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今日新聞摘要 09.01.18

公關部

2018-01-09

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(明報)陳茂波:放寬按揭要等適當時機 按證公司助上車完全「可探討和配合」

財政司長陳茂波昨日在立法會財經事務委員會會議上表示,現時樓價處於超高水平,已超出一般市民的負擔能力,且加息是無可避免,但重申自己及政府對年輕人首置問題「好上心」,對於放寬按揭保險成數亦有關注及研究,又稱就按證公司協助置業人士降低首期負擔是完全可以探討和配合,但強調不希望被誤解為政府減辣。

昨日財委會上,被多次問到年輕人有能力供樓但無能力應付首期,政府有何積極措施,陳茂波直言對此情G非常理解,亦非常上心,至於如何幫助年輕人減輕首期負擔和「上車」,他指會多從居屋及與市價有較大折讓的首置計劃茞插A另外,按證公司怎樣協助置業人士降低首期,政府是完全可以探討及配合。

去年稱絕不考慮 現鬆口風

但陳茂波也表示,不希望放寬按揭成數的舉動,被市場誤解或歪曲成減辣,給樓市推波助瀾,但政府一直有關注、監察及研究,在等適當時機。他直言之所以要等時機,是因為評估目前樓價已達「超高水平」,息口亦一定會上升並最終影響物業市場,如果政府向那些勉強有能力首置的人提供協助,萬一樓市調整,對這班人的打擊會較大,這是政府所顧慮的。

陳茂波在去年10月曾表示「絕對不會考慮」調整按揭政策,此時卻轉口風;稍早前,曾經表示無意放寬按揭限制的金管局總裁陳德霖亦已放鬆態度,指會就市場情G轉變審視按揭政策,如有需要會作出修訂。

麥萃才﹕宜放寬予首置樓換樓人

事實上,據陳茂波昨日透露,去年11月的整體樓價較1997年高峰期已經高出近1倍。香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為,放寬按揭成數的風險是一定存在,重點不應該是有沒有風險,而是如何控制風險,例如限制只有符合條件的置業人士才可享按揭成數放寬,包括首置及「樓換樓」自住人士;尤其後者,如果能以較低首期吸引他們換樓,就能釋放更多二手市場供應。

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,樓價持續飈升,適合上車客購買的400萬元以下、根據按保計劃最多可承做九成按揭的單位已不多,令市民上車存在難度。現行按保計劃,600萬元以上的物業完全不可申請按保,劉認為當局應考慮放寬,以樓價1000萬元為按保上限。

中原:去年400萬以下買賣減26%

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦認為,政府應放寬按保成數,因近年新盤普遍提供高成數按揭優惠及多款付款辦法,令上車客傾向入市一手盤。據中原研究部資料顯示,去年全港400萬元或以下一二手私宅買賣登記錄11,622宗,屬歷史新低,較2016年減少26%。若政府放寬按保成數,相信將吸引不少上車客回流二手市場。





(明報)政府預測2020年2.78萬伙私宅落成

隨荌g你戶供應增加,按政府數據預測,未來4年私樓平均每年落成量將突破2萬伙水平。財政司長陳茂波昨日在立法會財經事務委員會披露未來數年私宅落成量數字,今年共有1.98萬個私人住宅落成,明年將有2.07萬伙落成,2020年落成量將達2.78萬伙,及至2021年亦有超過2.3萬伙。

業界料與「劏細」單位有關

陳茂波昨日所公布的2020年私宅落成量高達2.78萬伙,勢創近年新高。運輸及房屋局資料亦顯示,過去每年私人住宅的供應徘徊在1.5萬水平,去年截至9月底達1.29萬伙私宅落成。本月26日,運房局將按季公布最新的一手私宅供應量,其中包括2017年全年私宅落成量。有業界人士稱,未來4年的平均逾2萬伙,較過去幾年平均數1.5萬伙多逾三成,主要是發展商因應滿足資金不足的市民可成功上車,把單位「劏細」發售,衍生大量新盤迷你戶,因而造就落成量大升。





(東方)一拖再拖又遲半年 大橋6月通車

國家級基建項目港珠澳大橋原定去年底通車,但香港段工程進度緩慢「拖後腿」,十日前香港口岸人工島仍見大片爛地,大橋最終無法如期開通。內地官媒報道指,大橋主橋將於農曆新年前驗收,並預計今年五至六月通車,實際通車日期有待中央政府敲定。報道又指,粵港澳三地的口岸設施中,目前以澳門口岸建設進度較快。關注團體批評,香港段工程接連「甩轆」,甚至連管理混亂的澳門政府,其口岸工程亦快過香港,認為大橋通車一拖再拖,責在港府。

