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今日新聞摘要 06.01.18

公關部

2018-01-06


(明報)6盤新申預售涉3430伙 20月新高

去年新盤市場共吸金額逾2400億元,創歷史新高紀錄之際,地政總署公布,上月有6個全新住宅盤新申請預售樓花,涉單位總數3430伙,除比11月錄得的1583伙,按月升1.1倍外,更創2016年4月錄得3892伙新申請以來的20個月按月新高。上月新申預售樓盤中,以萬科置業(香港)屯門掃管笏項目規模最大,涉及1154伙。

萬科掃管笏項目涉1154伙

除萬科置業屯門掃管笏項目外,新地上月亦為旗下兩個全新樓盤,入紙申請預售樓花,包括大埔白石角科進路項目1期(804伙),以及與市建局合作的土瓜灣北帝街項目(231伙),兩盤共提供1035伙。新地副董事總經理雷霆表示,集團希望兩盤最快今年上半年推出,其中大埔白石角科進路項目單位總數約1500伙,是新地今年重頭戲之一。

信置觀塘市建局2期申預售涉975伙

另一主要新申預售樓盤,為信置、華置及市建局合作的觀塘市建局重建項目第2期,涉975伙;聯同早前已申請預售的1期1024伙,即兩期合共提供1999伙,為觀塘繼1990年代初期發售麗港城後,區內近30年來最大型新盤。至於上月獲批預售項目,為百利保沙田九肚項目(160伙),以及恒地已開售、並於首輪一晚沽清的元朗尚悅‧方(63伙)。截至2017年12月,待批滾存樓花共涉12,499伙單位,除比去年11月的9243伙,按月上升35%外,更是繼2016年12月錄得12,948伙後、1年來的單月新高數字。

美聯首席分析師劉嘉輝表示,去年新申預售樓花單位共15,940伙,雖只及2016年新申預售19,206伙的八成,但近年發展商積極吸納土地儲備,旗下住宅項目必將陸續申請預售,以便銷售,預期今年新申請數字有望回升。

去年全年批1.64萬伙預售 13年次高

劉續稱,去年獲批預售住宅單位涉1.64萬伙,雖較2016年1.7萬伙少約3.5%,但仍為2004年批出1.92萬伙後、過去13年來次高紀錄;因新批預售單位數量高企,多個項目已於去年推售,為去年一手私樓市場成交熾熱主要動力。





(東方)貴絕港島東海璇呎售6.5萬

踏入二○一八年,港島豪宅新盤即錄破頂天價成交。新鴻基地產旗下北角海璇連沽4伙,成交價共逾3.52億元,最高呎價近6.5萬元,創港島東住宅呎價新高。據悉,上述4伙海景大宅由同一組買家購入,實用面積共涉逾5,800方呎,發展商提供現金回贈等優惠。

據一手銷售資訊網資料,海璇昨連環售出1座11樓A、B室及2座11樓A、B室。其中,1座的兩個單位實用面積分別為1,585及1,173方呎,成交價分別逾1.02億元及逾7,217.09萬元,實用呎價64,887元及61,527元。

同一買家3.5億購入
至於2座的兩個單位,實用面積分別為1,599及1,467方呎,成交價逾9,512.96萬元與8,274.25萬元,實用呎價59,493及56,403元。四個單位由同一組買家購入,成交價共涉逾3.52億元,由於A室為大單邊單位,故呎價亦較貴。

成交紀錄冊資料顯示,1座11樓A室及11樓B室合共成交價已逾1.75億元,當中A室成交價逾億元,相較不足一個月前,低一層的A室成交價逾8,980.64萬元,足足高出逾14.5%。而B室成交價,僅較上月低一層的B室做價高約5%。

事實上,是次買家繼續可獲連串優惠,其中1座11樓A及B室,買家可享最多樓價17%現金回贈,即折實售價分別逾8,536.24萬元及5,990.19萬元,折實呎價分別約53,856元及51,067元。

若與上月成交的10樓A、B室的折實呎價51,292元及48,636元比較,差幅只有約5%。

至於昨售出的2座11樓A及B室,買家可享最多9.475%回贈優惠,折實成交價分別逾8,611.61萬元及逾7,490.26萬元,折實呎價分別約53,856元及51,058元。上述4伙均再獲3.8萬元新地會會員回贈等優惠。

新地副董事總經理雷霆表示,該盤昨日售出的1座11樓A室,做價較上月售出10樓A室為高,主要因為買家選用的付款辦法不同,不可作直接比較,當然加幅一部分代表樓層與景觀的分別。他透露,現時項目仍有不少有興趣買家洽購,希望稍後再錄成交。

