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今日新聞摘要 15.01.18

公關部

2018-01-15


(東方)車位瘋炒 新界最旺

投資車位成本少、風險低,即使要支付雙倍印花稅,炒風仍不絕,以新界區情況最熾熱。沙田富豪花園去年錄約72宗持貨不足一年的車位短線轉售,佔成交比例約50%,荃灣朗逸?有車位在半年間四度易手。至於東涌映灣園有投資者持有的車位,僅一個月速賺22%。

新界區車位普遍做價仍低於100萬元,故炒賣情況較為活躍。去年上半年錄約30宗車位短線轉售買賣的富豪花園,下半年再錄約42宗同類個案。屋苑L1層雙號車位,投資者去年九月以50萬元購入,持貨三個月以63萬元沽出,帳面賺13萬元或約26%。而另一個L1層雙號車位在不足一年內三度易手,做價累升55%至59萬元。

美聯杜文俊稱,該屋苑車位成交價已升至約70萬多元,目前有約50個放盤。以市值月租約1,800元計算,租金回報率約3厘水平。

豪景花園車位65萬起
青龍頭豪景花園車位交投一向活躍,單是去年已錄約295宗同類買賣登記,下半年佔約108宗,當中35宗屬短線轉售,佔比例約32%,較上半年短炒佔比例22%顯著增多,全年累錄短炒個案約77宗,料冠絕各屋苑。有投資者於去年八月時以52萬元登記購入4樓雙號車位,持貨約一個月以59.5萬元摸出,帳面速賺7.5萬元或約14%。

美聯潘正道稱,豪景花園車位價格去年升約1倍,放盤僅約20個,入場叫價約65萬元。踏入一八年,該屋苑已錄兩宗車位成交,包括A停車場一個地下車位以新高價73萬元售出,約半年升值近三成。

個別投資者選擇速買速賣,如映灣園有投資者以91萬元購入B1層雙號車位,持貨不足一個月售111萬元,期內升值20萬元或22%。中原曹嘉華稱,該屋苑車位去年亦升價近倍,目前放盤不足20個,叫價普遍約160萬至180萬元,當中不乏短炒放盤,一般較買入價提價約三至五成放售。

朗逸?半年4度易主
放盤不多情況下,更有車位出現連番轉售。朗逸?6樓雙號車位罕有地在半年四度易手,該車位於去年三、五及九月上旬,先後以50萬、58萬與63.5萬元登記售出,其後再以67.3萬元摸出,期內累升約35%。雖然三名炒家均可極速套現,但賺幅就由16%減至6%。

部分屋苑受做價上升影響,車位短炒熾熱程度冷卻。大圍金獅花園下半年錄約16宗同類短炒,與上半年相若,佔比例約25%,而車位價格續破頂,去年四月時以100萬元新高價售出的L1層單號車位,九月時再以112萬元售出,五個月升值約12%。沙田第一城去年下半年錄約20宗短線轉售,全年暫錄約31宗同類個案,有單號車位售82.8萬元,五個月升值66%。

學者:未來有機會見頂
香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量料,今年車位價格升勢未必像去年強勁。而政府早前指會研究及檢討車位供應的標準,相信在未來車位供應增加下,車位價有機會見頂。




(東方)鳳德邨呎價七千八 東九公屋王

公屋樓價不斷上試新高,黃大仙鳳德邨第二市場最新成交實用呎價逼近七千八百元,創東九龍公屋同類市場新高。居屋亦有破頂個案,葵涌葵康苑有單位以自由市場五百六十萬元售出,創屋苑新高。

富誠地產潘祖兒表示,上述鳳德邨珠鳳樓高層六室,實用面積四百四十三方呎,以三百四十五萬元第二市場價售出,實用呎價七千七百八十八元。據了解,單位九九年買入價逾二十五萬元,至今升值近三百二十萬元或近十三倍。上述單位呎價同時亦為九龍公屋次高,只僅次於長沙灣李鄭屋邨去年十一月錄得的九千零一十三元。

