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今日新聞摘要 07.04.18

公關部

2018-04-07

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(明報)港鐵油塘通風樓料補價15億 每呎4700元 新地會德豐有興趣

港鐵本年度首個推出的住宅項目、位處油塘港鐵站通風大樓上蓋的住宅發展計劃,昨日正式招標,並於5月4日截標;據了解,項目補地價金額為15.1499億元,折合每方呎補地價僅4657元,一如過去港鐵項目招標,發展商須出價競投,分紅比例固定為25%。新地、會德豐兩大發展商已表明有興趣競投。

上述通風大樓項目的招標程序剛展開,並敲定下月4日截標,有發展商已率先表態有意入標競投;新地副董事總經理雷霆回應查詢稱,集團有興趣入標競投,會德豐副主席梁志堅亦稱,集團看好該地區發展前景,故亦有興趣入標競投,視乎市G而決定出價。

梁志堅﹕看好區內前景

對有消息指招標項目補地價金額逾15億元,普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,目前九龍地皮每方呎樓面地價逾1萬元,發展商只需作固定分紅,意味港鐵可參與項目發展及承擔潛在風險,相信發展商會積極競投。

上述項目於4月3日截止遞交發展意向書,港鐵共收到36份意向書,涵蓋港資及中資發展商,收到意向書數目,是繼去年黃竹坑站1、2期分別收到39份及37份意向書後,歷來第三高紀錄。

至於遞交意向書的發展商,大部分為「本地薑」,包括長實、新地、琣a、信置、新世界、會德豐、華懋、南豐、郭炳湘領軍的帝國集團、英皇、遠展、泛海、莊士機構、路勁、爪哇和建灝等。另中資包括中海外、碧桂園、雅居樂、五礦地產、中信泰富、龍光地產等。

同區二手呎價1.2萬至1.6萬

業界估計,連同補地價計算,項目估值約29億至36億元,預計每方呎樓面地價約9000元至1.1萬元。資料顯示,上述油塘通風樓物業發展項目,鄰近鯉魚門道和高超道交界,地皮面積約4.33萬方呎,住宅可建樓面面積上限32.53萬方呎,預計可興建1幢物業、提供約500個單位,地盤建築物高度限制為主水平基準以上190米,估計中高層以上享海景,預計2025年落成。另中標財團需負責拆卸現有政府抽水站、重建一條公共行人路及斜坡工程等。同區主要二手私人屋苑PENINSULA EAST、嘉賢居、鯉灣天下,近期平均二手實呎做價介乎1.2萬至1.6萬餘元。





(東方)樓價超想像三周飆4%

二手樓價繼續癲升,升幅更超乎想像。地產代理行的二手樓價指數最新報177.61點再破頂,遠高於市場預計的175點,3周累升近4%。而從地區來看,九龍區指數按周升幅更為近3年最大。連「事故」同層單位都錄癲價,沙田希爾頓中心及將軍澳居屋浩明苑的「另類單位」,以逾1.7萬及逾1.2萬元沽,同創屋苑呎價新高。

反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數,按周急升1.53%至177.61點,已連續3周破頂,升穿中原地產預期首季175點的目標;而城市大型屋苑領先指數亦報178點,按周升2.08%,升幅為21周最大,連同中小型屋苑指數報176.58點,三個整體樓價指數本周同創新高。

九龍區升勢最凌厲
分區方面,九龍樓價指數升幅最凌厲,按周升2.94%至174.84點創新高,升幅為近3年最大,而新界東樓價指數按周升2.61%至186.22點,破頂之餘,升幅為21周最大。

希爾頓呎逾1.7萬元
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,二手樓價升勢超標,主因首季港元貶值,存款利率低,市民將財富投放於物業市場所致,而內地客鮮有購買二手樓,所以是次樓價升浪由本地資金帶動。

他預期,受中美貿易戰及加息因素影響,樓價不會「直線向上」,如貿易戰情況惡化,拖累整體經濟,樓價有機會掉頭回落,預期今年樓價指數會反覆向上,至年底可達180點水平。

近期市民見住宅盤就搶,近日連錄3宗另類單位破頂成交,為歷來罕見。市場指出,希爾頓中心一個連天台單位,亦以逾700餘萬元沽出,實用呎價超過1.7萬元破屋苑新高。市傳該單位天台同層曾發生事故。

而美聯林志堅稱,上述浩明苑A座單位,實用面積443方呎,同層曾發生事故,但市場缺盤,旺市下無阻買家入市信心,以533萬元承接單位,實用呎價約12,032元,呎價創屋苑新高。

