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今日新聞摘要 14.02.18

公關部

2018-02-14

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(東方)新富戶政策擬放寬

房屋委員會收緊富戶政策後,房屋署提出稍為放寬部分限制,當中包括由年滿六十歲或以上、領取綜援或傷殘津貼組合而成的住戶可獲豁免;以及計算資產總值時,可以扣除家庭成員離世而獲得的非法定賠償金或其他特別財政援助。如獲房委會資助房屋小組委員會今日開會通過,新修訂會於四月實施。

房署表示,考慮房委會委員的意見後,署方認為有數個範疇可作進一步完善,讓富戶政策暢順推行。現時若住戶所有成員均年滿六十歲或以上、領取綜援或傷殘津貼,可獲豁免受富戶政策影響。但若住戶成員由上述不同組合而成,則不獲豁免,房署認為應對有關住戶作較寬鬆安排,建議房委會考慮一併豁免。

最快四月申報周期實施
而計算資產總值時,本來可以扣除因家庭成員離世而收取的一筆過保險賠償金和法定賠償金,房署最新建議可以扣除非法定賠償金或其他特別財政援助,例如死者僱主發放的特惠賠償、慈善團體及政府的財政援助。住戶必須提交相關證明文件供高級房屋事務經理級人員批核。

有關修訂最快在四月的申報周期實施,若住戶已於去年十月交回申報表,並於新修訂後可以繳付較低租金或保留戶籍,住戶可根據現有程序,申請交回較低租金或批出新租約。

四月的申報周期涉及逾廿萬公屋住戶,房署將於下月起向有關住戶發出申報表,住戶需於五月交回,房署在六月至明年一月處理申報表和抽查,並於明年二月向相關住戶發出遷出通知書。

而去年十月的申報周期涉及約一千一百個公屋住戶,截至今年一月,房署已收回百分之九十七的申報表。房委會就新富戶政策設立的專責查詢熱線共收到約三千七百五十宗查詢,平均每日約四十宗,主要涉及申報安排及政策執行細節,例如計算入息、資產及可扣減項目,亦有查詢關於批出新租約及交回較低租金等安排的其他運作細節。




(東方)新界上車盤連環破頂

臨近農曆新年,仍有買家癲價入市,為近年罕見。新界三個藍籌屋苑兩房上車單位樓價,同日齊破頂,沙田第一城一個兩房戶以575萬元沽,是該屋苑同類單位兩周多以來,第三度創新高;天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園兩房戶,最新做價達500萬及675萬元,亦同創新高紀錄。

沙田第一城兩房單位的做價持續攀升。美聯物業鄭志耀指出,該屋苑23座連天台單位,實用面積327方呎,原則屬兩房間隔,去年十月份以580萬元放售,僅減價5萬元之後,獲外區客以575萬元購入,成交實用呎價17,584元;原業主一二年以293萬元購入該單位,期內升值96.2%。

事實上,近日該屋苑兩房單位樓價升勢加劇,上月底成交價紀錄才555萬元,上周已經升至566萬元,是次再破頂,約八日紀錄再度推高1.6%。鄭氏解釋,由於屋苑兩房單位目前樓價仍低於600萬元,可以承按八成入市,所以吸引上車購買力追捧,目前屋苑入場費約480餘萬元。

嘉湖細戶首見500萬
上周初傳出嘉湖山莊兩房單位,以破紀錄價超過495萬元售出,本周同類樓價終達「五球」。

中原地產葉浩麟表示,該屋苑麗湖居2座高層E室,單位實用面積446方呎,屬附連裝修及享園景的優質放盤,開價500萬元,在零議價下沽出,成交實用呎價11,211元,樓價及呎價同創屋苑兩房單位新高。

據了解,上述單位原業主持貨僅三年,期內升值約49%。現時屋苑兩房單位入場費約480萬元。

至於映灣園的兩房單位,兩日內樓價更兩度創下新高的紀錄。美聯物業方吉和指出,該屋苑16座中層F室,單位實用面積563方呎,望山景,以675萬元售出,創下兩房單位新高,成交實用呎價11,989元,成交價更打破高層兩房單位在本周一以670萬元易手的紀錄。

花都賣521萬雙破頂
據了解,映灣園一月底有極高層同面積單位,以660萬元售出,為當時兩房單位新高,即是樓價在兩周多之內三度破頂。

至於北區二手屋苑亦錄得高價成交。美聯陳偉傑表示,新買家在市場睇樓兩個月,期間經歷到業主四次反價及封盤,最終以521萬元購入粉嶺花都廣場8座中層C室,單位實用面積413方呎,成交實用呎價12,615元,兩價同創同類新高。

