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今日新聞摘要 04.01.18

公關部

2018-01-04


(東方)發展商睇好今年樓價漲一成

發展商看好今年樓市走勢,並積極部署推盤攻勢。會德豐地產預期,今年樓價可望再升達一成,豪宅升幅料更好。而新世界發展亦部署年內連環開售5個新盤,當中包括北角Fleur Pavilia及與恒基地產合作的元朗大棠項目等。

新世界年內推Fleur Pavilia
會德豐地產主席梁志堅預計,今年樓價有5至10%升幅,而豪宅則有超過一成增長。至於集團負責銷售的山頂Mount Nicholson,早前成交呎價逾13萬元,奪得亞洲分層樓王寶座,他表示有信心項目呎價再創新高。

新世界發展營業及市務高級總監楊文稱,集團去年售出逾1,620伙單位,套現逾160億元,創三年新高,預計今年樓市穩步向上,特別看好豪宅及港島區項目。集團年內將推出Fleur Pavilia,項目提供611伙,主打三房及四房大宅。而土瓜灣上鄉道項目提供約300伙,主打一房及兩房戶。

同系屯門THE PARKVILLE昨沽9樓A室四房戶,成交價1,084.9萬元。項目加推14伙於星期日發售。

恒基物業代理營業(一)部總經理林達民表示,今年樓市至少升10%,今年計劃推10個項目,提供約2,000伙。嘉華國際總經理(香港地產)温偉明亦預計,今年樓價升約5%,集團將開售大埔白石角、啟德及九龍塘加林邊道項目。

超級豪宅有望破紀錄
至於遠東發展集團高級營業及市務總監方俊相信,今年樓價將上升10至15%,集團年內將推出大圍單幢項目,第二季將推出於元朗洪水橋的4幢別墅。另方面,美聯集團主席黃建業亦料今年樓價有10%升幅,超級豪宅呎價有機會再破紀錄。





(東方)核心區舖劈租捱寒冬

香港零售業數據雖好轉,但舖位租賃市場仍不理想,市民今年消費意欲依然疲弱。四大核心區多條主要街道依然有多間吉舖待租,業主亦不惜大幅劈租或將舖位暫作短租,以度過舖市寒冬。

本港核心區街道持續出現大幅減租情況。市場消息透露,旺角彌敦道單號地下部分舖位,面積約6,208方呎,原由本地連鎖珠寶金行租用,其後撤出未有續租;近日終獲兩家商戶承租,兩租戶每月租金合共約90萬元。據了解,舊租戶連鎖珠寶金行,早前以每月約300萬元承租該地舖,即最新租金大跌約210萬元或約七成。

尖沙咀舖短租僅25萬
全球街舖呎租最高的銅鑼灣區亦要劈租。由資深投資者黎永滔持有的區內羅素街與利園山道單邊舖,面積約700方呎,獲外國鐘錶品牌以每月約100萬元承租三年,較該舖高峰期月租約220萬元,下跌55%。

而附近面向大型商場的羅素街雙號地下A號舖,面積600方呎,以每月約70萬元租出,較舊租戶名牌鐘錶店的月租約140萬元,亦大跌一半。

至於多年來成為吉舖重災區的尖沙咀加老威老道,不少業主未能將地舖租予長租商戶,避免舖位長期交吉,都轉為租予短約商戶。區內加拿分道與加連威老道交界單邊地舖,面積約1,258方呎,近月獲利是封店以每月約25萬元短租,成交呎租約199元。

翻查資料,上述舖位位於一幢三層高物業地下,各層採落地玻璃設計,早前由本地大型連鎖珠寶金行以逾320萬元承租全幢,租期至去年十一月,惟該金行於去年三月提早遷出,並「納空租」超過半年,現分拆地下短租。

舖位市場依然低迷,市民消費態度趨保守。從事零售行業的洪小姐表示,覺得近年身邊不少人都唔捨得使錢,消費亦不會涉及太多貴價奢侈品,而是集中在飲食方面。過去數年零售舖位租金下跌 ,她認為,部分貨品售價有時會平少少。

即使過大時大節市民也未有意欲購物。簡小姐指,自己消費力較低,雖然短期內將有多個節日來臨,但由於個人未有刻意過節日的習慣,估計亦不會特別外出消費。她又表示,個人消費以化妝品為主,不過通常遇到「特別折扣或特別平」才會買,坦言自己控制到消費意欲,形容自己「消費力弱」又或是「較理性」。