鳳德邨亦錄得一宗罕有開放式戶第二市場成交,潘祖兒續稱,該屋邨碧鳳樓中層二十A室,實用面積一百五十三方呎,第二市場開價一百萬元,以八十五點八萬元售出,新買家為一名退休人士,實用呎價五千六百零八元。據了解,原業主於一四年以約十六點二萬元買入該單位,期內升值約四點三倍。

葵康苑售560萬雙破頂
居屋方面,美聯袁佩雲稱,葵康苑一個實用面積四百八十五方呎單位,以自由市場成交價五百六十萬元易手,實用呎價一萬一千五百四十七元。售價及呎價均同創屋苑歷來新高。

彩明苑微減兩萬成交
香港置業施玉超表示,將軍澳居屋彩明苑彩桃閣高層○五室,業主因移民而放售單位,放盤不足一個月即獲外區客洽購,議價後微減兩萬元,即獲綠表買家以約六百四十八萬元承接,以實用面積約六百五十方呎計算,實用呎價約九千九百六十九元。

祥益地產黃肇雯表示,天水圍天祐苑C座高層一室,實用面積六百四十五方呎,以三百八十萬元綠表價售出,實用呎價約五千八百九十一元。




(蘋果)恒地古洞北建商住大廈 東北發展地首補價 每呎僅3,643元

樓價超貴,地產商轉向農地補地價「埋手」。備受爭議的新界東北發展計劃首個補地價出爐,恒地古洞北地皮獲政府批出補地價金額12.35億元,以地皮可建樓面面積約33.9萬方呎計,即每呎地價僅3,643元,較區內近期成交地價低逾七成。

資料顯示,該地皮位於上水石仔嶺安老院旁,呈「凸」字型,去年6月獲政府批出建築圖則,地皮面積達56,511方呎,可建總樓面面積為33.9萬方呎,可建住宅樓面28.2萬方呎、可建商業樓面5.6萬方呎。
發展商早前指,料將該地皮用作興建1幢約30層高的商住大樓,並連住客休憩設施。

附近二手呎價1.5萬元
該幅地皮位於古洞北石仔嶺,附近除有安老院,就以鄉邨邨落為主,私人住宅只得人稱「鬼城」的天巒及歐意花園。去年連錄蝕讓及銀主個案的天巒,近期於二手市場呎價高至1.4萬元,較去年約1.1萬元升27%。至於同系仍在發售中的上水新盤高爾夫.御苑,近期成交呎價亦為1.8萬元。

不少發展商睇中新界東北發展區前景,近期紛紛出動搶地,去年12月,一幅位於上水新樂街的「蚊型」住宅地由大鴻輝集團以約1.3億元投得,該地皮地盤面積約為2,160方呎,指定作非工業(不包括倉庫、酒店及加油站等)用途,最高樓面面積9,322方呎,每方呎樓面地價約1.4萬元,呎價創北區新高。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,恒地的古洞北項目每方呎補地價約3,600元屬合理價錢,因地皮附近一帶的二手分層單位,現時呎價約為1.3至1.5萬元水平,料發展商會將該幅地用作發展洋房項目,相信屆時呎價會更高。
另外,計及地皮由農地轉化為屋地的各項建築成本,包括平整地皮、接駁公共設施等,預料每方呎再涉及約1,000至2,000元,但相信整體仍較市價有20%至40%折讓。

新界東北發展區向來因公私營合作模式而為人詬病,計劃原本於1990年提出,至1998年董建華時代提議發展成「無煙環保城」,2003年宣佈擱置,至2007年由曾蔭權提出將古洞北、坪輋/打鼓嶺及粉嶺北發展成新市鎮,至梁振英政府力推公私營合作模式發展,估計涉及近3,000億元的超龐大利益。

本報於2013年調查發現,四大發展商瓜分逾552萬呎地,其中恒地、長實和新世界有逾四成土地座落私人發展區,可換地自行發展,單是恒地估計就坐收300億元。




(星島)土地專組明商兩選項 粉嶺高球場惹關注

展開工作逾四個月的土地供應專責小組近期加開快車,將於明天討論最後兩個覓地選項,料會觸及備受關注的粉嶺高爾夫球場問題。據了解,有支持保留該個高爾夫球場的團體,近期曾經接觸專責小組的成員,講述保留該球場的需要,但成員認為需要先了解政府的取態。消息亦指,儘管近日有傳政府或會考慮剔出球場部分範圍建屋,但專家小組暫時不會對個別用地的去留表態,希望留待公眾諮詢後才作決定。

