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今日新聞摘要 29.03.18

公關部

2018-03-29


(明報)家庭負債比率新高 金管局籲小心加息

港匯走勢逐漸回穩,但港元拆息持續上漲,1個月香港銀行同業拆息(Hibor)自年初後首次重上1厘水平。金管局昨日發表季報,透露本港的家庭負債佔本地生產總值(GDP)的比率在去年底增至七成的新高,並警告本地按揭利率在美息正常化的環境下,最終會趨升。

私人貸款增幅逾一成

金管局表示,家庭債務於去年上半年及下半年的增長,分別為5%及6.5%,雖然新批按揭的按揭成數下跌,住宅按揭貸款增速於下半年下滑至3.8%,但整體而言,家庭負債佔GDP比重仍由去年第二季的68.2%,增至第四季的70.2%(見圖),是歷史新高。金管局解釋,家庭負債增長主要由於私人貸款的增長進一步加快,於下半年增幅達12.4%,而私人貸款的增長主要受以金融資產作抵押的私人銀行和財富管理客戶的借貸所帶動。不過當局強調,這類抵押貸款的風險屬可控範圍。

H按息觸及封頂水平

展望未來,隨?美國貨幣政策持續正常化,加上其他主要經濟體或會啟動利率正常化,金管局認為港元利率可能會面臨更大的上升壓力,尤其是新批貸款的平均按揭利率於下半年面臨更大的上行壓力,相信隨?美國貨幣政策正常化進程持續,本地按揭利率最終會趨升。

事實上,1個月Hibor昨日升逾4點子(1厘等於100點子)至1.03厘,是1月初以來首次回到1厘以上,以新做H按按息最低H加1.25厘計算,實際按息已觸及封頂水平2.15厘。港匯則反覆靠穩,昨日在7.845至7.847之間徘徊,尚未跌至弱方兌換保證。

樓價收入比率高於1997年高峰

金管局又警告,置業負擔能力進一步趨緊,樓價與收入比率由2016年第四季15.9上升至2017年第四季16.4,高於1997年的高峰值14.6,收入槓桿比率亦升至74.1%,遠高於約50%的長期平均值。





(東方)金管:樓市長遠有阻力

香港樓市交投熾熱,金融管理局於半年度報告中指,住宅物業市場前景仍不明朗,去年第四季起樓市升勢雖已見加快,上升步伐更延續至今年首兩個月,但長遠而言樓市仍面臨一些阻力,包括港息上升速度加快等。

香港樓價不斷破頂,金管局於去年五月推第八輪逆周期措施,但措施對按揭市場的效用僅有效約半年。金管局報告指,樓價升勢經過五個月放緩後,從去第四季起已有所加快,升勢亦一直延續至今年首兩個月。

市民置業能力趨緊
隨?樓價上升,市民置業負擔能力亦進一步趨緊。金管局指,樓價與收入比率由一六年第四季的15.9,上升至一七年第四季的16.4,遠高於九七年的高峰值14.6。

金管局指,長遠而言樓市仍面臨一些阻力,尤其當環球金融市場波動性加劇,大量資金流出香港,香港利率的上升速度可能會加快。

該局更引述敏感度測試顯示,當香港利率上升3厘,新做按揭的償債指數或於一年內顯著上升四成至65.3,利率急升意味?個人負擔能力將面臨重大壓力。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,隨?拆息回升,銀行考慮推出定息按揭將更審慎,部分定按優惠或逐步告一段落。綜觀現時四大香港銀行的定按計劃,均需於三月底前遞交申請。





(東方)十大屋苑首季交投增12%

香港樓價繼續飆升,無損買家追價入市熱情。今年首季十大藍籌二手屋苑買賣交投量共約724宗,較去年同期上升近12%,尤其是市區屋苑被追低水;鴨脷洲海怡半島首季成交量,按年上升近60%至62宗,而荔枝角美孚新邨同期亦錄得超過100宗買賣,交投量跑贏細價屋苑沙田第一城。

市場人士指出,政府在財政預算案中,未有推出壓抑樓市措施,刺激本季買家加快入市。綜合市場資料,今年頭三個月截至昨日為止,十大藍籌二手屋苑暫錄約724宗買賣,較去年首季多77宗,當中6個屋苑交投上升,升幅介乎5.8至59%。儘管二月份受農曆新年影響,該批屋苑本季交投量,暫時較去年第四季僅少0.7%。

