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今日新聞摘要 09.04.18

公關部

2018-04-09

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(東方)港徵空置稅難遏樓價

港樓市續升,抽緊市民供樓負擔能力,一七年樓價與收入比率已升至19倍,超越九七年高峰時的14倍。儘管港府正研究開徵物業空置稅,以避免發展商囤積居奇。然而,業界普遍認為未能「對症下藥」,對遏抑樓價幫助不大。曾任摩根士丹利董事總經理、「星級」分析員卓百德更狠批,若港府推出空置稅,是政策的顯著倒退。

市場狠批港府希望透過開徵物業空置稅以助樓市降溫,惟業界普遍認為幫助不大。

最近有港府官員透露正研究措施如何釋放空置單位,而空置稅是研究範圍之一,同時亦傳港府擬研究在賣地合約加入條款,要求發展商於單位落成後若干時間內,賣出指定單位數目。

倘樓市逆轉 加劇跌勢
美銀美林指出,空置稅料以針對一手市場為主,當中以興建中、高檔住宅、但銷售執行能力較低的發展商影響或較大,惟對豪宅銷售影響卻有限,若空置稅稅率溫和,發展商隨時將相關成本轉嫁予對價格敏感度較低的豪宅買家。

不過,要留意一旦推出空置稅,又或像新加坡政府要求發展商要於某段時間內售出若干單位,一旦樓市逆轉,將會放大樓價的跌勢,因發展商未能按市況調低供應量。

該行又指,截至去年底止,以新鴻基地產待售的住宅存貨最多,達2,814個,其中1,947個單位為已落成項目,惟新地的資產流轉極快,且項目平均有逾三成的邊際利潤,可作為空置稅的緩衝。反而,痚穧a產持有許多市區舊樓重建項目,受影響或較大。

林一鳴批「非對症下藥」
美銀美林續說,目前溫哥華及墨爾本都有向空置超過六個月的二手單位,徵收相當於物業估值的1%作為空置稅。不過,去年香港住宅空置率僅3.7%,故空置稅對二手樓市影響不大。

資深財經專家林一鳴表示,空置率並不是導致樓價上升的原因,故港府研推空置稅並非「對症下藥」。

卓百德更坦言,推出空置稅是很壞的一步,因為實際上難以執行,也是政策上的一大倒退,而且香港住宅空置率仍然符合長期的趨勢,只是港府受制於部分政治利益壓力團體,拒絕解決真正的問題,就是過千公頃的土地被非法佔用及棕地問題,強調香港並非缺乏土地,而是港府官員缺乏解決住屋問題的意志。

展望本港樓市,他不認為香港樓市存在真正的泡沫或銀行會出現系統性風險,因此不預期香港樓市會顯著下跌。

他又指,樓市泡沫及系統性風險往往是由過多的債務所造成,然而,本港主要上市發展商負債比率可說是全球成熟市場中最低,平均僅約15至20%,部分還低於此水平,而買家新做按揭貸款成數,更由○九年時64%,降至現時51%,意味樓價要跌逾49%才會出現負資產,且本港所有按揭貸款的違約比率僅0.04%,即使○三年六月的高峰期,相關違約比率也僅約1.12%。

北水撐 加息無礙升市
他續指出,本港住宅平均每月交投為6,000至8,000宗,若然多於10,000宗則是泡沫的徵兆,低於5,000宗則意味樓市踏入熊市,惟去年首十一個月,本港一手及二手住宅交投每月平均合共僅7,049宗,屬於正常水平。至於本港未來住宅供應只會緩慢地溫和上升,而美國通脹未見急升,料不會令港息顯著上揚,即使利率未來有穩步向上的趨勢,但仍低於其長期平均水平。

卓百德兒子兼Stansberry Churchouse Research主要分析師卓太馬更表示,加息不代表本港樓市「牛市」告終,其中一個原因是獲得「北水」支持。儘管官方數據顯示只有約5%的住宅交投來自內地買家,但根據地產代理的消息,普遍指有高達30%的住宅交投是來自內地人,只是他們在港住滿七年後,已成為香港永久居民。




