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今日新聞摘要 14.04.18

公關部

2018-04-14

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(明報)太古城三房2680萬膺新樓王 第一城1188萬創屋苑紀錄

即使近期拆息抽升,按息未來大有機會回升下,買家依然以破頂價入市,十大屋苑本周更有4個屋苑先後錄得破頂成交,繼荔枝角美孚新邨及鰂魚涌康怡花園後,最新有鰂魚涌太古城「雙破頂」,一伙海景分層戶以實呎逾2.4萬元膺屋苑樓王。同時沙田第一城成交價亦直撲1200萬元,較上月舊紀錄再推高3.3%。

本周十大屋苑相繼錄得破頂成交,美聯首席高級營業經理吳肇基表示,鰂魚涌太古城綠楊閣高層A室,實用面積1114方呎(建築1232方呎),屬3房套連儲物室間隔,成交價2680萬元,實呎24,057元(建呎21,753元),除成交價創屋苑分層戶新高外,呎價更屬屋苑新高。原業主早於1996年878萬元買入,持貨22年,帳面獲利1802萬元或逾2倍。

持貨22年勁賺1802萬

吳續稱,上述單位享有全海景,屬屋苑優質單位,並附有普通裝修;單位放盤1個月,原開價2800萬元,議價120萬元或4.3%後易手,新買家購入單位作自住。匯豐及中銀對上述單位估值分別為2696萬元及2722萬元,較實際成交價再高16萬元或42萬元。

吳亦表示,雖然區內近月屢錄新高成交,不過由於區內業主放盤叫價普遍已高於市價,故暫未出現反價或封盤個案。

太古城本月暫錄約10宗成交,除上述成交外,同屋苑寧安閣中層G室,實用面積530方呎(建築面積628方呎),2房間隔,望園景,亦獲用家以1160萬元承接,實呎21,887元(建呎18,471元),原業主2011年4月530萬元買入,持貨7年,帳面獲利630萬元或近1.2倍。

第一城新紀錄較上月舊紀錄高3%

至於近月屢錄千萬元成交的沙田第一城,土地註冊處顯示,沙田第一城6座高層A室,實用面積819方呎(建築面積980方呎),屬3房連工人房間隔,上月以1188萬元登記易手,實呎14,505元(建呎12,122元),成交價創屋苑新高,較上月中創下的同面積舊紀錄1150萬元再高38萬元或3.3%。原業主2004年以公司名義、斥336萬元買入,持貨14年,帳面獲利852萬元或2.5倍。

事實上,不少大型屋苑本周錄得千萬元成交,包括日前康怡花園有複式戶以1950萬元易手,實呎約1.96萬元,做價及呎價皆創屋苑入伙32年以來新高。

美孚新邨實呎高見1.76萬

另荔枝角美孚新邨一伙中層戶亦以實呎約1.76萬元創屋苑新高。同時,破頂潮亦蔓延至新界西北區,元朗新元朗中心有低層4房戶以1068萬元易手,創屋苑新高成交價。





(東方)長沙灣公屋呎價近萬二 3年貴八成

樓市買家瘋搶,公屋業主即趁辣招期滿後沽樓套現。長沙灣公屋李鄭屋邨中層戶以自由市場價325萬元售出,僅三年樓價急升約80%,呎價逾1.17萬元。

中原雷澤麟稱,上述李鄭屋邨信義樓中層13室,實用面積277方呎,原業主見樓價急升,在辣招期後以330萬元放盤,之後減價5萬元,即獲看好同區市況的首置買家購入,自由市場實用呎價11,733元,料屬該屋邨次高。

資料顯示,該單位為原業主於一五年三月以180萬元購入,當時已補地價,是次轉售帳面賺約145萬元,期內升值約80.6%。

市場再有另類公屋推出拍賣。黃大仙鳳德邨第7座低層戶,屬法院令單位,實用面積約349方呎,綠表開價200萬元,實用呎價約5,731元。

慈愛苑600萬易手
居屋樓價升勢同樣凌厲。富誠地產潘祖兒稱,慈雲山慈愛苑D座中層10室,實用面積401方呎,原則間隔為兩房,新近以自由市場價600萬元易手,實用呎價約14,963元創屋苑新高。原業主於一三年底以335萬元購入上址,約五年內升值79.1%。

該行鄧宇熙表示,旺角居屋富榮花園6座低層F室,實用面積484方呎,獲綠表買家以538萬元承接,實用呎價11,116元,原業主持貨僅約三年,帳面獲利約189萬元,單位升值約54%。

