都會到過去三年落成的私人樓宇逐家拍門了解是否空置,及抽查其他樓宇進行調查,如去年就計出私人樓宇市場空置率約有百分之三點七,或約四萬三千多個單位的數目,而當中有九千伙是已獲批入伙紙的一手單位。




(星島)御半山每呎開15248元 最低入場價498萬

新地屯門今年首個全新項目御半山,昨日以貼市價推出首張價單,首批單位涉及118伙,折實平均呎價為15248元,同時提供最高21%折扣優惠,或享七成辣稅回贈,折實最低入場價約498萬元,料可吸引各區用家及投資客源。

新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,首批單位涉及118伙,提供1房至2房戶型,折實平均呎價為15248元。張太形容,是次開價屬「萬眾期待開心價」,與同區二手屋苑價格比較,認為項目開價合理,折實售價500萬以下單位僅有3伙。

張卓秀敏續指,首批單位戶型涵蓋1至2房單位,面積介乎304至455方呎,當中1房戶有9伙,佔8%;而1房連儲物室單位有54伙,佔46%;至於2房單位有55伙,佔47%。而首批單位折實市值約7.32億元。並於明日(周六)開放示位予公眾參觀,隨即收票鎖客程序,有機會開售前再加推部分單位,預計最快下周開售。

新地代理業務部高級項目經理(銷售)林青龍表示,該盤將為買家提供多達6種付款計畫,包括現金即供計畫5%、置業售價折扣8%、特別折扣7%及指定人士1%,最高提供21%折扣優惠。另外亦提供一按及二按計畫,最高八成,當中指定人士可享九成一按計畫;另外部分計畫可享七成辣稅回贈。

據價單顯示,首批單位定價由631.34萬至924.48萬元;同時提供最高21%折扣優惠,折實定價為498.75萬元至730.33萬元;價單呎價由17392元至21553元,折實呎價由13740至17026元。

1房入場為1A座1樓B室,面積304方呎,定價631.34萬元,折實498.75萬元,折實呎價約16406元;而2房入場為1B座1樓E室,面積435方呎,定價756.55萬元,折實約594.19萬元,折實呎價約13660元。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,屯門御半山昨天公布首張價單,即供折實入場價僅498.75萬元,折實最平呎價僅約1.3萬元。現時全港一手新盤已無銀碼500萬元以內的供應,認為該盤首批單位售價平絕全港,料項目認購反應將相當熱烈,至少超額10倍;隨該盤推售,預計屯門區二手市況將短暫被凍結。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,屯門御半山以貼市價推出首張價單,入場價相當吸引,與區內樓齡較新屋苑比較,二手平均呎價約為1.6萬元,故項目定價貼近市場價,預計項目受到買家追捧,並會吸納部分二手購買力,料本月該區二手交投將放緩。料項目可吸引各區用家及投資客,比例方面用家佔七成,投資者佔三成。

系內大角嘴奧運項目瓏璽昨亦更新銷售安排,推出5伙單位招標,分別為3座39樓A、B室,同座數41樓B室,及8座21樓A室、29樓E室,當中3座41樓B室連裝修,面積1481方呎,屬4房雙套加工人房間隔,另連292方呎平台及1026呎天台。招標時間由今早11時至中午1時正。




(星島)上月物業註冊8471宗升36%

近月樓市表現向好,特別是二手交投顯著轉趨活躍,土地註冊處資料,4月整體物業註冊量8741宗,按月上升36.2%,創下自17年4月後,約一年以來的高位,其中住宅註冊量為6646宗。業界料5月宗數維持平穩。

資料顯示,上月所有種類樓宇買賣合約共8741份,較3月的6415伙,大升36.2%,按年則跌2.7%,而涉及的樓宇買賣合約亦隨之上升,總值778億元,較3月升54.1%,按年則跌11.6%。

在各項買賣合約中,住宅樓宇買賣合約佔6646份,較3月的4263份,按月大升55%,按年則微跌5%;住宅樓宇買賣合約總值618億元,較3月升59.3%,升幅較宗數為低,按年則下跌11%。

Q房網香港董事總經理陳坤興表示,各物業以中價樓成交宗數升幅最顯著,其中500萬至1000萬中價樓成交量,按月急升超過一倍,所佔整體成交量百分比更首度突破逾一半以上。

美聯首席分析師劉嘉輝指出,除了4月單月外,今年首4個月物業市場交投表現亦比起去年同期好,金額更甚。若以今年首4個月累計,整體物業註冊量錄29835宗,比起去年首4個月27424宗高出約8.8%,創6年同期新高。

他續指,在樓價上升及大額成交支持下,今年首4個月整體物業註冊金額達2594.14億元,比起去年同期2324.62億元,按年更升約11.6%,除創自1997年後的21年同期最旺外,亦是自1991年有紀錄以來28年同期次高。
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