消息亦指,大圍居屋海福花園中層戶,原則兩房間隔,同層亦曾有單位發生事故,獲買家以約600萬元購入,單位實用呎價近1.5萬元,呎價亦料創項目新高。

拍賣場上另類盤有增加趨勢。忠誠拍賣部總經理鄭世傑表示,長假期過後,銀主盤及法院令物業數量增加約兩成。

不過,他指出,市場缺盤下,銀主盤去貨速度十分快,個別成交價只低市價約5%,甚至以市價售出,如昨日該行推拍的大埔太和邨及沙田廣源邨兩個法院令無契公屋單位,推出約兩個月來,均有收到客戶查詢。

欣廷軒一周兩破頂
事實上,近期不論上車私樓、居屋或洋房樓價都破頂。中原黎宗文稱,沙田欣廷軒3座高層A室,實用面積393方呎,獲用家以730萬元購入,實用呎價18,575元,屋苑本月已錄兩宗買賣。據了解,屋苑呎價約一星期多已兩度破頂。

該行梁岳宏稱,青衣居屋青泰苑G座高層8室,實用面積401方呎,以兩房戶新高價570萬元成交,較舊紀錄高3.3%,實用呎價14,214元,呎價創屋苑新高。

該行黃建津稱,天水圍居屋天盛苑R座高層4室,剛於綠表市場售413.8萬元,實用呎價8,178元,呎價創屋苑綠表市場新高。該行吳啟業亦稱,大埔聚豪天下雙號屋,售價2,828萬元,實用呎價11,557元,創屋苑歷史新高。





(東方)港鐵油塘地補價每呎僅4657元

香港地價不斷攀升,不過昨日招標的港鐵公司油塘通風樓物業發展項目,政府釐定補地價金額未見特別進取。市場消息指,項目補價逾15億元,每方呎僅約4,600多元。

有測量師認為補價金額屬吸引水平,預期截標反應不俗。

涉逾15億 另分紅25%
港鐵公司公布,昨起邀請發展商提交就油塘通風樓物業發展項目的標書,截標日期為五月四日。

市場透露,項目補地價金額15.1499億元,以項目可建樓面約32.5萬方呎計算,每方呎約4,657元。

會德豐地產主席梁志堅認為,該項目補地價金額合理,集團計劃入標競投,出價會按照市場價計數。

消息指出,是次招標模式與過往港鐵項目一樣,發展商另須出價競投,分紅比例固定為25%,而中標財團亦需負責拆卸現有的政府抽水站、重建一條公共行人路及斜坡工程等,項目須於二○二五年底前完成。

過去一年多,港鐵共推出3個市區鐵路發展項目,包括黃竹坑站第一及二期,以及何文田站第一期,每方呎補價金額介乎約8,119至10,576元。而油塘區近期亦有私人項目完成補地價,宏安地產旗下同區四山街重建項目,由工業轉為住宅用途,去年錄得每方呎補價約3,600元。

發展成本估計60億
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為,項目補地價相對吸引,對發展商有鼓勵性,相信截標會有不俗反應,預計項目發展成本約60億至70億元。

項目於剛過去的周二截收發展意向書,總共收到36份意向書,為九龍區最多意向書的鐵路項目。當中不乏中資財團,包括於二○一六年以每方呎樓面地價約7,068元投得同區崇信街與仁宇圍政府住宅地的五礦地產,以及萬科置業(香港)及雅居樂等。

地政總署近期亦批出一項市區補價的項目。信和置業去年投得的中電控股何文田亞皆老街重建計劃合約,根據土地註冊處資料顯示,項目最近完成了補地價,涉及金額為20.2099億元。項目若以重建住宅樓面約30.97萬元計算,每方呎補價超過6,500元。





(蘋果)屯門天水圍綠表居屋搶手 5盤235伙放售 白居二爭上車

政府公佈白居二痡`化,年年有2,500個名額,如今樓價飛升,連居二價市場都受到牽連,對於銀彈不足的白居二買家來說亦難以負擔,只好放眼於新界上車樂園屯門及天水圍的居屋,五大屋苑的放盤僅餘235伙,意味茯10個人搶一個單位,港人要上車一個字「難」!