嘉輝花園每呎逾2萬
另外,市區迷你單位的樓價更加癲。堅尼地城嘉輝花園C座一個高層實用面積276方呎的單位,成交價570萬元,實用呎價20,652元,屋苑呎價首破2萬元。

中原吳家俊稱,長沙灣ONE MADISON低層B室一房戶,外區換樓客以458萬元承接,實用呎價18,618元,呎價創屋苑新高。




(東方)二手樓業主議價或收窄2%

當啟德地皮高價易手,別忘記啟德新區仍是未來住宅供應重鎮,翻查賣地表,仍有8幅住宅地及兩幅酒店地未推,市場估計,住宅地皮料可建逾1.53萬伙,每幅均可成為百億地王,總估值達1,221億元。消息對區內二手樓亦起正面作用,有代理料農曆新年後,業主議價最多收窄2%。

8住宅地料陸續破頂
綜合測量師意見,目前滾存在賣地表內的8幅啟德住宅地中,以第4A區2號地盤地皮估值最貴,逾240億元,地盤面積19.7萬方呎,可建樓面積120.2萬方呎,每呎樓面地價約2萬元,料地皮推出後,加上受琣a高價買地因素影響,地王之位又要改寫。至於另兩幅酒店地皮分別為第4C區4號地盤及第4C區5號地盤,兩地盤面積合共21.7萬方呎,可建樓面147.6萬方呎,地皮估值介乎101億至129.5億元,每呎樓面地價1.5萬至1.65萬元。

綜合區內代理意見,琣a從海航手上高溢價購入啟德兩地皮,每呎地價1.5萬元,暫對區內及東九二手市場未見影響,加上臨近農曆年,交投轉靜,二手昨未聞成交。香港置業黃民熹表示,消息對區內樓市正面,預期新春節日過後,二手業主料收窄議價1%至2%。

正當啟德地皮高價易手之際,中國海外昨透過招標以3,860.3萬元售出啟德1號II低座第10座3樓四房大戶,實用1,569方呎,呎價2.4萬元。目前,整個啟德發展區,最貴為建灝集團的天寰天池屋特色戶,四房1,461方呎大戶,以5,200萬元成交,實用呎價3.56萬元。




(蘋果)土地小組倡空置校舍作臨時房屋

土地供應專責小組昨日再開會,討論4個方式短期內增加土地或房屋供應方案,包括善用空置校舍、工廈和「政府、機構或社區」用地等。小組認為,可讓社福機構租用空置校舍作臨時房屋或老人院舍,但小組主席黃遠輝指,房屋署可能會考慮有關建議,但機會不大,因相關用地位處偏遠,沒有交通配套,難以興建公營房屋。

指高球場建屋量研究初步
現時全港183間空置校舍,撇除部份有指定用途或屬私人土地,仍有137幅建議長遠作「政府、機構或社區」用途。小組促請政府再檢視有關土地用途,黃遠輝稱自己亦審視10多幅校舍資料,有學校面積3萬方呎,亦有雙線行車道可接駁,有發展潛力。其他短期措施包括善用工廈,整合兩幅「政府、機構或社區」用地設施,騰空土地發展,又建議政府加快審批圖則和改變土地用途申請。

小組亦討論能否在電話機樓上蓋建屋。黃遠輝指,全港現時有81個電話機樓,佔地17.4公頃,當中七成半用地少於2,000平方米,只有5幅用地比較大,其中3幅在偏遠地區,基建不足以支撐作房屋發展;僅兩幅用地位於市區、面積較大,發展要視乎是否符合土地契約要求及有發展潛力。小組在3月2及6日再開會,而公眾諮詢延遲至4月,但諮詢期不會縮短。

對於早前政府初步研究稱,佔地172公頃的粉嶺高爾夫球場,只可建1.32萬個單位,被外界批評嚴重低估建屋量。黃遠輝昨解釋,有關研究屬非常初步,考慮預留地方做公園、綠化地帶、保留樹木,政府不想將市區密度放在新發展地區,強調小組會爭取地盡其用,做到「寸土必爭」。




(蘋果)上車盤入場費 一年升逾百萬九成按揭恐名存實亡

近期金管局擬放寬按保,提升貸款上限。事實上,上車盤一年升逾100萬元,本報綜合新界多個上車盤,過去一年入場費增幅由14%至27%,原本「3」字變「4」字頭,升穿九成按揭門檻,以天水圍嘉湖山莊為例,去年上車首期最少37萬元,目前首期要增至94萬元。

本報綜合新界多個上車盤過去一年呎價走勢,包括沙田第一城、天水圍嘉湖山莊、屯門豫豐花園、荃灣荃威花園、粉嶺牽晴間,平均呎價由去年1月份至今,升值8%至21%。呎價升,意味入場門檻亦攀升,入場費在一年間升14%至27%。