學生:零售靠內地客撐
有學生認為香港零售業倚靠內地客。大學生王小姐及莊小姐稱,近月零售氣氛非常之好,覺得內地客數目有所增加,坦言「我哋有內地人來振興香港經濟,而香港人?消費力就唔知,個人認為身邊朋友都比較節儉」。





(東方)荃灣工業地呎價3598稱王

香港地價瘋狂飆升,今年政府首幅批出的地皮,即成為史上新高價。荃灣馬角街工業地昨由新意網集團以7.258億元投得,每方呎樓面地價近3,600元,成為政府賣地史上呎價最高工業地。有測量師指出,若未來項目單位拆售,呎價可高達1.2萬元,長期租金回報率則可達約3至4厘。

地政總署公布,上述馬角街工業地中標財團為新意網集團,是出價最高的投標者。以可建樓面201,743方呎計算,每方呎樓面地價3,598元,相比市場估計的呎價介乎約3,500至5,000元,雖然貼近市場下限價,但仍然成為政府賣地歷年來的工業地呎價王。

較葵涌舊紀錄高3.6%
今次該地皮錄得的每方呎樓面地價,打破二○一五年二月由葵涌勝耀街、永基路與葵福路交界工業地保持的舊紀錄;當時地皮由信興商業發展以4.489億元奪得,每方呎樓面地價3,472元,相比下是次呎價紀錄進一步高約3.6%。

新意網發言人表示,該幅工業地有良好潛力,可作不同發展用途,有利公司業務進一步發展。是次為新意網超過四年以來再次成功奪地,其於二○一三年十月以4.28億元投得將軍澳第85區環保大道高端數據中心用地,當時每方呎樓面地價僅904元,較預期下限還大幅低約兩成四。

上述馬角街工業地上周截標反應不俗,共收到10份標書,入標財團包括信和置業、會德豐地產及遠東發展等多家香港發展商。地皮前身為熟食小販市場,佔地21,237方呎,指定作一般工業用途、支援工業運作之辦公室、資訊科技及通訊工業等,但不包括貨倉用途。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,今次工業地呎價可算是一般「荃灣價」,料新買家有機會自用。他續稱,工業地地價近年上升不少,若新買家以寫字樓模式發展項目,並將來用作拆售,相信出價或會更高。

項目總投資額料16億
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文估計,若發展商未來拆售項目,呎價料約12,000元起;如出租每月呎租則料約20至25元,估計長期租金回報率約3至4厘,預期項目總投資額約13億至16億元水平。

美聯工商董事陳偉志認為,今次賣地對同區二手工廈屬利好消息,加上政府去年曾經提出,將會研究重啟活化工廈政策,預計稍後荃灣一帶的工廈業主,將會略為調高物業的叫價。





(明報)2018首新盤 雲海折實均價1.7萬 貴絕馬鞍山白石 一房624萬入場

踏入2018年,各大新盤已準備登場,其中新地馬鞍山白石雲海掀開今年新盤戰序幕,昨日以折實平均實呎16,988元首推71伙,除屬馬鞍山白石區新盤中最貴外,亦較同區二手普遍貴約一成半。雲海首批1房折實624萬元起,新地副董事總經理雷霆形容,首批定價可謂「無與倫比」,項目最快下周開售。

雲海除為2018年新盤市場「打頭陣」外,亦為新地今年首個推出新盤。是次首批71伙實用面積由382至983方呎,涵蓋1房至4房戶,當中以2房及3房各佔首批約32%為最多。此外,雲海亦是馬鞍山白石區內,首個提供實用400方呎以下1房細單位,首批提供16伙1房單位,佔首批約23%。首張價單定價800.04萬至2199.68萬元,實呎由19,811元至24,032元,發展商提供最高22%折扣,折實價由624.03萬至1715.75萬元,折實實呎由15,453至18,745元,折實平均實呎16,988元。

首批71伙 2房及3房佔逾六成

是次1房入場單位為香海臺1座2樓D室,實用382方呎,定價800.04萬元,折實價624.03萬元,折實實呎16,336元;首批售價最貴單位則為香海臺第3座7樓B室,屬實用979方呎4房戶,折實價1715.75萬元,折實實呎17,526元。雲海提供353伙分層單位,至於2期雲海別墅則設67幢洋房,亦為白石區內首個提供獨立洋房的屋苑。另資料顯示,同區對上開價的新盤為長實星漣海,去年3月首批平均折實實呎約1.4萬元。