放眼各區居屋,大多數不是樓齡太高不能承造九成按揭,就是樓價太貴,需支付高昂的首期,不少市區居屋居二售價普遍都過「六球」,即使可承造9成按揭,首期要多達60萬元,還未計及各類手續費!故此,樓齡在20年及以下、樓價又平的屋苑,成為買家入市的重點,而符合上述要求,便只有位於屯門及天水圍的居屋。

直擊白居二申請者睇樓
祥益地產數據指出,屯門、天水圍兩區可承造九成按揭,供款年期高達25年的居屋放盤單位只餘下235個,分佈於天頌苑天富苑天盛苑富健花園龍門居等五大居屋,其中龍門居部份座別的樓齡已逾20年,未來有意入市的白居二買家便要留意。
日前本報記者直擊龍門居附近的代理公司居屋支援站,發現有名白居二申請者提早「做功課」了解市況,並最少睇了龍門居兩個單位,但現場不接受訪問。記者跟隨該名申請者一同上樓睇單位,看見該名申請者不停向代理了解居二市場各種基本資料,以及屯門區內周邊居屋情況,相當認真。
當新一批白居二接受申請的日子越近,便越多人提早入市,同時扯高樓價。五大居屋於3月份合共錄得23宗居二市場成交,按月上升15%;期內五大居屋中,天水圍三屋苑樓價均錄升幅,升得最勁為天富苑,錄得7.23%。
該屋苑近日亦錄得成交,祥益地產黃肇雯表示,天富苑K座高層2室,實用面積650方呎,由區內首置客即睇即買,以居二市場價440萬元買入,呎價6,769元。原業主於2009年以約96.88萬買入單位,賬面獲利343.12萬元,期內升值逾3倍易手。

黃肇雯表示,事實上,天水圍三大居屋中以天盛苑配套最好,因為是最近天水圍西鐵站的居屋,不過相對地業主多以自住為主,盤源稀少,即使有盤,價錢都不便宜,所以大多綠表或白居二買家都會傾向選擇其餘兩個樓價相對平、選擇較多的天頌苑天富苑
對於新一批白居二即將出爐,她透露,受此消息影響,有個別正在放盤的業主「吊高嚟賣」,叫價比市價高約5%,又指屆時周邊居屋樓價一定會上升,但難料升幅多少。





(蘋果)天頌苑居二放盤達85伙

天水圍多個居屋中,以天頌苑提供最多居二價放盤,約有85個單位,價錢由280萬至600萬元,選擇甚多,記者日前便來到天頌苑附近視察。屋苑離西鐵天水圍站有4個輕鐵站的距離,需時約15分鐘,不過亦正因如此,令屋苑的樓價較毗鄰西鐵天水圍站的天盛苑要平。而且屋苑各座別均設有平台花園,休憩空間充足。
附近設商場
離屋苑最近的商場為坐落於輕鐵頌富站旁、領展旗下的T Town,樓高三層,提供數十間民生商舖及食肆,包括超級市場、各式連鎖式快餐店、書店及連鎖電器商店等;商場設有多層停車場,亦有籃球場、排球場和網球場等康樂設施,滿足居民需求。
居民可步行8至10分鐘抵達較具規模的嘉湖銀座商場,另附近有天水圍公園。





(星島)屋苑預約睇樓回升5%

中美貿易戰戰雲密布,但暫未影響二手氣氛,致本周大屋苑預約睇樓量整體回升約5%,並頻錄新高成交,其中將軍澳天晉IIIA期1房單位呎價20222元,創屋苑新高;此外,沙田欣廷軒高層戶呎價高見18575元,於2周內再度破頂。

  綜合市場消息指,本周屋苑預約睇樓量回升5%;美聯住宅部行政總裁布少明表示,多個新盤部署推售,刺激購買力持續釋放,帶動睇樓量回升。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,大市交投氣氛持續向好,買家加快入市步伐,於周末積極預約睇樓,致睇樓量上升。

  港置助理分區董事劉浩勤指出,將軍澳天晉IIIA的5A座中層D室,面積361方呎,1房間隔,作價730萬連約易手,呎價為20222元,創屋苑呎價新高,同時亦為屋苑同類雙破頂成交。新買家為上車客,該屋苑現時放盤量約15伙,叫價介乎720萬至780萬元。

  中原區域營業董事黎宗文表示,沙田欣廷軒呎價於2周內再度破頂,單位為3座高層A室,面積393方呎,2房間隔,以730萬元沽出,呎價為18575元,創屋苑呎價新高,較舊紀錄推高0.69%,新買家為用家。

