港樓升市的前因

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-01-24

*轉載自2018年01月24日的大公報

（按圖放大）

原文：

09年之後，國際金融市場及樓市都出現了新常態，這種新常態除了是美國式的自由經濟日益淡化及中國式的宏調管理泡沫的經濟模式日益受到重視之外，在香港樓市亦有一些因素是聚積了十多年，現在才浮現出來的，我都認為應該和各位讀者分享，希望各位可掌握到新的市場秩序。

很多人認為香港的土地供應量得到改善，我很同意這是政府近年的努力，但改善不等於足夠，我不單認為未足夠，更認為供應不足其實日益惡化中。

看近五年數據，香港平均每年的一手供應量只是90年代平均水平的6成左右，但人口我們比1990年多了約170萬人！每年首次新婚約4萬個登記和持單程證移居香港的人士每年也約5萬個左右！但全港平均每年只得1.6萬伙一手成交，這條加減數其實小學生都識計。

更加龐大的需求隱藏在表面數字之下，土地註冊處資料，2004-2010年平均每年二手成交量是91,456宗，這段時期既沒有類似沙士的天災、不是樓市谷底及最高峰，我認為評估正常成交量的好參考，但在2011-2017年在環球量化貨幣下實施了樓市辣招，平均每年二手成交量是49,791宗，即是平均每年減少了的二手成交應是41,665宗！（一、二手相加則是平均每年少了43,470宗）！這七年的時間内二手成交量減少291,655宗！(一、二手相加是少了304,290宗)，那些成交及購買力去了那裏？撇除短炒部份，需求如何打折也數字龐大，這些市場能量抑壓的部份最後釋放會令市場碎片化（如納米樓）和共享化（如多個家庭在一個空間），非社會之福，市民更加要知道供應危險的真相，政府才容易取到造地的共識啊。

以上所說的成交量大減，不單止令購買力抑壓，也令業主板塊作出了質上的改變！

筆者於04年已撰文提出「錢罌理論」，認為香港人在經過97後的樓市災難洗滌後，有了根本性的改變，原本虛浮地追求資產泡沫的「窮爸爸」，已變為腳踏實地追求低借貸及「供滿樓」的「富爸爸」！97金融風暴後的大部分香港人根本進行著一場『持續供樓運動』，07年的統計處公佈供滿樓的比率是52%，我於09年已評估供滿樓的比率正步向六成，而2016年的人口普查數據顯示，只有34.3%自置居所住戶是有借貸及按揭，而其中有不少其實也是差不多供滿的。

「樓價是買家和業主的博奕結果」，香港的業主板塊由97年前的「窮爸爸」變為「富爸爸」！不單只令到業主在市場的博奕能力提高了很多，而且供滿樓的業主還會衍生財富效應，當在樓市辣招之下，財富效應不可以細樓換大樓，就只好變種走向「集郵」買多一些細單位，而礙於市場是由購買力三角形裡面的最上端去接收成交的，這班業主的集郵能力當然高過草根的上車能力，所以最後結果香港人的置業比率是下跌，但是擁有多層物業的人士卻增加，就是這個原因了，希望認清楚社會新特性，齊心改善。

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