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今日新聞摘要 12.02.18

公關部

2018-02-12


(東方)二手頻破頂 估價仲誇

樓市續狂,但除買家外,銀行對後市取態亦同樣進取。今年的創新高價個案中,部分估價相當誇張,元朗泉薈有中層戶以逾700萬元創分層標準戶新高價易手,但單位估價竟高近840萬元,估價超出幅度近20%。而屯門南浪海灣及荃灣荃景花園,亦有單位估價超出創高價成交逾10%。

洪水橋雖偏離元朗市中心,但仍有不少呎價萬元以下單位,故在買家追落後下,近月附近一帶屋苑亦頻破頂。以創新高價售出的泉薈2座中層B室,實用面積745方呎,屬三房包括套房間隔,成交價702萬元,實用呎價9,423元。?豐銀行本月對上址網上初步估價839萬元,較做價高137萬元,以此計算,實用呎價11,262元。

南浪海灣荃景高逾10%
中原王勤學稱,泉薈上月錄6宗二手買賣,屋苑交投增多,主因入場費仍低於600萬元而受捧,上月成交中佔5宗成交價低於六球。而本月受農曆新年將至影響,交投減慢,目前約有10個買賣放盤,叫價約560萬元起。

同類出現「估凸價」的創高價個案,普遍集中在新界區屋苑。南浪海灣3座高層G室兩房戶,實用面積594方呎,獲區內首置買家以695萬元購入自住,實用呎價為11,700元,成交價及呎價均創同類單位新高。而銀行對上址估價為767萬元,高出10.4%或72萬元。祥益林英傑稱,該屋苑入場門檻低,故不乏用家青睞,一月份屋苑錄約5宗二手買賣,平均實用呎價11,298元,本月暫未聞成交。現時約有40個二手買賣放盤,實用面積524方呎單位,入場費約560萬元起。

受新盤樓價屢創新高帶動,荃灣二手樓升勢亦見凌厲,該區荃景花園12座高層A室,實用面積約577方呎,以約770.8萬元成交,創屋苑新高,實用呎價約13,359元,買家為上車用家。該單位現時估價為854萬元,較做價高10.8%或約83.2萬元。

美聯鍾家豪稱,荃灣中心兩房戶入場費上升,加上放盤量短缺,買家轉追樓齡較新的荃景花園,上月該屋苑錄15宗二手買賣,隨?盤源被消化,屋苑二月未錄成交。而放盤亦開始減少,僅餘約20個,入場叫價約520萬元,該單位為10座中層戶,實用面積380方呎,實用呎價約13,684元。

特色戶因供應罕有,銀行對此類單位估價亦甚為看好。將軍澳蔚藍灣畔3座高層戶,實用面積1,031方呎,連859方呎天台,享銀線灣海景,獲換樓買家以約2,050萬元購入,實用呎價約19,884元,屬雙破頂個案。該單位估價高達2,720萬元,較做價高出670萬元或32.7%。

專家料樓價今年升8%
同屬雙破頂售出的奧運站維港灣9座高層複式單位,實用面積約1,367方呎,現時估價為4,081萬元,相比成交價3,500萬元,亦高出16.6%或581萬元。

理工大學建築及房地產學系教授許智文稱,本月初股市波動,令樓市交投減少,市場出現零星減價,故今年樓市較難預測。不過,他長遠繼續看好樓市,主因經濟有增長,而息口變化及供應持續增加,雖會影響樓市表現,但預計今年樓價仍會有約5至8%升幅。




(東方)PARKVILLE首置15伙半小時沽清

上車需求殷切,早前推出「新世代首次置業計劃」的新世界發展旗下屯門THE PARKVILLE,昨發售的15伙全數約半小時售出。發展商指,會研究該計劃下一階段的安排。

THE PARKVILLE昨日首批買家於早上九時半至十時正到達售樓處登記。據現場所見,高峰期有約30人排隊等候。而截至中午時段,該盤發售的15伙已全數沽出。售出的單位為兩房及三房戶,實用面積分別422及575方呎,成交價587.8萬至832.1萬元,呎價約13,837至15,199元。

隻隻寓特色單位每呎撲萬八
發展商指出,該項目為首置計劃的第一個試點,市場反應理想,昨日發售的單位在首輪認購時段約半小時已獲全數認購。而隨後會檢討該計劃的反應,收集參加者及市場意見。

資料顯示,上述首置計劃的買家,可獲發展商提供最高樓價92.5%高成數按揭,首期金額低至約44萬元,還款期長達40年,並可獲最多樓價3.75%代繳印花稅及漸進式供款優惠。

