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今日新聞摘要 21.04.18

公關部

2018-04-21


(東方)新港城呎價越萬八 二手樓加速破頂

反映二手樓價的中原城市領先指數重拾升勢兼創新高,惟在息魔陰霾下,下半年香港樓市能否維持升勢卻成疑問,若今年稍後港息跟隨美息加一至兩次,租金回報扣除利息成本後,買樓收租隨時變為負現金流的投資。

二手樓價指數續攀升
二手樓價愈升愈癲,反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數再破頂,最新報179.9點,逼近年底180點的預測,按周升1.4%,而指數今年已累升約9%;去年全年則上升約12.8%。

第一城呎價年內飆24%
至於城市大型屋苑領先指數按周升1.44%至180.05點,亦創歷史新高。分區指數方面,新界東樓價指數首破190點,按周升2.3%至191.72點,連續三星期處於高位。而港島樓價指數按周更升3.38%至187.16點,升幅為23周最大;新界西則按周升0.8%至162.01點,兩區指數同創新高;相反,九龍樓價指數回軟,按周跌0.06%。

據中原數據,沙田第一城最新調整實用呎價17,460元,較去年底錄得的14,072元,今年累升24.1%,跑贏市區指標屋苑。如鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨呎價升約15.4%及5.6%,調整實用呎價報21,015元及13,707元。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑料,二手樓價將提早達到年底180點的目標,主因是本月新盤成交較少,料少於500宗,創25個月新低。個別屋苑樓價升勢亦加快,尤其是沙田河畔花園及沙田第一城等新界東細價屋苑。

但陳氏續稱,樓市將受加息影響,預期今年六、七月期間樓價會稍為回落,其後繼續上升,目前仍維持指數至年底升至約180點的預測。

事實上,二手市場缺盤,推動樓價再升,新界東指標細價屋苑馬鞍山新港城呎價亦癲。美聯陳少鴻稱,該屋苑放盤減少,如四期僅餘5個可睇樓單位,故當市場出現可睇樓的放盤單位,就會被多組睇樓客輪流參觀。

她續稱,M座低層7室實用面積338方呎,放鎖匙約一星期,即獲上車客以615萬元購入,實用呎價18,195元,屋苑呎價再破1.8萬元。

譽88兩房單位賣660萬
新界西的元朗上車單位亦見「六球」。中原王勤學表示,元朗RESIDENCE譽88第1座中層A室,近期以660萬元轉售,實用呎價13,069元,創屋苑標準兩房戶新高。

東涌映灣園兩房單位樓價破七球。美聯黎景南稱,屋苑10座中層F室,以708萬元成交,創屋苑兩房戶新高,實用呎價12,575元。

市區高價成交更普遍。世紀21首選置業溫略丹稱,堅尼地城嘉輝花園A座中層4室,放盤半個月反價10萬元,收租客以550萬元購入,實用呎價20,992元,創同類一房戶新高呎價。

將軍澳新都城亦再錄逾千萬元成交。中原伍錦基稱,屋苑2期4座低層G室,實用面積713方呎,曾叫價1,020萬元,終以約1,003萬元售出,實用呎價14,067元,成交價料創標準戶新高。





(東方)屯門「三料另類盤」65萬賤價拍賣

售價吸引的另類物業市場有需求,最近市場接連有「三料」單位推出市場,屯門怡樂花園一個只有三分之一業權、無契,兼銀主單位,開價僅65萬元拍賣。

1/3業權兼無契銀主盤
忠誠拍賣將推拍上述怡樂花園3座高層E室,該單位實用面積約414方呎,由於屬「三料」單位,故開價亦遠低於市價。以整個單位網上估值介乎約448萬至471萬元推算,三分之一業權市值至少約150萬元,而是次單位開價僅達市值的43%。

據悉,該單位於二○○七年的成交價不足80萬元,由三名業主持有,當中一份業權被銀主推出拍賣。市場上早前亦出現一個荃灣中心「三料」放盤,單位為法院令及無契物業,並只出售一半業權,開價80萬元,惟早前拍賣無人出價,單位最終被收回。

加多近山嗌1350萬
該行亦推拍粉嶺名都第5座高層D室,實用面積約454方呎,單位由業主及銀主一同放售,開價480萬元,並且為一開即售。單位估值約588萬至591萬元,開價至少較市價低近兩成。據了解,單位其中一個業主破產,而在另一業主同意下一併將單位推售。