(東方)八成屋苑租金回報跌

租金升勢遠不及樓價,令收租回報率跌至歷史新低。50個大型屋苑中,逾八成租金回報率跌,去年第四季仍有約17個回報率達3厘以上,但現已減至約10個,佔比例僅20%。受啟德新盤入伙影響,東九龍德福花園及淘大花園回報率按年跌約半厘。而過往好租的新界細價屋苑,如屯門大興花園現時回報率僅2.8厘。

據利嘉閣最新截至二月份數據,50個大型屋苑中,佔逾八成平均租金回報率按年出現下跌。九龍灣德福花園二月平均實用呎價約14,013元,較去年同期的12,084元升約16%,但呎租變化不大,約為32.5元。因而令回報率在一年間由約3.3厘回落至2.8厘。

淘大樓價飆22%贏租金
利嘉閣郭樹坤稱,德福花園實用面積約500方呎單位,現月租約1.7萬元,由於相近月租水平,在啟德新盤及鄰近樓齡較新屋苑亦有選擇,故令該盤租金未有上升,相反屋苑買賣入場費約750萬元起,較去年已升約100萬元。資料顯示,該屋苑Q座高層戶,近期以1.72萬元租出,實用呎租僅約30.8元。

鄰區的牛頭角淘大花園情況相若,期內平均呎價更升約22%至15,745元,但呎租按年只微升約4%至36.6元,回報率同跌至2.8厘。市場指出,該屋苑現時入場費約500萬元起,較去年同期已升約70萬元,而同類單位月租僅微升數個百分點至1.3萬元起,故租務表現保持不俗,上月至少錄得27宗租賃成交,而本月暫錄約5宗。

大興花園回報僅2.8厘
新界細價屋苑因租金涉額較細,一向受租客歡迎,但自今次樓市升浪開始,此類單位樓價升幅最癲,拖累回報表現。大興花園平均實用呎租年升約6.2%,由24.2元升至25.7元,但相比實用呎價上升21%至10,951元,仍有大段差距,回報率由3.2厘跌至約2.8厘。

美聯高文帆稱,大興花園現有約10個租盤,當中實用面積394至419方呎單位,月租入場費約1.1萬元,與去年同期僅高約300至500元,但同類單位一年前平均成交價約430萬元,但現已升至約500萬元。屋苑上月錄約18宗租賃個案,當中2期9座低層戶,實用面積447方呎,成交月租僅1萬元,實用呎租約22.3元。至於四月份暫錄3宗租賃成交,平均實用呎租逾25元。

十大屋苑中,以東涌映灣園租金回報率跌幅較顯著。該屋苑平均實用呎租按年升4.3%至26.4元,同期平均呎價升幅達21%至11,064元。美聯黎景南稱,東涌東環一六年底開始陸續入伙,由於租盤量多及租金吸引,故有不少租客轉投,令映灣園租金受壓,該屋苑實用面積470至565方呎兩房戶,過去一年月租維持約1.5萬元水平,而入場費已升破「六球」,現約640萬元。

荃灣中心月租1.15萬起
現時僅約10個屋苑能穩守3厘以上回報。美聯鍾家豪稱,荃灣中心租務交投穩定,租客多為鄰近工貿區上班族或新婚客,租金回報率普遍逾3厘。屋苑實用面積約320餘方呎單位,月租約1.15萬元起,以同類市值約430萬元計,回報率約3.2厘。該盤上月至少錄逾15宗租務成交,包括12座中層實用面積324方呎單位,成交月租近1.28萬元,實用呎租達39.5元。