  美聯營業經理林志堅透露,將軍澳浩明苑A座高層3室,為凶宅同層,面積443方呎,2房望市景,以533萬元沽出,呎價12032元,創屋苑呎價新高,新買家為上車客。

  此外,林氏又表示,同區屋苑南豐廣場5座中層G室,面積375方呎,2房望園景,作價626萬元沽出,呎價為16693元,創屋苑呎價新高,新買家為上車客。

將軍澳日出康城緻藍天剛過SSD額外印花稅期,即錄首宗二手成交個案。港置助理分區董事劉浩勤表示,緻藍天2座左翼中層C室,面積739方呎,屬3房套房間隔,以1038萬元成交,呎價約14046元。

  據了解,原業主於15年4月以約657.6萬元一手購入,持貨剛滿3年SSD鬆綁後即放盤,帳面獲利380.4萬元或58%。





(星島)拍賣八盤全部收回

忠誠昨日舉行拍賣會,並推出8項物業,惟未錄得成交,包括2項法院令無契公屋,為大埔太和邨第4座居和樓低層17室,面積485方呎,綠表開價171萬元,以及沙田廣源邨1座廣楊樓低層25室,面積153方呎,綠表開價61萬元,全部均收回。

  該公司拍賣部總經理鄭世傑表示,雖然近期涉及法院令及銀主盤物業有所增加,惟市場盤源缺乏的情況下,該類物業接貨速度普遍較快,而該2個單位早前亦接獲查詢,但最終未能售出。





(星島)地監首二月巡查新盤逾200次

地監局公布統計數據,截至2月底,年內於新盤銷售點巡查202次,於地產代理商鋪巡查261次。另外,局方今年及往年主動調查個案涉及19宗;而年內新成立的投訴有55宗,而已處理的投訴個案有59宗,惟部分是去年接獲的個案。今年向持牌人或前持牌人採取的行動中,涉及50名代理,其中撤銷牌照或暫時吊銷牌照分別有6及4宗,譴責或於牌照附加/更改條件有30及24宗,罰款則有24宗。





(昌島)木球會願付地價 測量師估算達三億

民政事務局上月建議持有私人遊樂場契約用地的二十四個私人體育會未來續約時,收取其所持有用地十足市值地價的三分一,每家會所屆時或要付數以億元的地價。在諮詢開始後多家會所都持靜觀其變態度,但現有契約將於八年後屆滿的紀利華木球會,其義務秘書劉志宏昨表示,願意配合新政策要求,增加開放時數,亦初步傾向繼續以私人體育會形式營運,他亦率先透露正著手籌備調整入會費及月費應付,但就不傾向發售債券。有測量師根據該會的地租資料,估算該會目前使用的黃泥涌道地段,市值約為八億八千萬,即該會或要付近三億地價。

  上月民政事務局就檢討私人遊樂場契約用地政策展開半年公眾諮詢,當中包括建議屬私人體育會類別的會所,於二六年起如獲政府同意續約,將會徵收其所持有用地十足市值地價的三分一。地政總署當時曾表示,預料有關地價「數以億元計」,不過或要到正式續約時才會有準確的估算。

  位於跑馬地黃泥涌道的紀利華木球會,目前持有約一萬二千五百平方米會所用地,而相關契約會於二六年年底屆滿。該會義務秘書劉志宏昨日表示,該會一直以來以推廣運動為主要目的,故在初步研究後,該會有意繼續以私人體育會的形式於新政策下營運。他們願意按照政府要求,增加開放予合資格外界團體及公眾的時間,同時亦不抗拒於續約時繳交地價。

  但劉志宏表示該會收入及開支大致平衡,在初步討論後,該會傾向通過增加入會費及月費以應付以億元計的地價。他重申,希望政府可盡快就地價的計算方式提供更多資料,讓該會有更多時間準備,現時仍未知相關費用的調整幅度。他亦表示,紀利華木球會沒有發售債券,未來亦不傾向發債。他表示這是因不希望市民產生債券可供炒賣的印象。

  翻查資料,佔地約一萬二千五百平方米,或約十三萬五千呎的木球會會所現址,一七至一八年度的全年應繳地租為七十九萬五千六百元。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示,根據此數據推算,該私人遊樂場契約用地的年度租值約為二千六百五十萬元,以現時回報率約百分之三計算,該用地現時地價約為八億八千萬元。如假設木球會按目前地價及新的政策續約,木球會或要繳交約二億九千萬元的地價。

  陳超國亦提出,假設有關用地改以商業用途作替代用途,及以市區一般的十五倍地積比計算,可建樓面面積約有二百萬方呎,如假設每呎呎價為一萬五千元,該用地的地價或高達三百億元。他認為政府可更清楚交代相關市值地價的定義,令市民有更多實質資料就相關政策檢討進行討論。



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