由政府委任的土地供應專責小組近月先後召開七次會議,已討論十個覓地選項,由於有三個選項未有需要深入討論,因此僅餘下「利用私人康樂用地作其他用途,及重置或整合佔地廣的康樂設施」,以及「發展軍事用地」,有待討論。消息指,最後兩個覓地選項原本上周進行討論,但由於政府方面未及處理部分資料,因此當日先「插隊」討論稍後進行的公眾參與活動之準備工作,明天才完成處理所有覓地選項。

由於私人康樂用地所涉及的私人遊樂場地政策,關乎多達六十七幅土地的契約安排,當中包括將於二○年中到期、佔地一百七十公頃的粉嶺高爾夫球場,令該部分討論分外受到關注。近日便有消息傳出,指規劃署完成研究後,認為粉嶺高爾夫球場的東面部分只由停車場和「舊場」組成,有潛力釋出用來建屋,提供五、六千個單位;據本報了解,有支持保留該個高爾夫球場的團體,早前亦曾經接觸專責小組的成員,講述保留該球場的需要,但委員認為需要先了解政府的取態。

消息亦指,專責小組明天進行討論時,會主要考慮不同設施現時的開放程度,概括地衡量私人遊樂場契約用地的保留需要,暫時不會就應否某一地段用地的去留作出結論。消息人士坦言:「若然仔細談及某一項體育設施的去留,必然有人問為何不一併討論其他設施的安排,倒不如經過公眾諮詢,聽取市民的意見後,才決定是否集中討論個別用地的安排。」

至於軍事用地的選項,消息人士亦指,雖然議題看似較為敏感,但由於使用有關土地的主動權一直不在港府身上,相信反而較易「處理」。他坦言,根據《駐軍法》,本港特區如果要使用軍事用地,必須經過中央人民政府的批准,因此技術上較難動用有關用地建屋。「道理在別人身上,法理也在別人身上,也難有人說實將來沒有軍事上的需要。」




(星島)YOHO MIDTOWN破頂價2080萬

中原分區營業經理王勤學表示,元朗YOHO Town錄2房新高成交,為1座高層E室,面積433方呎,成交價665萬元,呎價約15357元。他又表示,元朗YOHO MIDTOWN 8座頂層C室連天台特色戶,面積1111方呎,以2080萬元易手,呎價18722元,造價及呎價均創YOHO系列二手新高。

牛頭角得寶花園F座高層4室,面積253方呎,成交價423萬元,呎價達16719元,為屋苑呎價新高。

鰂魚涌太古城於過去兩天錄2宗成交,中原分區營業經理王秀芬表示,太古城東海閣高層H室3房戶,面積708方呎,以1510萬元成交,呎價21328元。原業主於2014年6月以1000萬元購入。

美聯高級營業經理黃家明表示,九龍灣德福花園D座高層12室,面積517方呎。獲同區一直租樓住人士以約685萬元承接,呎價約13250元。

祥益地產區域董事林偉光表示,屯門彩華花園A座中層1室2房戶,面積420方呎,獲區外投資客以438萬並一筆過付款即睇即買,料回報達3.3厘。

祥益客戶經理古文彬表示,屯門兆康苑F座高層4室,面積414方呎,412萬元沽,呎價9952元,屬市價。




(星島)新盤兩日逾170宗成交

新盤成交暢旺,過去兩日錄逾170宗成交個案,與上周假期75宗比較,按周顯著回升。焦點盤為新地旗下馬鞍山雲海,首輪開售即日沽清118伙。

保利置業旗下啟德龍譽共沽16伙,發展商見項目銷情理想,日前更乘勢加推3伙4房海景戶標售。據成交記錄冊顯示,是次成交包括第1B座26樓H室,面積504方呎,以1262.43萬元易手,呎價約25048元;而第2B座38樓G室,面積523方呎,以1180.69萬元成交,呎價22575元。