屯門新盤連錄呎價高價成交。據一手銷售資訊網資料,資本策略地產旗下尚家生活地產的屯門城‧點沽出23樓A室兩房戶,成交價675.11萬元,呎價18,148元。而香港興業同區隻隻寓亦沽出南翼頂層27樓B室連平台特色戶,成交價約871.39萬元,呎價17,930元。

綜合市場資料,過去兩天共錄逾45宗一手成交,按周跌逾七成。期內多個特色戶易手,消息指出,清水灣傲瀧7座7樓D室,以3,082.5萬元售出,單位實用面積1,482方呎,設有1,141方呎天台及56方呎平台,實用呎價20,800元。而橫頭磡及東頭發展項目御‧豪門58樓B室四房戶,面積1,784方呎,設有24方呎平台,以4,237.97萬元沽出,呎價23,755元。




(東方)十大屋苑交投周升25%

最近股市動盪,個別業主叫價回歸現實,加上部分買家趁農曆新年前趕入市,令十大屋苑在過去的周六、日錄得10宗成交,按周回升兩宗。期內錄最多成交的天水圍嘉湖山莊,有業主五度減價共55萬元,成功以市價出貨。

嘉湖累減55萬出貨
中原表示,過去兩日十大屋苑買賣按周回升25%,嘉湖山莊及將軍澳新都城各錄3宗成交最多。期內荔枝角美孚新邨亦錄兩宗成交,該行黃惠霞表示,屋苑1期百老?街23號頂層兩房戶以600萬元售出,實用呎價11,194元。

祥益謝利官表示,嘉湖山莊景湖居6座高層B室,實用面積630方呎,最初叫價650萬元,累減5口價共55萬元,以595萬元售出,實用呎價9,444元。原業主一一年以約158萬元入市,現轉售帳面獲利約437萬元,賺幅近2.8倍。

太古城亦有單位減價後,以同類新高價易手。美聯吳肇基表示,該屋苑金星閣中層D室,為實用面積582方呎兩房則王單位,原叫價1,250萬元,減價32萬元後,以1,218萬元售出,實用呎價20,928元,創同類兩房新高價。

第一城映灣園捧蛋
不過,十大屋苑當中,包括沙田第一城及東涌映灣園等5個屋苑,在過去周末兩天未聞成交,而鰂魚涌康怡花園更連續三個周六、日出現買賣「捧蛋」。




(東方)新圍苑呎價破萬元

居屋入場門檻相對較低,故近日交投仍不斷。屯門新圍苑有高層戶放盤不足兩個月,僅微減7萬元,即成功售出,實用呎價逾1.07萬元創屋苑新高。
祥益胡志偉表示,新圍苑A座高層3室,實用面積401方呎,兩房間隔,去年十二月底以438萬元自由市場價放售,剛以431萬元售出,實用呎價達10,748元,屬屋苑新指標。

該行林偉光表示,同區置樂花園3座高層A室,實用面積449方呎,上周以420萬元叫價放售,最終減價近一成或40萬元後,以380萬元售出,實用呎價8,463元,單位九七年至今升值約1.5倍。該行黃慶德稱,同區富健花園10座高層A室,實用面積592方呎,獲外區買家以410萬元居二市場價購入,實用呎價為6,926元,新買家受公屋富戶政策影響,決定自置居所。

天水圍天盛苑有持貨十六年業主出貨。該行黃肇雯指,屋苑Q座中層7室,實用面積506方呎,最初於居二市場嗌400萬元,其後三度減價,最終以370萬元成交,實用呎價7,312元。原業主○二年以逾63萬元購入該單位,現升值約4.8倍。

龍蟠苑即睇即租
居屋租務承接亦不俗。美聯楊潤彬表示,鑽石山龍蟠苑E座高層2室,實用面積426方呎,屬兩房間隔,一名區內客鍾情單位景觀開揚,加上物業位置交通便利,故「睇樓」後立即承租,月租約1.6萬元,實用呎租約37.6元。




(蘋果)天生樓「首置盤」半小時沽清

新世界屯門單幢盤天生樓昨發售「新世代首次置業計劃」的15個單位,以首期低至44萬元作招徠,銷情未受近日股市波動影響,開售半小時已沽清。

最貴成交價832萬
新世界去年公佈旗下屯門天生樓(The Parkville)作為集團「大學畢業生上車盤」試點,但於年底時修改為「新世代首次置業計劃」,涉及15伙,予25至35歲未曾有樓的港人以首期最低7.5%上車,當中最平單位折實587.8萬元計,首期僅44萬元。為確保買家為首置客,發展商於認購程序中要求買家在簽署臨時合約前,須自費作出法定聲明,確認從來在港沒有擁有物業。項目最終於開售前收逾1,200申請,超額近80倍。