嘉湖成交137宗續稱王
兩大進身港鐵沿線的屋苑期間被追低水。海怡半島本季暫錄62宗買賣,按年及按季分別升59%及82.4%。代理稱,買家見該屋苑呎價仍低於新盤及港島其他藍籌,遂加快入市;近日部分成交呎價已逾2萬元。如屋苑13A座中層G室,實用面積882方呎,成交價1,840萬元,實用呎價20,862元。

首季紅磡黃埔花園亦暫錄70宗買賣,按年升48.9%,升幅亦為十大屋苑次高。

本季僅兩個屋苑錄逾100宗買賣,除細價指標天水圍嘉湖山莊暫錄約137宗買賣,繼續冠絕十大藍籌外,美孚新邨同期錄約106宗,按年升27.7%,按季升幅亦近50%。美聯吳志輝稱,當沙田細價屋苑呎價亦升至近2萬元,以市區屋苑而言,美孚新邨呎價約1.3萬元,仍屬低水,吸引買家追捧,現時該屋苑實用面積約440方呎放盤,叫價由650萬元起。

映灣園僅48刁 跌18%
樓價持續急升,令個別屋苑交投放緩。東涌映灣園平均實用呎價去年底才首破1萬元,近月再升至1.1萬元,屋苑首季暫錄48宗買賣,按年跌18.6%。同區再錄癲價買賣,美聯黎景南稱,昇薈3座中層D室,實用面積741方呎,屬大兩房間隔,外區客以950萬元購入,創東涌兩房戶樓價新高,實用呎價12,821元,約四年內升值約40%。

近期已入伙新盤接力破頂。中原王勤學稱,元朗溱柏9座高層E室,成交價865萬元,創屋苑三房戶新高,實用呎價10,523元。同區尚悅2座頂層連天台戶,剛以538萬元沽出,創同類「一房半」新高,實用呎價15,112元。

事實上,樓價持續上升,未有窒礙買家入市信心,據中原城市領先指數,首季主要二手屋苑樓價已上升達5.4%。

市民續看好樓價再升,美聯置業前景意見調查反映,高達八成受訪者料今年樓價將繼續上升,比例較去年十月再高10個百分點。





(東方)居屋第二市場買賣26月最淡

居屋樓價急升,令交投減少。二月份全港僅錄86宗居屋第二市場買賣,按月大減33%,創26個月新低,期內成交總值亦跌33%至約4.1億元。期內平均每宗買賣成交價逾477萬元,較去年同期勁升約16.5%。

裕東苑九七貨賺3.9倍
利嘉閣陳海潮稱,二月平均每宗居屋第二市場買賣作價約477.2萬元,雖較一月的479.6萬元跌0.5%,但單計今年首兩個月仍升約7.2%。上月以天水圍天盛苑錄得7宗成交最多,而屯門富健花園則以5宗緊隨其後。由於新一批居屋開始接受申請,相信買家入市態度更觀望,料三月居屋第二市場買賣維持百宗以下。

東涌裕東苑錄公屋客入市個案。美聯李錦榮表示,該屋苑C座高層5室兩房戶,實用面積約530方呎,有公屋住戶為免交雙倍租金,決定轉租為買,以約385萬元承接單位,實用呎價約7,264元。據悉,原業主於九七年九月以約78.7萬元購入,現升值306.3萬元或約3.9倍。

中原許秋偉表示,馬鞍山居屋錦豐苑B座高層14室,實用面積431方呎,兩房間隔,以居二市場價480萬元易手,實用呎價11,137元,單位三年升值約52.4%。

自由市場方面,世紀21陽光陳世民稱,火炭穗禾苑B座高層10室,實用面積411方呎,放盤七個月,以456萬元同類新高價易手,實用呎價11,095元。世紀21奇豐趙詠欣稱,馬鞍山錦鞍苑C座高層06室,實用面積554方呎,以630萬元自由市場價沽出,實用呎價11,372元。





(蘋果)南津.迎岸加推貴13% 涉23伙 平均呎價$24,261

樓價不斷向上,新盤乘勢加價添食。香港仔田灣「劏房」新盤南津.迎岸,首批70伙日前以平均呎價高逾2.1萬元開售,儘管首輪開賣未能一炮過沽清,只賣68伙,惟發展商恒地昨日再加推23伙,折實平均呎價升至24,261元,較上周首張價單折實均價21,423元貴13.2%,其中3樓C室,折實價459.9萬元,居然比樓上單位貴超過一成。