屯門豫豐入場費450萬
祥益地產謝利官表示,嘉湖山莊1月份平均呎價約9,728元,較去年1月份8,175元升約19%。全個屋苑約350個放盤中,鎖匙盤約25個,入場費已升至470萬元,為6期5座高層F室,實用441方呎,呎價約10,658元,比較去年1月份入場費約370萬元,增加100萬元或27%。另一個傳統新界上車屋苑沙田第一城也不遑多讓,世紀21奇豐周淑萍表示,第一城去年1月份入場費約380萬元,同樣增加約100萬元或26%,目前入場費約480萬元,為41座低層F室,實用284方呎,呎價16,091元。

其他二線上車盤,就算偏遠至屯門豫豐花園入場門檻亦由3球升至4球起步,祥益地產胡志偉指,目前屋苑入場單位如8座中層H室,實用361方呎,叫價450萬元,呎價約1.25萬元,比一年前增加20%。至於荃威花園,美聯物業鍾家豪指,目前約45個放盤,入場費亦升穿450萬元,為E座低層4室,實用434方呎,叫價455萬元,呎價10,484元。

450餘萬盤僅可借八成
上車盤入場費增加,意味首期大增,中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,樓價上升,令按揭成數降低,在按揭保險計劃下,400萬元以下物業可承造九成按揭,但超過400萬元已借不足九成,如升穿450萬元,甚至降至八成按揭。貸款額減少,首期需增加,以嘉湖山莊為例,去年初上車盤370萬元,在按保計劃下,一成首期即約37萬元,目前升至470萬元,銀行最多借八成,首期需要兩成,增至94萬元。

王美鳳指出,近期市場期望金管局放寬按揭保險計劃,主要由於樓價錄得一定升幅,需要調整配合市況,令按揭保險計劃發揮幫助上車客的作用。它不同於一般按揭,屬於保險,銀行承擔風險較低,申請人並未持有任何香港住宅物業、須固定受薪及最高供款比率45%。

另外,息口走勢方面,估計今年最多加兩次,累計加息最多半厘。




(星島)海航兩啟德地 琣a160億承接 分析:海航明賺暗蝕 餘下兩幅地仍有機會出售

海航集團年前以272億元先後鯨吞4幅啟德地王後,遭受內地排查打擊,最終陷周轉不靈,需以近160億元向本地龍頭發展商琣a售出1L區3號及1K區3號(6562及6565號)兩幅啟德地皮,較其買入價約142.5億元帳面賺17億元;但業內人士稱,計及利息等開支,海航明賺實蝕。獲琣a解困後,海航旗下國際建投於2月20日仍需償還1L區1號(6564號)第三幅啟德地皮約26億元過橋貸款及6月初1L區2號(6563號)第四幅啟德地22億元過橋貸款等,能否續貸渡過資金危機,尚待觀望。


早前傳出海航正與另一本地龍頭新地進行獨家融資談判,卻突然殺出「程咬金」,終由琣a接貨。琣a發言人稱,集團很高興買到該區(啟德)最靚、望海景的住宅地。琣a執行董事黃浩明稱,收購價錢合理,現G與兩年前不同,集團亦看好該新區,「做地產有買有賣,賣咗就再買番」。事實上,琣a以往均有入標海航投得的4幅啟德地皮,惟無功而還。

建投:有助提升餘下地皮價值

海航旗下建投副主席劉軍春表示,曾有多家發展商尋求合作,但相信琣a參與啟德地產開發,帶動其第三及第四幅地皮的價值提升,增加協同效應。國際建投曾分別出資7.28億元及6.33億元投資售出地皮,他指今次可助建投資金提前回籠,有利集中餘下兩地皮以及其他業務發展。受消息刺激,建投股價昨高開2.55元,升幅逾兩成,收報2.26元,仍升7.1%;琣a表現平穩,收市微升1.1%,報49.6元。

有業內人士指出,海航及建投是次賣地帳面看似獲利,但計及前期費用、延期還款的利息上升或罰息等,相信是「帳面賺錢,帳底虧錢」(見另稿)。

建成期最遲至2022年3月

接連有官地透過股權變動易手,地政總署回覆,政府透過招標出售土地的土地契約,一般載有條款限制在合約完成證明書(即滿意紙)發出前的土地轉讓;土地契約一般載有條款,規定發展項目須在賣地條件所載的「建築規約」期限內,建成該賣地條件中所訂明的最低樓面總面積,並取得由建築事務監督發出的佔用許可證。是次琣a接手的兩幅地皮,建築規約期限分別為2021年12月31日及2022年3月31日。