資深財經專家林一鳴預期,租金升幅難以追上樓價,但相信即使回報率下跌,亦不會對樓價構成壓力,除非加息後,供樓利息高於物業租金回報率,屆時才對樓市有影響。




(東方)景盛苑綠表468萬新高

由於新一期白表購買居二單位計劃已接受申請,不少綠表買家紛紛加快入市,進一步推高樓價。粉嶺居屋景盛苑B座高層戶,以屋苑綠表新高價468萬元售出。

天頌苑5年升值逾倍
粉嶺區近日連錄多宗居屋成交。世紀21奇豐黎樹森表示,上述以高價售出的景盛苑B座高層9室,實用面積645方呎,實用呎價7,256元。而同區欣盛苑C座高層3室,實用面積401方呎,以468萬元自由市場價售出,屬同類單位新高,實用呎價11,671元。

祥益地產黃肇雯指,天水圍居屋天頌苑K座高層6室三房戶,實用面積650方呎,獲區內首置買家以430萬元居二市場價購入,實用呎價為6,615元,五年升值逾1倍。

錦英苑呎價撲萬三
至於天水圍天盛苑B座中層14室,實用面積433呎,以兩房間隔,獲買家以320萬元居二價購入作自住,實用呎價約7,390元。

受大市氣氛向好帶動,多區均有買家於自由市場購入居屋個案。馬鞍山錦英苑兩房戶亦破「五球」,世紀21奇豐莊瑞生表示,該屋苑A座高層10室,實用面積401方,自由市場成交價520萬元,實用呎價12,968元創屋苑新高。

中原朱偉雄稱,青衣公屋及居屋市場在剛過去周五、六錄約6宗成交,包括居屋青泰苑G座高層8室,實用面積401方呎,自由市場成交價570萬元。單位實用呎價14,214元,創屋苑呎價新高。




(東方)地產速報一覽

沙田溱岸8號連錄多宗同類高價個案,市場指出,屋苑1座中層C室,實用面積約1,333方呎,以約2,730萬元連車位售出,實用呎價達20,480元。另一宗高價為2座中層F室兩房戶,實用面積509方呎,成交價988萬元,實用呎價19,411元,單位逾六年升值逾八成。
美聯林志堅表示,將軍澳南豐廣場5座高層G室兩房戶,實用面積375方呎,獲用家以約626萬元購入,實用呎價約16,693元。上址為原業主於一五年三月以約480萬元購入,是次轉售帳面獲利146萬元。

樓市趨旺,有投資客伺機入市。美聯黃家明稱,九龍灣德福花園A座低層07室,以約655萬元易手,實用面積510方呎,間隔屬兩房設計,實用呎價約12,843元。上址現連租約,月租約1.39萬元。

荃灣朗逸艀陶璁鴝鬅L不久即獲承接。中原丘漢偉表示,該屋苑10座高層C室,實用面積938方呎,以三房包括套房,另連工人套房間隔,原業主換樓,放盤不足一星期,即獲買家以1,188萬元連車位購入,實用呎價12,665元。原業主持貨十二年,帳面獲利698萬元。

受到新公屋富戶政策影響,屯門公屋市場近期交投相當活躍。祥益地產陳秀春表示,該區良景邨良賢樓低層19室,實用面積443方呎,有區內綠表客見單位樓價低,供樓負擔較輕鬆,故以210萬元未補地價購入作自住,實用呎價為4,740元。

世紀21首選置業溫略丹表示,堅尼地城嘉輝花園C座低層04室三房戶,實用面積457方呎,坐向西北望樓景,原開價753萬元,放盤6個月,獲用家以730萬元承接,實用呎價15,974元屬市價。




(蘋果)私樓及資助房屋鬥癲 嘉湖樓價頻破頂 一年升兩成

中美貿易戰令環球股市大上大落,惟對於樓市,只拖累交投放慢,樓價續癲。兩大代理行統計的十大屋苑,過去周末兩日的成交量均大跌逾四成,但細價樓及資助房屋卻各自精采。天水圍嘉湖山莊樓價1年升逾兩成,標準戶呎價逼近1.2萬元,破盡紀錄。大圍金獅花園連環升破「5球」,造價高見530萬元,短短3個月搶貴90萬元或20%。受「白居二」刺激,資助房屋旺場,青衣兩日錄最少6宗成交。