主橋土木工程完成 下月驗收
港珠澳大橋管理局總工程師蘇權科早前接受內地官媒訪問時指,下月中農曆新年來臨前,管理局將全面驗收坐落於內地水域的港珠澳大橋主橋。內地官媒報道又引述知情人士指,大橋將於今年第二季後期通車,大約時間定於五至六月,但實際通車日期仍需視乎三地口岸工程進度,以及包括大橋收費方案在內的跨界通行政策出台,經三地政府磋商並報呈大橋中央專責小組後,再由中央政府公布。

大橋主橋高架橋、海底隧道和東西兩座人工島的土木工程已完成,正進行交通工程,包括通訊、收費、照明等十二項子系統。目前三地的口岸工程進度是影響大橋通車日期關鍵,官媒報道指,當中以澳門口岸建設進度較快,已於上月底「全樓通電」。

人工島爛地 許多項目未落成
另外,珠海公路口岸旅檢大樓土建工程已經全面完工,並於今年元旦前全面移交港珠澳大橋珠海口岸建設管理有限公司,而截至前日(7日),旅檢大樓內部正在調試部分機電設備。該大樓及配套設施工程建築面積達廿七點九萬平方米,項目於二○一五年元旦日動工,五月三十日完成地下室底板結構工程,一個月後地下室結構正式封頂,整項工程歷時三年便完工。

珠海及澳門的口岸工程都進展理想,反觀香港口岸工程進展相對落後。本報記者十日前乘船到香港口岸人工島附近海域視察,發現人工島上仍是一大片黃土,興建旅檢大樓所用的金屬架仍未拆除。有知情人士更爆料指,人工島多處地面仍未平整,凹凸不平猶如「爛地」,許多建築物尚未落成。

香港接線方面,機場島東面填海區地面道路旁有多座「泥頭山」,高架橋橋底外露鐵枝,橋上部分位置仍未安裝欄杆,甚至有支撐橋面的巨型金屬架仍未拆除。上述實況與港府承諾的「一七年底具備通車條件」,落差極大。

運房局:正加緊完善通關條件
運輸及房屋局發言人昨回覆大橋香港段工程最新進展,指香港口岸填海工程大致完成,但島上旅檢大樓玻璃幕牆安裝工程,以及屋宇設備和電機工程仍未完成,行車橋橋面瀝青仍在鋪裝,島中央的車輛通關廣場輔助建築物的裝修和屋宇設備等工程,正在全面進行中。

至於通車日期,該局僅重申,三地現時正加緊完善口岸通關條件,三地將報請中央確定大橋開通的日期,有定案後盡快公布。

關注團體批評路署監督不力
關注大橋工程進展的廿三萬監察發言人王國興批評,大橋主橋下月已可驗收,但仍需多等三至四個月才能通車,「問題一定出喺香港度」。他又質疑,即使管理混亂的澳門政府,其口岸工程進度亦比香港快,路政署監督工程的表現令人失望。





(東方)港人港地:啟德1號錄183宗出售申請

九龍啟德1號(I)及啟德1號(II)兩項目,設「港人港地」限制條款,地契列明業主分租或出售單位,須獲地政總署署長發出的同意書,該署指已接獲兩項目共236份出租申請,同時收到183份售賣同意書申請。

地政總署回覆本報查詢指出,截至今年一月四日,該署共收到236份有關兩項目分租或許可使用同意書申請,當中有112份申請,業主遞交齊備所須證明文件;而該署目前已共發出19份分租或許可使用同意書。

兩項目亦有不少業主申請放售單位,地政總署指出,已收到共183份售賣同意書申請,其中105份已齊備所須證明文件,而暫時批出16份。資料顯示,啟德1號(I)及啟德1號(II)共提供約1,169伙,即出租及出售的申請數目,佔比例多達20.2%及15.7%。

租務開齋 中層每月2.2萬
至於項目實際的放租盤亦浮現,中原吳妙蛜晼A啟德1號已落成入伙,有意放租的業主,陸續收到地政總署發出的可出租同意書,市場暫錄約4個放盤。

啟德1號(I)錄首宗租務成交。香港置業黃民熹稱,屋苑2座中層單位,實用面積525方呎,以約2.2萬元租出,實用呎租41.9元,以一六年購入價計,回報率約3.3厘。現時市場中小型單位回報率不足3厘。