券商對事件看法較中性,野村指出,原預料建投就發展兩幅啟德地產生5%的毛虧損,但相較海航融資成本高達8%,琣a僅需3%水平,加上其建築成本每呎只約4000元,料在收購溢價13%下,琣a兩幅啟德地利潤率為1%,影響中性,故維持「中性」評級,目標價55.9元。該行又預期建投將在3月後繼續出售其餘兩幅啟德地皮,相信本地發展商亦會感興趣。




(明報)天匯車位467萬 創項目新高

車位有價有市,琣a旗下西半山天匯除成為亞洲樓王外,屋苑車位做價亦再創新高,土地註冊處資料顯示,天匯1樓一個雙號車位,上月以467萬元售出,創該廈最貴車位成交價。

畢一4電單車位65萬 5年蝕23萬

資料顯示,今次購入車位之買家為SO CHEUNG WING,他早於去年9月以5.219億元購入項目46樓(又稱88樓)B室複式樓王,單位實用面積4971方呎,實呎10.5萬元,一度成為全亞洲最貴分層住宅,當時購入價已包括3個車位,連同今次所購之車位,該買家合共持有項目4個車位。

屋苑對上一個高價車位,為鷹君集團創辦人羅鷹石幼子羅啟瑞去年7月以451萬元購入的3樓1個單號車位;現時全港最貴住宅車位,仍為華融投資股份執行董事關偉明去年5月以518萬元向英皇購入的西營盤維港峰一個1樓雙號車位。

不過,土地註冊處資料顯示,九龍塘畢架山一號4個電單車位,最新以65萬元售出,平均每個電單車位作價16.25萬元。

資料顯示,該批車位原由一名買家於2012年22月以62.5萬元購入,惟該名譚姓投資者,於3個月後即搶高四成,以88萬元入市,現以65萬元沽出,持貨5年帳面蝕約23萬元或26%。




(星島)第一城連天台戶呎價1.7萬沽

農曆新年前夕,二手亦紛錄新高價交投,其中,沙田第一城頂層兩房連天台戶,剛以575萬元易手,創屋苑同類戶型新高。

美聯營業經理鄭志燿表示,沙田第一城3座頂層連天台D室,面積327方呎,2房間隔 ,望內園景,以575萬元沽出,呎價為17584元,創屋苑2房戶造價新高,新買家為外區上車客。鄭氏續指出,市場上同類放盤僅有3伙,叫價介乎560至600萬元。

美聯助理區域經理方吉和表示,東涌映灣園繼日前錄兩房高價交投後,再錄破頂個案,為16座中層F室,面積563方呎,2房間隔,望山景,以675萬元成交,呎價11989元,創同類造價新高,新買家為上車客。

中原分行經理葉浩麟指出,天水圍嘉湖山莊麗湖居2座高層E室,面積446方呎,2房間隔,以500萬元成交,呎價為11211元,造價及呎價均創同類新高。

港置業高級營業經理林冠宏稱,葵芳閣3座高層H室,面積415方呎,屬2房間隔,以528萬元易手,呎價12723元,成交價及呎價創屋苑同類新高。

美聯首席高級營業經理陳偉傑指出,粉嶺花都廣場8座中層C室,面積413方呎,2房間隔,以521萬元成交,呎價為12615元,創同類造價新高,新買家為首置客。

市場指,深水埗美寧中心A座高層2室,面積316方呎,以455萬元沽出,呎價14399元,成交價創屋苑新高。

代理指,將軍澳新都城3期4座中層F室,面積626方呎,3房連套房間隔,以882萬元沽出,呎價14089元,新買家為同區分支家庭。

世紀21陽光區域經理陳世民表示,火炭穗禾苑B座中層11室,面積617方呎,3房間隔,獲區內換樓客以600萬元承接,呎價9724元。

港置助理分區董事劉浩勤透露,將軍澳 The Parkside 3座低層G室,面積412方呎,1房間隔,以665萬元成交,呎價為16141元。

祥益高級客戶經理李啟昌表示,屯門居屋兆康苑F座低層1室,面積548方呎,3房間隔,506萬元(自由市場價)易手,呎價為9234元。

Q房網董事楊永健表示,灣仔興邦大廈中層B室,面積280方呎,屬2房間隔,望樓景,以475萬元易手,呎價約為16964元。

世紀21富山聯席董事劉倩彤表示,鑽石山龍蟠苑B座中層11室,面積426方呎,2房間隔,以420萬元(居二市場價)承接,呎價9859元。

利嘉閣分行經理吳卓霖稱,將軍澳日出康城首都3座中高層LD室,面積約705方呎,3房間隔,以900萬元沽出,呎價12766元。


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