嘉里旗下何文田皓畋共沽3伙,據成交記錄冊顯示,成交價由817.36萬至2336.07萬元,其中第3座22樓H室,面積928方呎,以2937.9萬元成交,呎價約31658元;而同座數中層E室,面積565方呎,定價1627.3萬元,呎價28802元。

長實發展的荃灣西海之戀.愛炫美共沽2伙,包括第1座高層B室,面積1153方呎,定價2640.7萬元,呎價22903元,第3A座高層C室,面積812方呎,定價2110.2萬元,呎價25988元。遠展及市建局合作發展的深水埗傲凱昨錄成交,為低層D室,面積260方呎,定價569.13萬元,呎價21890元。

新世界旗下元朗柏逸共沽5伙,成交價由510.8萬至638.4萬元,包括第1座3樓D6室,面積502方呎,以638.4萬元成交。系內屯門THE PARKVILLE共沽2伙,據成交記錄冊顯示,5樓A室,面積843方呎,以1069.2萬元成交,呎價約12683元,而26樓C室,面積575方呎,以903.3萬元沽出,呎價約15710元。

會德豐將軍澳MONTEREY亦錄成交,為第6A座低層E室,面積373方呎,定價834.3萬元,呎價22367元。




(星島)凶宅同層戶有價有市 用家投資者頻出手

二手出現缺盤荒,令「另類單位」變得吃香,在過去3個月,市場已錄近20宗凶宅或毗鄰單位成交。

當中最矚目的成交,莫過於上月沙田駿景園7座高層1個凶宅同層戶,以2150萬元易手,呎價達1.57萬元,成交價及呎價分別創屋苑分層新高及屋苑新高。美聯首席高級營業經理陳國志指,該單位位處7座,鄰近屋苑入口,位置方便,加上為罕有高層單邊戶,又帶精緻裝修,故成交價較高。他稱,屋苑已無類似放盤,仍有一個位於1座高層D室的事故單位以市價放盤。

另外,荃灣中心9座高層1個單位,雖位處2伙凶宅樓下,但無礙以480萬元成交,呎價1.12萬元,樓價更創屋苑同類新高。美聯高級營業經理鍾家豪表示,該單位由用家承接,並指屋苑一向缺貨,現時只有不足40伙放盤。

在上述成交曝光後,不少同屋苑放盤亦乘勢加價2%至3%,而屋苑現有3個凶宅或相鄰單位放盤,但較市價有近兩成折讓。

沙田第一城在最近3個月已錄3宗凶宅或相鄰物業成交,其中49座高層1個凶宅同層單位,成交價438萬,只略低市價5%。

凶宅成交價持續上升,兩位資深凶宅物業投資者伍冠流與陳應佳不約而同表示,已很久沒有入市,亦不見市場上有新投資機會。

伍氏指,不少凶宅業主受制於辣稅,不願放盤,導致盤源減少。另外,在供應不足,樓價高企的今天,用家已不太介意凶宅同層單位,故輕微的折讓亦足夠吸引他們入市。他表示,凶宅成交價走高,加上辣稅,買賣凶宅已無利可圖。

陳氏亦指,凶宅現已成用家市場,拍賣開價也不低,現在入市已無利潤,另出售物業相關費用亦不少,故同樣只是專注租務,租金回報約3厘。

此外,凶宅成交價做好,連帶凶宅租盤亦見搶手。伍冠流持有的柴灣杏花邨凶宅,早前放租即獲承接。他指新租客原本於同區租住兩房單位,惟因為業主大幅加租,因此決定不續租,轉租今次凶宅3房戶。

資料顯示,沙田河畔花園D座中層1個凶宅單位,業主早前在租約屆滿後,以8800元放租,不足1個月,即獲租客以7800元承租,雖較同類型單位市值租金低逾三成,惟較舊租金6800元仍高近15%,可見凶宅租盤亦漸見搶手。




