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今日新聞摘要 02.03.18

公關部

2018-03-02


(明報)高鐵站上蓋商業地估值千億 料涉316萬呎樓面 挑戰全港商業地王

來年度賣地計劃將推出4幅商業及酒店用地,當中最矚目為西九龍廣深港高鐵總站上蓋的商業項目,料可提供樓面達316萬方呎。雖然未敲定項目是整個推出、抑或「斬件」式分期推出,但由於位處核心地段,配合今年高鐵通車,業界估計每方呎樓面地價將高達4.5萬元,有力問鼎千億地王寶座。新地及長實兩大發展商已表明將積極研究有關地皮。

除了上述項目外,3幅位處啟德商業/酒店地亦是來年度焦點,其中兩幅鄰近郵輪碼頭,亦是首次推出位於舊跑道的啟德商業地。發展局長黃偉綸昨公布,新財政年度計劃推出5幅非住宅地,「打頭陣」的是新財政年度首季(即今年第二季)推出、位處粉嶺安全街的工業地,料可建樓面逾19.6萬方呎,以市場每方呎樓面估值3000至4000元計,整幅地皮估值介乎5.9億至7.9億元。

不過,要數市場最矚目的非住宅用地,必定是西九龍連翔道與柯士甸道西交界、佔地逾63萬方呎的純商業地皮,預計可提供總樓面316萬方呎;除規模宏大外,項目位處廣深港高鐵站上蓋、毗鄰九龍站,與尖沙嘴亦相距不遠,勢成大型發展商虎視眈眈的目標。

黃偉綸:「斬件」與否視乎形勢

值得留意的是,九龍站地標式綜合商業項目環球貿易廣場(ICC),總樓面逾282萬方呎,意味廣深港高鐵上蓋商業項目,總樓面比前者多約34萬方呎或12%。被問及上述項目會否以「斬件」形式推出,黃偉綸僅回應指不排除任何可能性,要視乎推出時的市場形勢再作具體決定。

現時全港最貴商業官地,為南豐去年5月以逾246億元投得的啟德1F區2號商業地;呎價最貴商業官地,則是恒地同於去年5月以232億元投得的中環美利道商業地,每方呎樓面地價逾5萬元,同時締造歷年官地最高樓面呎價紀錄。

新地長實稱積極研究

在九龍站有發展豪宅凱旋門和天璽、ICC經驗的新地,集團副董事總經理雷霆回應指,新地將會對西九高鐵總站商業項目作認真研究,意味新地將來極有機會參予競投。長實執行董事趙國雄亦指,集團對包括4幅商業或酒店地皮在內的所有地皮,均會積極研究。

世邦魏理仕研究部主管陳錦平表示,支持港府推出大型商業用地,此舉可緩和供應不足問題,並加快東九龍、西九龍等新興商業區發展;至於西九龍高鐵站上蓋商業用地,陳指是自2000年九龍站5至7期以來最大型商業地,市場對此類高規格商廈項目需求強勁,相信發展商會熱中競投此類大型商業地。





(明報)東頭邨408萬 全港綠表公屋王

綠表客加快入市,未補價公屋再創新高成交。房委會資料顯示,2月全月錄71宗居屋及公屋第二市場成交,較1月全月約164宗下跌93宗或57%,當中黃大仙公屋東頭邨盛東樓高層單位,實用面積572方呎,可作3房間隔,以408萬元(未補地價)售出,實呎7133元,打破去年6月香港仔華貴邨中層戶,以及今年1月大圍公屋顯徑邨中層戶,未補價405萬元的舊紀錄,成全港最貴綠表公屋。

持貨15年升值12.2倍

代理表示,上述單位附有企理裝修,望內園景,去年12月叫價410萬元,其後反價至500萬元,再減至470萬元,終以408萬元易手。資料顯示,原業主2003年僅以30.82萬元買入(未補地價),連一按共涉及9次貸款,持貨15年,帳面獲利377萬元或12.2倍。

翠林邨未補價330萬破頂

將軍澳二手市場受新盤帶動,中原地產分行經理張炳輝表示,翠林邨欣林樓中層12室,實用面積490方呎,開放式間隔,業主原開價350萬元,最終以330萬元(未補地價)易手,實呎6735元,做價創屋苑新高。原業主2014年3月以62.92萬元(未補地價)買入,持貨4年.帳面獲利267.08萬元,期內升值4.2倍。