雲海暫收逾450票
事實上,新地一直表明會惜售海璇,項目至今累售6伙,共涉逾5.11億元,平均成交呎價約59,593元,若扣除現金回贈後,折實平均呎價逾5.18萬元。

除海璇外,新地全速部署開售的馬鞍山雲海,日前公布以創同區新盤歷來開價新高後,過去兩日市場已錄逾450張入票,較首張價單71伙超額認購逾5.3倍,項目最快下周開售。同系沙田九肚雲端首推3座洋房將於本月底截標,現樓示範單位開放以來參觀反應不俗,售價料有機會創同區新指標。

星漣海2872萬沽出
另方面,馬鞍山區新盤市況熱鬧。長實集團旗下區內星漣海以招標形式售出2A座16樓B室,實用面積1,660方呎,成交價2,872萬元,實用呎價17,301元。長實集團高級營業經理楊桂玲稱,項目已接近完成,料於今年第二季交樓入伙,近期臨海四房雙套大單位成交已見加快。





(東方)置熱話題:4球買兩房 邊區仲有貨?

細價樓狂升,不少被視為上車熱點的新界指標大型屋苑,400萬元或以下細價盤紛紛在市場絕迹。不過,放眼一些二線上車屋苑,四球內的兩房單位仍有得揀,住得舒適之餘,部分更可借足九成按保,首期40萬元內可圓上車夢。

樓價持續高企,連車位成交價都要幾百萬元的年代,上車置業可以說是難過登天,尤其是位處鐵路沿線的市區新進屋苑,現時兩房單位樓價「閒閒哋」都要七、八百萬元,遠遠高過可以承做八成按保的樓價600萬元封頂位。

上車盤呎價勝太古城
上車一族面對首期不足,人工又遠遠追不上樓價升幅,只能「望樓興嘆」。

以為新界區偏離市區,樓價可以實惠一點?奈何近年細價樓掀起搶盤潮,樓價愈來愈「離地」。

傳統上車指標屋苑,例如沙田第一城、荃灣中心、沙田河畔花園、天水圍嘉湖山莊、屯門時代廣場等已不再「價細」,放盤已經衝破四球以上,部分實用呎價更加貴過太古城,可見傳統上400萬元樓價被定義為上車盤的分界線已愈來愈模糊。

不過,有心入市的無殼一族其實不用灰心,放眼洪水橋、荃景圍及港鐵兆康站的二線上車盤,仍然不乏四球內的兩房放盤,住得「鬆動」之餘,居住環境不比大型指標屋苑失禮。

畀一成首期可做業主
二線上車盤除居住環境佳之外,更重要的是,合資格人士可以借足樓價九成按保,即是付樓價的一成首期就可以做業主,迎合首期「掹掹緊」的上車客。

元朗:翠珊園呎價九千有找
四球內Budget又未必一定要住劏房單位,若不介意住得遠一點,大可諗諗洪水橋老牌屋苑翠珊園,新近有放盤減價,一個兩房連天台的居所四球有找,至啱喜歡住所有戶外空間的上車客。

洪水橋偏離元朗市中心,交通、消閒及購物方面難比得上鐵路沿線上車盤,惟勝在樓價「平易近人」,現時入門盤新近成交實用呎價九千元有找,較元朗市中心一帶上車盤實用呎價已衝上「五位數」平一大截。

樓高五層 無升降機
這帶住宅最大特色是多數採中低密度設計,加上周邊綠化地帶多,居住環境幽靜。其中,翠珊園樓齡已有廿八年,為五層高的小型屋苑,外貌「見得人」,加上鄰近輕鐵洪水橋站及青山公路洪水橋段,住戶往港鐵元朗站及元朗市中心尚算方便。

不過,物業最大缺點是沒有升降機,雖然最高只有五樓,但住戶上落難免考腳骨力,是物業長期落後大市的原因,尤其高層單位較難出貨,故不時有減價盤。

中原陳逸承表示,現時翠珊園入門盤正是頂層單位,實用面積452方呎,連400餘方呎天台,居住空間十足,業主原叫價420萬元,因趕換樓,新近減至398萬元,實用呎價8,800餘元。

事實上,隨?政府未來重點發展洪水橋成新一代新市鎮,加上西鐵有望貫通,近年樓價升勢不容小覷,以翠珊園為例,一六年底有頂層連天台單位以僅309萬元售出,相比起現時叫價挑戰新高的同類入門盤,一年間樓價升幅近三成,見證區內樓價升浪。

屯門:居屋兆康苑嗌395萬
如果想住得便利,「平平哋」可揀屯門老牌居屋兆康苑,是香港少數建於港鐵站旁的居屋屋苑,比附近的指標私人屋苑叠茵庭更「食正」鐵路優勢,現時入門盤仍然四球有找。