天水圍「上車總站」嘉湖山莊本月暫錄得約6宗成交,平均呎價升至10,600元。去年同期,屋苑平均呎價僅8,650元,過去1年樓價升幅達23%,兩房單位入場費由不足400萬元,升至逾500萬元,1年搶貴「1球」。

中原馬斯力表示,嘉湖山莊美湖居1座高層F室,實用441方呎,叫價530萬元,剛以526萬元售出,呎價高達11,927元,再創屋苑標準戶呎價歷史新高。樂湖居9座高層相連戶上月作價1,096萬元易手,呎價逾1.2萬元。新買家為「80後」上車客。原業主2015年2月以358萬元買入,賬面獲利168萬元,升值47%。

馬斯力續稱,二手樓價高位牛皮,交投放緩,嘉湖山莊本月首8天僅6宗成交,較上月同期10宗少四成。

金獅花園售530萬新高
大圍金獅花園連環升破500萬元。最癲是金福閣極高層6室,實用335方呎,原叫價550萬元,剛減至530萬元易手,呎價15,821元,樓價創屋苑歷史新高,買家為一名「80後」女用家。同座中層6室,同面積,今年1月初只售440萬元,呎價13,134元,相隔僅三個月,同座樓價竟相差高達90萬元或20%。代理坦言,「下一間仲貴,都冇盤,焗升」。

另金獅花園金安閣高層1室,實用306方呎,亦售500萬元,呎價16,340元。金獅花園自上月底以來,已連環出現最少3宗「5球」成交。
同區溱岸8號兩房直逼千萬。代理指2座中層F室,實用508方呎,成交價988萬元,呎價1.94萬元,貴絕屋苑兩房戶。

新港城呎價直逼1.9萬
新界東另一上車天堂馬鞍山新港城,呎價直逼1.9萬元。消息指D座高層7室,實用321方呎,兩房間隔,剛以595萬元成交,呎價18,536元,打破屋苑於本月初錄得的每呎18,182元舊紀錄,再創新高。

美聯梁仲維稱,荃灣愉景新城兩房戶首破「7球」,7座高層B室,實用485方呎,上月底開價700萬元放盤,剛反價12萬至712萬元易手,呎價14,680元。賣方2003年僅以「沙士價」135萬元買入,升值逾4倍。
黃大仙現崇山錄罕見相連戶成交,消息指6B座高層C及D室,實用面積共1,052方呎,成交價2,000萬元,呎價19,011元。




(蘋果)嘉湖車位售146萬新高

天水圍嘉湖山莊住宅及車位輪流破頂。中原馬斯力稱,麗湖居單號車位剛以146萬元成功易手,打破翠湖居地庫單號車位於本月3日造出的145萬元舊紀錄,再創屋苑車位新高。賣方去年2月以93.8萬元買入收租,月租2,500元,現成功沽貨,賬面獲利52.2萬元,14個月搶貴56%。

尖沙嘴車位加價1.6倍

米蘭站前主席姚君達持有的尖沙嘴南洋中心兩個車位,2013年共以150萬元買入,現加價1.6倍至398萬元放售。香港置業劉浩勤稱,將軍澳南豐廣場2樓單號車位剛售185萬元,創屋苑次高。土地註冊處資料顯示,Austin B2層單號車位,今年1月原以290萬元售出,最後取消交易。

深井罕見千萬銀主盤。消息指,縉皇居2座低層A室,實用775方呎,現由銀主接管放售,連兩個車位叫價1,190萬元,呎價15,355元。土地註冊處資料顯示,業主2001年以393.8萬元向嘉里一手買入,曾向星展承造樓按,業主去年已破產。
何文田Dunbar Place低層A室,實用1,831方呎,剛售4,700萬元,呎價25,669元。賣方2014年以3,759萬元買入,賬面賺941萬元。