油翠苑未補價633萬 實呎1.14萬雙破頂

另土地註冊處資料顯示,油塘油翠苑泳美閣高層1室,實用面積553方呎,3房間隔,上月以633萬元(未補地價)沽出,實呎11,447元,成交價及呎價均創屋苑綠表新高。原業主2010年以約193萬元買入(未補地價),持貨8年,帳面獲利440萬元或2.3倍。區內代理指,上述單位連裝修,可望山景,現時同類單位於居二市場有約5個放盤,當中有中層戶叫價660萬元。





(東方)政府推地 啟德佔1/3

政府公布下年度賣地計劃,共提供27幅住宅地,料涉約1.52萬個單位,但下個財政年度首季推出單位不多,僅推出一幅住宅地,涉及約500個單位,按季少近七成,亦為一二年首季以來最少。不過,新賣地表內估計有逾10幅百億地王,有9幅來自啟德發展區,佔賣地表住宅地三分之一。

山頂地呎價首現8萬
賣地計劃新增的山頂文輝道,估值呎價達8萬元,而滾存的一幅啟德住宅地皮估值逾240億元,兩者有望成為賣地史上的呎價及售價地王。

發展局局長黃偉綸昨公布二○一八至一九財政年度賣地計劃,新賣地表共有27幅住宅地,提供約1.52萬個單位,當中佔12幅為新增地皮。

來季僅推1幅 6年最少
政府亦公布季度推地安排,下季僅推出滾存的油塘高超道住宅地,涉約500伙,較本季度約1,600伙供應,大減約68.8%,亦是一二年首季後最少。若連同鐵路及市建局等供應,下季賣地計劃共可提供約2,420個單位。

對於下年度初期供應較少,黃偉綸指出,政府財政年度供應目標為1.8萬伙,年度第二至四季推地將會較多,而啟德發展區地皮可興建約8,000至9,000伙,改劃土地用途已達到成熟階段,有望在未來季度陸續推出。目前賣地表27幅住宅地當中,仍有16幅未完成修訂大綱圖程序,料涉及約11,710伙,佔年度供應比例達約76.8%。

據賣地表資料,預計可於今年四至九月份(二○一八至一九年度上半年)供應的用地亦只有4幅,包括上述油塘地皮,另外3幅分布於大埔、大嶼山及山頂。

據了解,賣地表新增地皮較本年度減少8幅,不過新增的啟德、安達臣及山頂三幅地皮,全為地王級數,其中,啟德及安達臣地皮估值均逾百億元。

新納入賣地表的山頂文輝道地皮,市場預期每方呎樓面地價約5.7萬至高達8萬元,即使是下限估值,亦足以打破○六年山頂加列山道豪宅地錄得的42,195元現有紀錄,成為賣地史上呎價地王。

啟德超級地王240億
事實上,啟德發展區將成下年度供應重點,同時亦是百億地王的集中地區,27幅住宅地當中,佔9幅來自啟德發展區,佔比逾三成,每幅啟德地都有力成為百億地王。其中,滾存的第4A區2號地盤可建總樓面超過120萬呎,市場估值最高約240.32億元,勢成香港賣地史上首幅二百億住宅地王。

回顧今個財政年度推地情況,政府本年度已批及待推住宅地共11幅,涉約5,840個,另鐵路及市建局供應分別2,600及280伙,來自須修訂及毋須修訂土地契約的私人發展共16,780伙,總數約2.55萬伙,較供應目標1.8萬伙多出逾四成。

新機制擬披露落標價
政府就土地招標推出增加透明度的破天荒新機制。黃偉綸指,政府下季開始將在完成中標交易手續後,以不記名方式公布其餘所有標書投標金額,以供業界及市場參考。

對於為何不在公布中標結果當日,同時公布其他投標價,他指出,完成交易後才公布其餘標書金額,以防增加發展商撻訂的機會,並指出招標及拍賣兩種機制在經濟理論上相近,近年招標運作良好,故未有考慮恢復以拍賣形式推出。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,政府公布非中標者出價有助增加透明度,發展商下次競投同區地皮出價上有參考,有機會令「麵粉價」下降。

長實集團執行董事趙國雄則稱,新措施可以增加市場透明度,是一個好的做法,而公司對下年度推出的每幅地皮均會積極研究。





(東方)4鐵路項目僅建四千伙

下個財政年度賣地表中,大部分地皮短期內難以推出,故初期供應將由鐵路項目撐起,下季將推出兩個鐵路項目,包括油塘通風大樓及黃竹坑站第三期發展,可提供共約一千七百個單位。