將軍澳居屋頻現高價個案。美聯林志堅稱,該區廣明苑G座高層1室三房戶,實用面積634方呎,以600萬元售出,實用呎價9,464元,做價及呎價同創屋苑第二市場新高。原業主持有上址約二十年,單位期內升值近3.6倍。





(東方)置熱話題:大屋苑6球盤僅剩百幾個

樓價瘋狂,上車門檻愈來愈高,申請高成數按揭難上加難。本報追蹤全港20大指標私人屋苑,發現可酈竣K成按保的600萬元或以下的放盤持續減少,現時僅餘一百多個放盤,較一年半前推出15%印花稅「加辣招」時勁減逾八成,其中市區盤幾近絕迹,首期不足的買家置業更艱難。

政府近年不斷落藥調控樓市,一六年十一月向首置港人以外的買家劃一徵收樓價15%印花稅後,一七年第二季先後向「一約多伙」買家徵稅15%,以及收緊非首置客樓按,但住宅樓價升勢持續,美聯樓價指數在過去一年半仍升達兩成。

嘉湖交吉單位索500萬
面對樓價狂升,不但酈竣E成按保的400萬元內上車盤近絕迹,連600萬元或以內、可申請八成按保的住宅放盤也買少見少。綜合地產代理數據,現時20大指標私人屋苑僅110餘個600萬元或以內的放盤,較一六年十一月約840餘個,在短短一年半間勁減逾86%。

按分區計算,細價盤最多的新界上車熱門指標屋苑放盤跌得最勁。其中「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊,一年半前市場估計有約400個600萬元內放盤,中原伍耀祖指,現時可借八成按保的交吉盤僅餘約65個,入場交吉盤叫價已漲至500萬元。

黃埔美孚600萬盤絕迹
另一上車熱點東涌映灣園,代理估計一六年十一月約有70個600萬元內放盤,但現時已無同類盤可揀。美聯李錦榮表示,現時屋苑最平放盤叫價640萬元。美聯鍾家豪表示,荃灣中心一年半前「閒閒哋」逾100個600萬元內放盤,但隨蚍蚖鸙鬗氶A現時同類交吉盤勁減至25個,跌幅逾75%,目前交吉盤最低消費450萬元。

新界東上車指標屋苑沙田第一城600萬元內放盤一樣激減,美聯黃錦瀚指,一六年十一月600萬元以內放盤約80個,現時只剩15個,交吉盤入場費530萬元。

另外,紅磡黃埔花園、荔枝角美孚新邨、鰂魚涌南豐新邨、九龍灣德福花園、香港仔中心、荃灣綠楊新邨及長沙灣昇悅居等市區指標屋苑,在一年半前仍有600萬元內放盤,但現時已絕迹。

目前市區指標屋苑中仍有盤揀僅餘淘大花園,港置譚征指,屋苑目前可做八成按保的交吉盤只剩3個,較一六年十一月約40個勁跌逾九成,不計事故或同層單位,目前交吉盤入場價560萬元。另外,將軍澳新都城一年半前約有70個600萬元內盤,但現時同類碼數放盤已無貨,港置劉浩勤指,屋苑低層單位放盤叫價至少640萬元。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚指,可做八成按揭放盤不斷減少,意味置業者要儲更多首期才可上車,以一個樓價601萬元二手樓為例,只能借六成按揭,比起借八成按保要多付逾120萬元首期,入市難上加難。

地產界籲放寬按保門檻
張氏續說,雖然首置客可購有提供二按的一手納米盤,以較低首期上車,但畢竟納米盤不會無止境細下去將就樓價,當600萬元內一手盤升到絕迹,難免形成惡性循環,繼續搶高二手樓價。他建議政府放寬八成按保門檻至樓價700萬元,以協助市民置業。

申高成數按保 需過三關
近年首置客借高成數按揭上車成風,根據金管局規定,合資格人士可透過香港按揭證券有限公司申請樓價80至90%的高成數按揭上車,其中八成按保的覆蓋物業最高為樓價600萬元,惟要留意樓價逾600萬元物業,只可獲銀行承做最高樓價六成按揭。

估價要足 須過壓測
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,首置人士要成功獲批高成數按揭,就要「過三關」。第一關估價是不容忽視的一環,尤其近年樓價不斷破頂,部分物業估價低於市價,但由於銀行計算按揭金額是參考估價而非成交價,特別是高成數按揭的估價較一般按揭保守,若然出現估價不足,買家難免要多付首期,資金不充裕隨時不能上車,甚至要撻訂。