恒地營業(一)部總經理林達民表示,旗下香港仔南津.迎岸周二晚首輪推售70伙,即日售出68伙,套現金額達3.1億元。項目加推昨日3號價單,涉及23伙,最高折扣優惠為5%,折實平均呎價24,261元,較上批加價近4.5%,但與上周推出的首張價單折實均價21,423元比較,則加價13.2%。以定價計,23伙市值約1.3億元。

樓下單位貴過樓上
價單顯示,3號價單3樓C室,實用面積195方呎,定價484.1萬元,呎價24,826元,折實售價459.9萬元,折實呎價23,584元。但是回看1號價單,樓上單位5樓C室,實用面積194方呎,定價只是427.1萬元,呎價22,015元,折實售價424.3萬元,呎價21,355元,即是樓下單位比樓上單位定價貴57萬元,而折實則貴11%。
林達民表示,新價單新增建築期付款計劃,買家需付一成首期,至入伙時付清餘額,一按及二按最高九成貸款。他指,項目料於復活節假期後作次輪推售,預料之後加推的單位會有約5%升幅。

關焯照:買家不理性
冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示,樓價越來越貴,市民要買500萬元以下的單位,就只好買納米樓。他指如今買家有種「遲賣會越貴」的心態,地產商便利用該心態,約一星期加價多達13%,惟買家都「肉隨砧板上」,生怕樓價繼續升,所以甘心入市。他指出,如今不少買家願用超高呎價買納米樓,形容為不理性亢奮,假若未來樓市轉勢,該些買家「就大件事」。

市區另一劏盤,由雅仕圖遠東置業發展的長沙灣元州街悅雅昨加推2號價單,涉及11伙,扣除最高4%折扣優惠後,平均呎價23,325元,較今年1月推出的首張價單平均呎價20,627元貴13%;單位實用面積173至338方呎,折實價399萬至821萬元,折實呎價22,483元至24,505元。其中最平單位為15樓A室,實用面積173方呎,開放式戶,折實價399萬元,呎價26,036元。





(蘋果)嵐山「囚室戶」首破300萬

長實大埔嵐山1期實用面積177方呎「劏房」,曾引起全城嘩然,發展商更劏開有條路,越劏越細。之後登場的2期,最細單位細到只得165方呎,一度創下一手新例後最細新盤,猶如單人囚室,更細過貨車泊位,現仍為大埔最細屋苑式私樓。市場剛錄得這類「囚室戶」成交,造價首度升破300萬元。

年輕夫婦購入
中原地產方翰達表示,嵐山本月暫錄約14宗成交,最新由該行促成為2座中層A室,實用165方呎,開放式間隔,業主早前開價320萬元,議價後以315萬元易手,呎價19,091元創屋苑次高。

新買家為一對年輕夫婦,有感單位價錢合預算,屋苑環境舒適而購入作新婚居所之用。原業主於2015年2月以180萬元購入單位,持貨約3年,賬面獲利135萬元,升值75%。嵐山另一宗開放式戶成交為9座中層A室,實用196方呎,以355萬元售出,呎價18,112元。

東涌兩房戶逼近千萬元。美聯方吉和表示,昇薈3座低層D室,實用面積741方呎,剛以950萬元,呎價12,821元,貴絕區內兩房戶。賣方2014年6月以677.2萬元買入,賬面獲利272.8萬元或40%。利嘉閣王亦俊稱,將軍澳維景灣畔9座低層A室反價38萬以988萬元沽出,呎價15,486元。

青衣公屋長安邨再錄成交,為安湖樓低層25室,實用349方呎,連地價售383萬元,呎價10,974元。





(星島)樓價續離地 家庭負債佔比逾七成

本港樓價脫離市民負擔能力情況加劇,金管局公布最新一期季報顯示,樓價與收入比率於去年第四季升至16.4倍,即樓價等同打工仔整整16.4年的人工,另外香港家庭負債佔本地生產總值的比例再創新高,截至去年第四季達到70.2%。

  另一方面,在金管局實施多輪樓市逆周期措施下,新批出按揭平均成數,由去年第二季的50.1%跌至第四季的48.8%。新批出按揭平均成數下降,抵銷了住宅成交量增加的因素,住宅按揭貸款增速於去年下半年下滑至3.8%。