近年入伙新盤亦出現銀主盤。環亞拍賣下周將推拍8項銀主物業,包括堅尼地城加多近山中高層C室,實用面積約377方呎,開價1,350萬元,實用呎價約35,809元,原業主二○一五年以1,043萬元一手買入。另外,旺角麥花臣匯1A座低層A室,實用面積約688方呎,開價1,500萬元,實用呎價約21,802元,原業主二○一六年一手購入價約1,160萬元。

至於早前原由一組業主持有,其後由銀主放售的31項物業,最近陸續沽出,當中馬鞍山海?花園6座高層F室,實用面積424方呎,成交價662萬元,實用呎價15,613元。而大埔比華利山別墅湖景道單號屋,實用面積1,606方呎,則獲買家以1,628.5萬元承接,實用呎價10,140元。

本月新增銀主放盤不少為逾千萬元單位,荃灣環宇海灣1座高層F室,實用面積約914方呎,叫價1,700萬元,實用呎價約18,600元。而大坑名門2座亦有單位叫價4,000萬元放售。





(東方)港息年內料加兩次 收租恐變負回報

昨日一個月期港元拆息升至0.97厘,交銀國際發表報告指,銀行流動性下降令拆息持續高企,市場上大多數的拆息按揭貸款利率已升至「封頂位」,即最優惠利率(P)減3.1厘,或實際按揭利率為2.15厘。

交銀國際指,市場預期最優惠利率於下半年上調一至兩次,每次幅度介乎25至50點子,相當於實際按息升到2.4至2.65厘水平,高於現時樓市只有2.2至2.6厘的淨租金回報率,若租金回報再扣除利息成本之後,買樓收租將會變成負現金流的投資,難免抑制樓市的投資需求。

交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚又指,近年住宅落成量上升,今年私宅落成量和交付予買家的數量預計達1.8萬個單位,較去年多約2,000伙,令租盤供應增加,租金確實有下調壓力。該行預計,隨?供應量上升、加息和租金收入下跌,今年住宅租金回報或會下跌20至30%。

專家:樓市暫頂得住
事實上,隨?美國加息步伐加快,香港銀行的美元存息利率普遍逾2厘,吸引力已足與物業租金回報抗衡。其中,渣打銀行(香港)美元的一年期定存年息高見2.5厘,起存金額只需要等值10萬港元的美元新資金。

資深財經專家林一鳴表示,如計及差餉、釐印費等成本,買樓收租的淨回報率其實一早已是負數,加上印花稅等辣招,買樓收租的投資者其實幾乎絕迹市場,有實力的投資者亦未必要借按揭去買樓。故雖然近期拆息上升,他相信對樓市的投資需求影響有限。

他反而認為,加息會影響市民買樓自住的需求,延遲上車計劃。不過,目前港息加幅仍是未知之數,就現時來看,大銀行接收的存款較多,有空間暫緩加息,小銀行亦難以先於大銀行調加。他估計,P利率今年可能最多只加一次,幅度為0.25厘,認為今年利率對樓價的影響非常有限。

啟德1號回報僅1.65厘
對於有報告指香港物業租金回報有機會變為負值,浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,要視乎香港資金流出情況,一旦加息,就出現上述情況,惟相信對市場影響不會太大。即使供樓貴過租樓,市民仍會選擇買樓。

觀乎新盤銷情持續理想,但留意的是好賣不好租,入伙新盤租金回報遜色。美聯黃嘉仁表示,九龍啟德1號(I)及(II)今個月暫錄51宗租賃個案,平均實用呎價31.2元。其中,啟德1號(II)第5座中層E室,實用面積563方呎,成交月租1.6萬元,實用呎租僅28.4元。上址去年買入價約1,163萬元,租金回報率僅1.65厘。

至於何文田新盤皓畋呎租亦見低水,部分呎租不足40元。美聯阮培華稱,該盤租金回報率約2.3至2.6厘,本月錄約45宗租賃成交,實用呎租約38至46元,其中10座低層E室,實用面積568方呎,以月租2.2萬元租出,實用呎租38.7元。以單位去年買入價約1,165萬元計算,租金回報不足2.3厘。





(東方)新世代供略:屯門350萬盤縮剩10個

屯門私樓「3字頭」放盤買少見少,據祥益地產數據顯示,今年首季,屯門350萬元以下的私樓放盤量僅175個,較去年首季下跌62%。被視為上車樂園的「置樂三寶」目前只有約十個350萬元或以下的放盤,是區內上車最後機會。