黃竹坑站三期下季推
發展局公布,二○一八至一九年度將推出四個鐵路發展項目,包括油塘通風大樓、黃竹坑站、何文田站及將軍澳日出康城項目,合共可興建約四千二百五十伙。

將於下季推出的油塘通風大樓,佔地約九點五八萬方呎,預計可興建一幢住宅大樓,提供約四百八十個單位,市場估計每方呎樓面地價約九千元起。

至於黃竹坑站第三期物業發展,推算可建約一千二百多伙,市場料每方呎樓面地價約一點四萬元水平。

而黃竹坑站項目已批出首兩期發展,第一期去年二月由路勁基建夥拍平安不動產投得,限建七百至八百個單位。第二期則於同年十二月由信和置業奪得,涉及五百五十至六百伙。

市建4盤涉680個單位
新財政年度亦將有四個市建局項目推出應市,共可提供約六百八十個單位,下季將首先推出深水埗通州街\桂林街項目,提供約二百一十個單位。資料顯示,該項目總樓面約十四萬四千三百四十五方呎,其中商業樓面約四點六五萬方呎,市場預期每方呎樓面地價約一萬元,估值約十四億元。





(蘋果)預算案後首個新盤 一房戶536萬入場 呎價1.4萬 Malibu貴二手30%

新一份財政預算案未有樓市辣稅新招,新盤隨即起動,會德豐地產昨公佈旗下將軍澳日出康城新盤Malibu首張價單,成為預算案後首個登場的新盤。項目首批涉及320伙,折實平均呎價14,347元,較去年10月同區晉海II首批均價14,598元略低約2%,但比毗鄰緻藍天二手呎價高出近三成。

會德豐地產常務董事黃光耀表示,旗下將軍澳日出康城Malibu首張價單涉及320伙,平均呎價18,276元,項目提供最高樓價21.5%折扣,折實平均呎價14,347元。他形容首批定價是「衝動入市價」。其中,入場單位為3B座7樓E室,一房間隔,實用面積367方呎,價單定價為682.9萬元,呎價18,608元,折實價536.1萬元,折實呎價14,608元。

較同區晉海II略平2%
資料顯示,日出康城去年開售新地發展的晉海兩期,其中晉海於9月推出時首批208伙折實每呎均價12,788元,至10月時晉海II首批227伙則升至14,598元,即是次Malibu首批較晉海II定價略低2%。同區二手市場方面,毗連Malibu的緻藍天於2015年開售,當時首批330伙折實每呎均價僅9,112元,而現時的二手呎價則升至約1.1萬元,Malibu貴緻藍天二手近三成。
據價單顯示,Malibu首批單位包括一房至三房間隔,主要分佈2座及3座,當中兩房戶設223伙,佔首批單位近七成數量,實用面積由367方呎至801方呎,定價介乎682.9萬元至1,587.3萬元,呎價15,931元至20,383元,最高折扣21.5%,折實536.1萬元至1,246.1萬元,折實呎價12,507元至16,003元,整批單位市值約32.11億元。

預告加推或加價一成
黃光耀表示,項目首批定價參考了同區近期推售物業,例如晉海II折實每呎均價約1.4萬元。另外同區近期新盤折實約15,500元,而項目首批則為14,347元,認為該定價可以吸引他區買家進駐該區,並表示項目之後加推有8%至10%加價空間。他補充,項目將於今日早上11時起開放示範單位及開始收票,視乎收票情況決定首批開售時間,最快下周開售,大手客最多可購4伙。
項目設有五項付款方法,包括120天現金優惠付款,獲減樓價8%;首置現金優惠付款,樓價減8%;360天現金優惠付款,樓價減6%;建築期付款,樓價減2%;另設二按付款,供三房或以上大單位買家選用,樓價減1%。市場指開價後康城區二手未有太大反應。





(蘋果)滿名山貨尾部署加價

嘉里發展執行董事朱葉培表示,旗下屯門掃管笏滿名山已取得滿意紙,項目累沽950多伙,其中滿庭佔近900伙,名庭則已沽44伙,合共約套現70億元。今年上半年主力推名庭,下半年則會推售山庭的洋房單位,惟仍在研究銷售方式。他指,滿名山餘下100伙,市值約60億元,管理費每呎約4.5元。
嘉里擬競投市區靚地
朱葉培續指,現時名庭只餘下小量單位未公佈價單,有加價條件空間,現時樓盤每呎均價約1.8萬元至1.9萬元,可加價至2萬元水平。
另何文田皓畋過去2個月累沽約80伙,套現約16億元。而該盤早前曾推80多個車位出租,他透露車位月租約6,000元。對於集團未來部署,他指,計劃於今年底前以現樓形式推出九龍筆架山龍駒道項目,涉及45伙。
集團未來發展方向,他指現可發展的地皮有6個(不包括已在建築的項目),可建樓面約150萬方呎,料未來4年內仍夠用。集團今年投地策略仍會以市區優質地為主,不合理的地價不會考慮。他表示,現時樓市供應仍緊張,不過息口仍偏低,料樓市保持平穩發展,升幅不會像去年高,「因為都已經升咗上嚟」。他又指,現行遏制樓市的辣招已經好辣,不期望政府再出招。