此外,啟德1號(II)有成交單位錄得樓價十成按揭紀錄,據土地註冊處資料,該項目第5座一個單位於去年售出,登記成交價為逾1,110萬元,單位獲大型銀行承做按揭,金額與購入價相同,即按揭成數達樓價100%。市場人士指,銀行員工或可取得較高成數按揭,但亦有可能有關交易資料有誤。





(蘋果)港元1個月拆息跌穿1厘

年結效應消退,本港一個月港元銀行同業拆息(Hibor)昨跌穿1厘,重回0.94厘水平,但港元匯價略為轉弱至7.8215水平。財資界認為,臨近農曆新年拆息會逐步回升至1厘以上水平,今年底或進一步見1.4厘。
新春前料逐步回升
據財資市場公會資料顯示,與供樓按息相關的一個月拆息定價昨報0.94厘,較上周五回落0.08厘,是去年11月底以來低位。上商研究部主管林俊泓表示,年結效應消退後,拆息一般在年初會略為回落,估計本周稍後當1個月拆息期覆蓋農曆年假前後時,拆息又會再度趨升至1厘以上位置。
華僑永亨經濟師李若凡亦指,由於銀行業總結餘已減少至1,797.7億港元,創2014年中以來最低,加上2月份農曆新年有可能會推高港元拆息,相信拆息於0.8厘左右有支持,短暫回調後將穩步上升,並於今年底達到1.4厘。
港元匯價昨於7.8215附近徘徊,微跌約20點子。林俊泓估計,港匯主要受拆息升跌的季節因素影響,市場整體成交淡薄,預料農曆年前只會窄幅上落,介乎7.81至7.8250之間,跌穿7.83關口壓力不大。
人民幣兌美元在岸價(CNY)則一度升穿6.48,高見6.4725,創4個月新高,但及後回軟並收報6.4956,按日倒跌105點子。





(蘋果)陳茂波曾考慮放寬按保 業界:貸款上限應增至500萬

樓價未有降溫迹象,400萬元以下樓盤稀少,可申請九成按揭保險個案不多。財政司司長陳茂波指出,有考慮放寬按揭保險成數,但不想市場解讀成減辣,目前等待合適時機推出措施。有業界人士認為,將九成按揭保險貸款額上限調高至500萬元才合適。

現時港人購1,000萬元以下物業,最多可做六成按揭,若果是400萬元以下,連同申請按揭保險(簡稱按保),首置客可額外多造三成,共可造九成按揭,400萬元至450萬元物業則可造八成至九成,貸款上限為360萬元,不過隨400萬元以下物業減少後,難度有所增加。
憂市場理解成減辣
陳茂波出席立法會財經事務委員會時,被問到在按保上限會否修訂,他強調對這個問題「好上心」,有考慮放寬按揭保險成數,但直言不想市場理解成減辣措施,為樓市推波助瀾,故此目前只能研究及觀察合適時機。陳茂波又指出,現時樓價處於超高水平,憂慮幫助能力不足的人士上車,一旦遇上樓市調整會對他們造成打擊。
施政報告曾提出會從資助房屋茪熏飢U首置人士,陳茂波指運房局會在合適時候介紹「首置上車盤」,並可探討配合按市價大折讓物業及透過按保減少首期。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,政府擔心放寬按保被解讀成減辣,導致樓市過熱,但事實上按保原意為協助真正用家上車,在目前市況下,樓價上升,適合九成按保的盤源非常少,似乎與設計原意不符。
王美鳳認為,實際上適合按保之貸款額可跟隨市況溫和調升,「現時300餘呎住宅都500萬至550萬元,九成按保貸款上限,由400萬元升至500萬元較合適。」至於被問到會否加劇上車人士信貸風險,王美鳳指出,申請九成按保須符合眾多條件,包括是首置客、固定受薪、最高供款比率為45%,放寬貸款額上限亦有其他限制把關。
樓價或會火上加油
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝則認為現時樓市「僧多粥少」,放寬按保對於目前樓價有火上加油之勢,受制於首期限制的接近400萬元以上物業,升勢料較為急速。
展望樓市前景,陳茂波認為,港樓基本面已經轉變,在聯匯制度下,美國加息5次後,港息最終會跟升,未來3至5年私人住宅潛在供應量會維持在高水平,將會對樓市構成壓力。
政府經濟顧問陳李藹倫指,關注美國息率正常化對於本港資金流影響、美國稅改會否令企業及資金回流、貿易保護主義等會否影響香港經濟。陳茂波指港府正評估稅改對本地影響。