屯門300萬元以下私樓放盤,更是寥寥可數,今年第一季只有19個,按季急跌92%。

不過,以上統計個別放盤並未計及額外印花稅(SSD),若計算SSD稅項,叫價一定超過350萬元,換言之,叫價低於350萬元的實際放盤量更少。

樓齡36年 不足300呎
屯門目前只有「置樂三寶」還有350萬元以下的盤源,但亦所餘無幾。祥益高級營運經理黃文樂表示,撇除未連SSD稅項的放盤,「置樂三寶」目前只有約十個盤源叫價350萬元或以下。

俗稱的「置樂三寶」即萬寶大廈利寶大廈麗寶大廈,都是單幢樓,樓齡均為36年,由於三盤面積都不足300方呎,最細僅234方呎,加上偏離西鐵屯門站,入場門檻較低,向來是上車熱點。

新墟單幢樓嗌390萬
當中以萬寶大廈樓價最平,一房單位最平叫價320萬元,而利寶大廈麗寶大廈開放式單位現叫價340萬元及350萬元。

紅橋及新墟一帶亦有單幢樓,但放盤叫價卻近400萬元。祥益區域董事袁思賢稱,例如坐落新墟、樓齡36年的華利大廈,實用面積只有229方呎的一房戶,現以370萬元放售,而鄰近的金寶大廈兩房入場費390萬元,實用面積308方呎。

合資買樓業權點分好?
樓價高昂,獨自負擔首期愈來愈吃力,不少人會夾份買樓。不過無論與家人、另一半抑或朋友合資,最重要是釐清業權,朋友或生意夥伴等非親密關係,通常以分權共有形式擁有物業,訂定各自業權比例,否則其中一方去世易引發遺產糾紛。

家人伴侶可用「長命契」
家人或另一半等有親密關係人士,多採聯權共有模式,又俗稱「長命契」,如一方去世,在世的共有人會自動繼承物業。

雖然訂明業權所屬較有保障,但亦有潛在風險,如一方未能準時供款,甚至將物業抵押借貸,至於未能償還款項,最嚴重甚至會被釘契收樓,淪為銀主盤,共同擁有物業的一方亦會被牽連。





(東方)置熱話題:辣招盤鬆綁 賺逾五成

近年樓價升勢凌厲,即使轉售物業有三年辣招期綑綁,業主一樣賺到笑。本報追查近兩個月二手市場的逾20宗鬆綁辣招盤成交,大部分均獲利離場,部分持貨三年漲幅更超過五成,究竟哪些鬆綁辣招盤最好賺?

半新盤最和味:緻藍天三房3年賺57%
綜合地產代理數據顯示,在眾多近年入伙的半新盤之中,以將軍澳及東涌兩大新市鎮的半新盤賺得最勁,即使區內新盤供應源源不絕,但在新盤熱賣帶動下,樓價升勢凌厲,三房單位賺幅更「揮低」不少近年熱搶的細單位。

根據成交紀錄,以日出康城3A期緻藍天賺得最勁。港置劉浩勤稱,屋苑額外印花稅(SSD)的三年綑綁期剛解封,2座一個三房單位新近以1,038萬元售出,實用呎價14,046元,原業主持貨三年沽貨,帳面勁賺380.4萬元,期內升值57.8%。他續說,現時將軍澳SSD「解封」的半新盤放盤有約250個,以天晉IIIA期及緻藍天放盤量最多。

利嘉閣梁木勇指,將軍澳天晉IIIA期1A座一房單位,業主近期趁SSD期屆滿,以710萬元沽出,實用呎價約19,452元,單位三年多升值約232.7萬元,漲價近49%。而鄰近的新進屋苑嘉悅,代理指,有一房辣招鬆綁盤以695萬元易手,三年間漲價逾47%。

昇薈零議價賣1280萬
同樣有不少辣招半新盤鬆綁的東涌,部分三房單位賺幅一樣「和味」。利嘉閣劉景駿表示,東涌昇薈6座三房戶,實用面積約1,034方呎,上月獲買家「零議價」以1,280萬元承接。原業主於一五年三月購入上述單位,持貨滿三年SSD期滿即轉手,帳面獲利約434.9萬元,賺幅51.5%。

美聯田國輝表示,東涌東環5A座中層三房戶,實用面積約601方呎,以780萬元獲投資客承接,原業主持貨滿三年沽出,帳面賺約160.86萬元,期內物業只升約26%。

美聯李錦榮估計,現時已鬆綁的東環辣招盤集中在一期,有逾110個,入場價550萬元起,隨?東環二期單位今年九月解封,估計辣招盤供應陸續有來,目前有約20個放盤,買家須負擔業主的辣招稅。