發展商表示,項目於昨日首輪揀樓時段,準買家出席率逾八成,獲預留的15伙單位,在首輪認購時段約半小時已獲全數認購。售出的單位為兩房及三房,實用面積分別為422及575方呎;成交價由587.8萬至832.1萬,呎價介乎13,837至15,199元。新世界發展稱會檢討該計劃的反應,收集參加者及市場意見,再研究下一階段的安排。

不過,天生樓上月21日以1,065萬元售出的3樓A室,買家撻定損失約53萬元。同區另一單幢新盤城.點昨以招標形式沽出最後一伙23樓A室,以675.1萬元成交,呎價18,147元。
會德豐發展的啟德Oasis Kai Tak錄今年首宗撻定。2座12樓A室兩房戶,本月3日原以1,176.6萬元售出,但買家撻定,被發展商沒收樓價5%定金,損失58.83萬元。

各大發展商公佈旗下新盤於新年期間的賣樓時間,由於一手暢旺,部份發展商決定年中無休,包括新地旗下的元朗PARK YOHO及同區映御,還有恒地二部旗下各個新盤,於農曆新年間會如常開放。




(星島)偉華每呎19286元 太古兩房1218萬售

近期股市連番波動,加上農曆新年將至,假期氣氛漸濃,過去兩日百大屋苑睇樓及交投微跌,惟在盤源短缺下,個別指標屋苑造價創新高。沙田偉華中心單位以每方呎19286元沽,創屋苑新高,鰂魚涌太古城2房戶以1218萬元成交,造價創同類單位新高。

美聯首席高級營業經理吳肇基表示,鰂魚涌太古城金星閣中層D室,面積582方呎,屬細2房則王,望內園景,以1218萬元成交,呎價20928元,創同類分層戶造價新高。吳氏續指,買家為首置客,來自同區分支家庭,由於該屋苑放盤減少,現時同類型放盤量僅約30個,視乎單位質素,叫價介乎1200萬至1300萬元,高於市價。

美聯聯席區域經理陳國良透露,沙田偉華中心4座高層D室,面積308方呎,由2房改為開放式間隔,以594萬元易手,呎價19286元,成交價創屋苑新高,呎價為創沙田市中心七大屋苑新高。陳氏續指,買家為投資客,無睇樓拍板。

利嘉閣莊雅琁表示,牛頭角得寶花園F座中層1室,面積382方呎,起初開價585萬元,其後減至570萬元成交,呎價14921元,創屋苑造價新高。

港置助理分區董事劉浩勤指,將軍澳廣場6座高層A室,面積459方呎,2房間隔,起初開價750萬元,及後反價至788萬元成交,呎價17168元,創同類造價新高,買家為上車客。

名采策略營業董事姚雲龍表示,北角和富中心2座低層D室,面積854方呎,業主起初叫價1420萬元,惟近期港股連番波動,遂減價至1380萬元售出,呎價16159元,創同類造價新高。

祥益區域董事邱家邦表示,屯門邁亞美海灣5座低層D室 ,面積489方呎,同日放盤即沽,作價533萬元,呎價10900元,買家為上車客。據了解,原業主因股票損手賣樓。

天水圍嘉湖山莊景湖居錄連減5口價成交。祥益分行經理謝利官表示,景湖居6座高層B室,面積630方呎,業主起初開價650萬元,其後連減5口價至595萬元成交,議幅約8%,呎價為9444元,呎價雖然不足1萬元,惟以同類型單位比較,仍屬市價水平,買家為上車客。

祥益營業董事胡志偉表示,屯門居屋新圍苑A座高層3室,面積401方呎,自由市場價431萬元售出,呎價10748港元,成交價創同類新高,呎價更創屋苑新高,買家為首置客。

中原分區營業經理王勤學表示,元朗YOHO Town 9座低層F室,面積461方呎,以666.8萬元成交,呎價14464元,創同類造價新高,買家為首置客。

過去兩日百大屋苑錄約21宗成交,按周微跌5%。惟根據代理行資料,指標屋苑交投不俗。利嘉閣研究部數據顯示,全港十大指標屋苑過去兩日錄14宗買賣,按周升約40%。該行總裁廖偉強指出,近日股市波動,部分業主擴大議幅,有助交投。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,臨近歲晚,不少業主及準買家開始準備過年,惟部分買家看好後市趁農曆新年前上車,政府日前公布推出新居屋價格創新高,市場剛需強勁。