八十年代落成的兆康苑,規模宏大,由20座外牆呈啡紅色的大廈組成,提供4,676伙,是區內大型居屋屋苑。屋苑最大賣點是建於港鐵及輕鐵兆康站旁邊,是離站口最近的屋苑,住戶一出閘步行兩三分鐘即可返家,故即使物業已屆「老牌」行列,內外老化,但長期有用家捧場。

逾400方呎 廳房俱大
兆康苑是屯門最早期興建的居屋,設計曾獲香港建築師學會銀牌獎,尤其是內園採庭園式設計,設有亭台樓閣、水池及栽種大量植物,別具特色。另外,屋苑自設商場,各式商舖、食肆齊備,生活方便就腳。

兆康苑的兩房戶比不少私樓還要大,實用面積普遍400餘方呎,開則四正,廳大房大,加上不設窗台,可謂用盡室內空間,迎合小家庭需要。

屋苑補地價普遍介乎20至30%,但大部分單位已補地價,買賣偏向自由市場,近月部分成交實用呎價9,000元有找,平過屯門市中心呎價動輒過萬元的上車盤多多聲。

祥益古文彬指,兆康苑在新一年即錄自由市場成交,K座一個低層兩房戶,實用面積483方呎,近日以415.8萬元獲區外客承接。

他續說,去年初屋苑約七成兩房放盤叫價在四球內,即使是高層優質戶也有得揀,隨?細價樓價格續升,現時叫價在四球內放盤「一個起、兩個止」,入門盤為低層戶,實用面積438方呎,自由市場叫價395萬元。

荃灣:荃德花園叫價385萬平絕
荃景圍是荃灣傳統上車熱門地,惟近年這帶的上車盤愈來愈不「價細」,400萬元內Budget想進駐荃景圍,現時只能放眼規模較細的荃德花園,入場費385萬元,平絕荃灣上車盤。

依山而建 環境寧靜
相比起荃景圍大型屋苑荃灣中心、荃威花園及荃景花園,落成31年的荃德花園規模較細,只有五座物業,主攻細單位,實用面積二、三百方呎,加上整體保養尚算得宜,並設有游泳池及網球場等簡單設施,迎合小家庭。

屋苑靠近山邊而建,雖然偏離荃灣市中心,位置吊腳,卻換來寧靜的居住環境。比較荃灣中心、荃威花園等地勢較高屋苑,荃德花園最大優勢是鄰近青山公路荃灣段,住戶行兩步即有巴士及小巴站往來各區,對外交通更多選擇,彌補遠離港鐵荃灣站的不足。

屋苑離這帶人氣最旺的購物熱點愉景新城商場不遠,近年商場更「升呢」,引入不少特色食肆及連鎖店舖,購物及消閒隨心所欲。

美聯鍾家豪指,以非事故單位計,現時荃德花園是荃灣唯一放盤價平過四球的上車盤,400萬元內放盤約五個,最平為一個實用面積306方呎細兩房戶,叫價385萬元,平絕荃灣上車盤,較港鐵荃灣站旁上車盤入門價480萬元平一截。

他續說,荃景圍上車屋苑偏離荃灣市中心,居民出入港鐵站須靠小巴或巴士接駁,樓價落後同區新進屋苑,惟近年細價樓愈搶愈癲,區內名氣最大的上車指標荃灣中心,即使單位「的骰」,放盤價亦已衝破四球,現時只餘兩至三個事故單位放盤價低過400萬元。





(蘋果)嘉湖山莊車位11個月升值47%

樓價創新高,車位頻頻破頂,天水圍車位更升破130萬元。消息指,嘉湖山莊翠湖居單號車位,剛以134萬元易手,打破上月底造出的129萬元舊紀錄,成為天水圍歷來最貴車位。據了解,今次沽出的翠湖居車位,原業主去年2月14日情人節以91萬元買入,短炒11個月賺47%,賬面賺43萬元。
一城284呎銀主盤叫480萬
此外,名不經傳的天水圍湯太繼續炒賣深井豪景花園車位,最新沽出3期C一個單號車位,買入價58萬元,持貨短短4天以65萬元「摩出」(完成交易前轉手),短時間獲利7萬元,升值12%。
沙田第一城剛出現2018年首間銀主盤。世紀21網頁顯示,47座高層E室,實用面積284方呎,銀主開價480萬元,呎價16,901元。
單位由公司持有,公司董事報住深水埗南昌邨,2010年以167萬元買入單位。
土地註冊處資料顯示,何文田天鑄2期2座低層C室「五按盤」以4,280萬元易手,呎價31,940元。原業主2016年4月向新地(016)以3,763.75萬元買入,扣除回贈後,折實價約3,011萬元;扣除10%的SSD,賬面賺約841萬元。