迎海一房戶僅升17%
另一新盤重鎮馬鞍山,世紀21奇豐趙詠欣表示,區內迎海一期3座一房戶,原業主於一五年三月以700萬元購入該單位,近期鬆綁後隨即以825萬元售出,三年辣招期後升值約125萬元,賺幅17.8%。

美聯黃家樂表示,屋苑三期迎海‧星灣御16座一房單位,新近以約813萬元易手,實用呎價約16,325元。原業主於一五年二月以約737.6萬元購入上述物業,現持貨滿三年即沽貨,帳面獲利僅逾10%。

市區方面,利嘉閣鄭敬曦指,SSD期屆滿的西環南里壹號,物業一個開放式戶,實用面積約210方呎,以595萬元易手。據悉,單位一四年底買入至今轉售,三年多帳面賺約25%。

洋房無肉食:天巒蝕220萬離場
雖然樓價高處未算高,但仍有鬆綁辣招盤賺幅「不似預期」,甚至有業主蝕讓。上水洋房屋苑天巒錄滿三年辣招期沽貨個案,業主仍難逃輸錢命運。

中原張曼筠指,天巒一期庫爾大道雙號屋,實用面積2,003方呎,開價約3,200萬元,早前以2,980萬元獲承接。原業主一五年二月以3,200萬元購入單位,持貨約三年轉手帳蝕約220萬元。利嘉閣何鑫表示,現時天巒約有80個買賣放盤,入場盤叫價2,200萬元。

匡湖居減120萬易手
港置吳文標表示,西貢匡湖居雙號屋,三房間隔,實用面積約1,356方呎,另連花園及有蓋車房,新近減價120萬元,以2,580萬元易手,實用呎價約19,027元。原業主於一四年底以約2,410萬元購入上述單位,三年多沽貨帳面獲利約170萬元,期間物業升值約7.1%。

另外,港島區滿辣招期的放盤賺幅不及新界西及將軍澳的物業。名采策略代理蔡綺婷表示,北角維?高層一房單位,早前獲用家以700萬元購入,高市價4%。原業主持貨三年多轉售,帳面微賺44.56萬元,期內僅升近7%。

世紀21溢榮地產林曉怡表示,筲箕灣單幢樓莊士軒高層兩房戶,實用面積353方呎,獲買家零議價638萬元承接,實用呎價18,074元,但單位一五年買入至今滿三年額外印花稅(SSD)期沽售,僅帳面獲利95萬元,期內升17.5%。

細價舊樓賺到笑:新界跑贏 全輝漲160萬
近年新界細單位獲買家瘋搶,不少樓齡偏舊的物業樓價照樣升到癲。據地產代理數據,近兩個月二手市場賺得最顯著的鬆綁辣招盤,不少集中在新界傳統上車熱門地區如沙田、屯門及天水圍細單位,部分升勢不比半新盤輸蝕。

美聯梁榮貴表示,沙田全輝中心一個低層兩房戶,實用面積約277方呎,獲新買家以約470萬元承接,實用呎價約16,968元。原業主於一五年四月斥約310萬元購入上址,持貨滿三年即沽帳面獲利約160萬元,升值近52%。

屬屯門上車入門指標的「置樂三寶」利寶大廈,賺幅亦不失禮。利嘉閣莊國寶表示,物業低層兩房單位,實用面積約269方呎,業主額外印花稅(SSD)鬆綁後即放盤,近期終以350萬元易主,帳面獲利約117萬元,升幅逾50%。

美聯陳漢文表示,同區居屋悅湖山莊10座三房單位,實用面積約592方呎,以自由市場價約570萬元獲買家承接。原業主持貨滿三年即沽,帳面獲利約190萬元,升幅約50%。

嘉湖標準戶呎價萬二
中原馬斯力指,天水圍嘉湖山莊美湖居兩房戶,實用面積441方呎,成交價526萬元,實用呎價11,927元。原業主於一五年買入單位至今滿三年期沽貨,帳面賺近47%。

將軍澳方面,舊式屋苑樓價受惠區內新盤熱賣而勁升。中原指,將軍澳新寶城1座兩房戶,以647萬元易手,一五年至今轉售,勁賺47.7%。港置劉浩勤表示,慧安園4座兩房戶,實用面積354方呎,成交價600萬元,實用呎價16,949元,不但創屋苑新高,而且原業主持貨剛滿三年甩貨,帳面獲利五成。