雷霆:首批定價「無與倫比」

新地代理總經理胡致遠表示,首批71伙包括1房至4房,全屬標準分層戶,項目今日起開放示範單位予公眾參觀,最快下周開售。新地副董事總經理雷霆補充,項目有鐵路、海景及低密度三大優勢,集團推售首批通常有優惠,未來有加價空間。他續稱,去年一手成交金額及宗數均創新高,今年樓市仍有利好因素,預料今年整體樓市會非常暢旺;雖然香港今年有機會跟隨美國加息,但幅度不大。

普遍高區內二手呎價逾一成半

發展商是次提供5種付款方法,除即供及建期外,亦有供首置客、換樓客選擇的付款計劃及BSD靈活付款計劃等,其中BSD靈活付款計劃只適用於15伙特選物業,可享1%回贈。值得留意的是, 發展商是次提供1%鐵路現金回贈予居於鐵路沿線買家,惟不適用於選擇現金付款計劃買家;另集團一如既往提供3年免息貸款及120%樓按優惠。





(蘋果)稅局:買雙天台須付辣稅

沙田第一城日前爆出頂層「樓王」撻定事件,原因涉及買家誤中雙天台「一約多伙」陷阱,導致撻定收場。稅務局昨亦回覆指出,天台屬印花稅條例下所指的住宅物業,而有關天台並非緊接有關單位的上方,買家便需支付15%辣稅。
沙田第一城6座頂層A室連雙天台戶,於除夕以1,250萬元沽出,豈料有關交易告吹,買家損失逾60萬元。對於雙天台是否屬「多伙」計算,市場爭論不一,稅務局回覆本報查詢則指,根據《2017年印花稅(修訂)(第2號)條例草案》(「該條例草案」),單一住宅物業包括一個單位及在其緊接的上方的天台。
買家誤中「一約多伙」陷阱
該條例草案建議在決定何謂「單一住宅物業」時,稅務局可參考不同文件,包括獲批准的圖則、公契、佔用許可證,以及稅務局認為相關的任何其他文件。稅務局須考慮每宗個案在交易時的所有相關事實及情況,以決定何謂「單一住宅物業」。須注意的是該條例草案仍在立法會審議中。雖然稅務局不評論個別個案,但一般來說,如天台屬印花稅條例下所指的住宅物業,而有關天台並非緊接有關單位的上方,買家以一份買賣協議購買該單位及天台,若條例草案獲立法會通過,須徵收15%從價印花稅。





(蘋果)太和邨劏房呎售1.6萬 膺公屋王

公屋呎價兩萬指日可待。大埔公屋太和邨一個細過車位的迷你戶,實用面積不足130方呎,剛以近200萬元連地價賣出,呎價逼近1.6萬元,登上全港呎價最貴公屋王寶座。
這伙全港最貴「車位公屋」,位於太和邨2座愛和樓高層1室,實用面積121方呎,開放式間隔。土地註冊處資料顯示,單位上月登記以193萬元連地價成交,呎價高達15,950元,打破九龍市區藍田德田邨去年9月創下的每呎15,890元舊紀錄,成為香港史上呎價最貴公屋王。
面積細過車位
根據政府規定,私家車及的士泊車位的長度及闊度標準為5米及2.5米,即是134.55方呎。換言之,這間公屋王竟細過一個車位。賣方2011年4月向房屋署僅以12.38萬元未補價買入,是次扣除補地價後,估計仍賺逾80萬元。
富誠地產潘祖兒表示,公屋迷你戶叫價瘋狂,鑽石山鳳德邨黛鳳樓低層20A室,實用面積140方呎,投資者2015年8月以185萬元連地價買入,現加價35%至250萬元連10%額外印花稅(SSD)放售,呎價17,857元,挑戰全港公屋新高。
他續稱,黃大仙竹園北邨10座中層戶,實用面積263方呎,綠表叫價182萬元,最終零議價下易手。消息指,同區居屋鵬程苑低層7室「辣招貨」售437萬元,賣方2015年以344萬元買入,兩年升值27%,扣除10% SSD後,賬面仍賺近50萬元。何文田俊民苑H座高層6室,實用面積596方呎,成交價788萬元,賣方1978年以16萬買入,升值48倍。