她續說,第二關是銀行,銀行會根據香港按揭證券有限公司的要求向申請人收取文件,由於不同銀行的批核準則及接受程度都有所不同,若然只向一間銀行作出申請,萬一不能獲批貸款就大失預算,故此建議向3至4間銀行作出申請,以備不時之需。

第三關則是香港按揭證券有限公司,申請人要符合該公司規定的相關條件,才可獲批高成數按揭,如申請人必須是首次置業人士,有固定收入,亦要符合供款與入息比率及壓力測試的合格要求。

她補充,除了香港按揭證券有限公司外,坊間亦有兩間公司能提供高成數按揭,他們亦跟隨金管局規範,但批核申請時有一些細節有差異,申請高成數按揭人士宜貨比三家。

市區樓癲 太古城兩房見1350萬
市區樓價升勢凌厲,指標大型屋苑湧現高價成交,即使是兩房單位成交價也遠超八成按保門檻,究竟現時樓價有幾癲?

20大指標屋苑之中,樓價最貴為港島龍頭大型屋苑太古城,美聯吳肇基指出,新近屋苑23座中層B室,實用面積580方呎,上月底以約1,350萬元沽,貴絕屋苑兩房標準戶,實用呎價23,276元。現時屋苑入門盤為洞庭閣一個兩房單位,叫價850萬元。

康怡花園入場價800萬
中原楊文傑指出,鰂魚涌康怡花園P座高層戶,實用面積461方呎,近日以880萬元沽出,實用呎價19,089元,創標準戶呎價新高。北京物業代理羅樹新表示,現時屋苑入場價800萬元,毗鄰的南豐新邨入門兩房盤則叫價670萬元。

九龍區方面,近年受惠港鐵新支線通車的紅磡黃埔花園,樓價水漲船高。迎富地產代理林穗華指,黃埔花園5期9座高層兩房單位,實用面積503方呎,上月以877萬元沽,創屋苑兩房新高價,一年半前相同價格已可買三房單位,現時入場盤最平叫價680萬元。

中原許永生表示,長沙灣昇悅居1座高層兩房單位,實用面積517方呎,兩房間隔,二月以900萬元易手,實用呎價17,408元,做價創四小龍同類分層單位新高。





(蘋果)首宗易手 啟德1號蝕184萬 業主為換大單位 不惜付15%辣稅

前特首梁振英當年競選政綱重中之重的「港人港地」,最終變成豪宅盤的九龍啟德1號,首宗二手市場即「見紅」。有業主剛賣出一個持有僅7個月的兩房戶,賬面雖賺49萬元,惟計及SSD辣稅等成本,料實蝕近180萬元,成為港人港地首宗蝕讓個案。

美聯黃嘉仁表示,啟德1號首宗二手為5座中層F室,實用563方呎,兩房間隔,屬全新未住過單位,剛以1,190萬元成交,呎價21,137元。賣方去年9月以1,141.8萬向中國海外一手買入,並毋須按揭,全現金「full pay」。是次沽單位賬面賺49萬元,惟持貨僅7個月,須付15%額外印花稅(SSD),涉及178.5萬元,再計及佣金及釐印費等開支,實蝕約184萬元。
太古城第一城接連破頂
代理表示,賣方一直心儀港島一個面積更大的三房單位,惟半年前沒有放盤,直至近期出現放盤,不惜蝕賣啟德1號單位套現後再換貨。單位放盤10日便售出,原叫價1,230萬元。
啟德1號目前尚有一個二手放盤,為1座高層H室,實用844方呎,連SSD叫價2,250萬元,呎價26,659元。業主2016年9月以一份合約斥2,081.7萬元購入1座高層F及H室兩伙,賣1伙已接近回本。
各大藍籌屋苑發力連環破頂,繼荔枝角美孚新邨及鰂魚涌康怡花園後,輪到鰂魚涌太古城及沙田第一城接力。美聯吳肇基表示,太古城剛誕新樓王,為海景花園綠楊閣高層A室三房海景戶,實用1,114方呎,剛售2,680萬元,創屋苑分層戶樓價新高,呎價24,057元更破盡屋苑紀錄。
沙田第一城直逼1,200萬元。土地註冊處資料顯示,6座高層A室,實用819方呎,上月以1,188萬元易手,呎價14,505元,樓價創屋苑新高。同區愉景花園亦首誕千萬樓王,消息指C座中層1室三房戶以1,048萬元易手,呎價15,210元,樓價及呎價雙破頂。屋苑對上一宗新高價於今年2月錄得,造價僅880萬元,呎價12,791元,屋苑樓價短短兩個月急升近兩成。
富誠地產林羉a稱,慈雲山慈愛苑D座中層10室兩房戶,實用401方呎,以600萬元連地價易手,呎價14,963元創新高,較銀行估值貴最多32%,此單位匯豐估值僅456萬元。