(星島)新都城造價逾千萬 天晉1018萬破頂沽

二手市場強勢未止,將軍澳新都城3房戶,成交價1003萬,創屋苑2期同類成交價新高;同區天晉1期高層2房戶,作價1018萬元易手,創屋苑1期同類造價新高。業內人士指,近期一手市場缺乏焦點新盤,購買力回流至二手市場,致周末兩天各大屋苑睇樓量微升約2%。

  中原副分區營業經理伍錦基透露,將軍澳新都城2期4座低層G室,面積713方呎,3房間隔,1003萬元成交,呎價約14065元,創2期同類成交價新高。

  美聯分行營業經理林志堅指出,將軍澳天晉1期8座高層D室,面積533方呎,2房間隔,1018萬元沽,呎價19099元,創屋苑1期同類成交價新高。

  世紀21奇豐高級分行經理李嘉文表示,沙田第一城29座低層C室,面積327方呎,2房間隔,以487萬元易手,呎價14893元,買家為換樓客。

  中原分區營業經理王勤學透露,元朗溱柏5座中層E室,面積669方呎,3房間隔,以739.8萬元沽出,呎價約11058元,創同類成交價新高。

  祥益客戶經理巫嘉露稱,屯門翠林花園C座中層1室,面積330方呎,兩房間隔,以448萬元易手,呎價為13576元。屬屋苑同類成交價及呎價新高。

  中原分行經理袁顯岸指出,紅磡海逸豪園16座高層G室,面積556方呎,兩房望內園景,作價1138萬元易手,呎價約20468元,創同類成交價及呎價新高,新買家為上車客,來自區內分支家庭。

  美聯高級區域營業董事吳志輝透露,荔枝角美孚新邨於連錄3成交,其中該屋苑3期百老?街56號中層B室3房戶,面積743方呎,以1120萬元易手,呎價15074元,新買家為外區換樓客;此外,5期蘭秀道15號頂樓1房單位,面積455方呎,作價540萬元,呎價11868元。單位位處頂層,電梯未能抵達,故成交價低市價約5%;而1期百老?街23號中層F室,面積590方呎,2房戶,以790.8萬元沽出,呎價約13403元,新買家為同區上車客。

  承接近期二手市場屢錄破頂潮,周末預約睇樓量不俗,綜合市場資料顯示,本周末預約睇樓量微升約2%。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,本月一手市場以餘貨主導,購買力焦點回流二手,雖然多區指標大屋苑鬧盤荒,但不少二、三線屋苑貨源相對充裕,加上價錢仍算合理,吸引準買家視線,市場睇樓氣氛保持不俗。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,樓市持續造好,誘發市場購買力加速釋放。本月新盤市場缺乏焦點,令購買力回流二手市場,二手睇樓氣氛活躍,成交回勇。盤源緊張下,樓價屢創新高,尤其是上車盤集中地新界區,樓價升勢急,業主叫價態度強硬。





(星島)玖瓏山車位480萬沽新界新高

近年樓價升勢凌厲,車位造價亦不甘示弱,尤以一眾新界區內大型屋苑車位,頻錄新高交投。市場消息指,九肚新盤玖瓏山LG層1個雙號車位,以480萬元沽出,較同屋苑舊紀錄450萬,再上調約7%,創新界區內新高。原業主於2016年中以135萬元購入,帳面獲利約345萬元,升幅近2.6倍。

  另外,天水圍嘉湖山莊車位連錄大幅升值個案,中原副區域營業經理伍耀祖透露,該屋苑本月至今錄約11宗車位成交,其中翠湖居停車場地庫1個單號車位,以140萬元沽出。原業主於2007年3月以17萬元購入,持貨11年,帳面獲利123萬元或7.2倍。樂湖居停車場地庫第2層雙號車位,以140萬元沽出。原業主於1993年9月以28萬元入市,持貨25年,帳面獲利112萬元或4倍。





(蘋果)裕景興業申元朗農地建屋

發展商繼續向新界西北農地埋手發展。裕景興業或相關人士近日向城規會申請,就其持有的元朗錦田錦上路靠近田心新邨的地皮改變土地用途,把「農業」及「鄉邨式發展」地帶改劃為「住宅(丙類)」地帶。
城規會文件顯示,該地佔地30.2萬方呎,以地積比0.8倍發展,總樓面面積約24.8萬方呎,計劃建5幢3層高的分層住宅,及1幢3層高會所,料提供553個住宅單位。按其初步發展大綱,相信與洪水橋尚築相若,即1層逾30伙單位。申請人認為,項目符合元朗錦田南及八鄉區土地用途檢討的規劃意向,此申請可加快實施該地區的長遠規劃意向,提供低密度住宅發展等。



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