  金管局表示,短期而言香港經濟環境良好、按揭利率仍然低企,加上市場可從其他融資渠道獲取置業所需資金,均可能會繼續支持住宅物業需求。然而長遠而言,隨?美國貨幣政策正常化進程持續,本地按揭利率最終會上升,樓市或面臨阻力。

  中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,本港家庭負債佔比持續攀升值得關注,但由於信用卡及私人貸款等亦計入家庭負債,數據不能反映按揭信貸風險增加。她又指出,供樓人士目前供款佔入息比率約35%,屬較健康的水平,還款能力仍強。

  至於港元拆息連升第五日,與供樓按息相關的一個月拆息昨日升穿1厘,報1.0325厘,是逾2個半月以來新高。上海商業銀行研究部主管林俊泓表示,拆息上升受季結因素影響,目前港資銀行的資金仍然充裕,相信當季結過後,港元一個月拆息將回落至0.8厘水平。當拆息回落,港美息差再拉闊,他預期港匯在4月觸及7.85弱方兌換保證的機會提高。另外,繼有大型銀行擬於本月後停收定息按揭申請,另一間有提供定按計畫的華僑永亨昨日表示,該行現正檢討首年定息按揭計畫。





(星島)麗智邨2500單位 擬改作綠置居出售

房委會昨午召開集思會,討論未來「綠置居」計畫選址,初步傾向將明年初落成的深水埗荔枝角道和東京街交界的麗智邨,改作第二期「綠置居」出售,涉及約二千五百個單位,預計最快今年底接受申請。消息指,當局考慮到該項目較快落成,加上不用處理「分契」問題,較火炭項目更適合改作「綠置居」。

  特首林鄭月娥去年在首份《施政報告》提出,計畫把火炭公屋項目四千八百個單位全轉為「綠置居」出售,但其後憂慮推出單位數量太多,恐或出現滯銷,故決定另覓選址。房委會資助房屋小組昨午舉行集思會,署方根據小組早前提出的意見,選址的考慮不可貼近斜坡、不可影響現時已編配為公屋單位的項目,以及不可有複雜雜混合的業權等,最終提出六個有機會改作以「綠置居」項目的選址,其中兩個項目將於未來一至兩年內落成。

  小組主席黃遠輝昨日在會後表示,昨日會議尚未敲定最合適的選址,但承認為已命名為麗智邨的深水埗東京街第一期項目可最快推出,涉及兩座樓宇、合供二千五百個單位,時間上或可配合在今年年底,以樓花方式發售,程序上仍有待房委會策劃小組通過。消息指,房委會集思會昨日也曾初步討論,於十月公布價單,十二月底接受申請,明年三月攪珠和揀樓。

  黃遠輝又表示,每個「綠置居」項目規模應在二千至三千個單位之間,既能滿足家庭置業需要,亦不會整體影響公屋輪候時間。根據出售首個「綠置居」項目景泰苑的經驗,市區公屋改作綠置居後,回收的公屋單位仍有超過一半在市區,供輪候冊人士選擇。

  資料顯示,位於深水埗東京街和荔枝角度交界的麗智邨,前身為臨時高爾夫練習場土地,是上任特首梁振英上任後隨即決定收回以興建公屋的用地。根據房委會的建屋計畫,該項目合共有六幢公屋大廈,預計一八至一九年度建成,分兩期興建,合共提供三千八百單位,第一期提供二千五百四十個單位,料最快明年落成。

  該地盤鄰近長沙灣港鐵站,只需沿發祥街經過長沙灣遊樂場,便可到港鐵站出口,時間僅數分鐘。配套方面,據房署二一三年提出的計畫,項目附設有籃球場、羽毛球場、乒乓球場、兒童遊樂場等,並有商鋪可作例如超級市場、便利店、食肆及私人診所等設施,另附設有一所幼稚園和約五百平方米面積的社福設施。

  至於特首林鄭月娥原拍板、可提供四千八百個單位的火炭項目,儘管仍在房委會考慮之列,但據了解,署方考慮到該項目是以「一次過」方式興建,若只是撥出部分單位改作「綠置居」,將需要處理「分契」問題,或會推遲公屋單位的供應步伐,故不太支持有關做法。




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