(蘋果)青衣公居屋瘋搶 兩日六買賣

新白居二正接受申請,預計最快今年中2,500個名額可以入市,刺激公屋及居屋交投轉趨活躍。青衣區於過去周五及周六兩日至少錄得6宗公屋及居屋成交,長安邨1房戶公屋已補地價呎價近1.4萬元,媲美新界私樓。青衣居屋青泰苑及馬鞍山錦英苑都錄破頂成交,其中錦英苑兩房單位升穿5球,呎價更破頂,創屋苑史上新高。

長安邨呎價1.4萬易手
消息稱,青衣公屋長安邨安泊樓高層28室,實用264方呎,已補地價賣369萬元,呎價13,977元,創屋苑一房新高,據悉買家為80後準新婚客。中原朱偉雄表示,青衣區資助房屋成交暢旺,連同上述成交,過去兩日區內公屋及居屋共錄6宗成交,其中青泰苑G座高層8室,實用面積401方呎,更以自由市場價570萬元成交,呎價14,214元,成交價創同類單位新高之外,呎價更創屋苑史上新高。

對上一個紀錄是去年12月底,B座高層3室,實用面積401方呎,自由市場成交價552萬元,呎價13,766元,是次再貴逾3%。

二線居屋都破頂,美聯陳少鴻表示,馬鞍山錦英苑實用面積401方呎兩房戶,市值大約470萬至480萬元,但最新錄得一宗癲價成交,已升穿500萬元,為A座高層10室,剛以520萬元連地價售出,呎價12,968元,創屋苑歷史新高。

而於本月5日,錦英苑有個單位只成交460萬元(D座中層1室),呎價11,471元,相差60萬元或13%。她稱:「睇私樓H客人回流返去買居屋」,不諱言上述居屋位處山上,屬二線居屋都被搶貴。

富嘉花園765萬破頂沽
沙田居屋連環破頂。消息指雲疊花園1座高層D室,實用面積593方呎,連地價售780萬元,呎價13,153元,樓價創屋苑新高。另外,富嘉花園3座低層M室,實用面積583方呎,亦連地價售765萬元,創屋苑新高。

此外,受公屋富戶政策影響,不少公屋交投活躍。祥益陳秀春表示,屯門公屋良景邨良賢樓低層19室,實用面積443方呎,獲區內綠表客以未補地價210萬元購入自住,呎價約4,740元。同類單位今年1月初,面積一樣,亦是低層單位,未補地價成交價196萬元,3個月賣貴7%。




(星島)新盤銷情慢熱 兩日沽40伙

過去兩日新盤銷情慢熱,周末假期沽出40伙,業內人士指,市場睇樓氣氛不俗,並以用家成主導,惟因應未有焦點大盤推出,加上股市不穩等因素,新盤銷情較慢。

綜合市場消息統計,過去兩天共錄約40宗一手成交,按周下跌約4成,涉及約30個屋苑。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,受市場利淡因素增加影響, 包括中美貿易戰升溫,導致股票市場波動,投資者對入市或會較猶豫,再加上美國加息等因素,部分選擇靜觀其變,拖慢交投進度。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,中美貿易戰導致市場情緒波動,一定程度上影響了本地的樓市氣氛,惟從活躍的睇樓活動反映,市場對置業需求未減。

雖過去兩日成交量不多,惟市場亦錄高價豪宅成交個案。當中包括佳明集團在本港首個推出的新盤,位處何文田太子道西的明寓,於昨日錄得首錄成交個案;據一手銷售資訊網資料顯示,該宗以招標成交的單位,為5樓B室,面積1304方呎,3房間隔,成交價4808.1萬元,呎價36872元。