(蘋果)供樓負擔比率歷史新高

財政司司長陳茂波指出,去年第三季按揭供款佔入息比率為68%,高於過去20年長期平均值,認為樓價已超出一般市民負擔能力,一旦香港加息,將會增加市民負擔,情況令人擔心。

計及加息恐見88%
政府經濟顧問陳李藹倫則指出,假設本港加息300點子(即等於加息12次,每次0.25厘),上述比率會達到88%,高於1997年的76%。值得注意的是,現時本港尚未步入加息周期,最優惠利率(P)未有上升,拆息(H)近日更有下跌趨勢。
所謂供款佔入息比率,是以實用面積45平方米市價計算,按揭還款期為20年,承造七成按揭,而入息則是計算包括公屋戶在內所有住戶入息中位數,計法與現實環境稍有差距。
按中原地產按揭提供數據,金融海嘯後息口下跌,2009年1月以同業拆息(H按)借六成按揭,20年還款期計算,供樓負擔比率是26.5%,惟隨荇坐f回升,2011年5月負擔比率升至40%,最新至上月升至57.1%歷史新高水平。即使以P按息計算,目前負擔比率同是歷史新高水平。





(星島)華懋年內推四項目 朗屏南定位「世界盤」

去年賣樓成績豐收的華懋,踏入新一年將繼續積極推盤,該公司銷售部總監吳崇武接受專訪時稱,今年推售約4個全新盤中,以元朗朗屏南項目最受注目,涉及約720伙,可望在第3季登場,售價將以開賣時的市況作參考,並以「世界盤」作定位,務求廣吸各路客源。

  吳崇武稱,集團今年亦有多個項目推出,並會主打兩大類型的住宅物業,分別為高端豪宅以及「世界盤」,其中朗屏南項目屬重頭戲,可望在今年8月或9月間推售,稍候將申請預售樓花同意書,而項目備有1至3房單位,其中以2房戶供應量最多,可滿足市場上不同類型的買家需要。

  他再指,朗屏南項目的定位,與系內將軍澳海翩嚏A以及荃灣全.城壑@樣,都是「世界盤」,目標客源除了新界西上車客外,亦希望吸納外區換樓客,始終該盤毗鄰港鐵朗屏站,前往中環只需半個多小時,交通便捷。另外,項目的住客會所會以大自然為題材,希望可以與周遭綠化環境結合。

  華懋於13年奪得朗屏南項目,項目佔地約逾9萬方呎,可建樓面約45.2萬方呎,地價約13億元,樓面呎價2876元,項目本身設有限呎條款, 當中59%單位實用面積須小於500方呎。

  吳氏再指,除朗屏南項目外,亦有連串豪宅盤推出發售,當中包括薄扶林碧荔道項目,提供16個分層單位,以及5幢大屋,同時位於西貢的碧沙路18號,以及安寧徑2號,亦會在年內連環推出。其中碧沙路提供約10幢大屋,安寧徑則備有3幢洋房。

  該批項目均屬大碼物業以及洋房,目標客源是高收入人士以及城中富豪,在設計及配套上都以高品質豪宅作定位,希望打造到高品味、設計典雅以及私隱度極高的高尚物業。

  另外,同系屯門琨崙亦會在上半年重推,共提供91伙,備有分層特色戶及洋房,包括19幢為上下「三疊式複式」特色戶,提供76伙,面積由2174至2389方呎,主要為3房及4房設計,同時亦有15幢洋房,當中9幢設花園泳池,其餘6幢設天台泳池,面積由2452至2788方呎,全屬4房間隔。

  對今年推盤,會否再推出特色付款辦法吸客,他表示,要視乎項目的定位而有所調節,同時亦要視當時市況才可再作定奪。

  就今年樓市走勢,吳氏指出,雖然加息因素來勢洶洶,不過早已久聞樓梯響,市場應該有足夠時間去作心理準備,而且本港經濟基調良好,所以今年樓價應該會繼續平穩發展。當然,樓市與各行各業都會有旺、淡季之分,就好像去年底屬傳統淡季,適當調整對大市都屬正常,只要不是太大幅度的調整,問題應該不大。同時也認為,今年上半年市況仍向好,樓價平穩向上,但下半年情況,則要視乎加息情況而定,始終一旦加息,有機會為市場帶來心理影響。