(星島)上月註冊量7158宗跌5%

因應樓市年尾交投放緩,上月整體物業買賣錄7158宗,較11月下跌逾半成;惟總計全年,共錄8.3萬宗,創自2002年逾11.5萬宗後,近5年的新高。

  土地註冊處最新數據顯示,上月整體物業買賣註冊共7158宗,較11月的7601宗,下跌逾半成;總值約866億元,較11月上升逾3成;由此可以推算,每單成交涉及的金額均錄上升。

  其中住宅合約佔5337宗,較11月下跌6.3%,合約總值520億元,較11月下跌3.5%。

  綜合全年數字,共錄8.3萬宗,創自2002年逾11.5萬宗後,近5年的新高。

  其中單計住宅部分,共錄6.1萬宗,創自2014年6.4萬宗後過去3年的新高。





(星島)新盤部署連環登場

多個新盤正準備於短期內開售,其中嘉華發展的白石角項目,提供逾1000伙,最快首季登場。嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明稱,大埔白石角項目最快首季登場,至於啟德項目亦有機會於今年底至明年初發售,九龍塘加林邊道項目,正等待政府批則。有機會於年內發售。同時亦預計今年樓價升幅較溫和,可望錄得約5%升幅。

  尚家生活董事總經理方文彬表示,今年中將推售渣甸山白建時道47至49號項目,提供16伙,面積以3000至8000方呎大單位為主、另外,沙田九肚山峰涉及約11幢大屋待售,至於上海英庭名墅則涉138伙,提供分層戶及洋房。他認為,樓市短期內沒有調整迹象,加上財富效應下,相信今年整體樓市向上,不會較去年差,位處傳統豪宅區的新盤及上車盤,表現更優於大市。

  會德豐地產主席梁志堅表示,預計今年樓價有5%至10%升幅,豪宅表現更為理想,可望有逾10%增長。至於由集團負責銷售的山頂豪盤MOUNT NICHOLSON,有信心項目呎價再創新高紀錄。

  新世界發展營業及市務高級總監楊文表示,去年集團累售逾1620伙,套現逾160億元,創3年以來新高,而今年將連推多個項目,包括與新地合作發展的西半山巴丙頓山,以及與恒基合作的元朗大棠項目。

  另外,北角Fleur Pavilia將於今年發售,提供611伙,主打3及4房大戶;而土瓜灣上鄉道項目則提供約300伙,主打1及2房單位,同樣會在年內發售。至於清水灣傲瀧首階段已沽出逾200伙,並將展開新一輪銷售。同時亦認為,去年一手成交暢旺,錄得約18500宗成交,估計今年將延續旺勢。

  遠展高級營業及市務總監方俊表示,樓市將持續向好,而美國加息對本港樓市未有太大影響。集團於上半年除主力推售長沙灣傲凱,大圍美田路項目,以及元朗洪水橋丹桂邨項目,亦會一同推售。其中洪水橋項目提供約24幢洋房,而大圍項目則屬單幢盤。





(星島)小蠔灣填海縮三分二 提供3500低密度單位

當局近年提出的近岸填海選址之一的小蠔灣,因鄰近中華白海豚的棲息地而一直引起爭議,當局經研究後決定大幅縮減填海規模至只有約五十二公頃,僅及原先計畫的三分之一。協助技術評估的顧問最新建議小蠔灣填海日後作住宅及教育混合發展,以低密度發展方式提供近三千五百個住宅單位,估計極可能全部用作私樓,料可容納近九千三百人居住,並同時供應土地興建大專院校,提供逾一萬二千個學額。

  政府早年曾經建議在小蠔灣填海一百至一百五十公頃,但環諮會其後要求政府縮減小蠔灣填海範圍,以免影響在鄰近出沒的白海豚,因此顧問在考慮鄰近地點的發展因素後,亦重新評估該個近岸填海選址的最大發展潛力。