(星島)屋苑預約睇樓量升4%

踏入新一年,樓市氣氛持續向好,在焦點盤尚未推出下,購買力繼續回流二手市場,令本周末屋苑預約睇樓量上升4%。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,踏入新一年後,樓市氣氛持續向好,樓價屢錄新高,雖然市場預期美國加息等因素或添壓,惟市場資金充裕,且本港住屋需求殷切,有利樓市長遠發展,不少準買家仍積極尋找上車機會。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,長假期過後,市民睇樓活動全面復甦,準買家迅速回歸二手市場尋覓心水戶,帶動屋苑睇樓量平穩向上。同時亦估計,部分準買家趕於農曆年前入市,預計本月二手交投氣氛持續理想。

  祥益執行董事張才權指出,天水圍及屯門一帶屋苑,自長假期後,市場氣氛熱鬧,不少上車客四出尋覓筍盤,加上向隅客回流二手市場,帶動區內周末睇樓活動增加,整體預約睇量上升約10%。

  代理指,屯門居屋兆禧苑D座高層5室,面積338方呎,以408萬元(自由市場價)沽出,呎價為12071元,創屋苑呎價新高紀錄。

  美聯高級營業經理黃家明指出,九龍灣居屋樂雅苑E座高層5室,面積447方呎,為2房單位,以525萬元自由市場價沽出,呎價為11745元,創屋苑造價及呎價新高。

  代理指,沙田第一城24座高層G室,面積約326方呎,以約530萬元沽,呎價約16258元。

  世紀21富山聯席董事劉倩彤表示,黃大仙怡庭居2座高層C室,面積283方呎,2房間隔,向東南,議價後以460萬元沽出,呎價16254元。

  中原首席分區營業經理盧鏡豪表示,鴨脷洲海怡半島29座中層A室,面積545方呎,2房間隔,望樓景,以810萬元獲用家承接,呎價14862元。

  祥益區域董事袁思賢表示,屯門華都花園5座高層H室,面積414方呎,單位為2房間隔,獲區內上車客垂青,以442萬元購入作自住,呎價為10676元。

  香港置業高級聯席董事甄維雄表示,北角莊士維港軒低層C室,面積184方呎,開放式間隔,望海景,以410萬元成交,呎價22283元。

  利嘉閣聯席市務董事林耀東稱,大圍富嘉花園3座低層C室,面積426方呎,採兩房間隔,以510萬元易手,呎價11972元。

  世紀21奇豐經理程子健表示,馬鞍山迎海.星灣19座中層E室新錄成交,面積497方呎,2房望山景,以790萬元成交,呎價15895元。





(星島)新盤接力 谷起下半年推售熱

隨著政府近年積極賣地,不少在過去三至四年間奪地的發展商,紛紛為旗下項目申請預售樓花同意書,當中更不乏大型新盤,估計該批項目,將於第二季起接連登場,並谷起下半年的推盤動力。

  上月新盤申請樓花數字大增,當中更不乏大型項目,由於售樓紙批出時間,普遍為三至六個月,預期由第二季起,多個新盤將接龍出擊,再加上以往三至四年間,政府積極賣地,隨著該批項目亦逐步發展成熟,並由今年開始相繼申請預售,使新樓供應量持續增加。

  萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,上屆政府大量賣地,當中不少項目亦將相繼落成,相信預售樓花申請量將會持續上升,谷起推盤動力,假如樓市走勢向好,甚至出現小陽春,估計銷售步伐更會加快。

  同時亦預期,由於發展商普遍沒有財政壓力,持貨能力強,不須急於減價推出,但相信在定價策略上,將趨兩極,在多供應的地區如新界區,部分項目會以貼市價出擊,另加連串置業優惠,以期貨如輪轉;相反,港島項目在來年只佔全港新樓供應量一成,當中沿海項目更是「買少見少」,相信發展商對港島,尤其豪宅新盤均會相當惜售。至於今年私宅樓花及貨尾潛在供應,可達二萬八千至三萬宗水平。

  普縉企業發展部總監張聖典稱 ,始終新盤實際開售時間,要視乎樓市走勢而定,假如市況較差,賣樓步伐自然減慢,但現時樓市走勢向好,發展商為求沽貨獲利,自然加快申請售樓紙,並準備賣樓,使今年推盤量維持高水平。雖然美國去年底加息後,本港銀行或在年內跟隨,並提高按息,對今年市況仍有信心,但成交量有機會輕微下滑,始終市場供應量將會大增,遇上盤多時亦有更多的選擇,預料發展商開價都會更審慎。



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