(星島)YOHO MIDTOWN呎價1.7萬創新高

本港樓市升勢延續,市場屢錄破頂成交,元朗YOHO MIDTOWN中層戶,以呎價17265元易手,創屋苑呎價新高。

  中原營業經理王勤學表示,YOHO MIDTOWN5座中層A室,面積362方呎,屬1房間隔,議價後以625萬元易手,成交價創一房戶新高,呎價17265元,則創屋苑紀錄;此外,該屋苑9座極高層F室,面積534方呎,兩房間隔,以800萬元沽出,呎價14981元,成交價屬兩房新高。

  代理指,東涌映灣園2座低層F室,面積470方呎,2房單位,以600萬元易手,創同類造價新高,呎價為12766元,亦創屋苑新高。

  市場指,元朗尚悅9座高層E室,面積356方呎,屬一房連儲物房間隔,以474萬元易手,創屋苑同類造價新高,呎價13315元,為屋苑分層紀錄,據悉,新買家為首置客。

  美聯營業經理吳惠斌指出,東涌藍天海岸2座中層E室,面積592方呎,屬2房間隔,經議價後以712萬元成交,呎價為12027元,創兩房同類造價新高。據悉,新買家為同區租客。

  代理指,馬鞍山新港城F座高層02室,面積338方呎,兩房間隔,以605萬元易手,呎價17899元,創同類型單位造價及呎價新高,買家為用家,購入作自住。

  港置營業經理呂詠詩表示,將軍澳新都城3期1座低層D室,面積約470方呎,屬2房間隔,獲首置客以688萬元承接,呎價約14638元。

  祥益區域董事袁思賢表示,屯門市廣場8座中層L室,面積322方呎,兩房設計,獲區內客以425萬元購入作自住,呎價為13199元。





(星島)按揭成數考慮放寬 財爺憂被曲解「減辣」

樓價不停升,財政司司長陳茂波昨日重申,去年十一月的整體樓價比較一九九七年高峰已高出大約一倍,而去年第三季按揭供款相對住戶收入比例,惡化至百分之六十八,現時樓價已超出一般市民的負擔能力,鑑於美國聯儲局今年料加息三次,一旦本港息口上揚,將增加供款人的負擔,令人擔心。他又透露,政府有考慮放寬按揭成數,惟擔心被市場曲解為政府「減辣」。

  財政司司長陳茂波昨出席立法會財經事務委員會會議時表示,最近樓市又轉趨活躍,樓價按月升幅在去年十一月達百分之一點一,第四季的每月平均成交亦回升至約五千四百宗。他直言,去年十一月的整體樓價比較一九九七年高峰已經高出大約一倍,去年第三季按揭供款相對住戶收入比例進一步惡化至百分之六十八,遠高於過去二十年(一九九七至二○一六年)長期平均數百分之四十五。他說:「現時樓價已超出一般市民的負擔能力,一旦息口上揚,將會增加供款人的負擔,情況實在令人擔心。」

  他提醒大家必須留意,即使目前樓市相當活躍,但樓市的基本因素經已有變化,因為美國息口至今已經上調五次,本港息口最終會跟隨美國息口而上調,而且,政府已不斷增加住宅用地,過去多年住宅單位供求失衡的情況將逐步扭轉,例如二○一七至一八財政年度私人住宅土地供應量,可興建單位達到二萬四千三百個,比預計的超出約百分之三十五,「可以預期,上述這些因素最終將會對本港的樓市構成壓力。」

  陳茂波又表明,對年輕人難以「上車」的問題很「上心」,會提供更多資助出售房屋。

  部分議員關注按揭成數能否放寬,陳茂波說政府有考慮放寬按揭成數,但他不希望因此被市場曲解用意。他說:「不想市場誤解,因為這個放寬而誤解為,或被扭曲為政府『減辣』,而去推波助瀾對於樓市。提供幫助讓目前能力較邊緣的朋友在此機會上樓,萬一樓市調整,對他們影響及打擊比較大,這個是我們所疑慮的。」

  按金管局的按揭保險計畫,樓價四百萬元以下的樓房可申請九成按揭,售四百萬至六百萬的,最多能借樓價八成。

  本港經濟方面,陳茂波預期去年全年經濟增長,可達到早前預測的百分之三點七,屬過去六年來最快的年度增長率,並且較過去十年每年百分之二點九。他說,目前經濟形勢良好,政府仍不能鬆懈,特別是美國貨幣政策正常化及其他外圍不確定因素下,可能會為香港經濟及資產市場帶來風險。


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