  根據顧問最新完成技術研究報告,顯示顧問曾研究三個發展方向,包括以高密度的純住宅發展應付整體社會的住屋需要、以住宅及教育混合發展配合地區需要、以及旅遊及教育混合發展。經評估後,認為以住宅及教育混合發展可作出最佳平衡,以及產生協同效應,因採用相對較低的密度發展,配合梯級式的發展布局,可產生較為怡人的海濱環境,並為本港的支柱行業提供教育和培訓機會。

  顧問建議,位於填海選址西面的地盤A,可用作住宅、教育、商業、社區用地及休憩空間,而位於填海選址東面的地盤B,則可提供住宅、數據處理中心、科學實驗室。顧問估計,兩幅用地共有逾十四公頃用地可供發展住宅,但建議只以地積比率三倍發展,料可分別提供約二千個和一千三百個住宅。顧問又建議發展小蠔灣對入的山邊用地(地盤C),但由於該幅用地較為鄰近郊野公園範圍,加上受飛行高度所限制,只能以地積比率一點五倍發展,估計可額外提供一百五十二個單位。

  顧問指,由於現時只在規劃階段,確定填海選址的公私營房屋比例是言之尚早,但一般可假設以地積比率四倍以下的發展屬私營房屋,每個擬建的單位面積約為九十平方米,意味日後建於該填海區的樓宇,極可能全部屬於低密度私人單位。

  此外,顧問預計小蠔灣填海選址日後可以創造二千三百個就業機會,其中地盤A可提供二萬七千平方米的商業樓面,地盤B亦可提供二萬六千平方米的樓面,用作數據處理中心和科學實驗室等用途。為配合地區的訴求,地盤A及地盤C日後均會提供用地作教育發展,估計可用作興建大專院校,提供逾一萬二千個學額。

  值得留意的是,當局早前向土地供應專家小組提交的文件,指小蠔灣需要填海六十至八十公頃。從顧問提交的圖則所見,屬填海區主要範圍的地盤A及地盤C,連同休憩面積的用地,佔地約為五十二點一公頃,按此估計填海規模足足「縮水」接近三分之二。





(星島)房協翠嶺峰翠鳴臺 公布揀樓次序結果

房協兩個資助房屋項目昨日進行抽籤,九萬多名申請者今日凌晨起可到有關網頁查看自己的揀樓次序,下月底開始揀樓。部分白表申請人最快本月中,會獲邀進行會面以審核資格。房協表示是次有近六成申請人為三十歲以下的年輕人,計算綠、白表揀樓機會,預計平均每二十名綠表申請人及二百八十名白表申請人,就有一人可揀選單位。不過,有逾五萬名申請者的白表一人類別,則約每九百五十人才有一人可以有機會「上車」。

  房協位於將軍澳的翠嶺峰及屯門的翠鳴臺合共六百二十個單位,早前獲九萬三千六百一十九份有效申請,超額認購約一百五十倍,創下近年紀錄。當中白表有八萬七千六百一十四份,佔整體九成四,另外綠表則有六千五份。一人申請者則估六成二,即五萬八千四百八十四份,同時整體申請人中,有五成七人年齡於十八至三十歲的組別,反映項目受年輕人青睞。

  房協昨就通過隨機攪珠,抽上一組分組為七、八、二、七、五、五、四、一、八及的十位數字基數後,將其輸入電腦程式,以隨機排列申請人的優先次序。申請者今日凌晨起,即可以到兩個項目的網頁查看自己的排名次序。房協會於本月中起根據有關次序,安排與白表申請人見面以審核其資格。

  除了二十四份由受筲箕灣明華大廈重建影響的申請,可以優先選購單位外,房協助理總監(物業發展及市場事務) 楊嘉康指,餘下單位會以綠白比例各一半,同時分別有兩成單位會預留給綠、白表的一人申請者,按次序揀樓。他指大約每二十名綠表申請人及每二百八十名白表申請人,有機會可揀到單位。有五萬六千九百一十八份申請的白表一人類別,則平均每九百五十人中,才會有一人成功「上車」,競爭最為激烈。

  楊又指申請者最快可於今年二月二十八日起開始揀樓,屆時會將來自不同類別的申請者組成十人為一組的方式揀樓,因綠表申請人出席率較低,故比例會以綠表較多,但配額不變。他又指是否改變綠白比例或一人申請配額,需與政府商討。另外,房協於去年九月底作出市價七折的定價後,樓價繼續上升約百分之一至二,預料二月底揀樓時折扣率或會不足七折。



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