(星島)新盤交投穩 兩日錄44宗成交

過去兩日新盤交投不俗,共錄44宗成交。由新世界發展的屯門天生樓(THE PARKVILLE),就早前推出的「新世代首次置業計畫」,昨日開售約15伙,於首輪認購半小時獲全數認購。

據悉,首批買家登記時間為早上9時30分至10時正,約30人到場排隊等候,該15伙屬2房及3房間隔,面積介乎422至575方呎,折實售價由587.8萬至832.2萬元,呎價約1.38萬至1.52萬元,發展商提供最高逾九成按揭。

資本策略旗下尚家生活發展的屯門城.點,昨以招標形式沽出最後1伙,為23樓A室,面積372方呎,以675萬元成交,呎價18148元,該項目204伙全數沽清,共套現約8.9億元。值得一提,當中3個重售單位價格比首次出售為高,根據資料顯示,該盤高層E室,面積232方呎,屬撻訂重售戶,於去年10月重售,成交價約438.8萬元,呎價18914元,創項目呎價新高。

其士集團、寶聲集團及市建局合作發展的馬頭角津匯,日前次輪開售39伙,截至昨日沽出12伙。此外,南豐旗下筲箕灣香島3座低層樓A室,面積862方呎,以約1781萬元沽,呎價20661元。嘉理發展的何文田皓畋3座低樓F室,面積689方呎,定價1938.8萬元,呎價28139元。

華懋九龍城御.豪門高層B室,面積1784方呎,以約4238萬元售出,呎價23755元;新世界西營盤瑧蓺昨沽出1伙,為高層18樓E室,面積221方呎,定價843.4萬元,呎價38163元。

該盤有早前出售單位撻定。根據一手住宅物業銷售網成交冊顯示,3樓A室,面積843方呎,上月21日以1065萬元售出,買家撻定離場,料被沒收樓價5%定金,即損失約53.25萬元。

會德豐發展的啟德Oasis Kai Tak錄今年首宗撻定個案,據成交記錄冊顯示,2座12樓A室,面積494方呎,於本月3日以1176.6萬元沽出,呎價23818元,買家撻定離場,料被沒收樓價5%定金,約58.83萬元。




(星島)嘉悅半島兩房1.3萬租出

祥益地產客戶經理林英傑表示,屯門嘉悅半島2座中層H室,435呎2房1廳間隔,新近獲區內短租客以1.3萬元承租,並一次過繳付期內租金,呎租29.9元。林氏續稱,以現時同類單位的銀行估值約525萬元計算,回報可達3厘。




(星島)新樓9.7萬伙潛在供應 料逾60%位處新界

政府近年持續推地,就運房局最新數據顯示,未來3至4年將有9.7萬個潛在單位供應,業內人士推算,該批單位有逾6成位處新界,涉及逾6.1萬伙,而港島區則僅提供1萬伙,業內人士預料,因應港島及九龍未來供應較少,因此估計樓價表現更為硬凈;此外,若以單位類型劃分,中小型單位因應供應量大增,加上面對公營戶的競爭,料升幅亦較慢。

就運房局最新數據顯示,本港未來3至4年將有9.7萬個潛在單位供應,美聯物業就有關數據推算,該批單位料以約63%位處新界,涉及逾6.1萬伙;而港島區則僅提供1萬伙,涉及約11%,供應最少。至於九龍區則有2.5萬伙,涉及26%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,港島區供應一向較少,未來數年亦最少,因此樓價亦冠絕全港,因應港人心儀居住鄰近市區的單位,料樓價香港及九龍升幅較高,新界即使有大量基建陸續上馬,惟樓價升幅卻仍然較慢。他續指,參考未來供應,新界區有大量新盤落成,加上區內樓價近年已有不俗升幅,因此樓價升勢較慢。

劉嘉輝稱,若以住宅戶型劃分,本港未來中小型供應較多,除了本身競爭相當大,同時亦面對公營房屋的競爭,相信細價樓升幅未必如去年般大,同時亦不及高價樓。而豪宅市場方面,他指,就將來供應,傳統豪宅地段的表現預料將較新界豪宅表現為佳,料新界豪宅未必有大幅升值。

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,未來新盤供應集中在數多新發展區,九龍新盤包括啟德發展區、安達臣道用地及油塘一帶;至於新界方面,則主要位於屯門掃管笏、將軍澳日出康城及錦田站一帶。