(星島)上月樓宇註冊7442宗

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出, 上月份樓宇買賣合約登記達7442宗,較1月的7223宗,上升3%,至於上月涉及的註冊金額為623.34億元,較1月的684.83億元下跌9%。

  一手私人住宅方面,2月份錄得1157宗,總值170.80億元,較1月的814宗及149.88億元,分別上升42.1%及14%。1月期間有大型新盤推售,市場反應理想,刺激一手登記數字重上1000宗水平。但2月新春長假來臨,發展商減慢推盤步伐,預料3月的一手登記量將會回落。

  其中馬鞍山雲海,錄得238宗登記,總值約30.64億元,啟德Grand Oasis Kai Tak,錄124宗登記,總值14.80億元,同區新盤龍譽錄63宗註冊,總值8.59億元。

  至於二手方面,2月份錄得4005宗,總值317.73億元,較1月的4144宗及334.24億元下跌3.4%及4.9%,雖然2月工作日數減少,但宗數連續2個月高於4000宗及300億元以上,顯示二手樓市氣氛持續暢旺。

  若以大型屋苑計算,嘉湖山莊於2月錄得54宗買賣登記。而美孚新邨則為52宗居次、沙田第一城亦錄得45宗。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,由於今年農曆新年在二月中到來,因此預期3月份的登記將有所下跌,雖然本月多個大型新盤正積極部署推出,惟料未能趕及計入同月登記。





(星島)持牌代理38539人

樓市氣氛熾熱,令代理人數持續在高位橫行;地監局公布截至上月28日代理人數,合共38539人,較1月的38552人,略減13人,仍維持於3.8萬人水平。

  地監局數據顯示,代理個人牌照共38539人,較1月的38552人,略減13人,同時為去年7月後,代理人數突破38000人以來,持續在高位徘徊。

  在各代理人數中,持有營業員牌照(即S牌)共20852人,較1月的20933人,減81人,而持地產代理(個人)牌照(即E牌)為17687人,較1月的17619人,增加68人;此外,代理(公司)牌照共3613個,較1月的3601個,增12個。

  至於反映代理分行數量的營業詳情說明書,則為6851份,較1月的6826增加25份。





(星島)H按戰升溫 低見H+1.25厘

按揭戰再升溫,繼多家銀行推超低息定按計畫後,現有銀行將H按(拆息按揭)的息率進一步推低至H加1.25厘,現金回贈高達1.8%。自年初以來,港元拆息已逐步回落,昨日與供樓相關的1個月港元拆息為0.75厘。而港美息差在拆息回軟下亦再擴闊,令港匯近日偏弱,昨曾低見7.8281兌1美元。

  中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,最新客戶可享全期H按息率低至H加1.25厘,現金回贈高達貸款額1.8%,並設有封頂息率P減3.1厘,兼享高存息戶口。近月港元拆息有所回落,1個月期拆息由1月份高達1.19厘降至昨日0.75厘,令H按查詢增加。

  港匯前日曾逼近7.83兌1美元的逾10年低位,而昨日依然表現乏力,持續挨向7.83,全日徘徊於7.8252至7.8281之間,截至昨晚約9時,報7.8270,下跌15點子。上商財資業務處研究部主管林俊泓表示,由於美國聯儲局新任主席鮑威爾周二出席聽證會發表鷹派言論,刺激美元走強,加上月結效應,港元拆息回軟,且回落速度較預期快,以致近日港美息差進一步擴闊,並為08年以來最高的水平。

  林俊泓指出,自金管局實施雙向兌換保證多年以來,港匯從無大幅偏離7.83水平,又認為港美息差未來進一步擴闊空間有限,因現時美息持續上升乃受暫時性因素影響,而下半年香港料將跟隨美國加息,屆時兩地息差或會收窄,故港匯應難跌穿7.83。

  人民幣走軟,在岸價(CNY)昨低見6.3501兌1美元,日盤收報6.3430,跌95點子。離岸價(CNH)跌勢較明顯,日間最低見6.3514,下跌203點子,晚上外圍跌幅擴大,截至昨晚約9時報6.3607,大跌296點子。






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