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資金流特性知多少?

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-01-10

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*轉載自2018年01月10日的大公報

(按圖放大)


原文:

09年後,因為量化貨幣令現金流成為影響樓市的最大因素,我這幾年都是提倡用M3(泛指總存款量)去評估樓市的升跌,亦因此雖然幾乎每年都總有時段會不少人認為樓價即將下調,但我因為見到M3的增加所以繼續堅持樓市會向好,其實量化貨幣在72年美國取消金本位之後,已經是成為影響樓市的最大因素,只是一直以來大家也以俗稱「印銀紙」去表述而已!72年樓價和現在比較總共升了62倍,而有關的貨幣量正正是以數十倍的比率上升的,當然,09年年代至現在我們的M3多了119.8%,銀行結餘在07年1月是12.7億港元,到了現在約是1800億港元,總共上升了141倍,增加的可怕,告訴我們樓市升災正正是因為資金泛濫而引致。

近年人們開始醒覺資金流的重要性,但大多數對資金流的概念都是模糊甚至是過時錯誤的,所以我就想分享幾點過去市場告訴我們的資金原則及幾點未來我認為的資金新常態與大家分享,雖是本人粗淺的心得,卻是我的實淺所得:

過去告訴我們幾個資金法則:

(1) 印銀紙(現在叫量化貨幣)令這世界愈來愈多資金,所謂「縮表」或者「收水」往往只是增加中的調節而已!

(2) 置業是最佳對沖貨幣增加,卻又普通人也掌握到的投資工具。
看樓價升幅正正是亦步亦趨於貨幣量化量,房地產成為一個經理難度及時間成本也低,又普羅大眾、販夫走卒或者婦孺都可以容易掌握到的投資工具!

(3) 樓價無週期:我們可說經濟表現有周期!但我們不可以說樓價有周期!因為在量化貨幣下,樓價縱使在過程中有調節仍不易回到起點,只會回到中間點,令不買樓的風險不比買樓的風險少!

以下幾點我認為是未來資金流及貨幣特性我們要留意的:

(1) 群龍無首的量化
各國紛紛量化貨幣,今時不同往日,貨幣世界已經不是美國主宰,美國已不能一如過去透過量化貨幣令各國市場依賴資金後再收水「剪羊毛」,使市場恐慌下再搶購美元了!現在不少國家的量化貨幣也是包含了去槓桿甚至去美元的(減少對美元的依賴)即是說美國不可以再透過加息、縮表、甚至其他的政策,令到美元的進退成為市場上落的指標,不過現今仍很多人以為美國表態為市場的主導,是完全錯及過時的看法!


(2) 量化國必須為自己找數:
顯然量化貨幣是一個透支的自我透支行為,而這個行為每個國家都要同自己償還的,而還債的結果好壞就在乎量化的錢是用來做有回報的建設還是純粹以借貸度日,甚至愈借愈多?未來有生產力/找數能力高的國家可得到更多!《易經》中的「群龍無首」通常後面都會多一個「吉」字!這個「吉」字用來形容一帶一路引起的中國強勢其實是配合的!

(3) 小心貨幣日益泛濫
貨幣戰爭無論結果如何?筆者是樓市專家我只關注的是現金流,根據以上的結構作邏輯,市場上的資金應該還會大量增加才對,起碼我們應該有面對繼續增加的應對方案,如此一來,買樓風險日益位高勢危之餘,不買的風險同樣是三級跳啊!




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