財富效應Vs無名氏效應

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-04-20

*轉載自2018年4月20日的經濟日報

(按圖放大)

原文：

我在2006年開始發表「錢罌效應」，認為香港人在98年亞洲金融風暴之後普遍都存在置業恐懼，令成交買賣不活躍，造成供滿樓的人將愈來愈多，這個供樓運動製造了今天的財富效應（因供滿樓及資產升值而引起的強橫購買力）！現在香港170萬個可售住宅單位裡面，約有110-120萬個已經供滿樓，當這個強橫購買力遇上香港人長期沒有造地的共識，令到樓市辣招由短期限制成交量變為長期限制成交，當成交量少過這約110萬個供滿樓的單位正常轉流率的時候，我們房地產市場就成為一個固若金湯的樓市，也即是說無論打工仔供不供得起，樓市都足以自我鞏固！

但是，人們都不繼續爭取共識取土地，於是打工仔買不起樓之後，就會愈來愈多人進入租務市場，成為了樓市的最大支持力，有部分就去買納米單位，於是成本及銷售呎價都更貴的納米樓又帶動了樓價向上，剛剛聽到立法會有人建議限制發展商不可把單位間得更細一些，我聽了之後發覺幾好笑，普遍立法會議員又反對開發土地，又不可間細，這樣那些人住去哪裡？

的確，納米單位正在消耗了不少房產供應去做一些中轉性的房屋，這些細單位亦會製造了下一波的樓市高潮，即三房單位在未來將因供應不足成為市場驕子！

多年以來，我們不單只是聚積了供滿樓的財富效應，而且我們還壓縮了購買力不讓它們浮出市場，看公屋搬出的轉流率只有1%！公屋的富戶制度，令每年約2%的轉流率即過萬的需求隱藏在原本不屬於他們安居的公屋，未來還要面對這深藏多年的深水炸彈！

除財富效應之外，市場還有「無名氏效應」，即是已經用了首次身份去豁免辣招稅，已經無名去買樓的人士，這班人士因為有投資需要，不少會進入一些冷門的投資項目了！之前旺市都會有人買一些劏商場損手，今次旺市不知道他們又會墮入甚麼陷阱呢？政府應該小心留意！

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