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騰訊的樓市啟示

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-04-21


*轉載自2018年04月21日的iMoney智富雜誌

(按圖放大)

原文:

去年5月我發表了「龍市理論」,認為西方以服務泡沫經濟的牛態市場形態,己不合適以中國資金和市場概念為主導的中港房產市場,中港市場是以宏觀調控及早去除泡沫,泡沫在無法積聚太多下,市場只會以龍市一龍(價格起動)及龍市二期(市場被調節去除泡沫),我當時用了騰訊的股價發展做一個理論上的舉例!因為騰訊在上市14年來正正是不斷出現鞏固調整期及再上升期,周而復始,與龍市的理論配合,當然,本文不是想探討騰訊未來股價,只是想借助它的過去發展作為中國式理論的探討個案,我對騰訊未來的股價升跌及業績是否看好在本文不作評論!何況本人長線投資有關股票已經多年,所以我評論這股價表現是不適合及存在利益衝突的!

本文想借騰訊的過去的成長過去,反映到我最近發表的投資者的四個成長階段!也作為掌握未來樓市的新常態的參考。

我認為的投資者四個階段,分別是:

(一) 短期獲利:
騰訊在上市之後股價很快便出現倍增,在倍增的過程裡面,很多人都得到成功的投資回報,但短期的高回報是否就是羸最多及最成功?執筆當日騰訊股價比第一天上市時上升了500多倍,顯然,短期獲利以外還有更多的其他學問。

(二) 長?:
只要配合時勢,但投資者在股價升值後仍「長?」不放,結果收獲豐厚得多,騰訊算是長期持貨者的樂園,亦因此愈來愈多人以長期持有的心態去投資騰訊,這也是一成長的表現,在房地產市場,大形勢在這幾年亦的確存在的,就在09年之後的環球量化貨幣潮,同樣如果是長?的得益最大,加上在這時候政府推出樓市辣招,令很多人被迫長期持有「發達」,但也因此,在香港人愈來愈有錢的同時,有資產者和無資產者貧富懸殊的距離的愈來愈遠了!

(三) 增持:
在長?的過程裡面,投資者會進一步進化,不單長期持有,更進一步增持,也因為股價不斷攀升,他們也愈賺愈多!

(四) 止賺:
今年3月22日,騰訊大股東宣佈賣出1.9億股,及3月26日CEO劉熾平亦宣佈賣出100萬股,我們看到投資者成長的第四階段,賺到錢之後的「止賺」情況,當這種止賺力量比市場入貨的力量更加大的話,就容易造成股價下跌,其實樓市亦一樣,當房產投資者賺得愈來愈多的時候,去到一個點,投資者總會發覺止賺賣出一點改為投資其他更安全或者可得到新價值的投資對象,當想賣出盤止賺的人比有限成交多的時候,樓價一樣會出現調整,當然這種調整不是泡沫爆破形式,亦未必會拾級而下,但是已足以令到一些準備不足的人應付不到了!

不過,距離這日子尚遠,不買樓風險仍遠高於買樓呢?

而「止賺」的樓市下跌,和97年亞洲金融風暴「止蝕」的樓價下跌是有很大的分別了。


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