(明報)花旗:3年內細價樓價現裂口 以時間換空間 供應增助壓樓價

「細價樓爆煲論」隨?港樓無視加息等因素出現,愈來愈不吃香。但花旗星級分析員、亞太區地產業研究主管蔡金強(Oscar Choi)認為,只要政府維持每年供應2.4萬至2.5萬伙,3、4年後有望扭轉供需格局,樓價飈升至1000萬元以下的細價樓價或出現裂口。

此前,花旗曾預測2018年港樓溫和上升5%,當中上半年樓價升一成,主要由於今年資本及股市向好,料首季轉成樓市購買力,但下半年供應佔全年六成,加上美國加息影響,料全年升幅收窄至5%水平。

問到何以分析細價樓將現裂口,蔡金強表示,目前林鄭政府以「時間換空間」,現時港樓供應不足的情?需時化解,但只要細數未來供應(見表),包括每年公開招標提供約5000至6000伙住房、市區重建局和港鐵站上蓋發展項目提供約3000至4000伙,加上農地換地提供約1.5萬伙,綜合計算共約2.4萬至2.5萬伙。按去年一手登記數字約1.8萬至1.9萬伙,蔡金強預期只要咬緊牙關守3、4年,以累積供應量衝擊樓價,加上增加土地供應及增建居屋,料1000萬元以下的細價樓將出現調整。

現樓價飈升 皆因市民太心急買樓

供應數字擺在眼前,但樓市自2016年初全城看淡下急速反彈,中原城市領先指數(CCL)亦由2016年3月低位126.4,升至2018年首周的165.5水平。蔡金強表示,樓價升勢全因市民非常「心急」,像香港每年結婚數目4萬以上(2016登記結婚數目為50,008宗),新增家庭戶數卻只有約2.6萬,當中差額是「仲住係屋企,隱性累積需求」,在未等到樓價跌已出手,政府亦只能不停出招降溫。

供應少 貴價樓未必回調

蔡金強又稱,即使細價樓出現裂口,並不代表樓價全盤回調,特別是貴價樓風險不大,全因總數太少。全港私樓住宅存量115萬伙當中,1000呎以上僅8萬伙、2000呎以上約2萬伙、3000呎以上可能低至僅3000伙水平,且買家並非單靠港人。裂口會集中在3、4年後細價樓供應湧現時出現,單計油塘供應已達5000至6000個單位。

但他強調,單純港樓樓價太貴不足以驅動整體跌價,而是要配合外圍因素,1997年亞洲金融風暴、2003年SARS、2007年金融海嘯時樓市跌價便是例子,要預測樓市,更大程度是要預測股市走向,特別是在量寬(QE)期間大印銀紙的美中兩國,前者資金流入股市,後者資金流入樓市,一旦外圍股市調整後半年,才有機會見整體香港樓價向下調整。




(明報)1月一手登記料650宗 按月跌五成

代理綜合土地註冊處資料,今年1月截至10日,總體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄2436宗、涉209.7億元(具體反映12月成交市況),預測1月全月總登記量錄6800宗、涉700億元,較去年12月錄得7158宗及866.4億元,分別跌5%及19%。

新盤註冊金額或成一年低位

一手私宅方面,暫錄269宗登記、總值56.9億元,預測整月登記650宗涉100億元,料較12月1276宗涉208.2億元,分別跌49%及52%;12月發展商減慢推盤,令1月登記宗數料成2016年12月錄443宗後的13個月新低,金額則創為2017年1月錄93.8億元後的1年新低。

今年1月暫時最高登記新盤是新地南昌站匯璽II,暫錄66宗涉9億元;其次為嘉里何文田皓畋,暫錄17宗涉3.1億元;第三為長實荃灣西愛炫美,暫錄15宗涉3.1億元。

二手私宅1月暫錄得1336宗涉104.8億元,預測整月登記3900宗涉310億元,將較12月的3784宗涉298.8億元,分別升3.1%及3.7%。

中原研究部高級聯席董事黃良昇指,適逢聖誕傳統淡季,令1月登記宗數微跌,但仍迫逼7000宗;金額方面,由於12月錄得合共逾200億元領展商場登記,以致1月金額下跌約兩成。


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