(蘋果)Monterey開放式戶癲賣7球

新盤迷你戶鬥癲價,將軍澳開放式戶首度升見「7球」。會德豐將軍澳新盤Monterey5座19樓B室頂樓連天台特色戶,實用280方呎,另設222方呎天台,剛以731.5萬元成交,呎價26,125元,料貴絕將軍澳開放式單位。
逸新劏房戶售537萬
新地馬鞍山雲海剛加推38伙,折實平均呎價18,920元,較今年1月推出的首張價單折實平均呎價16,988元貴逾一成。最平為榕海臺1座7樓G室,一房連書房間隔,實用面積392方呎,折實價743萬元,呎價18,966元。
麗新發展深水埗逸新上周將兩伙設有巨型平台的劏房戶減價最多兩成,其中一伙成功售出。為2樓F室,附有1,196方呎平台,較單位實用187方呎大千呎或5.4倍,定價由698萬減價17%至577.7萬元,昨以折實價537.27萬元成交,呎價28,731元。
長實荃灣海之戀2期愛炫美昨售出8伙,包括有一組客動用約1億元買入4伙四房戶,平均每伙售價2,500萬元。一手成交紀錄冊顯示,愛炫美再錄撻定,為5A座30樓B室四房戶,本月4日原以2,396.6萬元售出,但買家最終撻定,損失119.83萬元。





(蘋果)港去年樓價升幅全球第5

中原城市領先指數自3月中旬起連破3周頂後首次回落,CCL最新報177.42點,按周跌0.11%,惟CCL本年至今已升近一成;另萊坊指本港樓價去年升幅達14%,登全球升幅榜第5位。
德國柏林稱冠
中原城市領先指數CCL最新報177.42點,連創3周新高後首回軟,按周跌0.11%。三大指數一升兩跌,CCL(大型單位)報183.43點,按周上升0.40%;CCL Mass報177.50點;CCL(中小型單位)報176.18點,齊跌約0.2%。分區方面,四大指數兩升兩跌,新界東報187.41點,新界西報160.72點,齊升逾2%,九龍報174.25點,港島報181.04點,跌幅由0.34%至1.64%。
萊坊發佈2017年第四季《全球住宅城市樓價指數》調查,指去年全球樓價平均上升4.5%,按年跌2.5%,香港樓市則升約14.8%,按年升約10.5%,榮登全球樓價升幅榜第5位,全球樓價升幅王為首次加入指數的德國柏林,升幅高達約20.5%。





(星島)購買力流入二手 預約睇樓升7%

在新盤暫時「避席」下,購買力回流二手,令今明兩天大屋苑預約睇樓量回升約7%。

  市場睇樓氣氛愈趨熱鬧,綜合市場消息,本周屋苑預約睇樓量升約7%,美聯住宅部行政總裁布少明表示,貿易戰緩和,樓市氣氛保持不俗,加上二手樓價屢創新高,反映買家入市意欲高漲,而多個新盤亦部署短期推售應市,購買力將持續湧現。

  祥益高級營業經理胡志偉表示,周末兩日屯門區預約睇樓量比上周升2%,由於區內新盤即將開售,部分買家等待新盤消息,間接影響睇樓量,但新居屋已經截止申請,所以上車客已經回復睇樓。





(星島)港匯再觸弱方7.85 金管局三度入市捍衞

港匯繼續弱勢,金管局在相隔不足十小時內先後兩次入市承接港元沽盤後,在今日凌晨港匯再觸及弱方七點八五時,買入三十點三八億港元,以捍衞港元匯價,三次入市合共承接六十二點九八億港元。金管局副總裁李達志表示,不排除港匯會再次觸及七點八五水平,而該局有充分準備應付資金流出的情況。他又指在資金外流下,將為本港貨幣環境正常化提供基礎,但目前難以預期最優惠利率(P)上調的時間。