張聖典表示,一手供應較過去五年增加一倍,可滿足過往新樓需求,但若果共同計算一手及二手的成交量,與實質市場需求,現時的供應量卻仍然不足。

他解釋,過往全盛時期,全年住宅成交量約1.5萬至1.6萬宗,惟現時辣招後,雖然供應增加,但仍未能彌補市場放盤量減少,或市場流轉量減少的問題,導致平均每年僅約7000至8000宗水平。他指,現時加息步伐較預期慢,而全球經濟增長亦較預期高,市場早前擔心的「中國衰退」論亦沒有發生,加上住宅需求亦大,可見即使供應量需增加,惟仍然「幫唔到咩手」。

對於市場將有大批新界區新盤推出,張聖典指,新界盤的缺點在於位置不佳,但優點在於有空間加價,現時部分新界新盤的價格,出價亦相當進取,短期內新界樓有追落後的情況,而長遠則睇好市區樓。

因應過去一年新樓落成量達1.8萬伙水平,供應超標,普縉集團企業資料顯示,去年新樓落成量以新界區佔比最多,佔總數約60%,而九龍佔比約27%。而細分各區,以元朗新盤供應最多,佔全港達26%。




(明報)上月新界私宅買賣 按月升23%跑贏市區

本港樓市氣氛熾熱,成交量上升、並帶動樓價上揚。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,今年1月新春旺市提前出現,二手成交增多,預料2月的二手登記明顯向上。中原研究部資料顯示,1月份香港、九龍及新界三大區域中,新界、港島二手私宅買賣合約登記,較2017年12月份錄得上升、而九龍區的買賣輕微下跌(具體反映12月成交市?),反映12月聖誕長假期間,二手樓市氣氛暢旺,沒有出現季節性例淡。

九龍錄1405宗登記 按月跌半成

1月新界共有1850宗二手私宅買賣登記,較去年12月的1499宗,上升351宗或逾23%,登記量升幅為三大區域之冠,顯示新界上車盤備受用家支持;港島上月二手買賣登記錄903宗,較12月的830宗,上升73宗或8.8%;不過,九龍二手私宅上月錄得1405宗買賣登記,卻較12月的1472宗,輕微減少67宗或4.6%。

根據24個分區計算,今年1月份有15個區的買賣按月錄得升幅,首5個分別為沙田、離島及東涌及愉景灣、元朗及天水圍、港島半山區及荃灣區,升幅由26.1%至52.8%不等。




(明報)地王效應 昇悅居實呎逼1.8萬破頂

去年「地王效應」多番炒熱樓市,其中受長沙灣住宅地王消息刺激下,西九二手呎價亦屢創新高。西九四小龍之一的荔枝角昇悅居,本月暫錄約5宗成交,交投較上月加快,同時平均實呎亦拉高至17560元,除按月上升逾一成外,亦創屋苑新高。

樓齡約15年的昇悅居,主打兩房單位。長沙灣住宅地王誕下當月,屋苑成交量即按月急增1倍,錄得10宗成交,為去年高位,其後月份雖然回落,不過平均實呎卻連續兩個月企穩於1.63萬元,本月更首破1.7萬元關口,並逼近1.8萬元水平,主要受新高價成交帶動。

中原副區域營業董事歐陽振邦表示,昇悅居1座高層G室,實用面積672方呎(建築面積886方呎),3房套房間隔,享海景,獲同區換樓客以1315萬元成交,實呎19568元(建呎14842元);原業主2007年12月518萬元買入,帳面獲利797萬元或1.5倍。此外,同屋苑亦有高層戶做價及呎價創四小龍同類分層單位新高,有關單位為1座高層B室,屬實用517方呎2房戶(建築684方呎),享少海景,成交價900萬元,實呎17408元(建呎13158元);原業主2005年5月209萬元一手購入,帳面獲利691萬元或3.3倍。

富強苑實呎貴絕東九居屋

此外,居屋再錄新高成交。市場消息指,樂富富強苑錄F座中層3室,實用面積401方呎,2房間隔,以648萬元(已補地價)易手,實呎16160元,成為東九呎價最貴居屋。原業主2009年6月以216萬元(已補地價)購入,帳面獲利432萬元或2倍。

上月起額外印花稅期滿後的東涌東環,美聯物業助理區域經理方吉和稱,東環3A座高層6室,屬實用381方呎1房戶,新近以590萬元易手,實呎15485元,呎價創區內分層標準戶新高;原業主2015年2月以437萬元買入,持貨滿3年,額印鬆綁後易手,帳面獲利153萬元或35%。

不過,股市動盪下亦錄個別低市價成交。中原分區營業經理王勤學表示,洪水橋尚城3座中層A室,實用面積529方呎,2房間隔,以508萬元成交,實呎9603元,較市價520萬至550萬元,低約2%至8%。原業主2011年4月374萬元購入,帳面獲利134萬元或36%。



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