佳明集團營業及市務總監顏景鳳表示,項目自3月22日開放現樓示範單位僅約兩周已錄得首宗成交,對此表示滿意,是次促成之成交價反映項目間隔及景觀。

另外,消息指,中國海外啟德1號II,低座項目亦新錄成交,單位為11座5樓,面積1561方呎,4房間隔,以3605.9萬元售出,呎價約2.31萬元。據悉,啟德1號I及II,兩期項目今年共售約14伙低座單位,套現逾5億元。

消息指,新世界旗下清水灣新盤傲瀧,昨日以新高價沽出一伙天台特色戶,單位為16座7樓A室,面積1841方呎,連1399呎天台,成交價約4350萬元,呎價約23628元,創項目同類新高紀錄。據悉項目至今共售出48伙天台特色戶。

會德豐旗下會德豐新盤OASIS KAI TAK,於昨日連沽2伙,成交包括1座高層F室,面積752方呎,定價2406.7萬元,呎價約32004元;以及1座中層F室,面積752方呎,定價2246.6萬元,呎價約29875元。

九龍建業旗下旺角新盤麥花臣匯,於昨日沽出最後一伙,消息指,單位為1B座低層單位,屬平台複式戶,面積1681方呎,定價3780萬元,呎價約22487元。




(星島)今年新樓落成1.8萬伙 啟德荃灣佔逾四成

近年政府積極推地,藉以增加住宅供應,促使落成量持續上升新高,其中差估署數據顯示,今年私人住宅落成量達18130伙,本報分析有關數據,按個別地區劃分,九龍城區(包括啟德)及荃灣區成供應庫,佔整體落成量43%,合共約7700伙,而各類單位中,續以中細戶型為主,按年增加逾三成,供應呈級級上升。

差估署早前公布《香港物業報告2018》初步統計數字,預測今、明兩年落成量分別為18130伙及20370伙,兩年合共提供高達38500伙新供應,反映政府近年增加土地供應的策略漸見成效。以區份劃分,新供應主要集中於新界區,報告預測今年49%來自新界區,佔約8900伙。至於明年新界區仍是新盤供應的重鎮,供應量急增至64%,佔約24600伙。

若以地區劃分,美聯數據顯示,今年九龍城區(包括啟德)及荃灣區落成量分別各有4600及3100伙,則合共有約7700伙,佔總數逾四成,將成為新供應重鎮,主要受該兩區近年接連有新盤推出,供應量較多所致,緊接為將軍澳及西貢區約有2400伙,其次為東區有約2200伙,另外沙田及屯門區各有1200伙。

至於明年方面,西貢(包括將軍澳區)落成量最多,佔總數20370伙的19%,即3870伙,而大埔則佔16%供應,即2900伙。

另一方面,各戶型中,繼續以中小型單位成主導,今年約有16130伙中細單位落成,佔總數88%,亦較去年的12520伙,上升28%,而明年則有20370伙中小單位落成,由此可見,該類型單位供應量正級級上升。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,近年私人住宅落成量持續上升,可見政府積極推地成效浮現,供應陸續到位,認為即使供應增加,惟市場剛性需求亦強勁,新盤推出後,迅速被市場吸收,市場上現樓貨尾並不多,料對整體樓市影響不大。

對於新落成量集中於九龍城區(包括啟德)及荃灣區否壓抑租金,布少明指,當入伙新盤大增時,短期內租務市場租金會受壓,業主議價空間較大,惟長遠而言租務市場租金會有所回升。而近年新盤落成量仍以中小型單位為主,預料年內600萬元以下的物業樓價將有15%升幅,料整體樓市亦有10%升幅。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示,反映過去3年政府增加土地供應量漸見成果,認為新樓落成量增加,對樓價未必構成壓力,市民憧憬落成量增加令樓價回落的現象較難發生。

對於今明兩年中小型單位落成量急升,張翹楚認為,近年發展商為吸引市民上車興建面積較細的中小型單位,預計未來數年市場上仍以中小型單位為主。預計年內600萬元以下的中小型單位樓價升幅跑嬴大市,預料有超過10%升幅。
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