  金管局今日凌晨在港匯觸及七點八五弱方兌換保證時,向市場買入了三十點三九億港元,連同之前不足十小時內承接了八點一六億港元及二十四點四億港元沽盤,金管局三度買入共六十二點九八億港元。

  經過兩次入市行動後,令四月十七日本港銀行體系結餘縮減至約一千七百三十四億元。李達志昨日會見傳媒時表示,隨蚖行體系結餘縮減,將為本港貨幣環境正常化提供基礎,但由於銀行體系結餘目前仍在較高水平,本港利率正常化過程將維持漸進,逐步趨向貼近美息。

  李達志提到,過去本港拆息已逐步提高,當銀行同業市場利率上升,銀行資金成本受影響升高至某水平,銀行或要考慮上調P。但他強調,加息需要視乎多項因素,及屬於銀行的商業決定,因此難以就本港加息提供具體的預測時間表,並提醒債務人士,需要留意利率趨升令開支增加,確保管理好風險。

  李達志也重申,金管局有能力維護港元匯率穩定,指該局一直將自金融海嘯後,流入本港的一千三百億美元存於外匯基金之中,作為高流動性的美元資產,金管局可動用有關美元資產,即時承接港元沽盤;同時銀行體系有充裕流動性應對資金流走。他又謂,雖然有資金流出港元體系,但屬預期範圍之中。

  中國光大銀行香港分行金融市場部資金業務副主管顏劍文表示,目前港元交易量不算多,看不到市場有特別大沽售港元的壓力,但由於本港短期流動性仍然充裕,港美息差仍有差距,預期港匯後市再觸及七點八五弱方保證的機會高。

  上海商業銀行研究部主管林俊泓表示,本港銀行體系結餘只是縮減三十幾億元,走資金額並非太多,且市場對金管局入市承接沽盤沒有太大的反應,相信港匯短期難以扭轉貼近七點八五水平的弱勢。

  大新銀行經濟師溫嘉煒亦認為,由於港元拆息與美息仍有差距,在套息活動仍然持續下,港匯很大機會在接近七點八五水平徘徊一段時間。





(星島)明華大廈變陣 三幢擬改建出售

剛截止申請的第一期居屋認購反應踴躍,反映市民置業需求殷切,已啟動的筲箕灣明華大廈重建項目亦「變陣」上馬。房協昨日正式向城規會呈交優化計畫申請,涵蓋九幢住宅,其中三幢最新建議改作資助出售房屋,可提供七百五十個單位,為一直缺乏居屋樓盤的港島區增添「上車盤」供應。房協表示,是因應最新的房屋策略和社會上對房屋需求的變化而作出修訂,認為新方案能協助相對有經濟能力的公屋住戶循置業階梯上移。

  房協去年七月初次提出修訂經已展開的明華大廈重建項目,昨日正式向城規會呈交優化計畫申請,涵蓋九幢住宅大廈,合共提供三千九百一十九個單位,當中五幢為公共出租房屋(第一至第五座),涉二千五百六十一個單位,另一幢為「長者安居樂住屋計畫」(第六座),提供六百零八個單位。跟早年提出方案不同的是,房協最新建議將其中三幢改為資助出售房屋(第七至第九座),提供七百五十個單位,並首次提交修訂後的設計圖。

  項目將會分為三期推展,住用大廈高度約有二十七至三十五層,預計居住逾一萬一千人,並提供長者日間護理中心、安老院舍、幼稚園及其他政府、機構及社區設施,資助房屋部分會在最後階段才興建。新方案建議於明華大廈地盤中心位置作「社區中央樞紐」,以公共空間及多形式無障礙通道,聯繫政府機構及商業設施,預期成公眾社交聚腳點。

  房協在向城規會提交文件表示,優化方案不但為明華大廈住戶,同時為鄰近地區提供充裕的公共休憩空間。

  房協又指,檢討及改良明華大廈的重建計畫,是因應最新的房屋策略和社會上對房屋需求的變化,認為新方案能夠支持政府解決住房問題,包括協助相對有經濟能力的公屋住戶循置業階梯上移。

  明華大廈是房協現存其中一條歷史最悠久的公共出租屋邨,屋邨包括十三幢建於一九六二至一九七八年的樓宇,因為維修費持續上升,加上部分難題未能復修,房協於二○一一年宣布重建,以綜合重建模式推行,提供更多設計和設施上更完善的出租和長者單位。城規會早在二○一三年批准,及後再於二○一五年批准因應第一期之總綱發展藍圖作出輕微修訂。




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